Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk: Başvuru ve Süreç

Kanuni Dayanak: Kira Arabuluculuğu Hangi Maddede?

Güncel tam metinler: 6325 sayılı Kanun ve Türk Borçlar Kanunu.

Kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklar yalnızca parasal taleplerden oluşmaz. Bir taraf kiracının taşınmazı tahliye etmesini isterken diğer taraf kira ilişkisinin devamını isteyebilir. Kira bedelinin yeni dönemde ne kadar olacağı, geçmiş kira borçlarının bulunup bulunmadığı, depozitonun nasıl iade edileceği veya kiralananın hangi tarihte teslim edileceği de uyuşmazlık konusu olabilir.

Arabuluculuk, bu uyuşmazlıkların tarafların kendi çözüm seçeneklerini oluşturabilecekleri bir ortamda görüşülmesini sağlar. Mahkeme yargılamasında hâkim hukuki uyuşmazlığı değerlendirerek karar verirken, arabuluculukta çözümün kapsamını taraflar belirler. Arabulucu tarafların yerine karar vermez ve taraflardan birini haklı diğerini haksız ilan eden bir yargılama yapmaz.

Bu özellik kira uyuşmazlıklarında özellikle önemlidir. Örneğin kiraya veren taşınmazın üç ay içinde boşaltılmasını isterken kiracı yeni konut bulmak için daha uzun süreye ihtiyaç duyabilir. Taraflar mahkeme kararını beklemek yerine belirli bir tahliye tarihi, o tarihe kadar uygulanacak kira bedeli ve anahtar teslimi konusunda anlaşabilir.

Kira bedelinin tespiti uyuşmazlığında da taraflar yalnızca tek bir rakam üzerinde pazarlık yapmak zorunda değildir. Yeni dönem kira bedeli, sonraki yıllardaki artış sistemi, ödeme günü ve geçmiş dönem farkları birlikte müzakere edilebilir.

Bu nedenle kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk yalnızca dava açabilmek için tamamlanması gereken şekli bir aşama olarak görülmemelidir. Uyuşmazlığın doğru hazırlanması halinde hem kiracı hem kiraya veren açısından mahkeme kararının sağlayamayabileceği esnek çözümler üzerinde anlaşma imkânı doğabilir.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk sistemi 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla uygulanmaya başlamıştır. Bu düzenleme ile kira ilişkisinden doğan birçok uyuşmazlık bakımından mahkemede dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu dava şartlarından biri haline gelmiştir.

Buradaki “zorunlu” ifadesi tarafların mutlaka anlaşmak zorunda olduğu anlamına gelmez. Zorunlu olan, dava şartının kapsamına giren uyuşmazlıkta mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk sürecinin usulüne uygun biçimde başlatılması ve tamamlanmasıdır.

Taraflardan biri arabuluculuk görüşmesinde diğer tarafın teklifini kabul etmek zorunda değildir. Arabuluculukta anlaşma iradidir. Taraflar uzlaşamazsa süreç anlaşamama ile sona erer ve son tutanak düzenlenir.

Dava şartının yerine getirilmeden doğrudan dava açılması usule ilişkin sonuç doğurabileceğinden, uyuşmazlığın arabuluculuk kapsamında bulunup bulunmadığı dava öncesinde değerlendirilmelidir.

Hangi Kira Uyuşmazlıkları Arabuluculuk Kapsamındadır?

Kira ilişkisi geniş bir uyuşmazlık alanıdır. Dava şartı arabuluculuk yalnızca “kira parası” sorununa yönelik değildir. Kiracı ve kiraya veren arasında kira sözleşmesinden kaynaklanan çok sayıda talep arabuluculukta gündeme gelebilir.

• Kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlıklar,
• Kira sözleşmesinin uyarlanmasına ilişkin talepler,
• İhtiyaç nedeniyle tahliye uyuşmazlıkları,
• Yeni malik ihtiyacı nedeniyle tahliye talepleri,
• Tahliye taahhüdünden kaynaklanan uyuşmazlıkların dava yoluna taşınan yönleri,
• Kira alacağına ilişkin uyuşmazlıklar,
• Depozitonun iadesine ilişkin talepler,
• Yan gider ve ortak gider uyuşmazlıkları,
• Kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin talepler,
• Kiralananın kullanımından kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Kiralananın teslimi ve anahtar iadesine ilişkin uyuşmazlıklar,
• Kira ilişkisinden kaynaklanan diğer hukuki talepler.

Ancak bir uyuşmazlığın kira ilişkisiyle bağlantılı olması her durumda aynı usulün uygulanacağı anlamına gelmez. Özellikle icra hukukuna özgü tahliye yolları bakımından kanunda ayrıca istisna bulunmaktadır.

Bu nedenle uyuşmazlığın önce hukuki olarak sınıflandırılması önemlidir. Kiraya verenin talebi kira alacağının tahsili mi, tahliye mi, kira tespiti mi yoksa sözleşmenin başka bir hükmünden kaynaklanan talep mi olduğu belirlenmelidir.

İlamsız İcra Yoluyla Tahliye Arabuluculuğun İstisnası mıdır?

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk düzenlemesindeki önemli ayrımlardan biri, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir. Kanuni düzenleme bu yolu dava şartı arabuluculuğun kapsamından ayrı tutmaktadır.

Bu ayrım özellikle ödenmeyen kira bedeline dayalı icra ve tahliye süreçlerinde önem taşır. Kiraya verenin kira borcunun ödenmediğini ileri sürerek icra hukukuna özgü bir takip yolu kullanması ile doğrudan tahliye davası açması aynı usul değildir.

Ödeme emri, itiraz süresi, ödeme süresi ve tahliye talebi gibi unsurlar icra hukuku çerçevesinde ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle “bütün tahliye işlemlerinde önce arabulucuya gidilir” şeklinde genel bir ifade hukuken eksik kalır.

Kira alacağının icra yoluyla takibi ve tahliye süreçlerinin ayrıntıları için
Mersin İcra Avukatı
sayfamızdaki açıklamalar da incelenebilir.

Kiracı Tahliye Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk

Kiracı tahliyesi kira hukukunda en sık uyuşmazlık yaşanan konular arasındadır. Kiraya veren taşınmazın boşaltılmasını isterken kiracı tahliye sebebinin bulunmadığını veya ileri sürülen tarihte taşınmasının mümkün olmadığını düşünebilir.

Arabuluculuk, tahliye uyuşmazlıklarında tarafların yalnızca hukuki sebebi tartışmasına değil, pratik çözüm üretmesine de imkân verir. Taraflar örneğin belirli bir tarihte tahliye konusunda anlaşabilir ve o tarihe kadar kira ilişkisinin hangi koşullarla devam edeceğini kararlaştırabilir.

Anahtarın teslim edileceği tarih, geçmiş kira borcu, depozitonun mahsup veya iadesi, aidat ve diğer giderlerin durumu da aynı anlaşmada açık şekilde düzenlenebilir. Böylece taşınmazın tesliminden sonra yeni bir uyuşmazlık çıkma ihtimali azaltılabilir.

Tahliye sebeplerinin tamamı hakkında ayrıntılı bilgi için
Kiracı Tahliye Davası
rehberimizi inceleyebilirsiniz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Arabuluculuk

Kiraya verenin kendisi veya kanunda belirtilen kişiler bakımından konut veya iş yeri ihtiyacı bulunduğu iddiasıyla açılacak tahliye davası öncesinde dava şartı arabuluculuk süreci önem taşır.

İhtiyaç uyuşmazlığında tarafların dava dışı anlaşması özellikle tahliye tarihi açısından çözüm sağlayabilir. Kiraya veren taşınmazı belirli tarihte kullanmak isterken kiracının yeni konut veya iş yeri bulabilmesi için makul süreye ihtiyaç duyması mümkündür.

Taraflar, kiracının belirli tarihte taşınmazı teslim etmesi ve o tarihe kadar kira yükümlülüğünün hangi şekilde devam edeceği konusunda açık bir düzenleme yapabilir.

