Almanya’daki Arsa Sahibinin Türkiye’de Kat Karşılığı İnşaatı Gecikirse Hakları: TBK 473 ve Tapu

Kısa ve net cevap

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici işe zamanında başlamamış, sözleşmeye aykırı biçimde işi geciktirmiş veya arsa sahibine yüklenemeyen gecikme yüzünden işi süresinde tamamlayamayacağı açıkça anlaşılmışsa, TBK m.473/1 iş sahibinin teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönmesini düzenler. Bu hakkın kullanılmasından önce yüklenicinin edimi, inşaat seviyesi, tapuda gerçekleşen pay devirleri ve sözleşmenin paylaşım şekli incelenir. Teslim süresi dolmuşsa TBK m.117, 123–125 kapsamında temerrüt, ifa, gecikme tazminatı ve dönme seçeneklerinin şartları ayrıca değerlendirilir. Almanya’da ikamet, Türk taşınmazı üzerindeki aynî hakların tapu usulünü değiştirmez.

Kısa Özet

İspatlanması gereken unsurlar

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi neden sıradan daire alımından farklıdır?

Arsa payı karşılığı inşaat ilişkisinde arsa sahibi yükleniciye yalnız para ödemez; projede yapılacak bağımsız bölümler karşılığında arsadan belirli payların devrini üstlenir. Bu nedenle karşılıklı edimlerin bir tarafında taşınmaz payı, öte yanında inşaatın belli bir proje ve nitelikte tamamlanması vardır. Sözleşmenin hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağını, hangi aşamada pay aktarılacağını ve iskan yükümlülüğünü düzenleyen maddeleri topluca incelenmelidir. Yüklenicinin bir katı bitirmesi, kendisine ayrılan bütün payların kayıtsız şartsız hak edildiğini göstermez.

Almanya’da yaşayan arsa sahibi çoğu zaman düzenli şantiye denetimi yapamadığından kendisine gönderilen görüntülerle sözleşmedeki ilerlemeyi eşit kabul edebilir. Oysa belediyede onaylı proje, yapı ruhsatı, gerçekleşen imalat ve fiilî teslim birbirinden farklıdır. 6502 sayılı Kanun’daki ön ödemeli konut satışı da bu ilişkinin otomatik hukuki adı değildir. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki uyuşmazlığın niteliği sözleşme ve edimlere göre belirlenir; tüketiciye satılan maketten konut yazılarının bu dosyaya birebir uygulanması doğru olmaz.

Dosya açılışında noterde yapılan sözleşmenin bütün ekleri, mimari projede yer alan bölüm numaraları, paylaşım krokisi ve varsa sonraki tadil protokolleri tek zaman çizelgesine aktarılmalıdır. Bazı sözleşmelerde inşaat aşamalarına göre kademeli pay devri, bazılarında önceden devir öngörülür. Hukuki talep hazırlanırken bu ayrım belirleyicidir. Mersin’deki taşınmazın sözleşmedeki daire numarası ile tapu sicilindeki bağımsız bölüm numarasının farklı olması da işlem başlamadan eşleştirilmelidir.

Süre hangi belgeden başlar: ruhsat, yer teslimi, noter imzası mı?

Gecikme hesabında ilk hata, bütün inşaat sözleşmelerinin imza tarihinde başlayıp sabit bir yılda biteceğinin varsayılmasıdır. Bazı sözleşmelerde süre sözleşmenin imzalandığı gün, bazılarında yapı ruhsatının alınması veya arsanın fiilen teslimi gibi bir olguyla başlar. Hukuki hesabı belirleyen şey ilgili hükmün geçerli içeriğidir. Sözleşmede belirlenen başlangıç koşulunun ne zaman gerçekleştiği ruhsat tarihi, yer teslim tutanağı, belediye yazısı veya taraf yazışmasıyla kanıtlanır. Kanunda bütün kat karşılığı inşaatlar için tek bir evrensel teslim günü yoktur.

