Yurt Dışında Yaşayan Kişi Türkiye’deki Evi 5 Yıl İçinde Satarsa Vergi | 2026
Kısa ve net cevap: Türkiye’de bulunan bir taşınmaz bedel karşılığı edinilmiş ve iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde satılmışsa, satıştan doğan kazanç Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80 kapsamında değer artış kazancı olarak vergilendirilebilir. Miras veya bağış yoluyla bedelsiz edinilen taşınmazlar bu 5 yıllık rejimin dışında değerlendirilir. Vergiye tabi kazanç, satış bedelinden endekslenmiş maliyet bedeli ve kanunen indirilebilen giderler çıkarılarak hesaplanır; GVK mükerrer m.81 uyarınca Yİ-ÜFE artışı %10 veya daha fazlaysa maliyet endekslenir. 2026 takvim yılı için değer artış kazancı istisnası 150.000 TL’dir. Yurt dışında yaşamak Türkiye’deki taşınmaz satış kazancını kendiliğinden vergiden çıkarmaz.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Türkiye’deki Evin 5 Yıl İçinde Satılmasında Verginin Hukuki Dayanağı
Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80, bedel karşılığında edinilen belirli mal ve hakların iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazancı değer artış kazancı olarak düzenler. Taşınmazlar bu kapsamdadır. Satış, takas, kamulaştırma, devletleştirme veya ticaret şirketine sermaye olarak koyma gibi elden çıkarma biçimleri de kanundaki şartlara göre aynı başlık altında değerlendirilebilir.
Vergi için yalnız tapuda satış yapılmış olması yetmez. Önce taşınmazın nasıl edinildiği, iktisap tarihi, elden çıkarma tarihi, satış bedeli ve maliyet bedeli belirlenir. Taşınmaz bedel karşılığı satın alınmışsa beş yıllık süre kritik hâle gelir. Taşınmaz miras veya bağış gibi ivazsız yolla edinilmişse mükerrer m.80’in beş yıllık taşınmaz satış rejimi farklı sonuç verir; bu konu ayrıca değerlendirilmelidir.
Yurt dışında yaşayan malik bakımından da Türkiye’deki taşınmazın satışı Türk vergi mevzuatının konusu olabilir. Kişinin dar mükellef olması, Türkiye’de bulunan taşınmazdan doğan kazancı otomatik olarak vergi dışında bırakmaz. Türkiye’de elde edilen değer artış kazancı, dar mükellefiyet hükümleri ve varsa çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasıyla birlikte incelenir.
5 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?
Beş yıllık süre taşınmazın iktisap tarihinden başlar. Satın alma yoluyla edinimde kural olarak tapuya tescil tarihi esas alınır. Örneğin taşınmaz 10 Kasım 2022 tarihinde tescil edilmişse, 10 Kasım 2027 tarihinden sonra yapılan elden çıkarma kural olarak beş yıllık sürenin dışında kalır. 9 Kasım 2027 tarihindeki satış ise beş yıllık sürenin içindedir.
Süre hesabında “beş takvim yılı geçti” şeklinde yıl bazlı yuvarlama yapılmaz. Gün ve ay esaslı gerçek süre dikkate alınır. 31 Aralık 2021’de alınan taşınmazın 1 Ocak 2026’da satılması, beş tam yıl dolduğu anlamına gelmez.
Tapu tescili ile fiilî teslimin farklı tarihlerde olduğu bazı projelerde iktisap tarihi ayrıca inceleme gerektirebilir. Kat irtifakı, kat mülkiyeti, kooperatif edinimi veya fiilî kullanıma daha önce başlanması gibi durumlarda Gelir İdaresi uygulaması ve somut belgeler birlikte değerlendirilir. Ancak sıradan tapulu satın almada başlangıç için tapu tescil tarihi temel veridir.
Tapu Tarihi mi, Sözleşme Tarihi mi?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kapora sözleşmesi veya alıcı-satıcı arasındaki adi yazılı protokol her durumda mülkiyet iktisap tarihi değildir. Taşınmaz mülkiyetinin devri Türk Medenî Kanunu ve tapu sicili hükümlerine tabidir. Vergi hesabında taşınmazın hukuken edinildiği tarih tespit edilir.
