Yurt Dışındaki Kişi Türkiye’deki Taşınmaz Hakkını Geçici Tescil Şerhiyle Nasıl Korur? TMK 1011 | 2026
Kısa ve net cevap: Türkiye’deki bir taşınmaz üzerinde aynî hak iddiası bulunan ve yurt dışında yaşayan kişi, hakkın üçüncü kişilere devredilmesi veya tapu sicilindeki mevcut durum nedeniyle etkisiz kalması riski varsa, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 1011. maddesindeki şartlar oluştuğunda tapu siciline geçici tescil şerhi verilmesini isteyebilir. TMK m.1011, iki temel durumda bu korumaya izin verir: iddia edilen aynî hakkın güvence altına alınmasının gerekli olması veya tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki eksikliğin sonradan tamamlanmasına kanunun izin vermesi. Şerh bütün ilgililerin rızasıyla veya hâkim kararıyla verilir. Hak daha sonra kesin olarak gerçekleşirse, şerhin etkisi şerh tarihinden itibaren üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
Geçici tescil şerhi nedir?
Tapu sicili yalnızca mevcut mülkiyet durumunu göstermeye yarayan bir kayıt sistemi değildir. Kanun, bazı uyuşmazlıklarda henüz kesin tescil yapılamadığı hâlde ileri sürülen aynî hakkın sonradan anlamsız hâle gelmesini önleyen koruyucu kayıtlar da öngörür. Bunlardan biri TMK m.1011’de düzenlenen geçici tescil şerhidir. Bu şerhin temel amacı, hak iddiası kesin sonuca bağlanıncaya kadar iddia sahibinin tapu sicilindeki önceliğini korumaktır.
Geçici tescil şerhi bir kişiyi kendiliğinden malik yapmaz. Şerh, dava sonunda verilecek tapu iptal ve tescil kararının yerine de geçmez. Kanunun kurduğu sistem şudur: önce korunmaya değer bir aynî hak iddiası veya sonradan giderilebilecek belge eksikliği bulunur; ilgililerin rızası ya da mahkeme kararıyla şerh verilir; ardından asıl hak kesinleşirse bu hak şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Bu nedenle şerh, özellikle taşınmazın başkasına devredilme tehlikesinin bulunduğu dosyalarda zaman unsurunu doğrudan etkileyen güçlü bir araçtır.
Yurt dışında yaşayan kişiler açısından sorun daha belirgindir. Türkiye’deki taşınmazın tapu hareketleri her gün takip edilmeyebilir; miras, satış vaadi, temsil yetkisi, tapu düzeltmesi veya ortaklık uyuşmazlığı gibi işlemler uzaktan yürütülürken tescil için gerekli belgelerin tamamlanması zaman alabilir. Geçici tescil şerhi, kanuni şartları varsa bu aralıkta hak iddiasının tapu sicilinde görünür ve üçüncü kişilere karşı etkili hâle gelmesini sağlar.
Yurt dışındaki kişi hangi hâllerde geçici tescil şerhi isteyebilir?
TMK m.1011 belirli bir vatandaşlık veya ikamet şartı koymaz. Türkiye’de veya yurt dışında yaşamak, şerh hakkının maddi şartını değiştirmez. Belirleyici olan, Türkiye’deki taşınmaz üzerinde korunması gereken bir aynî hak iddiasının bulunması veya tasarruf yetkisini gösteren belgenin kanunen tamamlanabilir nitelikte eksik olmasıdır.
Bu nedenle Almanya, Fransa, Hollanda, Belçika, İngiltere, ABD, Kanada, Avustralya veya başka bir ülkede yaşayan kişi de Türkiye’deki taşınmazı bakımından TMK m.1011’e dayanabilir. Ancak yalnızca “taşınmazla ilgileniyorum”, “satın alacağım” veya “para ödedim” demek yeterli değildir. Hâkim, şerhe konu hakkın varlığının kabul edilebilir olduğu kanaatine ulaşmalıdır. Kanunun üçüncü fıkrası, hâkime dosya üzerinden veya tarafları dinleyerek bu ön incelemeyi yapma görevi verir.
