Yurt Dışındaki Ev Sahibi 10 Yıllık Kiracıyı Nasıl Tahliye Eder? TBK 347 | 2026

Kısa ve Net Cevap: Yurt dışında yaşayan ev sahibi, belirli süreli konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinde yalnız “10 yıl geçti” diyerek kiracıyı çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu m.347’ye göre kiraya verenin sebep göstermeden fesih hakkı, belirli süreli sözleşmenin ilk süresinin bitiminden sonra başlayan on yıllık uzama süresi tamamlandığında doğar. Kiraya veren, on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı fesih bildiriminde bulunarak herhangi bir tahliye sebebi göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Bir yıllık belirli süreli sözleşmede bu, pratik olarak ilk kira yılı + on uzama yılı tamamlandıktan sonra gelen dönemin sonu bakımından gündeme gelir. Fesih bildiriminin TBK m.348 gereğince yazılı olması geçerlilik şartıdır. Kiracı taşınmazı boşaltmazsa dava öncesi zorunlu arabuluculuk tamamlanıp sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.

1. TBK 347 Ne Düzenler?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin süresinin dolmasının kiraya veren açısından tek başına tahliye sebebi olmadığını düzenler. Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce sona erdirme bildirimi yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Buna karşılık kiraya veren, yalnız sözleşmede yazılı ilk sürenin bitmiş olmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Kiraya veren bakımından özel sebep göstermeden sona erdirme hakkı, on yıllık uzama döneminden sonra doğar. TBK m.347’nin açık hükmüne göre kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Dolayısıyla bu yol ihtiyaç, kira borcu, tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar gibi ayrı bir maddi tahliye sebebi gerektirmez; kanunun aradığı uzun süre ve fesih bildirimi şartlarının eksiksiz bulunması yeterlidir.

Bu düzenleme özellikle yurt dışında yaşayan ve Türkiye’deki taşınmazını uzun yıllardır aynı kiracıya kiraya veren malikler için önemlidir. Malikin Almanya, Hollanda, Fransa, Belçika, Avusturya, İsviçre, Birleşik Krallık, ABD veya başka ülkede yaşaması hesabı değiştirmez. Süre, Türkiye’deki kira sözleşmesinin başlangıç ve yenilenme dönemlerine göre hesaplanır.

2. “10 Yıllık Kiracı” İfadesi Neden Tek Başına Yeterli Değildir?

Uygulamada en çok yapılan hata, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren on takvim yılı geçince kiraya verenin TBK m.347’yi hemen kullanabileceğinin düşünülmesidir. Oysa maddede “on yıllık uzama süresi” ifadesi yer alır. Önce belirli süreli sözleşmenin ilk dönemi tamamlanır; ardından kiracının sözleşmeyi sona erdirmemesi üzerine bir yıllık uzama dönemleri başlar. Kiraya verenin sebepsiz fesih hakkı bu uzama dönemlerinin on yıl tamamlanmasından sonra gündeme gelir.

Bir yıllık sözleşmede ilk yıl “asıl sözleşme süresi”, sonraki on yıl ise “uzama süresi” olarak hesaplanır. Bu nedenle bir yıllık sözleşmede kiraya verenin m.347 kapsamında sebep göstermeden sona erdirme hakkı genellikle toplam on bir yıllık sürecin tamamlanmasının ardından, izleyen uzama yılının sonu için kullanılabilir. Ancak sözleşmenin ilk belirli süresi iki, üç veya daha uzun yıl olarak kurulmuşsa takvim buna göre değişir.

Doğru hesap için sözleşmenin yalnız başlık kısmındaki tarih yeterli değildir. Kiralananın teslim tarihi, sözleşmenin başlangıç ve bitiş maddesi, sonradan imzalanan yenileme veya ek protokoller ve tarafların sözleşmeyi yeni bir sözleşmeyle değiştirip değiştirmediği incelenmelidir. Her yeni belge otomatik olarak süreyi sıfırlamaz; belgenin hukuki niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

3. Bir Yıllık Sözleşmede Tarihle Örnek Hesap

Örneğin konut kira sözleşmesinin 1 Ekim 2015 tarihinde başlayıp 30 Eylül 2016 tarihinde sona erecek şekilde bir yıllık kurulduğunu düşünelim. Kiracı sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce sona erdirme bildirimi yapmazsa sözleşme 1 Ekim 2016’dan itibaren bir yıl uzar. Birinci uzama yılı 1 Ekim 2016–30 Eylül 2017, ikinci uzama yılı 1 Ekim 2017–30 Eylül 2018 şeklinde devam eder.