Örneğin 2021’de satış vaadi sözleşmesi imzalanıp tapu 2023’te devredilmişse beş yıllık sürenin başlangıcı otomatik olarak 2021 kabul edilmez. Tapu tescili, fiilî kullanım ve özel edinim biçimi belgeleri incelenir. Yanlış başlangıç tarihi kullanılması, vergisiz olduğu düşünülen satışın sonradan tarhiyat ve ceza riski doğurmasına yol açabilir.
Yurt dışında yaşayan malik satış öncesinde tapu kaydındaki edinim tarihini, yevmiye numarasını ve edinim sebebini kontrol etmelidir. Eski sözleşmeler ile tapu kaydı arasında tarih farkı varsa satış yapılmadan önce vergi hesabı buna göre netleştirilmelidir.
2026 Değer Artış Kazancı İstisnası: 150.000 TL
GVK mükerrer m.80, belirli değer artış kazançları için yıllık istisna öngörür. 2026 takvim yılında elde edilen değer artış kazançlarında istisna tutarı 150.000 TL’dir. Bu tutar satış bedelinden değil, kanuna göre hesaplanan safi değer artış kazancından düşülür.
Örneğin bir taşınmazın 2026’da satılması sonucu endekslenmiş maliyet ve satış giderleri düşüldükten sonra 500.000 TL safi değer artış kazancı oluşmuşsa 150.000 TL istisna düşülür; kalan 350.000 TL diğer şartlar da dikkate alınarak gelir vergisi matrahına girer. “Satış bedelim 150.000 TL’yi geçti, vergi var” şeklindeki hesap doğru değildir.
İstisna yıllık kazanç toplamı bakımından uygulanır. Aynı yıl birden çok değer artış işlemi varsa, her satış için ayrı 150.000 TL istisna uygulanmaz. Yıllık toplam ve kanundaki kapsam birlikte değerlendirilir.
Satış Kazancı Nasıl Hesaplanır? GVK Mükerrer m.81
Vergiye tabi değer artış kazancı, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve parayla temsil edilebilen her türlü menfaat toplamından, mal veya hakkın maliyet bedeli ile elden çıkarma nedeniyle satıcının üzerinde kalan gider ve ödenen vergi/harçların çıkarılmasıyla hesaplanır.
Basit formül şöyledir: satış bedeli – endekslenmiş maliyet bedeli – satıcının üzerinde kalan satış giderleri ve vergiler = safi değer artış kazancı. Bu safi tutardan yıllık istisna düşülür. Kalan gelir, yıllık gelir vergisi tarifesine göre diğer beyana tabi gelirlerle birlikte vergilendirilebilir.
Tapuda gösterilen bedelin gerçeği yansıtmaması ayrıca vergi ve tapu harcı riskidir. Satış bedelini düşük göstermek, değer artış kazancını gerçeğe aykırı biçimde azaltmak amacıyla kullanılamaz. Banka hareketleri, ekspertiz, ilan, kredi tutarı ve diğer kayıtlar gerçek satış bedelinin tespitinde delil olabilir.
Tapuda düşük bedel gösterme riskleri için 2026 tapuda düşük bedel gösterme rehberi ayrıca incelenebilir.
Maliyet Bedeli Yİ-ÜFE ile Nasıl Endekslenir?
GVK mükerrer m.81, maliyet bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunca belirlenen yurt içi üretici fiyat endeksindeki artış oranında artırılmasına imkân verir. Endeksleme yapılabilmesi için endeks artış oranının %10 veya daha fazla olması gerekir.
Hesaplamada edinimin yapıldığı aydan önceki ayın Yİ-ÜFE değeri ile satışın yapıldığı aydan önceki ayın Yİ-ÜFE değeri karşılaştırılır. Endeks artışı %10’u aşıyorsa maliyet bedeli aynı oranda artırılır. Böylece nominal fiyat artışının enflasyondan kaynaklanan kısmı vergi matrahından çıkarılır.