Örneğin bir kişi tapuda devri yapılması gereken bir aynî hakka dayandığını belgeliyor, fakat kesin tescil için gereken belge henüz tamamlanamıyorsa; ya da taşınmaz üzerindeki hakkın dava konusu edilmesi nedeniyle üçüncü kişiye devir riski bulunuyorsa, geçici tescil şerhi somut dosyada değerlendirilir. Buna karşılık sırf kişisel bir alacak için TMK m.1011 otomatik bir teminat mekanizması değildir. Talep edilen korumanın bir aynî hakla veya maddede açıkça belirtilen tasarruf yetkisi belgesiyle bağlantısı kurulmalıdır.
TMK 1011’in iki temel şartı
Türk Medenî Kanunu m.1011 birinci fıkra iki ayrı hâli sayar. Birinci hâl, iddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınmasının gerekli olmasıdır. Mülkiyet, irtifak, rehin gibi aynî hak iddialarının henüz kesin tescile elverişli hâle gelmediği fakat koruma olmaksızın üçüncü kişilerin kazanımları karşısında zarar görebileceği durumlar bu başlıkta değerlendirilir. Buradaki “gerekli olma” şartı önemlidir; kanun, soyut ihtimali değil hak iddiasının somut korunma ihtiyacını esas alır.
İkinci hâl, tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlığın sonradan tamamlanmasına kanunun izin vermesidir. Tapu işlemleri şekle bağlıdır ve tasarruf yetkisinin belgelenmesi gerekir. Her eksiklik sonradan tamamlanabilir değildir. Bu nedenle belge eksikliğinin niteliği incelenmeli, eksik belgenin sonradan ikmaline hukuk düzeninin izin verip vermediği belirlenmelidir. Maddede “kanun olanak tanıyorsa” ifadesinin kullanılması tesadüf değildir.
Bu iki hâlden biri bulunmadan geçici tescil şerhi talep edilmesi doğru değildir. Örneğin yalnızca borcun ödenmemesi, kira ilişkisinden doğan para alacağı veya taşınmazla ilgisi olmayan ticari alacak, tek başına TMK m.1011 kapsamına girmez. Böyle bir alacak için şartlarına göre ihtiyati haciz, ihtiyati tedbir veya icra hukuku araçları değerlendirilir. Geçici tescil şerhi ile genel alacak teminatı birbirine karıştırılmamalıdır.
Geçici tescil şerhi nasıl verilir?
TMK m.1011/2 açık bir ikili yol kurar: şerh ya bütün ilgililerin rızasıyla ya da hâkimin kararıyla verilir. Bütün ilgililerin rızası yoksa tek taraflı başvuruyla tapu müdürlüğünün her uyuşmazlıkta kendiliğinden geçici tescil şerhi koyması mümkün değildir. Çekişmeli durumda mahkeme kararı gerekir.
Mahkemeye başvurulduğunda TMK m.1011/3 uygulanır. Hâkim tarafları dinleyebilir veya dosya üzerinden inceleme yapabilir. Kanunda aranan ölçüt, şerhe konu hakkın varlığının kabul edilebileceği kanaatidir. Bu aşama asıl davanın kesin hükümle sonuçlandırılması değildir; ancak hak iddiasının sırf soyut beyana dayanmadığını ortaya koyan belgeler sunulmalıdır.
Hâkim şerhe karar verirse kararın etkisini belirsiz bırakmaz. TMK m.1011/3 uyarınca kararda şerhin etki bakımından süresi ve içeriği belirlenir. Gerekiyorsa hak sahibine asıl davayı açması için süre de verilir. Bu nedenle “bir kez şerh konuldu, süresiz devam eder” yaklaşımı doğru değildir. Mahkeme kararındaki süre ve yükümlülükler dosya bazında izlenmelidir.
Yurt dışındaki kişinin başvuruyu bizzat Türkiye’ye gelerek yapması şart değildir. Usulüne uygun bir avukat vekâletnamesiyle dava ve tapu işlemleri takip edilebilir. Konsoloslukta düzenlenen veya yabancı makam önünde düzenlenip gerekli tasdik/apostil ve tercüme süreçlerinden geçen vekâletnamenin kapsamı somut işlem için yeterli olmalıdır. Vekâletnamede taşınmaz ve dava yetkilerinin dosyanın niteliğine uygun biçimde düzenlenmesi önemlidir. Yurt dışından tapu işlemlerinin pratik altyapısı için Yurt Dışından Tapu Randevusu Nasıl Alınır? rehberine de bakılabilir.
Şerhin üçüncü kişilere etkisi nedir?
TMK m.1011’in en önemli sonucu ikinci fıkranın son cümlesindedir: şerhin konusu olan hak daha sonra gerçekleşirse, şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Bu hüküm geçici tescil şerhini sıradan bir bilgilendirme kaydından ayırır.
