Riskli Yapı Tespit Masrafını Kim Öder? 1 Ay ve 6183 Kuralı | 2026
Kısa ve net cevap: Riskli yapı tespiti malik tarafından yaptırılıyorsa masraf 6306 sayılı Kanun m.3/1 ve Uygulama Yönetmeliği m.7/2-a gereğince malike aittir. Maliklere süre verilmesine rağmen tespit yaptırılmaz ve tespit Başkanlık veya İdare tarafından yapılır ya da yaptırılırsa, masraftan malikler hisseleri oranında sorumludur. Tespit masrafı ilgilisine yapılacak tebligatı izleyen bir ay içinde ödenir. Süresinde ödenmeyen tutar; tespiti Başkanlık yaptırmışsa ilgili vergi dairesince, İdare yaptırmışsa İdarece 6183 sayılı Kanuna göre takip ve tahsil edilir.
Riskli Yapı Tespit Masrafında Temel Kural Nedir?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapı tespitini yalnız teknik bir işlem olarak değil, aynı zamanda masrafın kimin üzerinde kalacağını belirleyen özel bir idari süreç olarak düzenler. Kanunun 3. maddesinin birinci fıkrası, riskli yapıların tespitinin öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından ve masrafları kendilerine ait olmak üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılacağını açıkça belirtir.
Uygulama Yönetmeliği m.7, bu kuralı ayrıntılandırır. Yönetmelik, tespitin malik tarafından yaptırılması ile malikin verilen süreye rağmen tespit yaptırmaması üzerine Başkanlık veya İdare tarafından resen yapılması ya da yaptırılması hâllerini birbirinden ayırır. Her iki modelde de mali yükün nihai olarak maliklere yönelmesi mümkündür; ancak ödeme, tebligat ve cebren tahsil mekanizması resen tespitte ayrıca önem kazanır.
Bu nedenle “tespiti ben istemedim, masrafı ödemem” yaklaşımı tek başına kanuni sonuç doğurmaz. Riskli yapı tespiti kamu makamınca Kanuna uygun biçimde resen yaptırılmışsa, Yönetmelikteki şartlarla maliklerin hisseleri oranında masraf sorumluluğu doğar.
Malikin Kendi Başvurusuyla Yaptırdığı Riskli Yapı Tespitinin Ücretini Kim Öder?
Malik veya kanuni temsilci riskli yapı tespiti için lisanslı kurum veya kuruluşa başvurmuşsa, tespit gideri başvuruyu yapan malik tarafından karşılanır. 6306 m.3/1 bu konuda doğrudan hüküm içerir. Kanun, tespit yaptırma yetkisini malike verirken bunun maliyetini de kamu bütçesine yüklememiştir.
Birden fazla malik bulunan binada tek bir malikin başvuruyla süreci başlatabilmesi, diğer maliklerle arasındaki özel hukuk ilişkisini ayrıca gündeme getirebilir. 6306 kapsamındaki idari süreç bakımından esas olan, lisanslı kuruluşla yapılan tespit işlemi ve Kanundaki masraf düzenidir. Masrafın diğer maliklerle paylaşılması konusunda yapılan özel anlaşmalar, 6306’nın kamu alacağına dönüşen resen tespit masrafı rejimiyle karıştırılmamalıdır.
Riskli yapı tespitini kimin başlatabileceği ve bütün maliklerin onayının aranıp aranmadığı konusunda ayrıntılı açıklama için riskli yapı tespiti için tüm maliklerin onayı gerekir mi? başlıklı rehber incelenebilir.
Malik Tespit Yaptırmazsa Başkanlık veya İdare Resen Tespit Yaptırabilir mi?
Evet. 6306 m.3/1, Başkanlık ve İdareye riskli yapı tespitini resen yapma veya yaptırma yetkisi verir. Ayrıca maliklere veya kanuni temsilcilerine tespit yaptırmaları için süre verilebilir. Verilen süre içinde malikçe tespit yaptırılmazsa tespit kamu makamınca yapılabilir veya yaptırılabilir.
