Yurt Dışında Yaşayan Yeni Malik Kiracıyı İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Edebilir mi? TBK 351 | 2026

Kısa ve Net Cevap: Evet. Yurt dışında yaşayan kişi Türkiye’de kiracılı bir konutu veya çatılı işyerini satın aldıktan sonra, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişi için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine dayanarak tahliye isteyebilir. Yeni malik iki yoldan birini kullanır: Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp edinmeden itibaren altı ay geçtikten sonra dava açabilir; ya da kira sözleşmesinin süresinin bitmesini bekleyip, sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Yurt dışında yaşamak bu hakkı ortadan kaldırmaz. Ancak ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı; yalnızca taşınmazı daha yüksek bedelle kiraya verme amacı TBK 351 kapsamında ihtiyaç sayılmaz.

1. TBK 351’in Hukuki Dayanağı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, kiralananı sonradan edinen yeni malikin ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilmesini düzenler. Hükmün amacı, kiracının sözleşmeden doğan konut ve işyeri güvencesi ile yeni malikin gerçek kullanım ihtiyacını dengelemektir. Taşınmazın satılması tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez. TBK m.310 gereğince kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu nedenle “evi satın aldım, kira kendiliğinden bitti” şeklinde bir sonuç yoktur.

Yeni malikin tahliye hakkı ancak kanunda sayılan şartlarla doğar. TBK 351 bakımından üç temel unsur birlikte bulunmalıdır: Yeni malik taşınmazı sonradan edinmiş olmalı; kullanım ihtiyacı kanunda sayılan kişilerden biri için bulunmalı; kanuni bildirim ve dava sürelerine uyulmalıdır. Bunlardan biri eksikse, yalnızca mülkiyetin devri tahliye kararı için yeterli değildir.

Yurt dışında yaşayan malik açısından uygulanacak kanun değişmez. Türkiye’deki taşınmaz ve kira ilişkisi için Türk mahkemelerinde açılacak tahliye davasında Türk Borçlar Kanunu’nun emredici kira hükümleri uygulanır. Malikin Almanya, Hollanda, Fransa, Belçika, Avusturya, İsviçre, İngiltere, ABD veya başka bir ülkede bulunması, TBK 351’deki bir aylık bildirim ve altı aylık bekleme sürelerini uzatmaz.

2. İhtiyaç Kimler İçin İleri Sürülebilir?

TBK 351, yeni malikin kullanma ihtiyacını sınırsız bir akraba çevresi için kabul etmez. Kanun, yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacını esas alır. Altsoy çocuk ve torunları; üstsoy anne, baba, büyükanne ve büyükbabayı kapsar. “Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişi” yalnızca duygusal veya fiilî yakınlığa değil, hukuki bakım yükümlülüğüne dayanmalıdır.

Yeni malik yurt dışında yaşamakla birlikte Türkiye’ye kesin dönüş yapacaksa, dönüşün somut hazırlıklarla desteklenmesi ihtiyacın değerlendirilmesinde önem taşır. Türkiye’de uzun süre kalacağı, emeklilik sonrası yerleşeceği, işini Türkiye’ye taşıdığı veya çocuğunun eğitim/yerleşim ihtiyacı nedeniyle taşınmazı kullanacağı belgelerle ortaya konabilir. Buna karşılık yalnızca belirsiz bir gelecek ihtimali, zorunlu kullanım ihtiyacının yerine geçmez. Mahkeme dava tarihinde ihtiyacın gerçekliğini ve yargılama boyunca devam edip etmediğini inceler.

İşyeri ihtiyacında da aynı kural uygulanır. Yeni malik yurt dışında ticari faaliyette bulunuyor ve Türkiye’de kendi adına bir işyeri açmak için satın aldığı kiralananı kullanmak istiyorsa, şirket kuruluşu, vergi kaydı, faaliyet hazırlıkları, ruhsat başvuruları ve iş planına bağlı somut belgeler ihtiyacın ispatında kullanılabilir. İhtiyaç başkasına kiralama veya yatırım getirisini artırma amacı değil, bizzat kullanım ihtiyacı olmalıdır.