Tapu sicilinde üçüncü kişilerin iyiniyetli kazanımlarını koruyan TMK m.1023 ile yolsuz tescilin sonuçlarını düzenleyen TMK m.1024 ve m.1025 ayrı bir sistem oluşturur. Bu nedenle bir aynî hak iddiası doğduğunda sürecin geciktirilmesi, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilerin hukuki durumunu değiştirebilir. TMK 1023 kapsamında tapu siciline güven ilkesi ile TMK 1025 kapsamında yolsuz tescilin düzeltilmesi bu ayrımı ayrıntılı açıklar.
Geçici tescil şerhi de bu noktada öncelik sağlar. Hak sonradan kesinleştiğinde, şerhin geriye etkili koruması üçüncü kişilere karşı şerh tarihinden itibaren işletilebilir. Bu nedenle özellikle taşınmazın el değiştirme ihtimali yüksekse, yalnızca uzun sürecek esas davaya güvenmek yerine sicil korumasının gerekip gerekmediği baştan değerlendirilmelidir.
Geçici tescil şerhi ile ihtiyati tedbir aynı şey değildir
Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri TMK m.1011’deki geçici tescil şerhi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.389 ve devamındaki ihtiyati tedbiri aynı hukuki kurum gibi değerlendirmektir. İki kurum birbirine yakın koruma amaçları taşıyabilse de dayanakları ve sonuçları farklıdır.
HMK m.389’a göre mevcut durumda meydana gelebilecek değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı veya tamamen imkânsızlaşacağı yahut gecikme nedeniyle ciddi zarar doğacağı endişesi varsa, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir. Mahkeme örneğin taşınmazın devrini sınırlayan bir tedbir kararı kurabilir. TMK m.1011 ise tapu sicilinde geçici tescil şerhini ve bu şerhin ileride gerçekleşen hak bakımından şerh tarihine bağlanan etkisini düzenler.
Somut dosyada yalnız birine ihtiyaç duyulabileceği gibi, maddi ve usulî şartları ayrı ayrı oluşuyorsa birbirini tamamlayan talepler gündeme gelebilir. Talep formülasyonu davanın konusuna göre yapılmalıdır. “Her tapu davasında otomatik tedbir” veya “her tedbir dosyasında TMK 1011 şerhi” biçiminde genel bir kural yoktur.
Yetkili mahkeme ve yurt dışından dava takibi
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda 6100 sayılı HMK m.12 özel ve kesin yetki kuralı getirir. Taşınmaz üzerindeki aynî hakka veya aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarla taşınmaz zilyetliğine ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu nedenle davacının Berlin’de, Amsterdam’da, Paris’te veya başka bir ülkede yaşaması taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini değiştirmez.
Görevli mahkeme ise talebin hukuki niteliğine göre ayrıca belirlenir. Tapu iptal ve tescil uyuşmazlıklarında kural olarak asliye hukuk mahkemesi gündeme gelir; ancak uyuşmazlığın özel bir kanundan veya başka bir hukuki ilişkiden doğması görev değerlendirmesini etkileyebilir. Bu nedenle yalnız “şerh istiyorum” ifadesinden hareketle görevli mahkeme belirlenmemeli, asıl hakkın kaynağı incelenmelidir.
Yurt dışındaki taraf için pratik olarak üç dosya aynı anda yönetilir: hukuki hakkın ispatı, usulüne uygun vekâlet/temsil zinciri ve tapu sicilindeki koruyucu kaydın uygulanması. Türkiye’de avukatla temsil hâlinde UYAP üzerinden dava ve ara karar süreçleri takip edilebilir. Genel dava açma süreci için yurt dışında yaşayanlara Türkiye’de hukuki destek sayfasındaki yöntemler kullanılabilir.
Başvuru öncesinde hangi belgeler hazırlanmalı?