İhtiyacın şartları, yeni malik ve yeniden kiralama yasağı gibi konular için
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
sayfamızdaki ayrıntılı açıklamalar incelenebilir.

Kira Tespit Davasında Arabuluculuk

Kira bedelinin yeni dönemde ne kadar olacağı kiraya veren ve kiracı arasında önemli bir uyuşmazlık kaynağıdır. Kiraya veren mevcut bedelin düşük kaldığını, kiracı ise talep edilen yeni bedelin aşırı olduğunu ileri sürebilir.

Kira tespit uyuşmazlığında dava açılmadan önce arabuluculuk aşaması, taraflara yeni kira bedelini kendilerinin belirleme imkânı verir. Taraflar yalnızca mevcut dönem için değil, sonraki dönemlerde uygulanacak artış sistemini de görüşebilir.

Örneğin yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, varsa geçmiş dönem farklarının nasıl ödeneceği ve sonraki kira döneminde hangi artış mekanizmasının uygulanacağı anlaşmada açık şekilde düzenlenebilir.

Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesine ilişkin şartlar için
Kira Tespit Davası
rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Kira Uyarlama Davasında Arabuluculuk

Kira sözleşmesinin değişen olağanüstü koşullara uyarlanmasının talep edildiği uyuşmazlıklarda da tarafların arabuluculukta çözüm üretmesi mümkündür.

Uyarlama uyuşmazlığı yalnızca yeni kira bedelinden ibaret olmayabilir. Taraflar kira bedelinin yanında ödeme sistemi, sözleşmenin kalan süresi veya değişen koşullara bağlı başka sözleşme hükümlerinin yeniden düzenlenmesini müzakere edebilir.

Özellikle uzun süreli ticari kira sözleşmelerinde arabuluculuk, tarafların ticari ilişkilerini tamamen sona erdirmeden yeni denge kurabilmesine imkân sağlayabilir.

Aşırı ifa güçlüğü ve uyarlama şartlarının ayrıntıları için
Kira Uyarlama Davası
içeriğimizi inceleyebilirsiniz.

Kira Alacağı Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk

Kiracının kira bedelini ödemediği veya eksik ödediği iddiası taraflar arasında hem alacak hem tahliye uyuşmazlığı meydana getirebilir. Kiraya veren geçmiş kira borçlarının ödenmesini isterken kiracı borcun bulunmadığını, ödendiğini veya hesaplamanın yanlış olduğunu ileri sürebilir.

Arabuluculuk görüşmesinde borcun miktarı, hangi aylara ilişkin olduğu, faiz veya diğer talepler ve ödeme planı görüşülebilir. Tarafların borç miktarında anlaşması halinde taksitli ödeme sistemi de oluşturulabilir.

Ancak kira alacağının icra takibine konu edilmesi ve özellikle ilamsız icra yoluyla tahliye prosedürü ayrı usul kuralları içerir. Arabuluculuk düzenlemesinin bu yollar üzerindeki etkisi uyuşmazlığın türüne göre değerlendirilmelidir.

Ödeme iddiasında bulunan kiracının banka dekontlarını, makbuzları ve diğer ödeme belgelerini saklaması; kiraya verenin ise hesaplamayı aylara göre açık biçimde hazırlaması arabuluculuk görüşmesini kolaylaştırabilir.

Depozito, Aidat ve Yan Gider Uyuşmazlıkları

Kira ilişkisinin sona ermesinden sonra en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri depozitonun iadesidir. Kiracı taşınmazı teslim ettiğini ve depozitonun kendisine verilmesi gerektiğini ileri sürerken kiraya veren taşınmazda zarar bulunduğunu veya başka borçların mahsup edilmesi gerektiğini iddia edebilir.

Bu tür uyuşmazlıklarda taşınmazın ilk teslim ve son teslim durumu, fotoğraflar, teslim tutanakları, demirbaş listesi, ödeme kayıtları ve kira sözleşmesindeki hükümler önem taşıyabilir.

