Yurt Dışındaki Paydaş Türkiye’deki Taşınmaz Hissesini Tek Başına Satabilir mi? TMK 688 | 2026
Türkiye’de bir taşınmazda kardeşleri, akrabaları, eski ortakları veya başka kişilerle birlikte pay sahibi olan yurt dışındaki kişiler için en sık sorulan sorulardan biri “hissemi diğer ortakların izni olmadan satabilir miyim?” sorusudur. Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti bu noktada karıştırılmamalıdır. Paylı mülkiyette her paydaşın tapuda belirli bir oranı vardır ve TMK m.688, paydaşa kendi payı üzerinde bağımsız tasarruf yetkisi tanır.
Bu yetki, taşınmazın tamamını satma yetkisi değildir. Paydaş yalnız kendi payı üzerinde tasarrufta bulunabilir. Örneğin tapuda 1/4 pay sahibi olan kişi, diğer paydaşların paylarını devredemez; ancak kendi 1/4 payını kanuni ve sözleşmesel sınırlamalar saklı kalmak üzere üçüncü kişiye satabilir. Satış sonrasında alıcı paylı mülkiyet ilişkisine yeni paydaş olarak girer.
Yurt dışında yaşamak bu tasarruf yetkisini ortadan kaldırmaz. Satış bizzat Türkiye’de yapılabileceği gibi, uygun vekâletnameyle vekil aracılığıyla da yürütülebilir. İşlem öncesinde güncel tapu kaydı, haciz-ipotek-şerhler, pay oranı, önalım riski ve satış bedelinin ödeme yöntemi birlikte kontrol edilmelidir.
- TMK 688’in temel kuralı
- Pay satışı için diğer paydaşların izni gerekir mi?
- Taşınmazın tamamı ile pay satışı farkı
- Önalım hakkı ne zaman doğar?
- Pay rehnedilebilir mi?
- Pay haczedilebilir mi?
- Yurt dışından vekâletle satış
- Tapu şerhleri ve kısıtlamalar
- Vergi ve harç boyutu
- Alıcı neye dikkat etmeli?
- Gerekli belgeler
- Resmî kaynaklar
- Sık sorulan sorular
TMK 688: Paydaş Kendi Payı Üzerinde Malik Gibi Tasarruf Edebilir
TMK m.688, paylı mülkiyette birden çok kişinin maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla malik olduğunu düzenler. Kanuna göre her paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.
Bu düzenleme, paylı mülkiyette tasarruf serbestisinin temelidir. Paydaşın taşınmazı fiilen kullanıp kullanmaması, Türkiye’de veya yurt dışında yaşaması, kendi payı üzerindeki mülkiyet hakkını kendiliğinden sınırlandırmaz. Pay üzerinde geçerli bir haciz, ihtiyati tedbir, aile konutu kaynaklı kısıtlama, tasarruf yetkisi sınırlaması veya başka bir tapu kaydı varsa bunların etkisi ayrıca incelenir.
Payın belirli bir fiziksel bölüm anlamına gelmediği de unutulmamalıdır. 1/3 payın satışı, arsanın belirli 1/3 parçasının veya dairenin belirli odalarının satışı değildir. Alıcı, taşınmazın tamamı üzerinde 1/3 oranında paylı mülkiyet hakkı kazanır.
Pay Satışı İçin Diğer Paydaşların İzni Gerekir mi?
Paylı mülkiyette bir paydaşın kendi payını üçüncü kişiye devretmesi için kural olarak diğer paydaşların önceden onayı aranmaz. TMK m.688’in açık düzenlemesi, paydaşın kendi payını devredebilmesini sağlar. Bu nedenle “diğer ortak imza atmıyorsa hissemi satamam” şeklindeki genel ifade doğru değildir.
