Yurt Dışında Yaşayanların Türkiye’de Gayrimenkul Satış Vergisi: Değer Artış Kazancı ve 15 Günlük Beyan | 2026
Kısa ve net cevap: Yurt dışında yaşayan ve Türkiye’de dar mükellef olarak vergilendirilen gerçek kişinin Türkiye’deki gayrimenkulünü satın alma tarihinden itibaren beş yıl içinde satması hâlinde, GVK mükerrer m.80’deki şartlar oluşuyorsa değer artış kazancı doğabilir. Miras veya bağış gibi ivazsız iktisap edilen taşınmazların satışından doğan kazanç değer artış kazancı kapsamına girmez. 2025 yılı için değer artış kazancı istisnası 120.000 TL, 2026 yılı için 150.000 TL’dir. Dar mükellef bakımından en önemli fark beyan zamanıdır: GVK m.101 ve GİB’in 2026 Diğer Kazanç ve İratların Vergilendirilmesi Rehberi uyarınca gayrimenkulün elden çıkarılmasından doğan ve beyana tabi diğer kazanç ve irat, gayrimenkulün bulunduğu yer vergi dairesine kazancın iktisap edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde münferit beyanname ile bildirilir; tam mükellef için geçerli sonraki yıl Mart beyanı dar mükellefin bu özel durumuna uygulanmaz.
Bu nedenle Berlin, Amsterdam, Paris, Londra, Brüksel veya başka bir ülkede yaşayan malikin Türkiye’deki daireyi, arsayı, dükkânı veya yazlığı satarken yalnız tapu harcını düşünmesi yeterli değildir. İktisap tarihi, iktisabın bedelli mi bedelsiz mi olduğu, beş yıllık sürenin dolup dolmadığı, satış bedeli, endekslenmiş maliyet, giderler, istisna ve dar mükellefiyet beyanı aynı dosyada kontrol edilmelidir. Taşınmaz ticari faaliyet kapsamında alınıp satılıyorsa konu değer artış kazancından çıkıp ticari kazanç rejimine de girebilir; sık, devamlı ve organizasyon içindeki satışlar ayrıca değerlendirilir.
GVK m.6 bakımından yurt dışındaki satıcının dar mükellefiyeti
GVK m.6’ya göre Türkiye’de yerleşmiş olmayan gerçek kişiler yalnız Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar üzerinden dar mükellefiyet esasında vergilendirilir. Türkiye’de yerleşiklik GVK m.4 ve m.5; dar mükellefiyet GVK m.6-7 çerçevesinde belirlenir. Çalışma veya oturma izniyle uzun süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları bakımından 210 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği de önem taşır.
Satıcının Türk vatandaşı olması dar mükellef olmasına engel değildir. Tersine yabancı uyruklu bir kişinin Türkiye’de vergi yönünden tam mükellef sayılabildiği durumlar da olabilir. Vergi statüsü satıştan önce belirlenmelidir; çünkü değer artış kazancının beyan şekli ve süresi dar mükellef ile tam mükellefte farklıdır.
GVK mükerrer m.80: beş yıl içinde satış
GVK mükerrer m.80’de, GVK m.70’in birinci fıkrasında sayılan belirli mal ve hakların iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç değer artış kazancı sayılır. Arazi ve bina bu kapsamdadır. Beş yıllık süre takvim yılı şeklinde değil, iktisap tarihi ile satış tarihi arasındaki gerçek süre üzerinden hesaplanır.
Örneğin 20 Ekim 2022 tarihinde bedelli olarak satın alınmış bir dairenin 19 Ekim 2027 tarihinde satılması beş yıllık sürenin içinde kalır. 20 Ekim 2027 veya sonrasında yapılan satışta ise genel kural olarak mükerrer m.80 kapsamındaki beş yıllık süre dolmuştur. Bununla birlikte satışın ticari organizasyon ve devamlılık içinde yapılması hâlinde ticari kazanç yönünden ayrı inceleme gerekir; beş yılın dolması ticari kazanç ihtimalini otomatik ortadan kaldırmaz.
Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazın satışı
GVK mükerrer m.80’in açık hükmü ve GİB’in 2026 değer artış kazancı rehberi uyarınca ivazsız olarak iktisap edilen mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazanç değer artış kazancı kapsamında vergilendirilmez. Miras yoluyla edinilen taşınmaz ile gerçek anlamda bağış yoluyla bedelsiz edinilen taşınmaz bu başlığın temel örnekleridir.