Aidat ve ortak giderlerde de hangi giderin kiracıya, hangisinin malike ait olduğu konusunda uyuşmazlık çıkabilir. Giderin niteliğinin ve tarafların sözleşme ilişkisinin incelenmesi gerekir.

Arabuluculukta depozito, son kira bedeli, aidatlar ve anahtar teslimi birlikte ele alınarak kira ilişkisinin bütün parasal sonuçlarının tek anlaşmada düzenlenmesi mümkün olabilir.

Kira Arabuluculuk Başvurusu Nasıl Yapılır?

Dava şartı arabuluculuk başvurusunda öncelikle uyuşmazlığın tarafları ve talebin konusu doğru şekilde belirlenmelidir. Kiracı ile kiraya verenin kimlik ve iletişim bilgilerinin mümkün olduğunca eksiksiz hazırlanması sürecin sağlıklı ilerlemesine yardımcı olur.

Başvuru sırasında uyuşmazlığın niteliğinin açık biçimde belirtilmesi önemlidir. Örneğin yalnızca “kira sorunu” demek yerine kira tespit, ihtiyaç nedeniyle tahliye, kira alacağı veya depozito uyuşmazlığı gibi talebin hukuki ve fiilî kapsamının ortaya konulması yararlı olur.

Birden fazla bağlantılı uyuşmazlık bulunuyorsa bunların da başvuruda değerlendirilmesi gerekebilir. Tahliye ile birlikte kira borcu veya depozito meselesi bulunması buna örnek olabilir.

Arabuluculuk başvurusunun dava süreleriyle bağlantısı bulunabileceğinden özellikle tahliye ve kira tespit dosyalarında başvuru zamanının önceden değerlendirilmesi önem taşır.

Kira Arabuluculuk Süreci Nasıl İlerler?

1. Uyuşmazlık belirlenir: Tahliye, kira bedeli, alacak veya diğer talep açık biçimde ortaya konulur.
2. Başvuru yapılır: Dava şartı kapsamında arabuluculuk süreci başlatılır.
3. Arabulucu görevlendirilir: Dosya için arabulucu belirlenir.
4. Taraflarla iletişim kurulur: Görüşmenin zamanı ve yöntemi konusunda taraflara bilgi verilir.
5. İlk görüşme yapılır: Tarafların talepleri ve uyuşmazlık alanları belirlenir.
6. Müzakere gerçekleştirilir: Çözüm seçenekleri taraflarla değerlendirilir.
7. Kısmi anlaşma değerlendirilebilir: Bütün uyuşmazlık çözülemese bile belirli konularda anlaşma sağlanabilir.
8. Anlaşma sağlanırsa: Anlaşılan hususlar yazılı hale getirilir.
9. Anlaşma sağlanamazsa: Son tutanak düzenlenir ve dava şartının yerine getirilmesi sonrasında mahkeme yolu gündeme gelebilir.

Arabulucunun görevi tarafların yerine karar vermek değildir. Tarafların iletişimini kolaylaştırır, uyuşmazlık alanlarını belirlemelerine yardımcı olur ve müzakere sürecini yönetir.

Kira Arabuluculuğunda Hangi Belgeler Hazırlanmalıdır?

Arabuluculuk görüşmesinde çözüm sağlanabilmesi için tarafların uyuşmazlığı mümkün olduğunca somut veriler üzerinden değerlendirmesi yararlıdır. Hangi belgelerin gerekli olduğu uyuşmazlığın türüne göre değişir.

• Kira sözleşmesi ve ek protokoller,
• Tapu ve malik bilgileri,
• Banka dekontları ve kira ödeme kayıtları,
• Noter ihtarnameleri ve tebliğ belgeleri,
• Tahliye taahhütnamesi varsa ilgili belge,
• Kira artışına ilişkin yazışmalar,
• Emsal kira bilgileri,
• Depozito ve güvence bedeline ilişkin belgeler,
• Aidat ve yan gider belgeleri,
• Taşınmazın teslim durumuna ilişkin fotoğraf veya tutanaklar,
• İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacı destekleyen belgeler,
• Varsa icra dosyası ve tebligatlar,
• Taraflar arasındaki mesaj ve e-postalar.