Onuncu uzama yılı 1 Ekim 2025–30 Eylül 2026 dönemidir. Bu on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra kiraya veren, TBK m.347’nin tanıdığı sebepsiz fesih hakkını izleyen uzama yılının sonu bakımından kullanabilir. Bu örnekte izleyen uzama yılı 1 Ekim 2026–30 Eylül 2027’dir. Kiraya veren 30 Eylül 2027 tarihinde sözleşmenin sona ermesini istiyorsa en az üç ay önce geçerli yazılı fesih bildirimini kiracıya ulaştıracak şekilde işlem yapmalıdır.

Bu örnek yalnız yöntemi gösterir. Gerçek dosyada başlangıç ve bitiş tarihleri farklıysa gün hesabı o tarihlere göre yapılmalıdır. Özellikle sözleşme ayın ilk günü değil başka bir gün başlıyorsa “Eylül sonunda çıkar” gibi yuvarlak hesap kullanılmamalıdır. Fesih bildirimindeki bir günlük hata dahi tahliye talebinin reddine ve bir sonraki dönemin beklenmesine yol açabilir.

4. Üç Aylık Bildirim Süresi Nasıl Uygulanır?

TBK m.347, kiraya verenin bildirimini ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapmasını ister. Bu süre, bildirimin hazırlanma tarihi değil hukuken muhataba yöneltilmesi ve ispatlanabilir şekilde ulaştırılması açısından güvenli planlanmalıdır. Bildirimi son günlere bırakmak tebligat gecikmesi, adres hatası veya iade riski yaratır.

Örneğin uzama yılı 30 Eylül’de bitiyorsa üç aylık süre, fesih bildirimini Haziran sonuna sıkıştırmadan önceki tarihlerde hazırlayıp tebliğ sürecini başlatmayı gerektirir. Bildirimde kiraya verenin TBK m.347 uyarınca sözleşmeyi hangi tarih itibarıyla sona erdirdiği açıkça yazılmalıdır. “Evi boşaltın”, “kira sözleşmesini yenilemeyeceğim” gibi belirsiz ifadeler yerine fesih iradesi ve sona erme tarihi açık gösterilmelidir.

Yurt dışında yaşayan malikin Türkiye’ye geliş günü bu süreyi değiştirmez. Malik işlemi konsolosluk veya yabancı noter vekâletnamesi ile avukatı üzerinden süresinde yaptırabilir. yurt dışında düzenlenen vekâletnamenin Türkiye’de geçerliliği rehberi bu hazırlığın şekil şartlarını açıklar.

5. TBK 348 Uyarınca Bildirimin Yazılı Olması Zorunludur

TBK m.348, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliğini yazılı şekle bağlar. Bu nedenle yalnız telefon görüşmesi, sözlü talep, mesajla belirsiz konuşma veya kiracının malikin tahliye isteğini bildiğinin ileri sürülmesi TBK m.347’deki fesih için güvenli değildir. Yazılı bildirim şartı geçerlilik şartıdır.

İspat bakımından noter ihtarnamesi yaygın ve güvenli yöntemdir. Tebliğ tarihi, gönderici, muhatap, içerik ve belgenin metni resmî kayıtla gösterilebilir. Ancak her noter ihtarnamesi otomatik olarak geçerli fesih yaratmaz. Süre yanlışsa, fesih tarihi hatalıysa, muhatap doğru değilse veya metinde fesih iradesi açık değilse dava riski devam eder.

Kiracının birden fazla kişi olması hâlinde sözleşmedeki tüm kiracıların durumu incelenmelidir. Bildirimin yalnız bir kiracıya yapılıp diğer sözleşme taraflarının dışarıda bırakılması sorun yaratabilir. Kiraya veren tarafında birden fazla malik veya kiraya veren varsa temsil ve bildirim yetkisi de kontrol edilmelidir.

6. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Kural Farklıdır

TBK m.347’nin ikinci fıkrası belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarını ayrıca düzenler. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı genel hükümlere göre sözleşmeyi sona erdirebilir; kiraya veren ise kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Burada belirli süreli sözleşmelerdeki “ilk süre + on yıllık uzama” hesabı birebir uygulanmaz. Önce sözleşmenin gerçekten belirsiz süreli olup olmadığı belirlenmelidir. Bir yıllık kira sözleşmesinin kiracının kalmaya devam etmesi nedeniyle yıllarca uzaması, onu kendiliğinden belirsiz süreli sözleşmeye dönüştürmez; konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.347’nin özel uzama rejimi uygulanır.

Belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemi ve bildirim süresi genel hükümlere göre ayrıca hesaplanır. Bu nedenle sözleşmenin türü yanlış nitelendirilirse hem süre hem tahliye tarihi yanlış kurulabilir. Yurt dışındaki malik öncelikle elindeki kira belgesinin belirli mi belirsiz mi olduğunu ve başlangıç tarihini netleştirmelidir.