Geçici tescil şerhinde hâkim, iddia edilen hakkın varlığının kabul edilebilir olduğu kanaatine ulaşmak zorundadır. Bu nedenle belge hazırlığı talebin merkezindedir. Dosyanın türüne göre aşağıdaki belge grupları önem kazanır:
- Güncel tapu kaydı ve varsa takyidat bilgileri,
- Aynî hak iddiasının kaynağını gösteren sözleşme, mahkeme kararı, miras belgesi veya başka hukuki işlem belgeleri,
- Ödeme yapılmışsa banka transferleri ve açıklamalı dekontlar,
- Temsil ilişkisi varsa vekâletname, azil kayıtları ve temsil yetkisinin kapsamını gösteren belgeler,
- Eksiklik sonradan tamamlanacaksa hangi belgenin eksik olduğunu ve kanunen tamamlanabilir olduğunu ortaya koyan kayıtlar,
- Üçüncü kişiye devir tehlikesini gösteren satış ilanı, yazışma, noter bildirimi veya diğer somut veriler,
- Yurt dışından gelen belgeler için gerekiyorsa apostil/tasdik, yeminli tercüme ve noter onayı,
- Tarafların açık kimlik ve adres bilgileri.
Belge listesi her dosyada aynı değildir. Önemli olan “çok belge” sunmak değil, TMK m.1011’deki şartı kanıtlayan belge zincirini kurmaktır. Örneğin ikinci bentteki başvuruda özellikle eksik belgenin sonradan tamamlanabilir niteliği açıkça gösterilmelidir.
Uygulamada hangi dosyalarda önemlidir?
1. Tescil için gerekli belgenin tamamlanmasının beklendiği dosyalar
Hak sahibinin maddi hakkı ve tasarruf yetkisi yönünden kuvvetli bir dayanağı bulunduğu hâlde, kanunen sonradan tamamlanabilecek bir belgenin eksikliği kesin tescili geciktirebilir. TMK m.1011/1-2 tam olarak bu ihtiyaca cevap verir. Ancak eksikliğin kanunen giderilebilir olması şarttır; esasa ilişkin geçersizlik geçici şerhle “iyileştirilemez”.
2. Aynî hak iddiası devam ederken taşınmazın devredilme riski
Bir aynî hak iddiası dava veya başka bir hukuki süreç içinde incelenirken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, daha sonraki hukuki sonucu karmaşıklaştırabilir. Şerh, iddia edilen hakkın gerçekleşmesi hâlinde üçüncü kişilere karşı şerh tarihinden başlayan etki sağlaması nedeniyle bu riskin yönetiminde önemlidir.
3. Yurt dışından yürütülen miras ve paylaşım işlemleri
Mirasçılık belgesi, yabancı belge, tercüme, vergi ve tapu intikal adımlarının bir arada ilerlediği dosyalarda kesin tescil aynı gün tamamlanmayabilir. Burada her miras dosyasının TMK m.1011’e girdiği söylenemez; ancak somut aynî hak iddiası ve maddede aranan koruma ihtiyacı varsa geçici şerh ayrıca incelenir.
4. Temsil yetkisine ilişkin tamamlanabilir belge sorunu
Yurt dışında düzenlenen vekâletnamelerin şekli, tercümesi ve tasdik zinciri Türkiye’deki tapu işlemlerinde kritik olabilir. Fakat temsil belgesindeki her eksiklik TMK m.1011/1-2 kapsamında değildir. Kanunun sonradan tamamlamaya izin verdiği bir noksanlık bulunmalıdır. Vekâletnamenin Türkiye’de kullanılmasına ilişkin genel koşullar için yurt dışında düzenlenen vekâletnamenin Türkiye’de geçerliliği rehberi incelenebilir.
Geçici tescil şerhi konulduktan sonra ne yapılmalı?
Şerhin verilmesi dosyanın sonu değildir. Mahkeme kararında şerhin etki süresi, kapsamı ve gerekiyorsa asıl davanın açılması için verilen süre yer alır. Bu süreler kaçırılırsa şerhten beklenen koruma kaybedilebilir. Bu nedenle kararın tapu müdürlüğünde uygulanıp uygulanmadığı ve TAKBİS kaydına doğru biçimde işlendiği kontrol edilmelidir.
İkinci aşamada asıl hak ispat edilir. Şerhe konu hak daha sonra gerçekleştiğinde TMK m.1011/2’nin geriye etkili sonucu gündeme gelir. Hak gerçekleşmezse geçici şerh kalıcı bir mülkiyet hakkına dönüşmez. Bu yapı, şerhin neden “geçici” olarak adlandırıldığını gösterir.
Ayrıca tapu kaydının güncel hareketleri izlenmelidir. Yurt dışındaki kişi yalnız eski tarihli tapu fotokopisine güvenmemeli; dava ve şerh işlemleri sırasında güncel kayıt, yevmiye ve takyidat durumu kontrol edilmelidir.