Belgelerin tarih sırasına göre düzenlenmesi özellikle kira uyuşmazlıklarında faydalıdır. Kira sözleşmesinin başlangıcı, yapılan ödemeler, ihtarlar ve diğer işlemler kronolojik biçimde gösterildiğinde uyuşmazlığın hangi noktada başladığı daha kolay anlaşılabilir.

Kira Arabuluculuğunda Anlaşma Sağlanırsa Ne Olur?

Tarafların arabuluculuk görüşmesi sonucunda ortak çözüm bulması halinde üzerinde anlaşılan hususlar yazılı anlaşma belgesine bağlanabilir. Anlaşmanın içeriği uyuşmazlığın niteliğine göre değişebilir.

Tahliye uyuşmazlığında taşınmazın boşaltılacağı tarih, anahtarın nasıl teslim edileceği ve bu tarihe kadar uygulanacak kira bedeli belirlenebilir. Kira tespit uyuşmazlığında yeni kira bedeli ve uygulanmaya başlanacağı tarih kararlaştırılabilir.

Kira alacağı uyuşmazlığında toplam borç, ödeme tarihi veya taksit planı düzenlenebilir. Depozito ve taşınmazın tesliminden kaynaklanan diğer konular da anlaşma kapsamına alınabilir.

Anlaşma metninin açık ve uygulanabilir biçimde hazırlanması önemlidir. Özellikle tarih, para miktarı, ödeme yöntemi, tahliye ve anahtar teslimi gibi unsurlarda belirsiz ifadeler kullanılmaması ileride yeni uyuşmazlık doğmasını önlemeye yardımcı olabilir.

Arabuluculukta Anlaşma Sağlanamazsa Ne Olur?

Arabuluculuk görüşmesinin anlaşamama ile sona ermesi hukuki uyuşmazlığın ortadan kalktığı anlamına gelmez. Taraflar uzlaşamazsa arabuluculuk süreci son tutanakla tamamlanır.

Uyuşmazlığın dava şartı arabuluculuk kapsamında olması halinde sürecin tamamlanmasıyla dava şartının bu kısmı yerine getirilmiş olur. Taraf, diğer dava şartları ve süreler de mevcutsa talebini mahkemeye taşıyabilir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması, daha sonra mahkemede hangi tarafın haklı olduğuna ilişkin bir karar değildir. Yargılama sırasında tarafların iddia ve savunmaları, belgeleri ve uygulanacak hukuk ayrıca değerlendirilir.

Tahliye veya kira tespit gibi süreye bağlı uyuşmazlıklarda arabuluculuğun sona erdiği tarihin ve son tutanağın saklanması özellikle önemlidir.

Arabuluculukta Tahliye Tarihi Belirlenebilir mi?

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun pratik faydalarından biri, tarafların taşınmazın teslim tarihini kendi koşullarına göre kararlaştırabilmesidir. Mahkeme yargılamasının ne kadar süreceği önceden kesin olarak bilinmezken tarafların belirli bir tarihte anlaşması belirsizliği azaltabilir.

Tahliye tarihi belirlenirken kiracının taşınma süresi, kiraya verenin taşınmazı kullanma ihtiyacı ve mevcut kira borçları birlikte değerlendirilebilir.

Anlaşmada yalnızca “kiracı çıkacaktır” şeklinde genel bir ifade kullanılması yerine açık teslim tarihi, anahtarın teslim yeri, o tarihe kadar ödenecek bedeller ve taşınmazın teslim durumu gibi konuların düzenlenmesi yararlı olabilir.

Tahliye anlaşmalarının hukuki sonuçları ve icra edilebilirlik koşulları bakımından anlaşma metninin somut uyuşmazlığa uygun hazırlanması önemlidir.

Arabuluculukta Yeni Kira Bedeli Belirlenebilir mi?

Kiracı ve kiraya veren kira bedeli konusunda anlaşamıyorsa arabuluculuk görüşmesinde yeni kira bedeli müzakere edilebilir. Tarafların anlaşması halinde kira tespit davasına gerek kalmadan yeni kira bedelinin belirlenmesi mümkün olabilir.