Arsa sahibi Almanya’da olduğu için yer teslim tutanağının bir yakını tarafından imzalanması, o kişinin geçerli temsil yetkisini ayrıca gündeme getirir. Vekâletnamenin yalnız belediye işlemlerine mi yoksa arsa sahibini teslim konusunda da temsil etmeye mi elverişli olduğu incelenmeden başlangıç tarihi kesinleştirilemez. Yapı ruhsatına dair tarih ile sözleşmede öngörülen süre farklı çıkarsa iki belge birlikte yorumlanır. Sonradan yazılan tek sayfalık teslim uzatma protokolünün imzacıları ve tarihi ayrıca doğrulanır.

Başlangıç ve bitiş tarihleri belirlendikten sonra tarafların gecikmede üstlendikleri sorumluluklar ayrıştırılır. Arsa sahibinin vaat ettiği belgeyi teslim etmemesi ile yüklenicinin ruhsat işlemlerini takip etmemesi aynı olay değildir. Temerrüt hesabı yapmadan önce gecikmenin hangi dönemde kimin borç alanına girdiğini göstermek, hatalı kira kaybı hesaplarını ve kanuni koşulları oluşmadan kullanılan dönme beyanını önler.

TBK 473: teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönmenin koşulları

Türk Borçlar Kanunu m.473/1, yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşmeye aykırı olarak işi geciktirmesi yahut iş sahibine yüklenemeyecek sebepten doğan gecikmeyle süresinde bitiremeyeceğinin bütün tahminlere göre açıkça anlaşılması halinde, iş sahibine teslim için belirlenen günü beklemeden sözleşmeden dönme yetkisi tanır. Bu hüküm salt bir şüpheyle veya internet üzerinden çekilmiş tek fotoğrafla otomatik sonuç doğurmaz. Başlama takvimi, mevcut imalat, sözleşmede öngörülen iş programı ve kalan sürede işin tamamlanabilirliği birlikte gösterilir.

Örneğin sözleşmede betonarme karkasın yapılması gereken tarihte temel kazısına dahi başlanmamış olması ile kaba inşaatı tamamlanmış bir yapıda yalnız asansör kabulünün gecikmesi hukuken aynı veri değildir. Birinde erken dönmenin şartları somut ilerleme üzerinden değerlendirilebilirken diğerinde ifanın sürdürülmesi ve gecikme zararının hesabı farklı sonuç verebilir. Mühendislik tespitinin amacı mahkemenin yerine hukuki karar vermek değil, tarihe bağlı imalat seviyesini doğrulanabilir ölçülerle göstermektir.

TBK m.473/2 ise iş yapılırken eserin yüklenici kusuruyla ayıplı veya sözleşmeye aykırı meydana getirileceğinin açıkça görünmesi halinde iş sahibinin uygun süre verilerek aykırılığın giderilmesini istemesine ilişkin ayrı mekanizma kurar. Bu ikinci fıkrayı gecikme nedeniyle m.473/1’deki dönme hakkıyla karıştırmamak gerekir. Bir dosyada hem gecikme hem gizli veya açık ayıp iddiası bulunuyorsa her biri için teknik olgu ve kanun maddesi ayrı açıklanmalıdır.

TBK 117 uyarınca yüklenici hangi anda temerrüde düşer?

TBK m.117 kural olarak muaccel borcun borçlusunun alacaklının ihtarıyla temerrüde düşeceğini söyler. Aynı maddede ifa gününün birlikte belirlenmesi veya sözleşmede saklı tutulan hakka dayanılarak bildirilmesi gibi hallerde, belirlenen günün geçmesiyle ihtarsız temerrüt sonucu da düzenlenir. Bu nedenle sözleşmede açıkça belirtilen kesin teslim günü bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır. Almanya’dan gönderilen sıradan bir WhatsApp mesajının her durumda ihtarın bütün sonuçlarını yerine getirdiği iddiası yerine, hangi mesajın neyi talep ettiği ve ne zaman ulaştığı belgelenmelidir.