Örneğin taşınmaz 2.000.000 TL maliyetle edinilmiş ve ilgili Yİ-ÜFE oranlarına göre endeksleme katsayısı 1,80 oluşmuşsa endekslenmiş maliyet 3.600.000 TL olabilir. Taşınmaz 4.500.000 TL’ye satıldığında kazanç hesabı 2.000.000 TL üzerinden değil, endekslenmiş 3.600.000 TL üzerinden yapılır. Gerçek hesapta TÜİK’in ilgili ay endeksleri kullanılmalıdır.
Yurt dışındaki malik, satış kararı vermeden önce edinim ve satış ayının endekslerini kontrol etmeli, “alış fiyatı ile satış fiyatı arasındaki fark kadar vergi öderim” şeklinde kaba hesap yapmamalıdır.
Maliyet Bedeline Hangi Kalemler Eklenebilir?
Taşınmazın gerçek edinim maliyetine, hukuken maliyetin parçası sayılan bazı harcamalar dahil edilebilir. Tapu harcı, satın alma sırasında ödenen belirli giderler ve taşınmazın iktisadi değerini kalıcı olarak artıran belgeye dayalı harcamalar somut niteliğine göre maliyete eklenebilir.
Günlük bakım veya kişisel kullanım gideri ile taşınmazın değerini kalıcı artıran yatırım aynı değildir. Tadilatın niteliği, fatura ve ödeme belgeleriyle ortaya konmalıdır. Belgesiz tadilat bedelinin yıllar sonra tahmini rakamla maliyete eklenmesi vergi incelemesinde kabul edilmeyebilir.
Satın alma sırasında kredi kullanılmış olması da her kredi taksitinin maliyete eklenebileceği anlamına gelmez. Anapara ve faiz ayrımı, giderin hangi hüküm kapsamında değerlendirileceği ve kazancın niteliği ayrıca incelenir.
Satış Sırasında Hangi Giderler Düşülebilir?
GVK mükerrer m.81, elden çıkarma dolayısıyla satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçların kazanç hesabında dikkate alınmasına imkân verir. Satıcının ödediği tapu harcı, satışla doğrudan bağlantılı ve belgeye dayalı komisyon veya diğer zorunlu giderler bu kapsamda değerlendirilebilir.
Alıcının ödediği gider, satıcının kazancından indirilemez. Tarafların hangi masrafı üstlendiği sözleşme, banka dekontu ve resmi makbuzlarla gösterilmelidir. Emlak danışmanı komisyonu varsa fatura ve ödeme kaydı saklanmalıdır.
Satıştan önce yapılan olağan aidat, elektrik, su veya kişisel kullanım giderlerinin tümü değer artış kazancından düşülemez. Giderin elden çıkarma veya maliyetle hukuki bağlantısı bulunmalıdır.
Dövizle Alınan veya Satılan Taşınmazda Hesap
Yurt dışında yaşayan malikler alış veya satış bedelini avro, dolar ya da başka yabancı para üzerinden takip edebilir. Ancak Türk gelir vergisi matrahı Türk lirası üzerinden hesaplanır. Edinim ve satış bedellerinin ilgili tarihlerde Türk lirası karşılıkları doğru belirlenmelidir.
Taşınmazın Türk lirası değerindeki artışın önemli kısmı kur farkından kaynaklansa bile GVK mükerrer m.80–81 sisteminde Türk lirası bazlı kazanç ve endeksleme kuralları uygulanır. “Avro bazında kâr etmedim” tek başına Türkiye’de vergi doğmayacağı anlamına gelmez.
Yurt dışındaki banka hesabına satış bedeli gönderilecekse banka transfer açıklaması, tapu satış bedeli ve vergi beyannamesindeki tutarlar birbiriyle uyumlu olmalıdır. Büyük tutarlı sınır ötesi transferlerde banka uyum kontrolleri nedeniyle satış sözleşmesi, tapu senedi ve vergi belgeleri istenebilir.
Dar Mükellef Yurt Dışı Malik İçin Vergileme
Türkiye’de yerleşmiş sayılmayan gerçek kişi GVK m.6 uyarınca dar mükelleftir ve yalnız Türkiye’de elde ettiği kazanç ve iratlar üzerinden vergilendirilir. Türkiye’deki taşınmazın satışından doğan değer artış kazancı Türkiye kaynaklı gelir olarak değerlendirilir.