Anlaşmada yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı açıkça belirtilmelidir. Geçmiş döneme ilişkin farkların bulunması halinde bunların nasıl ödeneceği de ayrıca düzenlenebilir.

Taraflar sonraki yıllarda uygulanacak kira artış yöntemini de kanuni sınırlar içerisinde müzakere edebilir. Böylece yalnızca mevcut uyuşmazlık değil, sonraki dönemlerde çıkabilecek yeni tartışmaların azaltılması hedeflenebilir.

Kira bedeline ilişkin anlaşmanın hazırlanmasında kira sözleşmesinin geri kalan hükümleriyle uyum gözetilmesi ve yeni koşulların açık biçimde yazılması önemlidir.

Kiracı Açısından Kira Arabuluculuğu

Kiracı açısından arabuluculuk başvurusu geldiğinde öncelikle uyuşmazlığın neye ilişkin olduğunun anlaşılması gerekir. Tahliye, kira bedeli, geçmiş kira borcu veya başka bir talebe karşı hazırlanacak değerlendirme birbirinden farklıdır.

Kiracının kira sözleşmesini, ödeme dekontlarını, ihtarnameleri ve taraflar arasındaki yazışmaları görüşme öncesinde hazırlaması yararlıdır. Kira borcunun bulunmadığı ileri sürülüyorsa yapılan ödemelerin hangi aylara ilişkin olduğu mümkün olduğunca açık biçimde gösterilmelidir.

Tahliye talebi varsa kiracı kendi taşınma koşullarını ve alternatif çözüm seçeneklerini değerlendirebilir. Belirli bir tarihte tahliye karşılığında depozitonun iadesi, borçların kapatılması veya taşınma süresinin belirlenmesi gibi farklı çözüm seçenekleri müzakere edilebilir.

Arabuluculukta anlaşma iradi olduğundan kiracının kabul etmediği koşullara zorla imza atması söz konusu değildir. Ancak imzalanacak anlaşmanın hukuki sonuçları bulunduğundan içeriğin dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

Kiraya Veren Açısından Kira Arabuluculuğu

Kiraya veren açısından arabuluculuk görüşmesinin verimli olabilmesi için talebin önceden netleştirilmesi önemlidir. Amaç yalnızca tahliye mi, kira bedelinin artırılması mı, geçmiş kira borcunun tahsili mi yoksa birden fazla sorunun birlikte çözülmesi mi olduğu belirlenmelidir.

Tahliye talebinin hukuki nedeni bulunuyorsa kira sözleşmesi, tapu bilgileri, ihtarnameler ve ihtiyaç iddiasını destekleyen belgeler hazırlanmalıdır. Kira alacağı varsa aylara göre borç dökümünün hazırlanması görüşmede belirsizliği azaltır.

Kiraya veren açısından arabuluculukta yalnızca en yüksek talepte ısrar etmek yerine, dava süresi ve yargılamanın belirsizliğiyle karşılaştırmalı çözüm değerlendirmesi yapılabilir. Özellikle tahliye tarihi veya ödeme planı konusunda anlaşma bazı uyuşmazlıklarda taraflara öngörülebilirlik sağlayabilir.

Anlaşma sağlanacaksa teslim tarihi, kira bedeli, borçlar ve diğer yükümlülüklerin mümkün olduğunca açık yazılması kiraya veren bakımından da önemlidir.

Mersin’de Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk

Mersin’de konut, iş yeri, ofis, mağaza ve diğer taşınmazlara ilişkin kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci tarafların kira ilişkisinin özelliklerine göre hazırlanmalıdır. Kira bedelinin güncellenmesi, tahliye, ihtiyaç nedeniyle tahliye, geçmiş kira borçları ve depozito uyuşmazlıkları farklı talepler doğurabilir.

Mersin kira arabuluculuk başvurusunda sözleşmenin başlangıç tarihi, mevcut kira bedeli, tarafların son talepleri ve uyuşmazlığın hangi noktada başladığı mümkün olduğunca açık biçimde belirlenmelidir.