Belirli sürenin başlangıç koşulu tartışmalıysa, sadece takvimdeki bir günü geçirmiş görünmek borçlu temerrüdünün bütün unsurlarının ortaya konulduğu anlamına gelmez. Ruhsat için idari engel, arsa payının devir zamanı veya imar değişikliği iddiaları belgeyle değerlendirilir. Temerrütten sorumluluğun kapsamı, uygulanacak sözleşme hükümleri ve gecikme sebebine göre kurulur. Alacaklı arsa sahibinin hangi edimi yerine getirdiği ve yükleniciden hangi edimi beklediği yazılı biçimde gösterilir.

Türkiye’de noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi, alacaklının seçimlik hakkını ve istenen süreyi açıkça kayıt altına almanın uygulamadaki araçlarından biridir. Ancak her uyuşmazlıkta ek süre verilmesinin zorunlu olduğu şeklinde peşin hüküm kurulmaz; TBK m.123 ile m.124 birlikte okunur. İhtarnamenin bir işlemin yerine geçmesi değil, hangi hukuki yolu desteklediği önemlidir.

TBK 123–125: ek süre, aynen ifa, tazminat ve sözleşmeden dönme

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmede borçlu temerrüdü gerçekleştiğinde TBK m.123 alacaklının borcun ifası için uygun bir süre vermesini veya verilmesini hâkimden istemesini düzenler. TBK m.124, borçlunun durum veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağının anlaşılması, temerrüdün sonucunda ifanın alacaklı için yararsız kalması veya belirli zamanda ifa şartı gibi hallerde süre verme zorunluluğunu kaldırır. Arsa sahibinin dilekçesinde m.124 koşulu gerçekten bulunmuyorsa ek süreyi hiç düşünmeden dönme bildirimi yapılması uyuşmazlığı büyütebilir.

TBK m.125’e göre borçlu süresi içinde ifa etmezse veya süre verme gerekmeyen hal varsa alacaklı kural olarak ifayı ve gecikme sebebiyle tazminatı isteyebilir. Ayrıca ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen bildirerek ifa edilmeme zararını istemesi veya sözleşmeden dönmesi mümkündür. Hakların sonuçları aynı değildir. Bir yandan inşaatın aynen tamamlanmasını isterken aynı edimi bütünüyle sona erdiren dönme sonucunu hiçbir ayrım yapmadan birlikte talep etmek dosya stratejisini belirsizleştirir.

Arsa payı karşılığı inşaatta dönmenin etkileri, yapılmış imalat ve devredilmiş taşınmaz payları sebebiyle olağan para borçlarına göre ek tapu sorunları doğurur. Bu nedenle hangi hakkın kullanıldığı, hangi tarih ve belgeye dayandığı, payların akıbeti ve üçüncü kişilere devirler ayrıca tespit edilir. Her gecikme için tek şablon ihtar, tek tazminat formülü ve tek sonuç önerilmez; kanundaki seçenekler belgelendirilmiş edim durumuna göre ayrıştırılır.

Yükleniciye arsa payı devredilmişse tapuda hangi kayıtlar incelenir?

Kat karşılığı inşaat işlerinde gecikme yalnız yüklenicinin fiziki yapımını değil tapu sicilini de etkiler. Arsa sahibi sözleşme gereği belirli hisseleri peşinen veya aşamalarla devretmiş olabilir. İlk araştırma, tapunun güncel maliklerini, her payın iktisap tarihini, taşınmaz üzerindeki takyidatları, kat irtifakının kuruluşunu ve yükleniciden pay edinmiş üçüncü kişilerin varlığını ortaya koymalıdır. Yüklenicinin sözleşmeyi ihlal etmiş olması, üçüncü kişi adına tescilli tapuların kendiliğinden silindiği anlamına gelmez.