Bu kural “miras kalan taşınmaz beş yıl içinde satılamaz” anlamına gelmez. Miras yoluyla edinilmiş taşınmazın satışında GVK mükerrer m.80 bakımından beş yıllık değer artış vergisi uygulanmaz. Ancak veraset ve intikal vergisi, tapu, mirasçılık, paylaşım, diğer vergiler veya ticari faaliyet niteliği gibi başka hukuki başlıklar varsa onlar ayrıca değerlendirilir.
Mirasın paylaşılmasından sonra mirasçılardan birinin diğer mirasçının payını bedel ödeyerek satın alması ise farklıdır. Satın alınan ilave pay bedelli iktisap niteliği taşıyabilir ve o payın daha sonra satışında iktisap tarihi/bedeli ayrıca hesaplanır. Bu nedenle “taşınmaz ilk olarak mirastan geldi” cümlesi tek başına bütün payları aynı vergi sonucuna götürmez.
İktisap tarihi hangi tarihtir?
Bedelli gayrimenkul alımında temel olarak tapuya tescil tarihi iktisap tarihi kabul edilir. Ancak fiilî kullanıma bırakma, kooperatif, kat irtifakı, cins tashihi ve arsa karşılığı inşaat gibi özellikli işlemlerde GİB rehberindeki özel açıklamalar dikkate alınmalıdır. GİB’in 2026 infografiğinde, arsa üzerine bina yapılması veya arsanın kat karşılığı verilmesi sonucu alınan bağımsız bölümün tapuya tescilinin cins tashihi niteliğinde değerlendirilebildiği ve ilgili iktisap tarihinin buna göre ele alındığı açıklanır.
Beş yıllık sürenin bir gün dahi yanlış hesaplanması beyan sonucunu değiştirebilir. Tapu senedi, yevmiye numarası, tescil tarihi ve gerekiyorsa yapı kullanma/cins değişikliği belgeleri satıştan önce incelenmelidir.
GVK mükerrer m.81: maliyet bedelinin Yİ-ÜFE ile endekslenmesi
Değer artış kazancı, satış bedelinden iktisap bedeli ile kanunen indirilebilir giderlerin çıkarılmasıyla hesaplanır. GVK mükerrer m.81 uyarınca mal ve hakkın maliyet bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere TÜİK tarafından belirlenen yurt içi üretici fiyat endeksindeki artış oranında artırılabilir; ancak endeksleme yapılabilmesi için artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekir.
GİB’in 2026 rehberindeki 2025 satış örneğinde Ağustos 2022 Yİ-ÜFE değeri 1.780,05 ve Mart 2025 değeri 4.017,30 kullanılmış; artış %125,68 olduğu için 3.000.000 TL alış bedeli 6.770.540,15 TL’ye endekslenmiştir. Bu örnek yöntemi gösterir; her satışta ilgili alış tarihinden önceki ay ve satış tarihinden önceki ay endeksleri kullanılmalıdır.
Endeksleme, tapudaki beyan edilen veya hukuken kabul edilen gerçek iktisap bedeli üzerinden yapılır. Belgesiz sonradan yapılan ödemelerin maliyete eklenmesi otomatik değildir. Alım bedeli ve giderlerin banka, tapu ve fatura kayıtlarıyla desteklenmesi gerekir.
Değer artış kazancı istisnası: 2025 için 120.000 TL, 2026 için 150.000 TL
GVK mükerrer m.80 kapsamında değer artış kazançları için yıllık istisna tutarı yeniden değerleme oranına göre belirlenir. GİB’in güncel 2026 materyallerine göre 2025 yılında elde edilen değer artış kazancında 120.000 TL, 2026 yılında elde edilen değer artış kazancında 150.000 TL istisna uygulanır.
İstisna satış bedeline değil, kanuna göre hesaplanan safi değer artış kazancına uygulanır. Örneğin satış bedeli 10 milyon TL diye 120.000 TL doğrudan satış bedelinden düşülmez. Önce iktisap bedeli/endekslenmiş maliyet, indirilebilir giderler ve vergiler dikkate alınarak safi kazanç belirlenir; sonra ilgili yılın istisnası uygulanır.
Menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından doğan kazançlarda bu istisnanın uygulanmasına ilişkin ayrı kurallar vardır. Buradaki açıklama Türkiye’deki gayrimenkul satışına yöneliktir.
Satış kazancından hangi giderler düşülebilir?
GVK mükerrer m.81’e göre elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan menfaatlerden, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar çıkarılır. Tapu harcının satıcıya ait kısmı, satışa doğrudan bağlı belirli komisyon ve giderler bu çerçevede belgeye dayalı olarak değerlendirilebilir.
Her tadilat veya geçmiş yıllardaki her harcama otomatik olarak satış maliyetine eklenmez. Giderin niteliği, belgesi ve maliyet/elden çıkarma ile bağlantısı incelenmelidir. Belgelerin beyan ve olası vergi incelemesi süresince saklanması önemlidir.
Dar mükellefte GVK m.101: 15 günlük münferit beyanname
Dar mükellef için bu konunun en kritik hükmü GVK m.101’dir. GİB’in 2026 Diğer Kazanç ve İratların Vergilendirilmesi Rehberi m.5.2.1 açıklamasına göre münferit beyanname, dar mükelleflerin yıllık beyanname ile bildirmeye mecbur olmadıkları ve vergisi tevkif suretiyle alınmamış kazanç ve iratların bildirimi için kullanılır. Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan diğer kazanç ve iratlar gayrimenkulün bulunduğu yer vergi dairesine bildirilir.
Rehber açıkça, serbest meslek faaliyeti dışındaki bu tür kazanç ve iratlara ilişkin münferit beyannamenin kazanç veya iradın iktisap olunduğu tarihten itibaren 15 gün içinde ilgili vergi dairesine verilmesi gerektiğini belirtir. Münferit beyanname ile bildirilen kazancın vergisi de beyanname verme süresi içinde ödenir.
Bu nedenle dar mükellef gayrimenkul satıcısının “2026’da sattım, 2027 Mart’ta beyan ederim” şeklinde hareket etmesi ciddi süre riski yaratır. Satıştan önce vergi statüsü belirlenmeli; satış günü veya hemen sonrasında iktisap maliyeti ve kazanç hesabı hazırlanmalıdır.
Tam mükellefte beyan zamanı neden farklıdır?
Tam mükellef gerçek kişi 2025 yılında beyana tabi değer artış kazancı elde etmişse GİB rehberine göre yıllık gelir vergisi beyannamesini 1-31 Mart 2026 arasında verir ve vergi Mart ve Temmuz 2026’da iki taksitte ödenir. Dar mükellefin münferit beyan rejimi bu genel yıllık beyan takviminden ayrıdır.
Bu ayrım kullanıcıların en sık karıştırdığı noktalardan biridir. İnternetteki birçok “gayrimenkul satış vergisi Mart ayında beyan edilir” açıklaması tam mükellefe göre yazılmıştır. Yurt dışında yerleşik satıcı önce dar mükellefiyetini tespit etmelidir.
Tapuda düşük bedel göstermek neden çözüm değildir?
Tapu işleminde emlak vergisi değerinden düşük olmamak üzere gerçek devir ve iktisap bedelinin beyanı esastır. Satış bedelinin gerçekte daha yüksek olduğu hâlde tapuda düşük gösterilmesi, tapu harcı ve gelir vergisi bakımından vergi riski doğurur. Banka transferi, ekspertiz, ilan, sözleşme ve taraf kayıtları gerçek satış bedelinin belirlenmesinde önem kazanabilir.
Yurt dışındaki malik satış bedelini doğrudan yabancı banka hesabına almak istese dahi, taşınmaz Türkiye’de olduğundan gelir vergisi bakımından Türkiye kaynaklı satış kazancı değerlendirmesi ortadan kalkmaz. Para hareketi ve tapu bedelinin uyumlu ve açıklanabilir olması gerekir.
Gayrimenkulü dövizle satmak vergi sonucunu değiştirir mi?
Satış bedeli döviz olarak belirlenmişse Türk lirası karşılığının vergi hesabında doğru tarihte ve doğru kurla tespiti gerekir. Sözleşme ve ödeme tarihleri farklıysa vergi/muhasebe yönünden kur dönüşümü ayrıca değerlendirilmelidir. Satış bedelinin bir kısmının kapora veya avans olarak önceden alınması hâlinde işlemin hukuki ve vergisel niteliği belgeye göre belirlenir.