Tahliye uyuşmazlığında kiraya verenin ileri sürdüğü sebep ile kira tespit uyuşmazlığındaki talep birbirine karıştırılmamalıdır. Aynı dosyada birden fazla talep bulunuyorsa bunların birbirleriyle bağlantısı ayrıca değerlendirilmelidir.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu tarafından kira uyuşmazlığının değerlendirilmesinde kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, tarafların talepleri, tebligatlar ve uyuşmazlığın hukuki niteliği birlikte incelenerek arabuluculuk ve gerektiğinde dava aşamasındaki seçenekler ele alınır.

İlgili Kira ve Gayrimenkul Hukuku Rehberleri

• 
  Mersin Gayrimenkul Avukatı
  
• 
  Mersin Kira Avukatı
  
• 
  Kiracı Tahliye Davası
  
• 
  Kira Tespit Davası
  
• 
  Kira Uyarlama Davası
  
• 
  İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
  
• 
  Mersin İcra Avukatı
  
• 
  İletişim ve Randevu Bilgileri
  

Hukuki bilgilendirme:
Bu sayfadaki açıklamalar genel bilgi verme amacı taşır. Kira uyuşmazlığının arabuluculuk kapsamında olup olmadığı, başvuru ve dava süreleri, tarafların talepleri, kira sözleşmesi, icra işlemleri ve diğer hukuki sonuçlar somut olayın özellikleri ile yürürlükte bulunan güncel mevzuat birlikte incelendikten sonra değerlendirilmelidir.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk nedir?

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk, tek bir belgeye veya kısa bir tanıma göre sonuçlandırılabilecek bir konu değildir. Hukuki nitelendirme yapılırken olayın zamanı, tarafların sıfatı, talebin amacı ve uygulanacak kanun hükümleri birlikte ele alınır. Ana çerçeveyi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu oluşturur. Özel kanun, geçici madde veya güncel tarife bulunması hâlinde bunlar da ayrıca kontrol edilmelidir.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk şartları nelerdir?

Şartlar somut talebe göre değişir. Öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç ve yenilenme tarihleri, ihtarın zamanı ve uyuşmazlığın türü belirlenir. Ardından maddi hukuk şartları ile usul şartları ayrılır. Bir hakkın doğmuş olması, her zaman o hakkın herhangi bir zamanda ve herhangi bir mercide ileri sürülebileceği anlamına gelmez. Görev, yetki, süre, dava şartı ve hukuki yarar birlikte incelenmelidir.

Kimler başvurabilir?

Kiracı, kiraya veren veya hukuki yararı bulunan ilgili kişi başvuru hakkına sahip olabilir. Ancak taraf sıfatı ile temsil yetkisi karıştırılmamalıdır. Şirket, miras ortaklığı, küçük veya kısıtlı kişi adına işlem yapılacaksa temsil belgesi ve yetki ayrıca değerlendirilir. Başvuruyu yapan kişinin doğrudan hukuki yararı bulunup bulunmadığı da dosyanın kabul edilebilirliği bakımından önem taşır.

Başvuru süresi ne kadardır?

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk için bütün olaylara uygulanabilecek tek bir süre yoktur. Süre; talebin hukuki niteliğine, öğrenme veya tebliğ tarihine, zamanaşımı ve hak düşürücü süre ayrımına göre hesaplanır. Tatil günleri, elektronik tebligat, usulsüz tebligat ve arabuluculukta geçen zaman hesabı etkileyebilir. Bu nedenle başlangıç tarihi belge üzerinden doğrulanmadan son gün belirlenmemelidir.

Nereye başvurulur?

Somut olayda başvuru mercii dava şartı arabuluculuk bürosu ile görevli ve yetkili sulh hukuk mahkemesi olabilir. Görev kamu düzenine ilişkin sonuç doğurabilir; yetki ise genel ve özel kurallara göre belirlenir. Yanlış mercie yapılan başvurunun her durumda süreyi koruyacağı varsayılmamalıdır. Başvuru öncesinde tarafların yerleşim yeri, işlemin yapıldığı yer, sözleşmedeki kayıtlar ve özel yetki kuralları incelenmelidir.