Bir başka önemli ayrım, yükleniciye geçmesi gereken dairelerle arsa sahibine kalacak bağımsız bölümlerin sözleşme eklerindeki paylaşım cetveline göre tespitidir. Projede numarası değişen daireler ve sonradan eklenen bağımsız bölümler, yeni tadilat protokolüyle ilişkilendirilir. Tapu istemi hazırlanırken güncel sicil malikine, sözleşme tarafına ve varsa sonraki devir zincirine göre doğru davalıların belirlenmesi gerekir. Sadece müteahhide ihtar gönderilmesi üçüncü kişinin sicil durumunu otomatik çözmez.

TMK m.706, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmî şekilde yapılmasını emreder. Sözleşme ve tapu tescili ayrı aşamalardır; bunların birbirine hangi taahhütle bağlandığı resmi belgelerle kontrol edilir. Tapu kayıtlarının hukuki geçerliliği ve üçüncü kişilerin konumu her dosyada değerlendirilmeden “tapunun kesin geri alınacağı” biçiminde sonuç vaadi verilmemelidir. Türkiye’de taşınmaz üzerindeki aynî haklar bakımından uygulanan hukuk Türk hukukudur.

İskân yoksa inşaat teslim edilmiş sayılır mı?

Bir binanın daire kapılarının takılması veya bir kişinin taşınması, sözleşmedeki bütün teslim yükümlülüklerinin yerine getirildiğini kanıtlamaz. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yapı kullanma izin belgesi, ortak alanların tamamlanması, tesisat kabulü, asansör, otopark ve peyzaj gibi edimler ayrıca yükleniciye bırakılmış olabilir. Hangi belgenin teslim şartı olduğu, imzalanmış sözleşme ile yürürlükteki imar mevzuatı ve belediye kayıtları üzerinden belirlenir.

Yüklenici “anahtar sizde, gecikme bitti” derken arsa sahibi iskan ve çevre düzenlemesinin tamamlanmadığını ileri sürebilir. İlk aşamada eksik imalat tutanağı, teslim tarihli yazışma ve belediyedeki başvuru durumu toplanır. İskan belgesi hiç alınmamış olsa da tarafların sözleşmede hangi edimleri kararlaştırdığı incelenmeden her olay için tek bir gecikme başlangıcı veya bitişi öngörülemez. Yüklenicinin gecikmeye ilişkin savunması belgelerle karşılaştırılır.

Bina resmen kullanılabilir görünürken arsa sahibine düşen bağımsız bölümler teslim edilmiyorsa, teslim alacak kişinin kim olduğu ve onun vekâletnamesinin kapsamı da önem taşır. Almanya’dan yetki verilen kişinin inşaatı kabul, eksikleri ihtirazi kayıtla teslim alma ve sulh olma yetkilerinin aynı olmadığı göz önünde tutulmalıdır. Yetki sınırı belli olmayan tutanağa dayanılarak bütün eksiklerin kabul edildiği ileri sürüldüğünde somut imzaya ve metne bakılır.

Gecikme cezası ve kira kaybı aynı alacak mı?

Sözleşmede aylık veya günlük gecikme cezası kararlaştırılmışsa TBK m.179 uyarınca cezanın türü ve asıl borca ilişkisinin niteliği değerlendirilir. TBK m.182 hâkimin aşırı gördüğü ceza koşulunu indirme yetkisini düzenler. Bu hükümler, sözleşmeye yazılan bütün cezaların hiçbir inceleme yapılmadan aynı miktarda tahsil edileceği anlamına gelmez. Ceza talebi hazırlanırken sözleşmenin kelimeleri, cezanın hangi gün başladığı ve hangi edime bağlandığı açık hesap tablosuna işlenmelidir.

Kira kaybı ise cezai şartın aynı adla ikinci kez tekrar edilmesi değildir. Arsa sahibinin tamamlanmadığı için kiraya veremediği bağımsız bölümler, emsal kira verileri ve gelir yoksunluğunun dayanakları ayrıca incelenir. Talep edilen zarar türünün kanuni ve sözleşmesel koşulları ile ceza koşulunun birlikte istenip istenemeyeceği dosyadaki hüküm yapısına göre ayrıştırılır. Tek bir temerrüt olayından kaynaklanan bütün kalemleri gerekçesiz toplamak çift tahsil itirazına yol açabilir.