Dar mükellefiyet nedeniyle satış kazancı otomatik olarak stopajla kapanmaz. Gayrimenkul satış kazancı için mükerrer m.80–81 kapsamında yıllık beyan gerekip gerekmediği hesaplanır. Taşınmazın beş yıldan fazla elde tutulmuş olması veya ivazsız edinilmiş olması farklı sonuç doğurabilir.
Türkiye ile malikin ikamet ettiği ülke arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması varsa, gayrimenkul değer artış kazançları maddesi ayrıca incelenir. Anlaşmalar genellikle taşınmazın bulunduğu devlete vergileme hakkı tanır. İkamet ülkesinde aynı kazanç için vergi doğuyorsa Türkiye’de ödenen verginin mahsup veya istisna yöntemiyle dikkate alınması ilgili ülke mevzuatına bağlıdır.
Miras veya Bağış Yoluyla Edinilen Taşınmaz Farklıdır
GVK mükerrer m.80, taşınmaz satışında beş yıllık değer artış kazancı rejimini bedel karşılığı edinim üzerine kurar. Miras veya bağış gibi ivazsız edinilen taşınmazların elden çıkarılması bu hükümdeki beş yıllık taşınmaz satış vergisi bakımından farklı değerlendirilir.
Bu nedenle miras kalan ev için “5 yıl geçmeden satarsam kesin gelir vergisi çıkar” sonucu doğru değildir. İvazsız edinimin veraset ve intikal vergisi boyutu ayrı, sonradan satışın gelir vergisi boyutu ayrıdır. İvazsız edinim istisnasının şartları ayrıca ele alınmalıdır.
Bu konuya ilişkin ayrı içerik, miras/bağış edinimini bedelli satın almadan ayırarak ele alınmalıdır; aynı sayfadaki kısa açıklama ayrıntılı dosya hesabının yerini tutmaz.
Beyanname Ne Zaman Verilir?
2026 takvim yılında elde edilen değer artış kazancı, kanuni şartları taşıyorsa 2027 yılında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Beyan ve ödeme tarihleri Gelir Vergisi Kanunu ve Gelir İdaresi Başkanlığının ilgili dönem takvimine göre takip edilmelidir.
Satış 2026’da yapıldığı hâlde satış bedelinin taksitlerle farklı yıllarda tahsil edilmesi durumunda kazancın hangi yılda doğduğu, elden çıkarma bedelinin yapısı ve tahsilat sözleşmesi birlikte incelenir. Taşınmazın hukuken devredildiği ve satış alacağının doğduğu tarih önemlidir.
Yurt dışındaki malik, beyan dönemini Türkiye’ye seyahat tarihine bağlamamalıdır. Elektronik beyan imkânları veya Türkiye’deki yetkili mali müşavir/temsilci aracılığıyla işlem süresinde yapılmalıdır.
Vergi Hesabında Örnek Uygulama
Bir kişi 2023 yılında Türkiye’de bir konutu 3.000.000 TL’ye satın almış ve 2026 yılında 7.000.000 TL’ye satmış olsun. İlk bakışta nominal fark 4.000.000 TL’dir. Ancak vergi 4.000.000 TL üzerinden doğrudan hesaplanmaz.
Önce 2023 edinim ayından önceki ay ile 2026 satış ayından önceki ay arasındaki Yİ-ÜFE artışı hesaplanır. Artış %10’u aşıyorsa 3.000.000 TL maliyet endekslenir. Örneğin yalnız açıklama amacıyla endekslenmiş maliyet 5.100.000 TL çıkarsa, 7.000.000 TL satıştan bu tutar ile satıcıya ait belgeye dayalı satış giderleri çıkarılır. Kalan safi kazançtan 2026 yılı 150.000 TL istisnası düşülür. Nihai vergi matrahı bundan sonra belirlenir.
Bu örnekte kullanılan endeks rakamı varsayımsal hesap yöntemini göstermek içindir; gerçek dosyada TÜİK’in ilgili iki aya ait yayımlanmış Yİ-ÜFE değerleri kullanılmalıdır. Kanuni yöntem kesindir, sayı satış tarihlerine göre değişir.
Satış Öncesi Kontrol Listesi
- Tapudaki edinim tarihini ve edinim sebebini alın.