Hangi belgeler gerekir?

Temel belge grubu çoğunlukla kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ihtarnameler, tebligat belgeleri ve taşınmaza ilişkin kayıtlar şeklindedir. Belgelerin okunaklı, tarih sıralı ve mümkünse aslına uygun örnek hâlinde hazırlanması yararlıdır. Ekran görüntüsü veya fotokopi sunulacaksa belgenin kaynağı ve bütünlüğü korunmalıdır. Eksik belge sonradan tamamlanabilse bile süreye bağlı işlemlerde gerekli evrakın baştan belirlenmesi hak kaybı riskini azaltır.

Deliller nasıl düzenlenmelidir?

Banka kayıtları, yazışmalar, teslim tutanakları, emsal kira verileri ve gerektiğinde bilirkişi incelemesi kullanılabilecek deliller arasında yer alabilir. Her delilin hangi vakıayı ispatladığı açıkça belirtilmelidir. Hukuka aykırı elde edilen kayıtların dosyaya sunulması ayrı sorun doğurabilir. Dijital delillerde özgün dosya, tarih, hesap bilgisi ve bağlantı gibi doğrulama unsurları saklanmalı; yalnız kırpılmış görüntüye dayanılmamalıdır.

Başvuru öncesi zorunlu arabuluculuk var mı?

Arabuluculuğun dava şartı olup olmadığı uyuşmazlığın türüne göre belirlenir. Dava şartı bulunduğu hâlde son tutanak alınmadan dava açılması usulden sonuç doğurabilir. Arabuluculuk başvurusunda talep konusunun eksik yazılması da sonraki dava kapsamını tartışmalı hâle getirebilir. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk ile bağlantılı her talebin arabuluculuğa tabi olduğu veya olmadığı peşinen söylenemez.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk sonuçları nelerdir?

Muhtemel sonuçlar kira bedelinin belirlenmesi veya uyarlanması, tahliye talebinin kabulü ya da reddi ve yargılama giderleri olabilir. Sonuç yalnız talebin haklılığına değil, ispat durumuna ve usul kurallarına uyulmasına da bağlıdır. Mahkeme veya merci talebin tamamını kabul edebileceği gibi kısmen kabul veya ret kararı da verebilir. Kesin sonuç vaat edilmemeli; her dosya kendi belge ve olay örgüsü içinde değerlendirilmelidir.

Karara karşı hangi yollara başvurulabilir?

Kararın türüne göre istinaf ve şartları varsa temyiz gündeme gelebilir. Her karar aynı kanun yoluna açık değildir; parasal sınır, kesinlik, süre ve başvuru sebebi önem taşır. Kanun yolu süresi çoğunlukla tebliğ veya tefhim ile bağlantılıdır. Gerekçeli karar görülmeden yalnız sonuç bölümüne göre başvuru hazırlanması eksik değerlendirmeye neden olabilir.

En sık yapılan hatalar nelerdir?

Yanlış merciye başvurma, tebliğ tarihini kaydetmeme, talep sonucunu belirsiz bırakma, yalnız ekran görüntüsüne dayanma, zamanaşımı ile hak düşürücü süreyi karıştırma ve resmî kaynağı kontrol etmeden güncel tutar yazma sık görülen hatalardır. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk açısından belge ve süre takvimi ilk görüşmede çıkarılmalı, her işlem dosya numarasıyla kaydedilmelidir.

Somut örnek nasıl değerlendirilir?

Bir kişi elindeki tek belgeye dayanarak hakkının kesin olduğunu düşünebilir. Karşı taraf ise ödeme, yetki, süre veya belgenin geçerliliği yönünden itiraz ileri sürebilir. Bu durumda aynı belge farklı hukuki sorunları gündeme getirir. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk değerlendirmesi; iddia, savunma, karşı delil ve uygulanacak usul kuralı birlikte görülerek yapılmalıdır.

Avukat desteği zorunlu mudur?