Yurt Dışındaki Malik Türkiye’deki Taşınmazında İntifa Hakkı Nasıl Kurar? TMK 794-795 | 2026

TMK 794’e göre intifa hakkı nedir?

İntifa hakkı, bir eşya veya hak üzerinde mülkiyeti devralmadan geniş kullanma ve yararlanma yetkisi sağlayan sınırlı ayni haktır. TMK m.794, aksine düzenleme olmadıkça intifa hakkının sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi verdiğini kabul eder. Taşınmaz bakımından intifa sahibi konutta oturabilir, koşulları varsa kiraya verebilir ve kira gelirini alabilir; buna karşılık taşınmazın çıplak mülkiyeti başka kişide kalır.

Yurt dışında yaşayan ailelerde intifa hakkı özellikle iki amaçla kullanılır. Birincisi, malik taşınmazın çıplak mülkiyetini çocuğuna bağışlar veya satar fakat hayatı boyunca kullanma ve gelir alma hakkını kendisinde tutar. İkincisi, malik mülkiyeti korur ve Türkiye’de yaşayan eş, anne-baba veya başka kişi lehine intifa hakkı kurar.

İntifa hakkı ile oturma hakkı aynı değildir. Oturma hakkı TMK m.823 kapsamında konut olarak kullanımla sınırlı ve kişiye sıkı sıkıya bağlıdır. İntifa hakkı daha geniş yararlanma yetkisi verir. Bu nedenle işlem kurulurken amaca uygun hak seçilmelidir.

Taşınmaz üzerinde intifa hakkı nasıl kurulur?

TMK m.795’e göre taşınmazlarda intifa hakkı tapu kütüğüne tescille kurulur. Tarafların kendi arasında imzaladığı basit belge veya aile içi sözlü anlaşma üçüncü kişilere karşı tapuya tescilli ayni hak doğurmaz. Malik veya yetkili temsilcisi tapu müdürlüğünde gerekli resmi işlemi yapar ve intifa hakkı tescil edilir.

Tescilde hak sahibi, taşınmaz, pay oranı, hakkın süresi ve kapsamı açıkça belirlenmelidir. İntifa taşınmazın tamamında veya pay üzerinde kurulabilir; somut tapu yapısına göre işlem tekniği farklılaşabilir. Kat mülkiyetli bağımsız bölümde hak doğrudan o bağımsız bölüm kaydına işlenir.

Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, tedbir, aile konutu şerhi veya önceki ayni haklar varsa bunların intifa kuruluşuna etkisi incelenmelidir. Aile konutu niteliğindeki taşınmazda TMK m.194 kapsamında diğer eşin rızası ayrıca gündeme gelebilir.

İntifa hakkı sahibi taşınmazı nasıl kullanabilir?

İntifa hakkı sahibi taşınmazın öz değerini korumak kaydıyla kullanma ve yararlanma yetkisine sahiptir. Konutta oturabilir, tarım arazisinden ürün alabilir veya kira sözleşmesi kurarak gelir elde edebilir. Ancak taşınmazın özünü yok edecek tasarruflarda bulunamaz; mülkiyet hakkını üçüncü kişiye devredemez.

Hak sahibinin yararlanma biçimi taşınmazın niteliğine uygun olmalıdır. Konutun ticari işletmeye dönüştürülmesi imar, kat mülkiyeti ve yönetim planı bakımından ayrıca sınırlı olabilir. Tarım arazisinde ürün alma yetkisi, toprağı kalıcı biçimde bozma yetkisi anlamına gelmez.

İntifa hakkı tapuya tescil edildiği için malik değişse bile ayni hak kural olarak sicildeki kapsamıyla devam eder. Yeni malik taşınmazı intifa yüküyle edinir. Bu, intifa hakkını yalnız borç doğuran kira sözleşmesinden ayıran temel özelliktir.

Çıplak mülkiyet sahibinin hakları nelerdir?

Çıplak malik taşınmazın mülkiyetini korur fakat intifa devam ettiği sürece kullanım ve yararlanma yetkileri intifa sahibine aittir. Malik taşınmazı satabilir; ancak alıcı intifa hakkını görerek ve bu hakla yüklü biçimde mülkiyeti kazanır. Bu nedenle çıplak mülkiyetin piyasa değeri, intifa hakkının süresi ve hak sahibinin yaşı gibi ekonomik unsurlardan etkilenir.

Malik, intifa sahibinin hakkını kullanmasını engelleyemez. Buna karşılık taşınmazın öz değerinin korunmasını ve intifa sahibinin kanuni bakım yükümlülüklerini yerine getirmesini talep edebilir. Taraflar arasında kontrol ve bildirim usulü kurulabilir.