7. Kiracı Çıkmazsa Arabuluculuk ve Tahliye Davası

Geçerli fesih bildirimi sözleşmeyi kanundaki tarihte sona erdirmeyi amaçlar. Kiracı buna rağmen taşınmazı teslim etmezse malik kendi kendine kilit değiştiremez, elektrik-su aboneliğini zorla kesemez ve eşyaları dışarı çıkaramaz. Tahliye, hukuki süreçle gerçekleştirilmelidir.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda öngörülen istisnalar dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. TBK m.347’ye dayalı tahliye talebinde de kiracı taşınmazı gönüllü teslim etmezse dava öncesinde arabuluculuk süreci tamamlanır.

Arabuluculukta tahliye tarihi, anahtar teslimi, son kira ve yan giderler, depozito ve taşınmazın teslim durumu birlikte çözülebilir. Yurt dışındaki malik toplantıya avukatı aracılığıyla katılabilir. yurt dışından arabuluculuk toplantısına katılım rehberi temsil ve uzaktan katılım yöntemlerini açıklar.

8. Yurt Dışındaki Ev Sahibi Süreci Türkiye’ye Gelmeden Yürütebilir mi?

Evet. TBK m.347’ye dayalı işlemlerde malikin Türkiye’ye fiziksel olarak gelmesi zorunlu değildir. Usulüne uygun avukatlık vekâletnamesi ile kira sözleşmesinin ve sürelerin incelenmesi, fesih ihtarnamesinin hazırlanması, noter işlemleri, zorunlu arabuluculuk, tahliye davası ve kararın icrası avukat aracılığıyla takip edilebilir.

Vekâletname Türk konsolosluğunda düzenlenebilir. Yabancı noter belgesi kullanılacaksa ülkeye göre apostil veya diplomatik tasdik ile Türkçe tercüme gerekebilir. Dava sürecinde sulh, feragat, kabul veya başka özel yetki gerektiren işlemler gündeme gelecekse HMK m.74’e uygun açık yetkiler hazırlanmalıdır. özel yetkili avukatlık vekâletnamesi rehberi bu kontrol için kullanılabilir.

Yurt dışındaki malikin dosyayı son üç aya bırakmaması özellikle önemlidir. Önce sözleşmenin başlangıç tarihi doğrulanmalı, on yıllık uzama çizelgesi çıkarılmalı ve bildirimin ulaşması gereken son tarih belirlenmelidir. Adres araştırması ve noter tebligatı için güvenli zaman bırakılmalıdır.

9. Tahliye Dosyasında Hangi Belgeler Bulunmalıdır?

TBK m.347’ye dayalı davada uyuşmazlığın merkezi çoğu zaman maddi tahliye sebebi değil, süre ve bildirim ispatıdır. Bu nedenle belgeler kronolojik dosyalanmalıdır.

• İlk kira sözleşmesinin tamamı,
• Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihini gösteren maddeler,
• Varsa ek protokoller ve yenileme belgeleri,
• On yıllık uzama dönemlerini gösteren tarih çizelgesi,
• Kiraya verenin yazılı fesih bildirimi veya noter ihtarnamesi,
• Bildirim ve tebliğ tarihini gösteren resmî kayıtlar,
• Kiracının taşınmazı teslim etmediğini gösteren belgeler,
• Zorunlu arabuluculuk son tutanağı,
• Tapu ve malik değişikliği varsa ilgili tapu kayıtları.

Taşınmaz sonradan el değiştirmişse yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olması TBK m.310 çerçevesinde ayrıca değerlendirilir. Yeni malik ihtiyacına dayalı özel altı aylık yol ise TBK m.351’de düzenlenir ve m.347’den farklıdır. Bu konu için yurt dışında yaşayan yeni malikin TBK 351 tahliye rehberi incelenebilir.

10. TBK 347’nin Diğer Tahliye Sebeplerinden Farkı

TBK m.347’de kiraya verenin ayrıca ihtiyaç, borç, taahhüt veya kötü kullanım gibi bir sebep ispatlaması gerekmez. Buna karşılık m.347’nin kullanılabilmesi için uzun süreli uzama şartının ve üç aylık yazılı bildirim şartının eksiksiz gerçekleşmesi gerekir. Bu yönüyle kanunun kiraya verene tanıdığı süreye bağlı sebepsiz sona erdirme yoludur.

TBK m.351 yeni malikin kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek kullanım ihtiyacına dayanır. TBK m.352/2 iki ayrı kira gecikmesi nedeniyle iki haklı ihtarı esas alır. Tahliye taahhüdü m.352/1’de ayrı koşullara tabidir. Kira borcu ödenmiyorsa İİK m.269 ve devamındaki tahliyeli icra takibi kullanılabilir. Bu yollar birbirinin yerine geçen tek yöntem değildir; dosyanın vakıasına göre ayrı ayrı değerlendirilir.