Geçici tescil şerhi ile yolsuz tescilin düzeltilmesi arasındaki fark
TMK m.1011 geleceğe dönük koruyucu bir araçtır. TMK m.1025 ise bir aynî hakkın yolsuz olarak tescil edilmiş, terkin edilmiş veya değiştirilmiş olması hâlinde tapu sicilinin düzeltilmesi davasını düzenler. Yani TMK m.1025’te sicilde düzeltilmesi gereken yolsuz bir kayıt vardır; TMK m.1011’de ise iddia edilen hakkın veya tamamlanabilir belge eksikliğinin süreç içinde korunması amaçlanır.
İki kurum aynı dosyada arka arkaya gündeme gelebilir, ancak hukuki talepler birbirinin yerine kullanılamaz. Mevcut sicil kaydı zaten yolsuzsa esas çözüm TMK m.1025 olabilir. Hakkın henüz kesin tescile dönüşmediği ve korunması gereken ara aşama varsa TMK m.1011 değerlendirilir.
Sık sorulan sorular
1. Yurt dışında yaşayan kişi Türkiye’ye gelmeden geçici tescil şerhi isteyebilir mi?
Evet. Usulüne uygun vekâletname ile avukat aracılığıyla Türkiye’de dava ve ilgili tapu işlemleri takip edilebilir. Vekâletnamenin kapsamı talep edilen işlem için yeterli olmalıdır.
2. TMK 1011 şerhi kişiyi hemen malik yapar mı?
Hayır. Geçici tescil şerhi mülkiyeti kendiliğinden kazandırmaz. Hak sonradan gerçekleşirse kanunun üçüncü kişilere karşı şerh tarihinden başlayan sonucu devreye girer.
3. Tapu müdürlüğü tek taraflı taleple her zaman şerh koyar mı?
Hayır. TMK m.1011/2 uyarınca bütün ilgililerin rızası veya hâkim kararı gerekir.
4. Şerh için mutlaka dava açmak gerekir mi?
Bütün ilgililer rıza göstermiyorsa çekişmeli durumda mahkeme kararı gerekir. Hâkim ayrıca gerektiğinde asıl davaya başvurulması için süre verir.
5. Şerh süresiz midir?
Hayır. Mahkeme kararında şerhin etki bakımından süresi ve içeriği belirlenir. Karardaki süreler takip edilmelidir.
6. Para alacağı için TMK 1011 kullanılabilir mi?
Sırf kişisel para alacağı TMK m.1011’in doğrudan konusu değildir. Madde aynî hakkın güvence altına alınması veya tasarruf yetkisi belgesindeki kanunen tamamlanabilir eksiklik üzerine kuruludur.
7. Geçici tescil şerhi ihtiyati tedbirle aynı mıdır?
Hayır. Geçici tescil şerhi TMK m.1011’de, ihtiyati tedbir HMK m.389 ve devamında düzenlenir. Dayanakları ve hukuki sonuçları farklıdır.
8. Taşınmaz başka şehirdeyse dava Mersin’de açılabilir mi?
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Dosyanın Mersin’den avukat eliyle yönetilmesi yetkili mahkemeyi değiştirmez.
9. Şerh konulduktan sonra üçüncü kişiye satış yapılırsa ne olur?
Şerhe konu hak daha sonra gerçekleşirse, TMK m.1011/2 uyarınca hak şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Somut satışın hukuki sonucu kayıt ve kazanım tarihleriyle birlikte incelenir.
10. Hangi resmî kaynaktan kanun metni kontrol edilebilir?
4721 sayılı Türk Medenî Kanunu güncel mevzuat metni Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden; tapu hizmetleri ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü üzerinden kontrol edilebilir.
Resmî kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — TMK m.1011
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — HMK m.12 ve m.389
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- Web Tapu
- UYAP Vatandaş Portal
Yazar ve hukuki inceleme
Av. Halil Bakırcı
Mersin Barosu Sicil No: 3472
Bu içerik 15 Eylül 2026 tarihi itibarıyla TMK m.1011, HMK m.12 ve HMK m.389 esas alınarak hazırlanmıştır. Türkiye geneli dosyalar Mersin’den yönetilebilir; ancak taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda HMK m.12’deki kesin yetki kuralı uygulanır.
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme niteliğindedir. Somut dosyada talep türü, tapu kaydı, hak iddiasının dayanağı, üçüncü kişi kazanımları ve mahkeme kararındaki süreler birlikte incelenmelidir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