Birden fazla gayrimenkul satışı ne zaman ticari kazanç olabilir?
GVK mükerrer m.80’deki değer artış kazancı kuralı, kişisel servet niteliğindeki belirli satışlara yöneliktir. Gayrimenkul alım-satımının devamlılık, organizasyon ve kazanç sağlama amacı içinde yürütülmesi hâlinde GVK m.37 kapsamında ticari kazanç gündeme gelebilir. Bu durumda beş yıllık süre ve 120.000/150.000 TL değer artış istisnasına dayanarak sonuç çıkarılamaz.
Aynı yıl veya farklı yıllarda çok sayıda taşınmaz alıp satan kişinin her işlemini tek başına “değer artış kazancı” olarak değerlendirmek doğru değildir. İşlem sayısı, devamlılık, edinme amacı, organizasyon ve ticari faaliyet göstergeleri birlikte ele alınmalıdır.
Şirket adına kayıtlı gayrimenkul satışı bu rehbere girer mi?
Hayır. Bu rehber gerçek kişilerin Gelir Vergisi Kanunu kapsamındaki satışına yöneliktir. Türkiye’de veya yurt dışında kurulu şirketin aktifindeki taşınmazın satışı kurumlar vergisi, KDV ve şirket muhasebesi açısından ayrı hükümlere tabidir. Şirket ortağının yurt dışında yaşaması, şirket taşınmazını gerçek kişinin kişisel taşınmaz satışına dönüştürmez.
Çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması
Türkiye’nin taraf olduğu çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarında gayrimenkul varlığın elden çıkarılmasından doğan kazançlar genellikle taşınmazın bulunduğu devlette vergilendirilebilir. Türkiye’de bulunan taşınmazın satış kazancı için Türkiye’nin vergileme hakkı anlaşmaya göre korunabilir. Ancak ikamet ülkesinin bu kazancı ayrıca beyana tabi tutup tutmadığı ve Türkiye’de ödenen verginin mahsup/istisna yöntemiyle nasıl dikkate alınacağı anlaşmaya ve ikamet ülkesinin iç hukukuna bağlıdır.
“Türkiye’de vergi ödedim, Almanya/Hollanda/Fransa’da hiçbir bildirim yapmam” şeklinde kesin bir genelleme yapılmamalıdır. Türkiye’deki münferit beyanname ile ikamet ülkesindeki vergi beyanı birbirinden farklı yükümlülüklerdir.
Yurt dışından vekâletname ile gayrimenkul satışı
Yurt dışındaki malik Türkiye’ye gelmeden, taşınmaz satışına açık ve yeterli yetki içeren vekâletnameyle işlem yapabilir. Yabancı makam veya konsoloslukta düzenlenen vekâletnamenin Türkiye’de kullanılabilirliği, belgenin düzenlendiği ülke, apostil/tasdik rejimi, tercüme ve tapu müdürlüğünün özel şekil şartları birlikte kontrol edilmelidir.
Tapu satış vekâletnamesinde taşınmaz satma, bedel alma, tapuda imza, gerektiğinde banka/güvenli ödeme işlemleri ve istenen diğer özel yetkiler somut satış planına göre yazılmalıdır. Genel vekâletnamede “her türlü işi yapmaya” benzer soyut ifadelerin tapu satışı için her zaman yeterli olduğu varsayılmamalıdır. Yurt dışından hukuki takip için Yurt Dışında Yaşayanlar İçin Türkiye’de Hukuki Destek, elektronik tapu işlemleri için Yurt Dışından Web Tapu İşlemleri rehberi incelenebilir.
Satıştan önce 15 maddelik kontrol listesi
- GVK m.4-7’ye göre tam/dar mükellef statüsünü belirleyin.
- Tapu iktisap tarihini gün/ay/yıl olarak kesinleştirin.
- Taşınmazın bedelli mi miras/bağış gibi ivazsız mı edinildiğini ayırın.
- Bedelli iktisapta beş yıllık sürenin satış tarihinde dolup dolmadığını hesaplayın.
- Arsa, kat karşılığı veya cins değişikliği varsa özel iktisap tarihi kuralını kontrol edin.
- Gerçek alış bedelini ve ödeme belgelerini toplayın.
- Alıştan önceki ay ve satıştan önceki ay Yİ-ÜFE artışını kontrol edin.
- Artış %10 veya üzerindeyse GVK mükerrer m.81 endekslemesini uygulayın.