Bununla birlikte satışın gerçekleşmesi, diğer paydaşların kanuni önalım hakkını ortadan kaldırmaz. Pay üçüncü kişiye satıldığında TMK m.732 uyarınca diğer paydaşlar kanuni önalım hakkına sahip olabilir. Önalım, satışa izin verme mekanizması değil; satış gerçekleştikten sonra kanunun tanıdığı koşullarla alıcının yerine geçme hakkıdır.
Paydaşlar arasında daha önce yapılmış ve tapuya etkili biçimde yansımış bir sözleşme, mahkeme kararı veya şerh varsa bunlar satış öncesinde ayrıca incelenmelidir. Tapu kaydı görülmeden yalnız “hisse satışı serbesttir” denilerek işleme başlanmamalıdır.
Taşınmazın Tamamını Satmak ile Kendi Payını Satmak Farklıdır
Paydaşın kendi payını devretmesi TMK m.688 kapsamındadır. Buna karşılık paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemi yapılması TMK m.692 kapsamında bütün paydaşların kabulünü gerektirir. Tek bir paydaş, diğerlerinin paylarını da kapsayacak şekilde taşınmazın tamamını satamaz.
Örneğin dört paydaşlı bir arsada yüzde 25 pay sahibi olan kişi kendi yüzde 25 payını satabilir. Ancak alıcıya “arsanın tamamını devrediyorum” şeklinde tasarruf yetkisi yoktur. Taşınmazın tamamının satışı için bütün paydaşların iradesi gerekir veya ortaklığın giderilmesi gibi kanuni yollar kullanılabilir.
Bu ayrım vekâletnamede de önemlidir. Bir paydaş yalnız kendi payını satacaksa vekâletname bu işleme göre hazırlanmalıdır. Bütün paydaşları temsil edecek tek bir vekil varsa her paydaşın ayrı ve geçerli temsil yetkisi bulunmalıdır.
Üçüncü Kişiye Satışta Önalım Hakkı
TMK m.732’ye göre paylı mülkiyette bir paydaş taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. TMK m.733, cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağını ve satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesini düzenler.
Önalım hakkı pay satışını baştan geçersiz yapmaz. Satış tapuda tamamlanır; hak sahibi paydaş kanuni süresi içinde dava açarak hakkını ileri sürebilir. Bu nedenle satıcı ve alıcı açısından satış öncesi önalım riskinin hesaplanması önemlidir.
Bu konuda ayrıntılı süre ve dava şartları için Yurt Dışındaki Paydaşın Önalım (Şufa) Hakkı rehberi incelenebilir.
Paydaş Kendi Payını Rehnedebilir mi?
TMK m.688, payın rehnedilebileceğini açıkça belirtir. Taşınmaz payı üzerinde ipotek kurulması, payın kredi veya başka bir borç için teminat gösterilmesini mümkün kılar. Rehin işlemi tapu sicilinde tesis edilir ve taşınmaz rehni hükümleri uygulanır.
Pay üzerinde rehin kurulması taşınmazın diğer paylarına otomatik olarak yük getirmez. Rehin yalnız rehnedilen pay üzerinde sonuç doğurur. Ancak paylı malın tamamı üzerinde sonradan benzer ayni hak kurulması bakımından TMK m.692/2’de ayrıca sınırlama vardır: Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.
Yurt dışındaki paydaş yabancı banka veya şirket lehine teminat kuracaksa alacaklının niteliği, yabancı para rehni ve tapu işlemi ayrıca planlanmalıdır. Sitedeki Türkiye’deki Taşınmazın Yabancı Banka Lehine İpoteği rehberi bu konuya ilişkin ek bilgi içerir.
Paydaşın Hissesi Haczedilebilir mi?
TMK m.688’e göre paydaşın alacaklıları payı haczettirebilir. Borç, diğer paydaşlara ait olmasa bile borçlu paydaşın kendi payı cebrî icra kapsamında hedef olabilir. Bu durumda diğer paydaşların mülkiyet payı borçlunun borcundan dolayı doğrudan haczedilmez.
