Miras Kalan Ev Kiradaysa Ne Olur? Kira Sözleşmesi, Kira Bedeli ve Tahliye 2026
Güncel kontrol tarihi: 16 Eylül 2026. Kiraya verilmiş bir evin maliki öldüğünde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.599 uyarınca mirasçılar, mirası ölüm anında bir bütün olarak kanun gereği kazanır. Tereke paylaşılıncaya kadar TMK m.640 gereğince mirasçılar arasında miras ortaklığı bulunur ve mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar. Kiralanan taşınmaz ile buna bağlı kira alacakları da bu tereke ilişkisinin içindedir.
Kısa ve Net Cevap
Miras kalan ev kiradaysa mevcut kira sözleşmesi devam eder. Ev sahibinin ölümü kiracıyı otomatik olarak tahliye etmez ve yeni kira sözleşmesi imzalanması zorunlu değildir. Mirasçılar, kanuni halefiyet nedeniyle kiraya verenin sözleşmeden doğan hak ve borçlarını devralır.
Tereke paylaşılmadığı sürece taşınmaz miras ortaklığına dâhildir. TMK m.640 uyarınca mirasçılar tereke üzerinde elbirliğiyle hak sahibidir. Bu nedenle kira alacağının tahsili, sözleşmenin yönetimi, fesih veya tahliye işlemleri miras ortaklığının yapısına uygun yürütülmelidir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.310 da kiralananın sözleşme kurulduktan sonra herhangi bir sebeple el değiştirmesi hâlinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağını düzenler. Miras yoluyla mülkiyet geçişinde de kiracının mevcut sözleşmesi sırf malik öldüğü için sona ermez.
Ev Sahibinin Ölümü Kira Sözleşmesini Sona Erdirir mi?
Hayır. Kiraya verenin ölümü, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde özel bir sona erme sebebi değildir. Mirasçılar mirası TMK m.599 gereği ölüm anında kazanır. Kira ilişkisindeki kiraya veren hakları da terekeye geçer.
Kiracı, önceki malik ile yaptığı sözleşmedeki kira süresi, bedel, artış, depozito ve kullanım hükümleriyle bağlı olmaya devam eder. Mirasçılar da kanuna ve sözleşmeye aykırı biçimde “malik öldü, sözleşme bitti” diyerek kiracıyı çıkaramaz.
Mirasçılar Yeni Kira Sözleşmesi Yapmak Zorunda mı?
Hayır. Mevcut kira sözleşmesi devam ettiği için sırf miras nedeniyle yeni sözleşme yapılması zorunlu değildir. Taraflar isterse kira bedeli ödeme hesabı, iletişim bilgileri veya diğer idari ayrıntılar için ek protokol düzenleyebilir; ancak kiracının mevcut kanuni hakları yeni sözleşme imzalamaya zorlanarak ortadan kaldırılamaz.
Yeni sözleşme imzalanacaksa önceki kira ilişkisinin başlangıç tarihi, artış dönemi ve depozito gibi hakların kaybolmaması için metin dikkatle hazırlanmalıdır.
Kiracı Kira Bedelini Kime Ödeyecek?
Malikin ölümünden sonra kira bedeli terekeye ait bir alacaktır. Tereke paylaşılmamışsa mirasçılar elbirliğiyle hak sahibidir. Kiracıya tüm mirasçılar tarafından ortak bir banka hesabı veya yetkili temsilci bildirilmişse ödeme bu bildirim doğrultusunda yapılabilir.
Yalnız bir mirasçının kendi adına “bundan sonra kirayı bana öde” demesi, diğer mirasçıların açık yetkisi veya temsil sıfatı yoksa tek başına bütün tereke adına tahsil yetkisi oluşturmaz. Kiracı, ödeme nedeniyle ikinci kez borçla karşılaşmamak için mirasçılık belgesini ve tahsil yetkisini kontrol etmelidir.
Kiracı Eski Ev Sahibinin Hesabına Ödeme Yapmaya Devam Edebilir mi?