3. Bir Ay Bildirim ve Altı Ay Dava Kuralı

TBK 351’in en kritik kısmı sürelerdir. Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini edinme tarihinden altı ay sonra açacağı dava ile sona erdirebilir. Edinme tarihi, tapulu taşınmazlarda kural olarak mülkiyetin tapu sicilinde yeni malik adına tescil edildiği tarihtir. Satış için para ödeme tarihi veya satış vaadi tarihi esas alınmaz.

Bir aylık süre hak kaybı bakımından önemlidir. Bildirimin hazırlanması kadar süresi içinde kiracıya yöneltilmesi de dosyada ispatlanabilir olmalıdır. Bu nedenle noter ihtarnamesi veya tebliği ispatlanabilen başka yazılı yöntemler tercih edilir. Yurt dışından süreci yöneten malikin Türkiye’deki avukatına verdiği vekâletnamede ihtar ve dava takibi için gerekli yetkilerin bulunması uygulamayı kolaylaştırır. Yurt dışında düzenlenen vekâletnamenin Türkiye’de geçerliliği konusunda apostil ve tercüme şartları işlem yapılacak ülkeye ve belge türüne göre baştan kontrol edilmelidir.

Altı aylık süre bir bekleme süresidir. Yeni malik, bir aylık yazılı bildirim şartını yerine getirse bile edinme tarihinden altı ay geçmeden TBK 351’in bu yoluna dayanarak tahliye davası açamaz. Süre hesabı takvim üzerinden yapılır. Dava açılmadan önce kira uyuşmazlıkları bakımından zorunlu arabuluculuk süreci de ayrıca tamamlanmalıdır.

4. Sözleşme Sonunu Bekleme Seçeneği

Yeni malik, altı aylık yolu kullanmak zorunda değildir. TBK 351 ona ikinci bir seçenek tanır: Dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile de sözleşmeyi sona erdirebilir. Hangi yolun daha hızlı ve güvenli olduğu satın alma tarihi ile kira döneminin ne zaman sona erdiğine göre belirlenir.

Bu iki yolu birbirine karıştırmak ciddi süre hatasına yol açabilir. Satın alma tarihinden sonra sözleşme bitimine çok kısa süre kalmışsa sözleşme sonu yolu daha hızlı olabilir. Buna karşılık sözleşmenin bitimine uzun süre varsa bir ay içinde bildirim yapılıp altı ay sonra dava açılması avantaj sağlayabilir. Dosya takvimi tapu tescil tarihi, sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri, kiracıya yapılan bildirim tarihi ve arabuluculuk başvuru tarihi birlikte görülerek oluşturulmalıdır.

Genel bir tahliye özeti arayan malik, yurt dışındaki ev sahibinin kiracı tahliye yolları rehberinden diğer tahliye nedenlerini de karşılaştırabilir. Yeni malik ihtiyacı ayrı bir hukuki sebep olduğu için TBK 351’in özel süreleri uygulanır.

5. Gerçek, Samimi ve Zorunlu İhtiyaç Nasıl İspatlanır?

Kanun metni “gereksinim” unsurunu arar. Uygulamada mahkeme, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını somut olaya göre değerlendirir. Yurt dışında yaşayan malik bakımından özellikle Türkiye’ye dönüş veya Türkiye’de kullanım iradesinin belgeyle desteklenmesi önemlidir. Yerleşim planı, mevcut konut durumu, iş ve aile düzeni, Türkiye’deki sosyal bağlar, çocukların eğitim kayıtları, işyeri ihtiyacında kuruluş ve faaliyet belgeleri gibi olgular birlikte değerlendirilir.

Malikin başka bir boş taşınmazının bulunması her durumda davayı otomatik olarak kaybettirmez; ancak mevcut alternatif taşınmazların ihtiyacı karşılayıp karşılamadığı mahkemece incelenebilir. İhtiyacın niteliği ile taşınmazın niteliği arasında uyum aranır. Örneğin merdivensiz veya asansörlü konut ihtiyacı, işyerinin belirli bir bölgede bulunmasının zorunluluğu, aile bireylerinin sayısı veya erişilebilirlik ihtiyacı somut delillerle ortaya konmalıdır.

Kiracının ödeme düzeni bu dava türünde belirleyici değildir. Kiracının kirayı eksiksiz ödemesi, yeni malikin gerçek ihtiyaç hakkını ortadan kaldırmaz. Tersine, kiracının kira borcunun bulunması da ihtiyaç davasındaki ispat eksikliğini kapatmaz. Kira borcuna dayalı tahliye ile ihtiyaç nedeniyle tahliye farklı hukuki yollardır.