Almanya’da yaşayan malikin euro bazında kira geliri beklentisi varsa Türkiye’deki taşınmazın piyasası ve hangi para birimiyle borç kurulduğu ayrıca incelenmelidir. Kaybın euro ile düşünüldüğü gerekçesi, Türk hukukunda bütün zararların otomatik euro üzerinden hesaplanacağını göstermez. Kur etkisi, ödeme tarihi, temerrüt ve uygulanacak faiz kuralları birbiriyle karıştırılmadan talepler gerekçelendirilmelidir.

Almanya’dan şantiyeye gitmeden delil nasıl toplanır?

Şantiyedeki inşaat seviyesi zamanla değiştiği için delilin erken tespiti önemlidir. HMK m.400 ve devamı, ileride açılacak davada ileri sürülecek bir vakıanın tespiti için gerekli koşullarda delil tespiti mekanizmasını düzenler. Arsa sahibi Almanya’dayken bir avukat aracılığıyla teknik durumu gösteren tespit başvurusuna ilişkin evrak hazırlanabilir. Ancak mahkemenin tespit koşullarını değerlendirme yetkisi ortadan kalkmaz; inşaat seviyesinin hangi tarihte ne olduğu açıkça belirtilmelidir.

Teknik tespit için onaylı mimari proje, taşıyıcı sistem ve tesisat seviyesi, iş programı, şantiye fotoğrafları ve inşaat ruhsatı gibi belgeler karşılaştırılır. Bilirkişi raporunun hangi anı gösterdiği önemlidir: 2024 yılındaki gecikmenin 2026 yılında çekilmiş bir fotoğrafla tam olarak açıklanması her zaman mümkün değildir. Bu nedenle farklı dönemlerin tarihli fotoğraf, belediye tutanağı, ödeme dekontu ve ihtar kayıtları ayrı klasörlenir.

HMK m.389 ve devamındaki ihtiyati tedbir kurumu da şartları varsa ayrı değerlendirilebilir. Tedbir talebi, her gecikme davasında tapu siciline otomatik konulan bir şerh değildir. Hangi aynî veya şahsi hak korunmak isteniyorsa yaklaşık ispat, tehlike ve tedbirin kapsamı gerekçelendirilmelidir. Tapuda üçüncü kişiye devir riski öne sürülüyorsa gerçek kayıt ve işlem bilgisiyle ortaya konulmalıdır.

Noter ihtarında hangi hususlar yer almalı?

Yükleniciye gönderilecek ihtarın amacı yalnız “işi bitirin” demek değildir. Arsa sahibinin sözleşme tarihini, projeyi, başlangıç ve teslim hükümlerini, gerçekleşen gecikmeyi, buna ilişkin delili, beklenen edimi ve varsa verilen ek süreyi açıkça göstermek gerekir. TBK m.117’deki temerrüt yapısı ile m.123–125 seçimlik hakları arasında hangi aşamada bulunulduğu anlaşılmalıdır. İhtarnamenin tarihiyle, yükleniciye fiilen tebliğ edildiği tarih birbirinden ayrılır.

Arsa sahibi Almanya’da bulunuyorsa konsolosluk vekâletnamesinde noter ihtarı çekme, dava açma, sulh olma, temlik ve taşınmaz tasarrufu gibi yetkilerin aynı şey olmadığı kontrol edilir. Türkçe bilmeyen taraf veya Alman tüzel kişi varsa ayrıca temsil ve tercüme kuralları gündeme gelir. Türkiye’deki vekile bütün hakları koşulsuz devreden genel bir yazı yerine, dosyanın gerekli işlemlerini kapsayan usulüne uygun vekâletname hazırlanır.