Taşınmazın esaslı değişikliğe uğratılması veya olağan kullanımın ötesinde işlem yapılması, malik ile intifa sahibinin yetki sınırları bakımından ayrıca değerlendirilir. Hakkın kapsamı yalnız tapu kaydından değil TMK’nın intifaya ilişkin hükümlerinden de belirlenir.

Yurt dışındaki malik vekâletle intifa hakkı kurabilir mi?

Evet. Malik Türkiye’ye gelmeden özel yetkili vekâletname ile işlem yapabilir. Taşınmazın sınırlı ayni hakla yüklenmesi önemli tasarruf işlemidir. TBK m.504/3 uyarınca vekâletnamenin bu tür taşınmaz işlemlerini açıkça kapsaması gerekir. “Her türlü işimi takip etmeye” şeklindeki genel ifade yerine intifa hakkı kurma ve tapuda tescil ettirme yetkisi somut biçimde yazılmalıdır.

Vekâletnamede hangi taşınmaz üzerinde, kimin lehine, hangi süreyle intifa kurulacağı belirtilebilir. Malik ekonomik ve ailevi amacına göre vekilin takdir alanını sınırlayabilir. Böylece vekil, amaçlanandan daha geniş veya farklı bir ayni hak kuramaz.

Yabancı noter vekâletnamesinde ilgili ülkeye göre apostil veya tasdik ve Türkçe tercüme işlemleri gerekir. yurt dışı vekâletname rehberi ve HMK 224 apostil rehberi kullanılabilir.

İntifa hakkı sahibi kira gelirini alabilir mi?

İntifa hakkının geniş yararlanma yetkisi nedeniyle hak sahibi taşınmazı kiraya verip kira gelirini elde edebilir. Kira sözleşmesinin süresi, intifa hakkının sona ermesi ve malik değişikliği bakımından TBK ve TMK hükümleri birlikte değerlendirilir. İntifa hakkı sona erdikten sonra kira ilişkisinin akıbeti ayrıca incelenmelidir.

Kira gelirinin vergilendirilmesi, geliri fiilen ve hukuken elde eden kişinin vergi statüsüne göre değerlendirilir. İntifa sahibi yurt dışında yerleşikse dar mükellefiyet kuralları gündeme gelebilir. Hukuki ayni hak ile vergi yükümlülüğü aynı şey değildir; yıllık GİB rehberleri işlem yılında kontrol edilmelidir.

Malik ile intifa sahibi arasında kira gelirinin paylaşılacağı kararlaştırılmışsa bu ayrıca borçlar hukuku ilişkisi oluşturur. Tapudaki intifa hakkı sahibinin yararlanma yetkisi ancak kanuna uygun şekilde sınırlandırılabilir.

Vergi, aidat, bakım ve büyük onarım giderlerini kim öder?

TMK’nın intifa hükümleri, olağan bakım, işletme giderleri, vergiler ve olağan yüklerin kime ait olacağını düzenler. Genel olarak intifa sahibi hakkın kullanılmasıyla bağlantılı olağan giderlere katlanır; mülkiyetin özüne ilişkin olağanüstü ve esaslı giderlerde malikin sorumluluğu farklılaşabilir.

Kat mülkiyetli dairelerde Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca apartman yönetimine karşı ortak gider sorumluluğu ayrıca değerlendirilir. Malik ile intifa sahibi kendi aralarında gider paylaşımı kararlaştırsa bile yönetimin kanundan doğan talep hakkı bundan otomatik etkilenmez.

Büyük onarım gerektiğinde intifa sahibi malike haber vermelidir. Çatı, taşıyıcı sistem veya ana tesisat gibi esaslı onarımlar ile boya, küçük tamir ve günlük bakım aynı hukuki kategori değildir. Uyuşmazlığı önlemek için giderlerin niteliği ve bildirim yöntemi yazılı düzenlenebilir.

İntifa hakkı bulunan taşınmaz satılabilir veya ipotek edilebilir mi?

Çıplak malik taşınmazı satabilir; ancak tescilli intifa hakkı satışla kendiliğinden sona ermez. Alıcı taşınmazı intifa hakkıyla yüklü olarak alır. Satış sözleşmesinde bu durum açıkça gösterilmeli ve taşınmazın değeri buna göre belirlenmelidir.

Taşınmazın ipotek edilmesi de tapudaki mevcut hakların derece ve öncelik ilişkisi bakımından incelenir. İntifa hakkından önce kurulmuş ipotek ile sonradan kurulmuş ipoteğin cebri icradaki etkileri aynı değildir. Banka kredi verirken hakkın süresi ve ekonomik etkisini dikkate alır.