6. Yurt Dışından Süreç Nasıl Yürütülür?

Yeni malikin Türkiye’ye gelmesi dava açmanın ön şartı değildir. Usulüne uygun avukatlık vekâletnamesi ile ihtar, zorunlu arabuluculuk, dava, delil sunma ve karar sonrası icra işlemleri avukat aracılığıyla takip edilebilir. Vekâletname Türk konsolosluğunda düzenlenebilir veya bulunulan ülkenin yetkili makamında hazırlanıp Türkiye’de kullanılacak şekle getirilebilir. Bazı işlemler için apostil, Türkçe yeminli tercüme ve noter onayı gerekir.

Vekâletname hazırlanırken yalnızca genel ifadelerle yetinilmemelidir. Dava sürecinde sulh, feragat, kabul, ibra, başkasını tevkil ve benzeri özel yetki gerektiren işlemler gündeme gelecekse HMK m.74 kapsamındaki yetkiler açıkça değerlendirilmelidir. Bu konuda yurt dışından avukatlık vekâletnamesinde özel yetkiler rehberi kullanılabilir.

Yurt dışındaki malik ayrıca Türkiye’deki süreci UYAP ve avukatı aracılığıyla takip edebilir. Yurt dışından Türkiye’de dava açma rehberi, uzaktan dosya yönetiminin genel çerçevesini açıklar. Mahkemece tarafın bizzat dinlenmesi gereken özel bir usul işlemi olmadığı sürece her duruşma için Türkiye’ye geliş zorunlu değildir.

7. Dava Şartı Arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda sayılan istisnalar dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Yeni malik ihtiyacına dayalı tahliye davası da kira ilişkisinden kaynaklandığından arabuluculuk süreci dava öncesinde tamamlanmalıdır.

Yurt dışında yaşamak arabuluculuğa katılımı engellemez. Taraf, avukatı aracılığıyla temsil edilebilir ve teknik altyapı uygunsa toplantı uzaktan yapılabilir. Sürecin nasıl yürüdüğüne ilişkin ayrıntılar yurt dışından Türkiye’deki arabuluculuk toplantısına katılım rehberinde açıklanmıştır.

Arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa tahliye tarihi ve taşınmazın teslim şartları açık biçimde yazılmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa, TBK 351’deki dava süresinin kaçırılmaması için dava takvimi önceden kurulmalıdır.

8. Toplanması Gereken Deliller

TBK 351 dosyasında delil planı satın alma ile değil ihtiyaç ile başlar. Asgari dosyada tapu kaydı ve edinme tarihi, kira sözleşmesi, bir aylık yazılı bildirim ve tebliğ belgesi, arabuluculuk son tutanağı bulunmalıdır. İhtiyacın niteliğine göre Türkiye’ye dönüş hazırlıkları, mevcut konutların durumunu gösteren kayıtlar, eğitim veya çalışma belgeleri, işyeri ihtiyacında şirket/vergi/ruhsat belgeleri ve gerektiğinde yabancı belgelerin apostilli-tercümeli örnekleri eklenir.

Yabancı resmî belgelerin Türkiye’de kullanılmasında şekil şartı ayrıca kontrol edilmelidir. Yabancı resmî belgenin Türkiye’de kullanılması rehberi HMK m.224 ve apostil bakımından temel çerçeveyi verir.

9. Tahliyeden Sonra Yeniden Kiralama Yasağı

İhtiyaç nedeniyle tahliye, malike kiracıyı çıkarıp hemen daha yüksek bedelle başka bir kişiye kiralama serbestisi vermez. TBK m.355, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlayan kiraya verenin haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağını düzenler. Bu hüküm ihtiyaç iddiasının samimiyeti bakımından da önemlidir.

Malik tahliyeden sonra kanuna aykırı biçimde üçüncü kişiye kiralama yaparsa eski kiracı tazminat talep edebilir. TBK m.355’te tazminatın, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olamayacağı hükme bağlanmıştır. Bu nedenle tahliye davası açılmadan önce gerçek kullanım planı net olmalıdır.