Ölüm öğrenildikten ve yeni ödeme yeri usulüne uygun bildirildikten sonra ödemelerin ölen kişiye ait hesaba gönderilmeye devam edilmesi uyuşmazlık yaratabilir. Banka hesabı ölüm sonrası bloke edilebilir veya tereke işlemlerine tabi tutulabilir.
Mirasçılar kiracıya veraset belgesi, iletişim bilgisi ve geçerli ödeme hesabını yazılı bildirmelidir. Kiracı da ödeme açıklamasına ilgili ayın kira bedelini açıkça yazmalıdır.
Mirasçılık Belgesi Kiracıya Gösterilmeli mi?
Kiracı, kendisinden kira bedeli talep eden kişinin gerçekten malik mirasçısı veya yetkili temsilci olduğunu doğrulamakta hukuki yarara sahiptir. Bu nedenle mirasçılık belgesi, güncel tapu kaydı veya temsil belgesi ibraz edilmesi ödeme güvenliği açısından doğru uygulamadır.
Mirasçılık belgesinin nasıl alınacağına ilişkin mevcut rehber için Veraset İlamı Nasıl Alınır? sayfamız incelenebilir.
Tapu İntikali Yapılmadan Kira Bedeli Alınabilir mi?
Evet. Mirasçılar mülkiyeti tapu intikaliyle değil, TMK m.599 gereği ölüm anında kanun gereği kazanırlar. Tapuda miras intikalinin henüz yapılmamış olması mirasçılık sıfatını ortadan kaldırmaz.
Bununla birlikte kiracıya karşı işlem yapılırken mirasçılık belgesi ve gerektiğinde tereke temsilciliği veya tüm mirasçıların ortak iradesi belgelenmelidir. Tapu intikali, sicildeki kaydın mirasçılar adına güncellenmesini sağlar.
Miras Ortaklığı Kira Sözleşmesini Nasıl Yönetir?
TMK m.640 uyarınca birden çok mirasçı varsa, paylaşmaya kadar terekeye ait bütün hak ve borçları kapsayan miras ortaklığı doğar. Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve sözleşme veya kanundan doğan temsil/yönetim istisnaları dışında tereke hakları üzerinde birlikte tasarruf ederler.
Bu nedenle kira sözleşmesinin feshi, tahliye takibi, sulh, kira bedelinin değiştirilmesine ilişkin sözleşme veya önemli yönetim işlemleri tek bir mirasçının kişisel iradesiyle yürütülmemelidir.
Bu yapının ayrıntıları için Miras Ortaklığında Bir Mirasçı Tek Başına İşlem Yapabilir mi? rehberimiz incelenebilir.
Bir Mirasçı Tek Başına Kiracıya İhtar Çekebilir mi?
İhtarın içeriğine göre sonuç değişir. Terekeye ait hakkı korumaya yönelik bildirim ile sözleşmeyi sona erdirmeye veya tahliye sonucuna bağlamaya yönelik işlem aynı değildir. Tahliye ve kira alacağı takibinde taraf ehliyeti ve miras ortaklığının birlikte hareket kuralı önemlidir.
Bu sonuç doğrudan TMK m.640 sisteminden çıkar: birden çok mirasçı, paylaşmaya kadar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf eder. Bu nedenle kiracının tahliyesini, kira sözleşmesinin sona erdirilmesini veya terekeye ait kira alacağının tamamını konu alan işlem yapılmadan önce bütün mirasçıların katılımı ya da miras ortaklığını bağlayacak geçerli temsil yetkisi kontrol edilmelidir.
Koruyucu nitelikte bir ihtar ile kira sözleşmesini sona erdiren veya tahliye takibine temel oluşturan işlem aynı hukuki sonucu doğurmaz. İhtar metninin amacı, talep edilen kira dönemi, fesih/tahliye sonucu ve imzalayan kişinin temsil sıfatı birlikte incelenmelidir. Böylece yalnız “mirasçıyım” denilerek bütün tereke adına sonuç doğurduğu varsayılan işlemlerden kaçınılır.
Kiracı Kira Ödemezse Mirasçılar Ne Yapabilir?
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde TBK m.315 çerçevesinde temerrüt hükümleri uygulanabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kanundaki asgari süre verilerek yazılı bildirim yapılması gerekir. Ancak terekeye ait kiralananda bildirimi ve devamındaki takibi kimin yapacağı miras ortaklığı kurallarına uygun belirlenmelidir.