Hak seçimi yapılırken ileride tapu, bedel veya eksik iş talebinin hangi davaya dönüşeceği düşünülmelidir. Sözleşmeden dönme beyanı ile işi aynen bitirtme ihtarı aynı hukuki tercihi ifade etmez. İhtardaki cümlelerin gerçek hukuki sonucu, sözleşmenin bütün hükümleriyle karşılaştırılmalı; avukatça kontrol edilmeden birbirine aykırı talepler tek sayfada birleştirilmemelidir.

Almanya konsolosluğu vekâletiyle Türkiye’de dava ve tapu işlemi

Almanya’da yaşayan arsa sahibinin Türk mahkemesi ve tapu işlemlerini Türkiye’ye gelmeden takip etmesi için geçerli bir vekâlet belgesi düzenlenebilir. Konsoloslukta yapılacak avukat vekâletnamesinin hangi usule tabi olduğu ve metninde hangi yetkilerin bulunması gerektiği işlem türüne göre kontrol edilir. Vekâletnamenin varlığı tek başına dava süresinin durması veya kaybedilmiş tapu hakkının kazanılması anlamına gelmez.

İnşaat sözleşmesinde istenen haklar tapu iptali ve tescil, ifaya zorlama, tazminat ve delil tespiti gibi farklı yollar içerdiğinde temsil kapsamının bu işlemlere elverişli olması aranır. Özellikle taşınmazı doğrudan devretme veya sözleşmede değişiklik yapma yetkileri için belge metnindeki açık düzenlemeler belirleyicidir. Almanya’daki noterden alınan bir evrakın aslı, tasdiki ve tercümesi Türk makamındaki kullanıma göre değerlendirilir.

Avukatla ilk görüşme için arsanın ada-parsel bilgisi, sözleşme sayfalarının tamamı, ruhsat ve mevcut tapu kayıtları, yüklenicinin ticaret sicili ve yazışmalar tek klasörde hazırlanır. Büro İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerden çalışır ve Türkiye genelindeki dosyaları İstanbul ve Mersin ofislerinden koordine eder. Müvekkilin Almanya’da olması, Türkiye’deki taşınmazın bulunduğu yerin usul açısından önemini ortadan kaldırmaz.

Görevli ve yetkili mahkeme nasıl belirlenir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki tarafların tacir sıfatı, sözleşmenin niteliği ve talebin türü görevli mahkeme bakımından incelenir. Her inşaat uyuşmazlığının yalnız “ticari” veya yalnız “tüketici” olduğu peşin hükmü doğru değildir. Tapu sicilini doğrudan etkileyen taleplerde taşınmazın bulunduğu yer, yetki açısından ayrıca önem taşır. Dilekçedeki talep sonucu yanlış kurulduğunda yalnız tazminat hesaplarının doğruluğu davayı kurtarmaz.

Almanya’daki arsa sahibinin sözleşme tarafı gerçek kişi olması veya yüklenicinin şirket olması mahkeme görevini tek başına bitirmez. Ticari işletmeyle ilişki, işin amacı, sözleşmedeki bağımsız bölüm paylaşımı ve uygulanacak özel hükümler ayrıca incelenir. Yapının Mersin, İstanbul veya başka bir ilde bulunmasına göre taşınmazın hukuki ve fiilî durumu ilgili resmi kayıtlardan ispatlanır.

Birden fazla uyuşmazlık var ise alacak, tazminat, tapu sicilinin düzeltilmesi ve üçüncü kişiye karşı taleplerin birlikte veya ayrı yürütülmesi talep ve taraf yapısıyla değerlendirilir. Hukuki süreler konusunda TBK’nın genel zamanaşımı hükmü ile talebin özel niteliği karıştırılmamalı; dava açma günü planlanırken somut talebin niteliği ve başlangıç anı tespit edilmelidir.