10. Yurt Dışındaki Yeni Malik İçin İşlem Sırası

1. Tapu tescil tarihini kesin belirleyin.
2. Kira sözleşmesinin başlangıç, bitiş ve yenileme tarihlerini çıkarın.
3. İhtiyacın TBK 351’de sayılan kişi ve kullanım türüne girdiğini doğrulayın.
4. Edinmeden itibaren bir aylık bildirim süresini takvime alın.
5. Yazılı bildirimi ispatlanabilir yöntemle gönderin.
6. Altı aylık yol ile sözleşme sonu yolunu süre bakımından karşılaştırın.
7. İhtiyacı kanıtlayan Türkiye ve yurt dışı belgelerini toplayın.
8. Zorunlu arabuluculuk başvurusunu süreleri koruyarak yapın.
9. Anlaşma olmazsa yetkili sulh hukuk mahkemesinde tahliye davasını açın.
10. Karar ve tahliye sonrasında TBK 355’teki üç yıllık yeniden kiralama yasağına uyun.

Sık Sorulan Sorular

Yurt dışında yaşayan yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Satın alma kira sözleşmesini kendiliğinden bitirmez. TBK 351’deki bir aylık bildirim ve altı aylık dava yolu veya sözleşme sonu dava yolu kullanılmalıdır.

Bir aylık bildirim süresi ne zaman başlar?

Tapulu taşınmazda kural olarak mülkiyetin yeni malik adına tescil edildiği edinme tarihinden başlar.

Bildirim bir ay içinde yapılmazsa ne olur?

Edinmeden sonra altı aylık özel yol bakımından TBK 351’de aranan yazılı bildirim şartı yerine getirilmemiş olur. Yeni malik sözleşme sonuna bağlı diğer TBK 351 yolunu ayrıca değerlendirmelidir.

Yeni malik Türkiye’ye dönmeden dava açabilir mi?

Evet. Usulüne uygun vekâletname ile Türkiye’de avukat aracılığıyla arabuluculuk ve dava süreci yürütülebilir.

Malikin çocuğu için ihtiyaç ileri sürülebilir mi?

Evet. Altsoy TBK 351’de açıkça sayılmıştır. Ancak çocuğun kullanım ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.

Yurt dışında yaşayan malikin Türkiye’de başka evi varsa dava reddedilir mi?

Başka taşınmazın bulunması otomatik ret sebebi değildir. Mahkeme alternatif taşınmazın somut ihtiyacı karşılayıp karşılamadığını ve ihtiyaç iddiasının samimiyetini değerlendirir.

Kiracı kirayı düzenli ödüyorsa ihtiyaç nedeniyle tahliye yapılamaz mı?

Yapılabilir. TBK 351’deki dava kira borcuna değil yeni malikin gerçek kullanım ihtiyacına dayanır.

Arabulucuya başvurmadan dava açılabilir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan bu uyuşmazlıkta 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki dava şartı arabuluculuk tamamlanmadan doğrudan dava açılması usul sorunu doğurur.

Tahliye edilen ev hemen başkasına kiralanabilir mi?

TBK m.355 gereği, ihtiyaç nedeniyle boşaltılan kiralanan haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.

Yeni malik ihtiyacı dava boyunca devam etmeli mi?

Evet. İhtiyaç yalnız dava açıldığı gün değil, yargılama sırasında da gerçek ve devam eden nitelikte olmalıdır.

İlgili Rehberler

• Yurt Dışındaki Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Tahliye Eder?
• Yurt Dışında Düzenlenen Vekâletnamenin Türkiye’de Geçerliliği
• Yurt Dışından Avukatlık Vekâletnamesinde Özel Yetkiler
• Yurt Dışından Arabuluculuk Toplantısına Katılım
• Yurt Dışından Türkiye’de Dava Açmak

Resmî Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• T.C. Resmî Gazete
• Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı
• T.C. Dışişleri Bakanlığı Konsolosluk İşlemleri

Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T Bilgisi

Bu içerik, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310, 351 ve 355. maddeleri ile 6325 sayılı Kanun’un kira uyuşmazlıklarına ilişkin dava şartı arabuluculuk hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. Mevzuat bağlantıları 15 Eylül 2026 tarihi itibarıyla kontrol edilmiştir.

Hazırlayan: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu
Hukuki inceleme: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu

Yurt dışında bulunan müvekkillerin Türkiye’deki kira ve gayrimenkul dosyaları vekâletname ile Mersin’den Türkiye genelinde takip edilebilir. İletişim: +90 552 224 43 66.