Tek mirasçının bütün miras ortaklığı adına tahliye talep edebilmesi için diğer mirasçıların katılımı veya kanuni/mahkemece verilmiş temsil yetkisi gerekebilir.
Mirasçılar Kiracıyı Sırf Ev Sahibi Öldü Diye Çıkarabilir mi?
Hayır. Kiraya verenin ölümü tek başına tahliye sebebi değildir. Tahliye için Türk Borçlar Kanununda düzenlenen geçerli sebeplerden birinin bulunması gerekir. Kira borcunun ödenmemesi, iki haklı ihtar, ihtiyaç, yeniden inşa/imar veya geçerli tahliye taahhüdü gibi sebepler somut şartlarıyla incelenir.
Mirasçının Konut İhtiyacı Varsa Tahliye İstenebilir mi?
TBK m.350 kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi bulunması hâlinde belirli şartlarla dava yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesini düzenler. Mirasçılar kiraya veren sıfatını kazandıktan sonra gerçek ve samimi ihtiyaç varsa bu hüküm çerçevesinde dava açabilir.
Ancak mirasçı sayısı birden fazlaysa taraf ehliyeti, miras ortaklığı ve taşınmazın paylaşım durumu ayrıca gözetilir. “Miras kaldı, ben oturacağım” beyanı tek başına tahliye kararı için yeterli değildir; kanuni süre ve ihtiyaç şartları ispatlanmalıdır.
TBK m.351 Yeni Malik İhtiyacı Uygulanır mı?
TBK m.351, kiralananı sonradan edinen kişinin kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek ihtiyaç bulunması hâlinde edinmeden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim şartıyla altı ay sonra dava açabilmesine imkân verir. Miras yoluyla mülkiyet geçişinde somut olayın bu madde kapsamında değerlendirilmesi, edinimin hukuki niteliği ve miras ortaklığının yapısıyla birlikte ele alınmalıdır.
İhtiyaç tahliyesinde süre hatası dava hakkını etkilediği için önce hangi hükmün uygulanacağı belirlenmelidir.
Kira Artışı Malik Ölünce Yeniden Başlar mı?
Hayır. Malik değişikliği kira sözleşmesinin başlangıç tarihini sıfırlamaz. Mevcut sözleşmenin artış dönemi ve TBK m.344 hükümleri devam eder. Mirasçılar “yeni malik olduk” diyerek dönem ortasında keyfî yeni kira bedeli belirleyemez.
Taraflar karşılıklı anlaşmayla yeni bedel belirleyebilir; anlaşma yoksa kanuni artış ve gerektiğinde kira tespit hükümleri uygulanır.
Depozito Ne Olur?
Kiracının verdiği güvence bedeline ilişkin hak ve borçlar da kira ilişkisiyle birlikte devam eder. TBK m.342 konut ve çatılı işyeri kiralarında güvenceyi düzenler. Önceki malik depozitoyu kendi hesabında tutmuş olsa bile kiracının sözleşmeden doğan iade hakkı sırf malik öldü diye ortadan kalkmaz.
Mirasçılar tereke kayıtlarında güvence bedelinin akıbetini araştırmalı; kiracı da ödeme belgesini saklamalıdır.
Kiracı Depozitoyu Son Kiralara Sayabilir mi?
Kural olarak güvence bedeli, sözleşme sona ermeden kiracının tek taraflı iradesiyle “son ay kiraları” yerine geçirilmez. Kira borcu ayrı, güvence ayrı hukuki kalemdir. Malik ölümü bu ayrımı değiştirmez.
Ev Mirasçılar Arasında Paylaşılırsa Kira Sözleşmesi Ne Olur?
Terekenin paylaşılmasıyla ev belirli bir mirasçıya bırakılırsa bu mirasçı taşınmazın maliki ve kira ilişkisinin kiraya veren tarafı hâline gelir. Kiracıya güncel tapu ve ödeme bilgisi yazılı olarak bildirilmelidir.
Miras paylaşımının genel çerçevesi için Miras Kalan Ev Nasıl Paylaşılır? rehberimiz kullanılabilir.