Uygulama Yönetmeliği m.7/2-b, bu durumda masraf sorumluluğunu açık biçimde düzenler. Malikler tarafından yaptırılmadığı için Başkanlık veya İdare tarafından yapılan ya da yaptırılan riskli yapı tespitinin masrafından malikler hisseleri oranında sorumludur. Dolayısıyla resen işlem yapılması, masrafın otomatik olarak kamu üzerinde kalacağı anlamına gelmez.
Tespitin fiilen engellenmesi de sonucu değiştirmez. Kanun, engelleme hâlinde yazılı izin ve kollukla kapalı alanın açılarak resen tespit yapılabilmesine imkân tanır. Bu özel usul riskli yapı tespiti engellenirse kollukla giriş rehberinde ayrıca açıklanmıştır.
Resen Tespit Masrafında “Hisseleri Oranında” Sorumluluk Ne Demektir?
Yönetmelik, resen yapılan veya yaptırılan tespit masrafından maliklerin hisseleri oranında sorumlu olduğunu söyler. Bu nedenle tüm maliklere aynı tutarın eşit şekilde bölünmesi kanuni kural değildir. Esas alınacak oran, taşınmaz üzerindeki mülkiyet payıdır. Tapuda farklı oranlarda pay sahibi olan maliklerin sorumluluğu da buna göre farklılaşır.
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunan yapılarda tapu kayıtlarının ve arsa paylarının doğru okunması bu nedenle önemlidir. Arsa paylı tapuda fiilen bulunan yapının kime ait olduğu, tapu kütüğünde yapı lehine bir şerh bulunup bulunmadığı gibi hususlar da riskli yapı tespitini yaptırabilecek kişinin belirlenmesinde önem taşıyabilir. Masraf paylaştırmasında ise idarenin hangi tapu durumunu esas aldığı ve hesap cetvelinin doğru düzenlenip düzenlenmediği incelenmelidir.
Hisse oranı konusunda tapu kaydıyla idari tahakkuk arasında açık bir uyumsuzluk varsa bu, masrafın varlığından ayrı bir hukuki denetim konusudur. Böyle bir durumda tahakkuk belgesindeki malik, pay ve tutar eşleştirmesi tek tek kontrol edilmelidir.
Riskli Yapı Tespit Masrafı Kaç Gün İçinde Ödenir?
Uygulama Yönetmeliği m.7/2-b, Başkanlık veya İdare tarafından yaptırılan tespit masrafının ilgilisine yapılacak tebligatı takip eden bir aylık süre içinde ödenmesini öngörür. Buradaki süre “30 gün” olarak değil, Yönetmelik metninde “bir ay” olarak düzenlenmiştir. Süre hesabında tebligat tarihi bu nedenle belirleyicidir.
Ödeme talebinin hukuki denetiminde yalnız borç miktarına bakmak yeterli değildir. Tebligatın kime, hangi tarihte ve hangi usulle yapıldığı; talepte tespit masrafının dayanağının gösterilip gösterilmediği; hisselerin nasıl hesaplandığı ve ödeme yeri gibi bilgilerin doğru olup olmadığı incelenmelidir. Bir aylık süre geçmeden 6183 kapsamında cebren takip aşamasına geçilmesi, süre yönünden ayrıca değerlendirilmesi gereken bir durumdur.
Riskli yapı tespitinin kendisine ilişkin bildirim ve itiraz sistemi ile masrafın ödenmesine ilişkin tebligat birbirinden farklı hukuki sonuç doğurur. Bu iki sürenin başlangıcı aynı kabul edilmemelidir.
Tespit Masrafı Ödenmezse 6183 Sayılı Kanuna Göre Nasıl Tahsil Edilir?
Yönetmeliğin açık ayrımına göre tespit Başkanlık tarafından yapılmış veya yaptırılmışsa ve masraf bir aylık sürede ödenmezse, Başkanlığın ilgili vergi dairesine bildirmesi üzerine tutar vergi dairesince 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir. Tespit İdare tarafından yapılmış veya yaptırılmışsa tahsil işlemi İdarece yine 6183 hükümlerine göre yürütülür.
6183’e göre takip, alacağın kamu alacağı niteliğinde cebren tahsil mekanizmasına girmesi anlamına gelir. Bu aşamada ödeme emri, ödeme süresi, haciz ve diğer tahsil işlemleri 6183’ün kendi hükümlerine tabidir. Riskli yapı tespit raporuna itiraz etmiş olmak, masraf konusunda yapılmış ayrı bir kamu alacağı işlemini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Aynı şekilde masrafın takip edilmesi de teknik risk tespitine karşı kanuni itiraz yolunu yok etmez.