- Satışa doğrudan bağlı satıcı giderleri ve vergileri belgeleyin.
- 2025 satışında 120.000 TL, 2026 satışında 150.000 TL istisnayı doğru yıla uygulayın.
- Birden fazla satış varsa ticari kazanç ihtimalini ayrıca değerlendirin.
- Tapuda gerçek satış bedelini esas alın.
- Dar mükellef iseniz GVK m.101’deki 15 günlük münferit beyan süresini kaçırmayın.
- Çifte vergilendirme anlaşmasının ikamet ülkesindeki etkisini ayrıca kontrol edin.
- Vekâletle satılacaksa tapu satış yetkisinin şekil ve kapsamını satıştan önce doğrulayın.
Resmî kaynaklar
Gelir İdaresi Başkanlığı – Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Değer Artışı Kazancı Rehberi 2026
Gelir İdaresi Başkanlığı – Diğer Kazanç ve İratların Vergilendirilmesi Rehberi 2026
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu
Sık Sorulan Sorular
Yurt dışında yaşayan kişi Türkiye’de aldığı evi 5 yıl içinde satarsa vergi çıkar mı?
Bedelli iktisap edilen taşınmaz GVK mükerrer m.80’deki beş yıllık süre içinde satılmışsa ve hesaplanan safi kazanç ilgili yıl istisnasını aşıyorsa değer artış kazancı vergisi doğabilir. Dar mükellefte münferit beyan kuralı uygulanır.
2026’da gayrimenkul satış kazancı istisnası kaç TL?
2026 takvim yılında elde edilen değer artış kazancı için istisna 150.000 TL’dir. 2025 satışlarında 120.000 TL’dir.
Miras kalan evi hemen satarsam değer artış vergisi var mı?
Miras yoluyla ivazsız edinilen taşınmazın satışından doğan kazanç GVK mükerrer m.80 kapsamında değer artış kazancı değildir.
Bağışlanan taşınmazın satışı da aynı mı?
Gerçek anlamda ivazsız iktisap edilen taşınmazın elden çıkarılmasından doğan kazanç değer artış kazancı kapsamına girmez. İşlemin gerçekte bedelli olup olmadığı ayrıca önemlidir.
Beş yıl nasıl hesaplanır?
İktisap tarihinden satış tarihine kadar gerçek süre hesaplanır. Arsa, kat karşılığı, cins tashihi ve özellikli edinimlerde iktisap tarihi ayrıca belirlenir.
Endeksleme her satışta yapılır mı?
Hayır. Alıştan önceki ay ile satıştan önceki ay Yİ-ÜFE artışı %10 veya üzerindeyse maliyet bedeli endekslenebilir.
Dar mükellef satış kazancını ne zaman beyan eder?
GVK m.101 ve GİB 2026 rehberine göre gayrimenkul satışından doğan ve münferit beyana tabi kazanç, kazancın iktisap edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde gayrimenkulün bulunduğu yer vergi dairesine bildirilir.
Dar mükellef Mart ayını bekler mi?
Hayır. Münferit beyana tabi taşınmaz satış kazancı için 15 günlük özel süre vardır.
Tapuda düşük bedel gösterirsem vergi azalır mı?
Gerçek devir bedelinin düşük gösterilmesi vergi ve harç yönünden risk doğurur. Banka, sözleşme, ilan ve diğer kayıtlar gerçek bedelin tespitinde kullanılabilir.
Yurt dışından vekâletnameyle satış yapılabilir mi?
Uygun şekil ve kapsamda düzenlenmiş vekâletnameyle tapu satışı yürütülebilir. Apostil/tasdik, tercüme ve tapu müdürlüğünün şekil şartları belgeye ve ülkeye göre kontrol edilmelidir.
Türkiye geneli dosya takibi
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun fizikî ofisi Mersin/Akdeniz’dedir. Yurt dışındaki malikin Türkiye’deki gayrimenkul satış dosyasında iktisap tarihi ve şekli, tapu bedeli, alış ve satış ödeme kayıtları, Yİ-ÜFE endekslemesi, dar mükellefiyet, GVK m.101 münferit beyan süresi ve satış vekâletnamesi birlikte incelenir. Vergi beyannamesinin hazırlanması ve mali müşavirlik işlemleri ilgili meslek mevzuatı çerçevesinde yetkili mali müşavirle koordine edilir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