Ev Üçüncü Kişiye Satılırsa
Mirasçılar evi üçüncü kişiye geçerli şekilde sattığında TBK m.310 gereği yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Satış, kiracıyı otomatik çıkarmaz. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı varsa TBK m.351’deki süre ve şartları kullanması gerekir.
Kiracının Ölümü ile Ev Sahibinin Ölümü Aynı Sonucu Doğurur mu?
Hayır. Kiracının ölümü için TBK m.333 özel düzenleme içerir; ölen kiracının mirasçılarına yasal fesih süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshetme imkânı tanır. Kiraya verenin ölümünde ise böyle bir otomatik özel fesih sistemi yoktur; mirasçılar kiraya veren sıfatını devam ettirir.
Kiracının ölümü için Kiracı Ölürse Kira Sözleşmesi Ne Olur? rehberimiz incelenebilir.
Mirasçılar Arasında Anlaşmazlık Varsa Kiracı Ne Yapmalı?
Bir mirasçı farklı, diğer mirasçı başka banka hesabı bildiriyorsa kiracı kime ödeme yapacağını belirsiz bırakmamalıdır. Mirasçılık belgesi ve ortak yetki istenmeli; ödeme alacaklısı konusunda ciddi uyuşmazlık varsa TBK m.107 kapsamında alacaklının temerrüdü ve tevdi imkânı somut şartlarıyla değerlendirilmelidir.
Kiracının aynı kira bedelini iki kez ödeme riski yaratacak belirsizliği yazılı olarak belgelememesi önemli hatadır.
Miras Ortaklığına Temsilci Atanabilir mi?
Evet. TMK m.640/3 uyarınca mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atayabilir. Mirasçılar kira sözleşmesinin yönetiminde sürekli anlaşamıyorsa temsilci, tereke işlerinin düzenli yürütülmesini sağlayabilir.
Örnek başvuru için Miras Ortaklığına Temsilci Atanması Dilekçesi sayfamız incelenebilir.
Kira Geliri Terekeye mi Girer?
Evet. Miras bırakanın ölümünden sonra terekeye ait taşınmazdan doğan kira alacakları miras ortaklığının malvarlığına dâhil olur. Bir mirasçının bu geliri tek başına tahsil etmesi diğer mirasçıların haklarını ortadan kaldırmaz ve paylaşım/hesaplaşmada dikkate alınır.
Vergi Yönünden Kira Geliri
Mirasçılar bakımından kira gelirinin gelir vergisi boyutu, mülkiyet ve gelir paylarına göre Gelir Vergisi Kanunu hükümleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilir. Hukuki kira alacağı ile vergi beyan yükümlülüğü birbirinden ayrıdır. Birden çok mirasçı varsa her mirasçının beyan durumu kendi payı ve istisna şartlarına göre belirlenir.
Miras Kalan Kiralık Ev İçin İlk 8 Adım
- Ölüm belgesini ve mirasçılık belgesini temin edin.
- Güncel tapu kaydını çıkarın.
- Kira sözleşmesinin aslını veya güvenilir kopyasını bulun.
- Kiracının son ödeme durumunu kontrol edin.
- Depozito belgesini ve önceki banka hesabını tespit edin.
- Tüm mirasçılar adına geçerli ödeme hesabını yazılı bildirin.
- Tahliye düşünülüyorsa sebep ve süreyi TBK’ya göre belirleyin.
- Mirasçılar anlaşamıyorsa TMK m.640/3 kapsamında temsilci seçeneğini değerlendirin.
Uygulama Örnekleri
Örnek 1: Tek mirasçı var
Ev sahibinin tek yasal mirasçısı bulunuyorsa, bu kişi TMK m.599 gereği ölümü takiben kira ilişkisinin kiraya veren tarafındaki hakları kazanır. Kiracıya mirasçılık belgesi ve yeni ödeme hesabı bildirilir; eski sözleşme devam eder.
Örnek 2: Üç kardeş mirasçı
Ev üç kardeşin tereke ortaklığındaysa bir kardeş diğerlerinin yetkisi olmadan tahliye takibi başlatmamalıdır. Kira alacağı ve sözleşme yönetimi TMK m.640 yapısına göre yürütülür.