Bu ayrım uygulamada önemlidir: biri yapının “riskli” kabul edilmesine ilişkin teknik-idari işlem, diğeri yapılan tespit giderinin malikten tahsiline ilişkin mali-idari işlemdir. Hukuki başvuru yolu belirlenirken hangi işlemin uyuşmazlık konusu olduğu açıkça tespit edilmelidir.
| Durum | Masraftan sorumlu | Ödeme/tahsil |
|---|---|---|
| Malikin kendi başvurusuyla tespit | Başvuru yapan malik/ilgililer | Lisanslı kuruluşla yapılan işlem kapsamında |
| Malik sürede tespit yaptırmadı, Başkanlık resen yaptırdı | Malikler, hisseleri oranında | Tebligatı izleyen 1 ay; sonra vergi dairesince 6183 |
| Malik sürede tespit yaptırmadı, İdare resen yaptırdı | Malikler, hisseleri oranında | Tebligatı izleyen 1 ay; sonra İdarece 6183 |
Riskli Yapı Tespitine İtiraz ile Masraf Talebine Karşı Başvuru Aynı Şey midir?
Hayır. 6306 m.3/1 uyarınca riskli yapı tespitine karşı malik veya kanuni temsilci on beş gün içinde teknik itiraz yapabilir. Bu itirazın konusu, yapının riskli olup olmadığına ilişkin tespit raporudur. İtirazlar teknik heyet tarafından incelenir.
Tespit masrafının tahakkuku ve 6183’e göre tahsil edilmesi ise farklı bir işlem zinciridir. Hisse oranının yanlış hesaplandığı, borcun yanlış kişiye yöneltildiği, tebligatın usulsüz olduğu veya ödenmiş tutarın yeniden istendiği iddiası teknik heyetin risk raporuna ilişkin incelemesinden farklıdır. Bu nedenle başvuru dilekçesinde uyuşmazlığın “risk tespiti” mi yoksa “masraf/tahsil işlemi” mi olduğu net biçimde ayrılmalıdır.
Teknik itiraz süreci için riskli yapı tespitine itiraz rehberi, heyetin çalışma usulü için de teknik heyet incelemesi başlıklı içerik kullanılabilir.
Taşınmazın Satılması Tespit Masrafını Kendiliğinden Ortadan Kaldırır mı?
Riskli yapı tespit masrafında borcun hangi malike ve hangi pay üzerinden tahakkuk ettirildiği, işlemin tesis edildiği tarih ve tapu kayıtları önemlidir. Taşınmazın sonradan satılmış olması, daha önce doğmuş ve usulüne uygun biçimde tahakkuk etmiş kamu alacağının kendiliğinden yok olduğu şeklinde yorumlanamaz. Buna karşılık yeni malike ait olmayan bir dönemin veya yanlış payın yeni malik adına tahakkuk ettirilmesi ayrıca hukuki denetime tabidir.
Bu nedenle satış tarihi, tapu tescil tarihi, tespit tarihi, masraf tebligat tarihi ve ödeme emri tarihi kronolojik olarak yan yana konulmalıdır. 6306 uygulamalarında mülkiyet değişiklikleri birçok aşamanın muhatabını etkilediği için yalnız güncel tapu sahibine bakılarak geçmiş işlemler hakkında sonuç çıkarılması doğru değildir.
Tespit Masrafı Tebliği Geldiğinde Kontrol Edilecek Belgeler
Bir riskli yapı tespit masrafı talebi alındığında ilk kontrol edilmesi gereken belge tapu kaydıdır. Malik ve hisse oranı bu kayıttan doğrulanmalıdır. İkinci olarak riskli yapı tespitinin kimin tarafından, hangi tarihte ve hangi yetkiyle yaptırıldığı belirlenmelidir. Üçüncü olarak maliklere daha önce tespit yaptırmaları için süre verilip verilmediği ve resen tespitin hangi nedenle devreye girdiği incelenmelidir.