Haczedilen payın satış süreci İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre yürür. Cebrî artırmayla satışta TMK m.733 gereği kanuni önalım hakkı kullanılamaz. Bu nedenle isteğe bağlı satış ile cebrî satışın sonuçları aynı değildir.
Taşınmaz payı üzerinde hem haciz hem ipotek hem de başka takyidatlar bulunabilir. Satış planı yapılmadan önce tapu kaydındaki sıra ve yükler kontrol edilmelidir.
Yurt Dışından Vekâletle Pay Satışı Nasıl Yapılır?
Yurt dışında yaşayan paydaşın Türkiye’ye gelmesi zorunlu değildir. Ancak taşınmaz satışı için vekâletnamenin satış, bedel tahsili ve yapılacak diğer işlemleri açıkça kapsaması gerekir. TBK m.504/3 uyarınca vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemez veya bir hak ile sınırlandıramaz.
Vekâletname Türk konsolosluğunda düzenlenebilir. Yabancı noter veya yetkili makamda düzenlenen belgelerde ülkeye göre apostil veya tasdik ile Türkçe tercüme gerekebilir. Kimlik ve fotoğraf şartları işlem türüne göre kontrol edilmelidir.
Genel süreç için Yurt Dışında Düzenlenen Vekâletnamenin Türkiye’de Geçerliliği ve Yurt Dışından Tapu Randevusu rehberleri kullanılabilir.
Tapudaki Şerh ve Kısıtlamalar Satışı Etkileyebilir
TMK m.688 payın devrini kural olarak mümkün kılsa da somut tapu kaydı mutlaka incelenmelidir. İhtiyati tedbir, haciz, ipotek, tasarruf yetkisi sınırlaması, aile konutu şerhi, sözleşmeden doğan şerhler veya başka ayni ve şahsi haklar satışın yapılmasına veya satış sonrası alıcının durumuna etki edebilir.
Paydaşların TMK m.689 kapsamında yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin anlaşmaları tapuya şerh edilmiş olabilir. TMK m.695 uyarınca taşınmazlardaki bu kararların sonradan paydaş olanları bağlaması için tapu kütüğüne şerh gerekir. Bu nedenle alıcı yalnız mülkiyet oranına değil, takyidatlara da bakmalıdır.
Paylaşmayı isteme hakkının TMK m.698 kapsamında en çok on yıl sınırlandırıldığı ve bunun tapuya şerh edildiği durumlar da mümkündür. Bu konuda TMK 698 Paylaşmama Sözleşmesi rehberi incelenebilir.
Pay Satışında Vergi ve Harç Boyutu
Tapu devrinde tapu harcı ve işlem giderleri yürürlükteki mali mevzuata göre hesaplanır. Satıcının gerçek kişi olması hâlinde taşınmazın edinim tarihi ve iktisap şekline bağlı olarak değer artış kazancı yönünden Gelir Vergisi Kanunu hükümleri ayrıca gündeme gelebilir.
Yurt dışında yaşayan kişinin dar veya tam mükellef statüsü vergi değerlendirmesinde önem taşır. Vergi konusu, TMK m.688’deki satış yetkisinden ayrı bir alandır; mülkiyet hukuku bakımından satışın mümkün olması vergi yükümlülüğü bulunmadığı anlamına gelmez.
Yurt dışında yaşayanların Türkiye’de konut satışındaki vergi boyutu için Türkiye’de Ev Satışında Vergi rehberi ayrıca incelenebilir.
Hisse Alacak Kişi Neleri Kontrol Etmeli?
Alıcı, satın aldığı payla birlikte mevcut paylı mülkiyet ilişkisine girer. Taşınmazın tamamını tek başına kullanma hakkı kazanmaz. Diğer paydaşlarla kullanım ve yönetim ilişkisi TMK m.689-695 hükümlerine göre devam eder.
Alım öncesinde tapu kaydı, pay oranları, mevcut kullanım şekli, kira ilişkileri, yönetim kararları, şerhler, hacizler, ipotekler ve devam eden davalar araştırılmalıdır. Özellikle payın fiziksel olarak belirli bir bağımsız bölüme karşılık geldiği varsayımıyla hareket edilmemelidir.
Alıcının sonradan ortaklığın giderilmesini isteyebilmesi mümkündür; ancak TMK m.698 kapsamında geçerli paylaşmama sözleşmesi veya uygun olmayan zaman istisnası gibi hususlar varsa bunlar ayrıca incelenir.
Yurt Dışından Hisse Satışı İçin Temel Belgeler
- Güncel tapu kaydı ve taşınmaz bilgileri,
- Satıcının kimlik belgesi,
- Yurt dışından vekâletle işlem varsa taşınmaz devrine özel yetki içeren vekâletname,
- Gerekiyorsa apostil/tasdik ve Türkçe tercüme,
- Tarafların vergi kimlik bilgileri ve tapu sisteminin istediği belgeler,
- Satış bedeli ve ödeme yöntemine ilişkin kayıtlar,
- Mevcut haciz, ipotek, tedbir ve şerhlerin incelenmesi,
- Önalım hakkı riskinin değerlendirilmesi.
Resmî Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu – TMK m.688, 692, 732-733
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – TBK m.504
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- Gelir İdaresi Başkanlığı
Sık Sorulan Sorular
1. Diğer ortaklar izin vermeden hissemi satabilir miyim?
Evet. TMK m.688 uyarınca paydaş kendi payını devredebilir. Ancak üçüncü kişiye satışta diğer paydaşların kanuni önalım hakkı doğabilir.
2. Hissemi diğer paydaşa satarsam önalım hakkı olur mu?
Kanuni önalım hakkı payın üçüncü kişiye satılmasında doğar. Mevcut paydaşlar arasındaki devir ayrı değerlendirilir.
3. Yurt dışında yaşarken Türkiye’ye gelmeden hisse satabilir miyim?
Evet. Taşınmaz devrine özel yetki içeren usulüne uygun vekâletnameyle işlem vekil aracılığıyla yapılabilir.
4. Payımı bankaya ipotek verebilir miyim?
Evet. TMK m.688 payın rehnedilebileceğini açıkça düzenler. İpotek tapu sicilinde kurulur.
5. Borcum nedeniyle yalnız benim payım mı haczedilir?
Borçlu paydaşın payı haczedilebilir. Diğer paydaşların mülkiyet payları, sırf aynı taşınmazda ortak oldukları için borçlunun kişisel borcundan doğrudan haczedilmez.
6. Hacizli pay satılabilir mi?
Haczin niteliği ve tapu kaydı incelenmeden işlem yapılmamalıdır. Haciz satış ve satış bedelinin akıbeti üzerinde sonuç doğurur.
7. Payımı satarsam alıcı evin belirli odasının sahibi olur mu?
Hayır. Pay, taşınmazın maddi olarak belirli bölümüne otomatik olarak karşılık gelmez; alıcı taşınmazın tamamı üzerinde belirli oranda paydaş olur.
8. Önalım bildirimi nasıl yapılır?
TMK m.733 uyarınca satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Süreler bu bildirim ve satış tarihiyle bağlantılıdır.
9. Cebrî artırmada satılan pay için önalım kullanılabilir mi?
Hayır. TMK m.733 açıkça cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağını düzenler.
10. Hisse satışı ile ortaklığın giderilmesi aynı şey mi?
Hayır. Hisse satışında yalnız bir paydaş kendi payını devreder. Ortaklığın giderilmesi ise paylı mülkiyet ilişkisinin tamamını sona erdirmeyi amaçlar.
Tapu kaydı ve önalım riski incelendikten sonra satış vekâletnamesi, Web Tapu başvurusu ve tapu devri Türkiye’ye gelmeden vekil aracılığıyla yürütülebilir.
Mersin Barosu, Sicil 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Bu içerik 15.09.2026 tarihinde yürürlükteki 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.688, m.692, m.732-733 ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.504 esas alınarak hazırlanmıştır.
(E-İMZALIDIR)
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