- Satış tarihine göre beş tam yılın dolup dolmadığını gün bazında hesaplayın.
- Taşınmazın satın alma mı, miras/bağış mı yoluyla edinildiğini ayırın.
- Edinim maliyetine ilişkin tapu, banka ve fatura belgelerini toplayın.
- Yİ-ÜFE endeksleme hesabını mükerrer m.81’e göre yapın.
- Satıcıya ait tapu harcı, komisyon ve diğer satış giderlerini belgeleyin.
- Gerçek satış bedelini banka ve tapu kayıtlarıyla uyumlu gösterin.
- 2026 için 150.000 TL değer artış kazancı istisnasını safi kazançtan sonra uygulayın.
- Dar mükellefseniz çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasını kontrol edin.
- Beyan ve ödeme dönemini satıştan hemen sonra dosya takvimine kaydedin.
Sık Sorulan Sorular
Türkiye’deki evi 5 yıl sonra satarsam değer artış kazancı vergisi çıkar mı?
GVK mükerrer m.80’deki taşınmaz satış hükmü, bedel karşılığı edinilen taşınmazın iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içindeki elden çıkarılmasına yöneliktir. Beş yıl aşıldığında bu hüküm kapsamında değer artış kazancı doğmaz; ticari faaliyet niteliği varsa ayrı değerlendirilir.
5 yıl takvim yılı olarak mı hesaplanır?
Hayır. İktisap tarihinden itibaren gün ve ay esaslı beş yıllık gerçek süre hesaplanır.
2026 değer artış kazancı istisnası ne kadar?
2026 takvim yılı için 150.000 TL’dir.
150.000 TL satış bedelinden mi düşülür?
Hayır. Endekslenmiş maliyet ve kanuni giderler çıkarıldıktan sonra oluşan safi değer artış kazancından düşülür.
Maliyet bedeli enflasyona göre artırılabilir mi?
Evet. GVK mükerrer m.81 uyarınca ilgili Yİ-ÜFE artışı %10 veya daha fazlaysa maliyet bedeli endekslenir.
Yurt dışında yaşarsam Türkiye’deki satış vergisinden muaf olur muyum?
Hayır. Türkiye’deki taşınmazdan doğan kazanç dar mükellef için de Türkiye’de vergileme kapsamına girebilir.
Satış bedeli yabancı hesaba yatarsa vergi kalkar mı?
Hayır. Ödeme hesabının yeri taşınmazın Türkiye’de bulunmasından doğan vergi bağlantısını ortadan kaldırmaz.
Miras kalan ev 5 yıl içinde satılırsa aynı vergi çıkar mı?
Miras ivazsız edinimdir ve GVK mükerrer m.80’deki bedelli edinimden farklı değerlendirilir.
Tapu harcı kazançtan düşülebilir mi?
Satıcının üzerinde kalan ve elden çıkarmayla bağlantılı vergi ve harçlar GVK mükerrer m.81 kapsamında şartlarıyla dikkate alınabilir.
Taşınmazı sık sık alıp satıyorsam yine değer artış kazancı mı?
Devamlılık ve ticari organizasyon oluşursa kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilebilir; mükerrer m.80’deki arızi değer artış rejimi uygulanmaz.
Resmî Kaynaklar
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80 ve mükerrer m.81.
- Gelir İdaresi Başkanlığı – Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Vergilendirme Rehberi.
- Gelir İdaresi Başkanlığı – 2026 yılı had ve tutarları.
- Türkiye İstatistik Kurumu – Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE).
Yurt Dışından Türkiye’deki Taşınmaz Satışı İçin Avukata Sor
Beş yıllık süre, edinim biçimi, tapu bedeli ve vergi hesabı satıştan önce kontrol edilmelidir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu yurt dışındaki müvekkillerin Türkiye’deki taşınmaz ve vergi bağlantılı hukuki işlemlerini Mersin’den takip eder.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Yazar: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472.
Son mevzuat kontrolü: 11 Eylül 2026. İçerik GVK mükerrer m.80–81 ve 2026 GİB had/tutarları esas alınarak hazırlanmıştır.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin. Türkiye geneli dosyalar Mersin’den yönetilir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
BAKIRCI & KESKİN HUKUK BÜROSU sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