Yurt dışındaki malik satışı planlıyorsa intifa hakkının terkin edilip edilmeyeceği işlem öncesinde kararlaştırılmalıdır. Hak sahibi rıza vermeden geçerli intifa hakkının sırf satış kolaylığı için tek taraflı silinmesi mümkün değildir.

İntifa hakkı ne zaman sona erer?

TMK m.796 ve devamındaki hükümler intifa hakkının sona ermesini düzenler. Taşınmazın tamamen yok olması, tescilin terkini ve sürenin sona ermesi gibi nedenler gündeme gelir. Gerçek kişi lehine kurulmuş intifa hakkı hak sahibinin ölümüyle sona erer. Tüzel kişiler lehine intifa hakkı ise kanundaki azami süre sınırına tabidir.

Hak sahibinin ölümü yurt dışında gerçekleşirse yabancı ölüm belgesinin Türkiye’de kullanılabilir hâle getirilmesi gerekir. Apostil/tasdik ve tercüme işlemleri tamamlandıktan sonra tapuda terkin yapılır. İntifa hakkı mirasçılara geçen bağımsız bir malvarlığı hakkı değildir; kişiye bağlı sona erme düzeni vardır.

Hak sona ermiş olsa bile tapu sicilindeki kayıt teknik olarak kendiliğinden her zaman silinmiş görünmeyebilir. Satış, kredi veya miras işlemi öncesinde terkin belgesinin tapuya uygulanması sağlanmalıdır.

İntifa hakkı miras planlamasında nasıl kullanılır?

Yurt dışında yaşayan anne veya baba, Türkiye’deki evin çıplak mülkiyetini çocuklarına devredip kendi lehine hayat boyu intifa hakkı kurabilir. Böylece mülkiyetin gelecek kuşağa geçişi planlanırken kullanım ve kira geliri hakkı korunur. Ancak çıplak mülkiyet devri bağış niteliğindeyse mirasta denkleştirme, saklı pay ve tenkis hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.

İntifa hakkı mirasçılara geçmediği için hak sahibinin ölümüyle çıplak mülkiyet tam yararlanma yetkisiyle birleşir. Bu sonuç, miras planlamasının avantajı olabilir; fakat vergi, bağış ve miras hukuku sonuçları işlemden önce hesaplanmalıdır.

Aile içinde “tapuyu çocuğa veriyorum ama evi ölene kadar ben kullanacağım” şeklindeki sözlü anlaşma yerine tapuya tescilli intifa hakkı kurulması hukuki güvenliği artırır. Aksi hâlde çıplak mülkiyeti alan kişi taşınmazı üçüncü kişiye devrettiğinde sözlü kullanım anlaşmasının ayni koruması bulunmaz.

İntifa hakkı uyuşmazlığında hangi talepler gündeme gelir?

Malik intifa sahibinin kullanmasını haksız şekilde engellerse ayni hakkın korunmasına ilişkin dava ve talepler gündeme gelir. İntifa sahibi de taşınmazı hakkın amacına aykırı kullanır, ciddi zarar verir veya yükümlülüklerini yerine getirmezse malik kanuni koruma yollarına başvurabilir.

Tapu kaydı, kuruluş resmi senedi, kullanım ve kira sözleşmeleri, bakım faturaları ve taraf yazışmaları temel delillerdir. İntifa hakkının kapsamı belirsizse tescil belgesi ile kanuni hükümler birlikte yorumlanır.

Hak sahibi taşınmazı üçüncü kişiye kullandırıyorsa bunun intifa kapsamındaki yararlanma mı yoksa hakkın kendisinin devri niteliğinde mi olduğu ayrıştırılmalıdır. İntifa hakkının kendisi kişiye bağlıdır; kullanımın başkasına bırakılması ise kanun ve kuruluş belgesi sınırlarında farklı sonuç doğurabilir.

Yurt dışından intifa hakkı kurmak için kontrol listesi

1. Güncel tapu kaydı ve takyidatlar alınır. 2. Hak sahibinin kim olacağı ve süresi belirlenir. 3. İntifa ile oturma hakkı arasındaki fark amaca göre değerlendirilir. 4. Aile konutu ve eş rızası kontrol edilir. 5. Malik gelmeyecekse TBK m.504/3’e uygun özel vekâletname hazırlanır. 6. Tapu müdürlüğünde tescil tamamlanır. 7. Kira, gider ve bakım ilişkileri yazılı düzenlenir. 8. Sona ermede terkin için gerekli belgeler arşivlenir.

Tapu kaydı takibi için Web Tapu rehberi, daha dar konut kullanımı sağlayan hak için TMK 823 oturma hakkı rehberi incelenebilir. Güncel kanun Mevzuat Bilgi Sistemi, tapu uygulaması TKGM üzerinden doğrulanmalıdır.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →