Kira Sözleşmesi Noter Zorunlu mu? 2026 Güncel Hukuki Rehber

Güncel 2026 • Kira Hukuku

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

Kira Sözleşmesinde Noter Zorunlu mu?

Konut veya çatılı işyeri kiralanırken tarafların notere gitmesi, sözleşmenin geçerlilik şartı değildir. Türk Borçlar Kanunu m.299’a göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kanun bu sözleşme için genel olarak “noterde düzenleme”, “noter onayı” veya “resmî şekil” şartı öngörmemiştir.

Bu nedenle kiraya veren ile kiracı sözleşmeyi kendi aralarında iki nüsha düzenleyip imzalayabilir. İmzaların noter tarafından onaylanmamış olması, tek başına kira sözleşmesini geçersiz kılmaz. Emlak danışmanının hazırladığı bir metin veya tarafların kendilerinin hazırladığı sözleşme de kanuni unsurları taşıdığı sürece geçerli olabilir.

Burada iki kavram mutlaka ayrılmalıdır: geçerlilik ve ispat. Noter onayı geçerlilik şartı değildir. Buna karşılık yazılı, tarihli, açık ve tarafların imzalarını taşıyan bir sözleşme; başlangıç tarihi, kira bedeli, depozito, aidat, demirbaş, kullanım amacı veya teslim durumu hakkında ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda ispatı ciddi biçimde kolaylaştırır.

Kira sözleşmesinin genel kurulumu, zorunlu ve tavsiye edilen hükümleri ayrıca görmek için Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? 2026 rehberimize bakılabilir. Bu yazının konusu ise daha dar ve farklıdır: noter şartının bulunup bulunmadığı ve noter kullanılmamasının hukuki sonuçlarıdır.

TBK m.12 Kira Sözleşmesinin Şekli Hakkında Ne Söylüyor?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.12’nin birinci fıkrası, kanunda aksi öngörülmedikçe sözleşmelerin geçerliliğinin hiçbir şekle bağlı olmadığını kabul eder. Kanun koyucu belirli bir sözleşme için özel şekil öngörmüşse o şekle uyulması gerekir; fakat sıradan konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinin kurulması için noter şekli getirilmemiştir.

Bu sonuç TBK m.12 ile kira sözleşmesini tanımlayan TBK m.299 ve devamı hükümlerinin birlikte okunmasından çıkar. Kira sözleşmesine ilişkin hükümlerde, sözleşmenin geçerli olabilmesi için noterlikçe düzenlenmesi veya imzaların noter tarafından onaylanması gerektiğine dair genel bir kural yoktur.

Bu yüzden “noterden yapılmayan kira sözleşmesi geçersizdir” cümlesi hukuken yanlıştır. Aynı şekilde “sözleşme noterde değilse kiracı kiracı sayılmaz” veya “kiraya veren hiçbir hak ileri süremez” şeklindeki ifadeler de doğru değildir. Kira ilişkisi tarafların karşılıklı iradeleriyle kurulur; noter bu ilişkinin genel geçerlilik şartı değildir.

Ancak bu serbesti, tarafların kira sözleşmesine diledikleri her hükmü geçerli şekilde koyabilecekleri anlamına gelmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.339 ve devamında kiracıyı koruyan emredici hükümler bulunmaktadır. Kira artışı, güvence bedeli, tahliye, fesih ve bağlantılı sözleşmeler gibi alanlarda kanunun emredici sınırları noter onayından bağımsız olarak uygulanır.

Yazılı Kira Sözleşmesi Şart mı?

Genel kural olarak yazılı şekil de kira sözleşmesinin geçerlilik şartı değildir. Taraflar belirli bir taşınmazın belirli bir bedelle kullanılmasında anlaşmış, kiracı taşınmazı teslim almış ve kira bedellerini ödemeye başlamışsa yazılı metnin bulunmaması tek başına kira ilişkisinin yokluğu sonucunu doğurmaz.

Bununla birlikte uygulamada sözlü kira ilişkisi önemli ispat sorunları yaratır. Kira başlangıç tarihi, aylık bedel, ödeme günü, artış zamanı, depozito miktarı, aidat ve yan giderlerin dağılımı, demirbaşlar, kullanım amacı ve kiralananın teslim hâli konusunda taraflar sonradan farklı iddialar ileri sürebilir. Bu nedenle hukuken zorunlu olmayan yazılı sözleşme, uyuşmazlık riskini azaltmak bakımından fiilen çok önemlidir.

Yazılı sözleşme yoksa banka dekontları, düzenli ödeme kayıtları, mesajlar, e-postalar, anahtar teslimi, abonelik kayıtları ve diğer belgeler kira ilişkisinin veya şartlarının ispatında gündeme gelebilir. Buna rağmen baştan açık bir sözleşme hazırlanması, sonradan delil toplamaya göre çok daha güvenli bir yöntemdir.

Kiracı sözleşme süresine uymadan çıkmak istiyorsa ayrıca Kiracı Evi Erken Boşaltırsa Kaç Ay Kira Öder? TBK m.325 rehberi incelenebilir. Kira ilişkisinin devamının çekilmez hâle gelmesi durumunda ise Önemli Sebeple Kira Sözleşmesinin Feshi – TBK m.331 farklı bir hukuki rejime tabidir.

Noter Onayının İspat Bakımından Etkisi Nedir?

Noter onayı geçerlilik şartı olmadığı hâlde bazı dosyalarda delil güvenliğini artırabilir. Özellikle imzanın kime ait olduğuna, belgenin tarihine veya taraf temsil yetkisine ilişkin tartışma ihtimalinin yüksek olduğu kira ilişkilerinde noterlik işlemi tercih edilebilir.

Ancak noter onayı, içerik yönünden hukuka aykırı olan bir sözleşme hükmünü geçerli hâle getirmez. Örneğin konut ve çatılı işyeri kiralarında kanunun emredici sınırına aykırı kira artış kaydı, sırf sözleşme noterde imzalandı diye kanuna üstün gelemez. Aynı şekilde kiraya verene kanunda bulunmayan bir tahliye hakkı tanıyan hüküm de noter onayıyla kendiliğinden geçerli olmaz.

Noterlik işlemi ayrıca “kira sözleşmesi noterdeyse kiracı doğrudan çıkarılır” sonucu doğurmaz. Tahliye sebepleri TBK’da sınırlı biçimde düzenlenmiştir. İhtiyaç, yeniden inşa ve imar, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya temerrüt gibi durumların her biri kendi koşullarına ve sürelerine tabidir.

Bu nedenle noter, sözleşmenin hukuki niteliğini değiştiren bir kurum değil; somut işleme göre belge güvenliğini artırabilecek bir araçtır. Asıl mesele sözleşmenin kanuna uygun kurulması ve hakların doğru süre içinde kullanılmasıdır.

Kira Sözleşmesinde Kefil Varsa Noter Gerekir mi?

Kira sözleşmesine kefil eklenmesi, kira sözleşmesinin tamamını noterlik işlemine dönüştürmez. Fakat kefaletin kendi geçerlilik şekli vardır. TBK m.583 uyarınca kefalet sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azamî miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz.

Aynı maddede kefilin sorumlu olduğu azamî miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil sıfatı varsa bu anlama gelen ifadeyi kendi el yazısıyla belirtmesi gerektiği düzenlenmiştir. Dolayısıyla matbu kira kontratındaki “kefil” kutusuna yalnız isim ve imza atılması, her olayda geçerli bir kefalet ilişkisi kurmaya yetmez.

Evli kefiller bakımından TBK m.584’teki eş rızası kuralı da ayrıca kontrol edilmelidir. Kanunda sayılan istisnalar dışında eşlerden biri, diğer eşin yazılı rızası olmadan kefil olamaz; rıza sözleşmenin kurulmasından önce veya en geç kurulması anında verilmelidir.

Burada önemli ayrım şudur: kira sözleşmesi geçerli olabilirken sözleşmenin içindeki kefalet kaydı şekil eksikliği nedeniyle geçersiz kalabilir. “Noter şart değil” cümlesi, kefalet için hiçbir şekil şartı olmadığı anlamına gelmez. Kira sözleşmesi ile kefalet taahhüdü ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Tahliye Taahhüdü ile Kira Sözleşmesi Aynı Şey midir?

Hayır. Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinden ayrı sonuç doğuran özel bir hukuki belgedir. TBK m.352/1’e göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve bu tarihte boşaltmamışsa kiraya veren belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kanun burada noter şartı değil, kiralananın tesliminden sonra verilen yazılı taahhüt şartını arar. Bu nedenle tahliye taahhüdü ile kira sözleşmesinin şekil rejimleri aynı değildir. Sözlü tahliye taahhüdü TBK m.352/1’in aradığı yazılı şekli karşılamaz.

Noterde düzenlenen veya imzası noter tarafından onaylanan tahliye taahhüdü, özellikle imza inkârı bakımından ispat avantajı sağlayabilir. Buna rağmen belgenin teslimden sonra verilmiş olması, tahliye tarihinin belirli bulunması ve kanuni bir aylık süre içinde dava veya icra yoluna başvurulması şartları ortadan kalkmaz.

Bu nedenle kira sözleşmesi “noterden değil” diye geçersiz olmaz; tahliye taahhüdü de “noterden” diye bütün diğer şartlardan bağımsız hâle gelmez. Her belgenin kanundaki kendi koşulları incelenmelidir.

Kira Bedeli Nasıl Ödenmeli ve Belgelenmelidir?

Kira sözleşmesinin noterde yapılmasının zorunlu olmaması, kira ödemelerinin belgesiz yapılabileceği anlamına gelmez. Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından 17 Ekim 2024 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile konut kiralarındaki eski 500 TL sınırı kaldırılmış ve konut ile işyeri kiralamalarında kira tahsilat ve ödemelerinin tutara bakılmaksızın banka veya PTT tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunlu hâle getirilmiştir.

Bu nedenle kira bedelinin banka havalesi, EFT veya PTT aracılığıyla ödenmesi gerekir. Banka açıklamasında “2026 Eylül ayı kira bedeli – [adres]” gibi açık bir ifade kullanılması, ödemenin hangi aya ve hangi kira ilişkisine ilişkin olduğunu ispatlamayı kolaylaştırır.

Kira parasının elden ödenmesi yalnızca özel hukuk bakımından ispat sorunu yaratmaz; tevsik zorunluluğu nedeniyle vergi mevzuatı açısından da yaptırım riski doğurabilir. Bu sebeple hem kiracının hem kiraya verenin banka/PTT kayıtlarını saklaması gerekir.

Kira borcunun başka bir alacakla mahsup edilmesi düşünülüyorsa Kiracının Kira Borcunu Alacağıyla Takas Etmesi – TBK m.326 yazısındaki şartlar ayrıca değerlendirilmelidir.

e-Devlet Kira Sözleşmesi Noter Yerine Geçer mi?

Hazine ve Maliye Bakanlığının e-Devlet Kapısı üzerindeki “Kira Sözleşmesi İşlemleri” hizmeti, sahibi veya hissedarı olunan ya da yetki verilen taşınmazlar için kira sözleşmesi oluşturulmasına; kiracı veya kefil olarak hazırlanan sözleşmeye onay verilmesine imkân tanır. Sistem ayrıca barkodlu kira sözleşmesi belgesinin doğrulanmasını sağlar.

Bu hizmet “noter zorunluluğunun yerine getirilmesi” amacıyla kurulmuş değildir; çünkü normal kira sözleşmesinde zaten noter zorunluluğu bulunmaz. e-Devlet hizmeti, sözleşmenin elektronik ortamda oluşturulmasını ve doğrulanabilir şekilde saklanmasını sağlar.

Buna karşılık e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi kurulmuş olması, sözleşmedeki her ek taahhüdün otomatik olarak geçerli olduğu anlamına gelmez. Kefalet gibi özel şekle bağlı işlemler kendi hükümlerine tabidir. Tahliye taahhüdü de TBK m.352/1’deki ayrı koşullar çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Kira Sözleşmesinde Hangi Kayıtlar Açıkça Yazılmalıdır?

Noter zorunlu olmadığı için sözleşmenin özensiz hazırlanması doğru değildir. Tarafların adı, soyadı veya unvanı; T.C. kimlik/vergi bilgileri; tebligata elverişli adresleri; kiralananın açık adresi; kira başlangıç tarihi; sözleşme süresi; aylık kira bedeli; ödeme günü ve banka hesabı açıkça yazılmalıdır.

Kiralananda bulunan kombi, klima, ankastre cihazlar, mobilya, sayaç bilgileri ve diğer demirbaşlar ayrı bir teslim listesine bağlanmalıdır. Taşınmazın teslim anındaki durumu mümkünse fotoğraf ve teslim tutanağı ile kayıt altına alınmalıdır. Bu kayıtlar, sözleşme sona erdiğinde olağan eskime ile kiracının sorumlu olduğu hasarın ayrılmasını kolaylaştırır.

Güvence bedeli bakımından TBK m.342 önemlidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle güvence verme borcu kararlaştırılmışsa güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak olarak güvence kararlaştırılmışsa kanunun banka üzerinden kurulmasını öngördüğü sistem dikkate alınmalıdır.

Kira artışı yazılırken TBK m.344’e aykırı kayıt konulmamalıdır. Tarafların sözleşmede yüksek bir artış oranı yazmış olması, emredici kanuni sınırların uygulanmasını ortadan kaldırmaz. Sözleşmenin noterde olması da bu sonucu değiştirmez.

Kira Süresi Bittiğinde Noter Sözleşmesi Otomatik Sona Erer mi?

Hayır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin süresinin dolması kiraya verene otomatik tahliye hakkı vermez. TBK m.347’ye göre kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Dolayısıyla sözleşmenin noterde düzenlenmiş olması, TBK m.347’nin emredici uzama rejimini ortadan kaldırmaz. “Bir yıllık noter kontratı bitti, kiracı mutlaka çıkar” şeklindeki yaklaşım doğru değildir. Tahliye için kanunda ayrıca öngörülen bir sebebin ve süre şartlarının bulunması gerekir.

Ev Satılırsa Noter Kira Sözleşmesi Ne Olur?

Taşınmazın satılması hâlinde TBK m.310 uyarınca kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi durumunda yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu sonuç için sözleşmenin noterde yapılmış olması şart değildir. Yazılı veya ispatlanabilir mevcut kira ilişkisi yeni malik bakımından kanunun öngördüğü sonuçları doğurur.

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı varsa TBK m.351’deki özel bildirim ve dava sürelerini kullanması gerekir. Sırf tapu devri gerçekleştiği için kira ilişkisi kendiliğinden ortadan kalkmaz. Bu nedenle noter onayını taşınmazın satışı hâlinde kiracıyı koruyan tek unsur olarak görmek de yanlıştır; koruma doğrudan kanundan kaynaklanır.

Kiralananın Teslim ve İadesinde Noter Şart mı?

Anahtar teslimi için genel bir noter zorunluluğu yoktur. Ancak kira başlangıcında ve sonunda imzalı teslim tutanağı hazırlanması, sayaç değerlerinin ve demirbaş durumunun yazılması önemlidir. Özellikle tahliye sırasında anahtarın kime ve hangi tarihte teslim edildiğinin ispatı, kira borcunun hangi tarihte sona erdiği konusunda belirleyici olabilir.

Kiracının çıkarken boya ve olağan eskimeden ne ölçüde sorumlu olduğu konusunda Kiracı Evden Çıkarken Boya Badana Yapmak Zorunda mı? TBK m.334 rehberi incelenebilir. TBK m.334 gereği kiracı, sözleşmeye uygun kullanım dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Kira Uyuşmazlığında Hangi Deliller Önemlidir?

Kira uyuşmazlığında yalnız sözleşme metni değil, ilişkinin fiilen nasıl yürüdüğünü gösteren kayıtlar da önem taşır. Banka dekontları, e-Devlet üzerinden oluşturulan sözleşme, teslim tutanağı, demirbaş listesi, anahtar teslim belgesi, depozito ödeme kaydı, ihtarnameler, mesajlar ve e-postalar uyuşmazlığın konusuna göre delil olarak değerlendirilebilir.

Özellikle sözlü kira ilişkilerinde ödeme açıklamaları büyük önem kazanır. Her ay aynı kişiye yapılan ve açıklamasında kira olduğu belirtilen ödemeler, kira ilişkisinin varlığı ve kira bedeli konusunda güçlü bir belge oluşturabilir. Bununla birlikte her uyuşmazlık kendi delil seti üzerinden değerlendirilir.

Kira uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü 1 Eylül 2023’ten beri dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Bu nedenle dava açılmadan önce uyuşmazlığın dava şartı arabuluculuğa tabi olup olmadığı da ayrıca kontrol edilmelidir. Noterde sözleşme yapılmış olması dava şartı arabuluculuğu ortadan kaldırmaz.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Ev kira kontratı notersiz geçerli mi?

Evet. Türk Borçlar Kanunu konut kira sözleşmesi için noter şekli öngörmez. Tarafların kendi aralarında imzaladığı sözleşme geçerlidir.

2. Noterde yapılmayan kira sözleşmesi mahkemede geçerli olur mu?

Evet. Noter onayı geçerlilik şartı değildir. Mahkemede sözleşme ve uyuşmazlığın niteliğine göre diğer deliller birlikte değerlendirilir.

3. Sözlü kira sözleşmesi geçerli midir?

Genel kural olarak evet. Ancak sözleşmenin şartlarının ispatı zorlaşabileceğinden yazılı sözleşme yapılması hukuki güvenlik açısından gereklidir.

4. Kira sözleşmesindeki kefil için noter gerekir mi?

Noter her durumda zorunlu değildir; fakat kefalet TBK m.583’teki yazılı şekil ve el yazısı koşullarına, gerektiğinde TBK m.584’teki eş rızası kuralına uymalıdır.

5. Tahliye taahhüdü noterde olmak zorunda mı?

TBK m.352/1 noter şartı değil, kiralananın tesliminden sonra verilen yazılı tahliye taahhüdü şartını arar. Noter işlemi ispat kolaylığı sağlayabilir.

6. e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi yapılabilir mi?

Evet. Hazine ve Maliye Bakanlığının e-Devlet hizmeti üzerinden kira sözleşmesi oluşturulabilir ve taraf onayları verilebilir.

7. Kira elden ödenebilir mi?

Konut ve işyeri kiralarında güncel tevsik düzenlemesi gereği kira tahsilat ve ödemelerinin tutara bakılmaksızın banka veya PTT belgeleriyle tevsik edilmesi gerekir.

8. Noterde yapılan kira sözleşmesi kiracının tahliyesini otomatik kolaylaştırır mı?

Hayır. Tahliye için TBK’da düzenlenen tahliye sebebi ve o sebebe bağlı usul ve süre koşulları gerçekleşmelidir.

9. Kira sözleşmesi kaç nüsha hazırlanmalıdır?

Tarafların her birinde imzalı bir nüsha kalacak şekilde en az iki nüsha hazırlanması ispat bakımından uygundur.

10. Kira kontratına sonradan ekleme yapılabilir mi?

Tarafların mutabakatıyla ek protokol yapılabilir. Değişikliğin tarihli ve imzalı şekilde yazılması, hangi sözleşme maddesini değiştirdiğinin açıkça belirtilmesi gerekir.

11. Noter sözleşmesi kiraya verene kanundan daha yüksek artış hakkı verir mi?

Hayır. TBK m.344’ün emredici sınırları noter onayından bağımsız uygulanır.

12. Ev satılınca noter kontratı iptal olur mu?

Hayır. TBK m.310 uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni malik ancak kanundaki özel tahliye sebepleri ve süreleri çerçevesinde hareket edebilir.

Resmî Kaynaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
Hazine ve Maliye Bakanlığı – e-Devlet Kira Sözleşmesi İşlemleri
Gelir İdaresi Başkanlığı – Kira tahsilat ve ödemelerinin tevsiki