Örneğin on yıllık uzama henüz dolmamış olsa bile malik gerçekten konuta ihtiyaç duyuyorsa m.350 veya yeni malikse m.351 şartları varsa başka bir tahliye yolu gündeme gelebilir. Kiracı kira bedelini düzenli ödemiyorsa iki haklı ihtar veya temerrüt yolları ayrıca incelenir. Genel karşılaştırma için yurt dışındaki ev sahibinin tahliye yolları rehberi kullanılabilir.

11. Yurt Dışındaki Malik İçin Adım Adım Kontrol

1. İlk kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihini belirleyin.
2. Sözleşmenin ilk belirli süresini uzama yıllarından ayırın.
3. On uzama yılını tek tek tarihleriyle çıkarın.
4. Fesih hakkının hangi uzama yılı sonunda kullanılabileceğini belirleyin.
5. Üç aylık bildirim için son günü geriye doğru hesaplayın.
6. TBK m.348’e uygun açık yazılı fesih bildirimi hazırlayın.
7. Tebliğ riskine karşı bildirimi son güne bırakmayın.
8. Kiracı çıkmazsa dava şartı arabuluculuğa başvurun.
9. Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davasını açın.
10. Karar sonrası teslim gerçekleşmezse ilamın icrasını takip edin.

Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesinin üzerinden 10 yıl geçtiyse kiracı hemen çıkarılabilir mi?

Hayır. Belirli süreli sözleşmede TBK m.347 “on yıllık uzama süresi”ni esas alır. İlk sözleşme süresi ile uzama yılları ayrı hesaplanmalıdır.

Bir yıllık sözleşmede süre nasıl hesaplanır?

İlk bir yıllık belirli süre tamamlanır, ardından on uzama yılı hesaplanır. Kiraya veren sebepsiz fesih hakkını on yıllık uzamayı izleyen uzama yılının sonu için, en az üç ay önce bildirim yaparak kullanır.

Tahliye için sebep göstermem gerekir mi?

TBK m.347’deki süre ve bildirim şartları gerçekleşmişse kiraya veren bu özel yol bakımından ayrıca ihtiyaç veya başka tahliye sebebi göstermek zorunda değildir.

Bildirim kaç ay önce yapılmalıdır?

İlgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılmalıdır.

Fesih bildirimi WhatsApp ile yapılabilir mi?

TBK m.348 yazılı şekli geçerlilik şartı olarak arar. İspat ve geçerlilik riski yaratmamak için içeriği ve tebliği resmî biçimde kanıtlanabilen yazılı yöntem kullanılmalıdır.

Ev sahibi yurt dışındaysa bildirim süresi uzar mı?

Hayır. Yurt dışında yaşamak üç aylık kanuni süreyi değiştirmez.

Kiracı fesih bildirimi sonrası çıkmazsa ne yapılır?

Dava şartı arabuluculuk tamamlanır; anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.

Arabuluculuk için Türkiye’ye gelmek zorunda mıyım?

Hayır. Usulüne uygun vekâletnameyle avukat aracılığıyla temsil edilebilir ve uygun koşullarda uzaktan toplantıya katılabilirsiniz.

Yeni malik de TBK 347’den yararlanabilir mi?

Mülkiyet devri kira ilişkisini kural olarak sona erdirmez ve yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Ancak süre hesabı ve yeni malikin ayrıca TBK m.351’deki ihtiyaç hakkı ayrı değerlendirilmelidir.

On yıllık süre dolmadan başka tahliye yolu kullanılabilir mi?

Evet. İhtiyaç, yeni malik ihtiyacı, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü veya kira borcuna dayalı icra gibi ayrı kanuni sebepler varsa bunlar kendi şartlarıyla kullanılabilir.

İlgili Rehberler

• Yurt Dışındaki Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Tahliye Eder?
• Yurt Dışındaki Yeni Malik – TBK 351
• Yurt Dışındaki Ev Sahibi – İki Haklı İhtar
• Yurt Dışından Arabuluculuk Toplantısına Katılım
• Yurt Dışından Avukatlık Vekâletnamesi

Resmî Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• T.C. Resmî Gazete
• Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı
• T.C. Dışişleri Bakanlığı Konsolosluk İşlemleri

Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T Bilgisi

Bu içerik 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347 ve 348. maddeleri ile kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğu düzenleyen 6325 sayılı Kanun m.18/B esas alınarak 15 Eylül 2026 tarihinde hazırlanmıştır. Süre hesabı her kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihine göre ayrı yapılmalıdır.

Hazırlayan: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu
Hukuki inceleme: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu

Yurt dışındaki müvekkillerin Türkiye’deki kira ve tahliye dosyaları vekâletname ile Mersin’den Türkiye genelinde takip edilebilir. İletişim: +90 552 224 43 66.