Dördüncü aşamada masrafın hesabı, toplam tutar ve malikin hissesine düşen bölüm kontrol edilir. Beşinci olarak masraf tebligatının tarihi saptanır ve bir aylık ödeme süresi bu tarihe göre değerlendirilir. Altıncı olarak ödeme yapılmışsa dekont ile idari kaydın eşleşip eşleşmediği doğrulanır. Son olarak 6183 kapsamında ödeme emri düzenlenmişse ödeme emrinin hangi alacağa dayandığı ve önceki tebligat zinciri dosya üzerinden karşılaştırılır.
Riskli yapı sürecinin devamında yıkım aşamasına geçilmişse, tespit masrafından ayrı olarak tahliye ve yıkım giderlerinin de Kanun hükümlerine göre maliklere yöneltilebilmesi mümkündür. Yıkım ruhsatının süresi ve işlemleri için riskli yapı yıkım ruhsatı rehberine bakılabilir.
Sık Sorulan Sorular
1. Riskli yapı tespit ücretini devlet mi öder?
Genel kural hayırdır. 6306 m.3/1, maliklerce yaptırılan tespitin masrafını maliklere yükler. Resen tespitte de Yönetmelik m.7/2-b uyarınca malikler hisseleri oranında sorumludur.
2. Tespiti ben istemedim; yine de masraf çıkabilir mi?
Evet. Maliklere verilen sürede tespit yaptırılmaz ve Başkanlık veya İdare resen tespit yaptırırsa masraf maliklere hisseleri oranında yöneltilebilir.
3. Resen tespit masrafı eşit mi bölünür?
Hayır. Yönetmelik “hisseleri oranında” sorumluluk öngörür. Tapu payı farklı olan maliklerin borcu da buna göre farklı olabilir.
4. Tespit masrafını ödeme süresi kaç gündür?
Yönetmelik m.7/2-b “tebligatı takip eden bir aylık süre” der. Kural 30 gün biçiminde değil, bir ay olarak düzenlenmiştir.
5. Bir ay içinde ödeme yapılmazsa ne olur?
Başkanlığın yaptırdığı tespitte ilgili vergi dairesi, İdarenin yaptırdığı tespitte İdare 6183 sayılı Kanuna göre takip ve tahsil yoluna gider.
6. Risk tespitine itiraz edersem masraf borcu otomatik silinir mi?
Hayır. Teknik risk tespitine itiraz ile masraf tahakkuku farklı işlemlerdir. İtirazın sonucu ve mali işlemin hukuki durumu ayrı ayrı değerlendirilir.
7. Yanlış hisse oranıyla masraf çıkarılmışsa ne yapılır?
Tapu kaydı ile tahakkuk cetveli karşılaştırılmalı; borcun dayanağı, muhatabı ve pay hesabı bakımından idari işlemin düzeltilmesi veya uygun hukuki başvuru yolu değerlendirilmelidir.
8. Riskli yapı tespiti masrafı ödeme emrine dönüşebilir mi?
Evet. Süresinde ödenmeyen resen tespit masrafı 6183 hükümlerine göre kamu alacağı olarak takip edilebilir ve ödeme emri aşamasına geçebilir.
9. Binayı daha sonra satın alan kişi eski masraftan kesin olarak sorumlu mudur?
Sorumluluk; tespit, tahakkuk, tebligat ve tapu devir tarihlerine göre belirlenir. Geçmiş döneme ait borcun sırf güncel malik olunması nedeniyle otomatik olarak yeni malike yöneltildiği kabul edilemez; işlem dosyası incelenmelidir.
10. Tespit masrafından başka hangi giderler malike yüklenebilir?
6306 kapsamında Başkanlık veya İdarece yapılan veya yaptırılan tespit, tahliye ve yıktırma masraflarının Kanundaki şartlarla maliklerden hisseleri oranında tahsili mümkündür.
İlgili İçerikler
- Riskli yapı tespiti için tüm maliklerin onayı gerekir mi?
- Riskli yapı tespiti engellenirse ne olur?
- Riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir?
- Riskli yapı raporu eksik veya hatalıysa ne olur?
- Riskli yapı yıkım ruhsatı kaç günde verilir?
Resmî Kaynaklar
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı – 2026 Uygulama Yönetmeliği değişikliği
- T.C. Resmî Gazete
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