Örnek 3: Mirasçılardan biri evde oturmak istiyor
Kiracının sırf miras nedeniyle çıkması gerekmez. İhtiyaç sebebiyle tahliye için TBK m.350 veya somut edinim yapısına göre ilgili hükümlerin süre ve ispat şartları yerine getirilmelidir.
Ölüm Tarihinden Önce Doğmuş Kira Borcu Kime Ödenir?
Mirasbırakanın sağlığında muaccel olmuş fakat ölüm tarihine kadar ödenmemiş kira alacağı da terekeye dâhil olur. Kiracı, “borç eski ev sahibine aitti” diyerek bu borcun sona erdiğini kabul edemez. Ödeme yapılacak kişi veya hesap, mirasçılık ve temsil durumu doğrulandıktan sonra belirlenmelidir.
Gecikmiş birden fazla ay varsa her ayın borcu, vade tarihi ve yapılmış kısmi ödemeler ayrı gösterilmelidir. Mirasçılar tahsilat veya takip yapacaksa önce kira hesap dökümünü oluşturmalı; kiracı da önceki malike yaptığı ödemelerin dekontlarını saklamalıdır. Böylece ölüm tarihinden önceki ve sonraki kira dönemleri birbirine karıştırılmaz.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi ölürse kira sözleşmesi biter mi?
Hayır. Mirasçılar kira ilişkisinde kiraya verenin hak ve borçlarını devralır.
Kiracı yeniden sözleşme yapmak zorunda mı?
Hayır. Mevcut kira sözleşmesi devam eder.
Kirayı hangi mirasçıya ödemeliyim?
Tüm mirasçılar veya yetkili temsilci tarafından bildirilen geçerli ödeme hesabına ödeme yapılmalıdır.
Tapu intikali olmadan kira alınabilir mi?
Evet. Miras TMK m.599 gereği ölüm anında kazanılır; ancak mirasçılık ve tahsil yetkisi belgelenmelidir.
Bir mirasçı tek başına tahliye takibi yapabilir mi?
Elbirliği mülkiyetindeki tereke taşınmazında tahliye ve kira takibinde miras ortaklığının birlikte hareket ve temsil kuralları uygulanır.
Mirasçılar kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. TBK’da düzenlenen geçerli tahliye sebebi ve şartları bulunmalıdır.
Kira artışı miras nedeniyle sıfırdan mı hesaplanır?
Hayır. Mevcut sözleşmenin başlangıcı ve artış dönemi devam eder.
Depozito ne olur?
Kiracının depozito üzerindeki sözleşmesel hakkı devam eder; tereke bu borcu da devralır.
Ev paylaşımda bir mirasçıya kalırsa ne olur?
Taşınmazı alan mirasçı kira sözleşmesinin kiraya veren tarafını devam ettirir.
Mirasçılar anlaşamıyorsa temsilci atanabilir mi?
Evet. TMK m.640/3 uyarınca sulh hukuk mahkemesi miras ortaklığına temsilci atayabilir.
Resmî Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu – m.599 ve m.640
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – m.310, m.315, m.342, m.350 ve m.351
- Mevzuat Bilgi Sistemi
Sonuç
Miras kalan ev kiradaysa mevcut kira sözleşmesi ölüm nedeniyle sona ermez. Mirasçılar TMK m.599 uyarınca mirası ölüm anında kazanır; birden çok mirasçı varsa paylaşmaya kadar TMK m.640 kapsamında elbirliğiyle hak sahibi olurlar. Kira bedeli, tahliye, depozito ve sözleşme yönetimi bu ortaklık yapısına uygun yürütülmelidir. Kiracının tahliyesi için yalnız miras olgusu yeterli değildir; Türk Borçlar Kanunundaki somut tahliye sebebi ve süreleri uygulanmalıdır.
Hukukçu İncelemesi
Bu içerik Av. Halil Bakırcı tarafından 16 Eylül 2026 tarihinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.599 ve m.640, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun kira hükümleri ve güncel yargısal uygulama esas alınarak hazırlanmıştır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