Örnek: Köln’de yaşayan malik ve Mersin’de yarım kalan bina

Köln’de yaşayan bir arsa sahibinin Mersin’deki arsası için yükleniciyle noter sözleşmesi imzaladığını, proje ve teslimin yapı ruhsatından itibaren yirmi dört ay içinde tamamlanmasının kararlaştırıldığını varsayalım. Ruhsatın alındığı tarih belediye yazısıyla doğrulanır; başlangıçtan sonraki on sekizinci ayda inşaatın hâlâ temelde olduğu tespit edilirse TBK m.473/1 bakımından süresinde tamamlamanın açıkça mümkün olup olmadığı teknik incelemeyle ortaya konulur. Aynı dosyada yükleniciye devredilen iki payın tapu hareketleri ayrıca çıkarılır.

Arsa sahibi teslim gününe yaklaşmadan yalnız gecikmeye ilişkin fotoğrafı gösterip “tüm tapular kesin bana döner” derse eksik bir sonuca ulaşır. Önce dosyanın inşaat seviyesi, iş programı, ruhsatın durumu, payların devri ve üçüncü kişi tescillerini ortaya koyması gerekir. Dönme seçilmişse bu beyanın muhatabı ve etkisi, ifa istenmişse teslim ile gecikme tazminatının koşulları ayrıştırılır. Bu örnek hesap hukuki sonucun garantisi değil, doğru ispat sırasını gösterir.

İlk evrak paketi noter sözleşmesi ve ekleri, tapu takyidatlı kayıtları, ruhsat ve proje, belediye tutanakları, tarihli şantiye tespitleri ve yükleniciye gönderilmiş bütün bildirimlerden oluşur. Almanya’daki malik dosyaya uzaktan katılabilir; buna karşılık mülkiyet ve yargılamadaki usul koşulları Türkiye’deki hukukî rejime göre değerlendirilir. Şantiye gerçeği ve sözleşme metni karşılaştırılmadan yalnız hazır dilekçeyle dava açılması önerilmez.

Yanlış hukuki yollar: maketten ev, ayıplı hizmet ve ortaklığın giderilmesi

Arsa sahibinin yükleniciye pay devri karşılığında bağımsız bölüm alma borç ilişkisi, satıcının tüketiciye maketten daire satışıyla aynı sözleşme değildir. İkinci durumda 6502 sayılı tüketici düzenlemeleri ve ön ödemeli konut hükümleri gündeme gelebilir. Buna karşılık arsa payı karşılığı inşaatta eser edimiyle taşınmaz paylaşımının birleşmesi sebebiyle sözleşme ve tescil sonuçları ayrı incelenir. Yanlış kategoriye yerleştirilmiş dava, doğru zarar hesabı yapılsa bile görev ve uygulanacak hukuk tartışması doğurabilir.

Birden fazla malik bulunan arsa açısından ortaklığın giderilmesi davası da otomatik gecikme çözümü değildir. Paydaşların birlikte hareket etme durumu ile yüklenicinin yapım borcunu ihlal etmesi farklı uyuşmazlıklardır. Arsa sahibinin hangi payı devretme borcunu üstlendiği, ortakların sözleşmeye katılıp katılmadığı ve dava açma sıfatı birlikte değerlendirilmelidir. Her bir malikin tek başına bütün sözleşmeyi sona erdirme yetkisi olduğu genel kabulü hukuki isabetsizliğe yol açar.

Ayıplı iş, eksik iş ve gecikmiş iş de birbirine dönüşmüş sayılmaz. İnşaat zamanında teslim edilmiş olsa dahi ayıplı veya eksik olabilir; yapım kalitesi iyi olsa bile teslim tarihinin kaçırılması gecikme sorumluluğunu gündeme getirebilir. Bu üç sorunun delil ve talep yapısı ayrı belirlendiğinde dosyada gereksiz tekrar ve çelişkili istemler azalır.

Dosya kabulü öncesi kesin kontrol: hangi belgeler eksikse işlem durur?

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosuna Almanya’dan yapılacak başvuruda öncelikle noter sözleşmesinin tüm sayfaları ve ekleri, güncel tapu kayıtları, ruhsat ve onaylı proje, yükleniciyle yapılan protokoller ve gerçekleşen inşaat aşamaları bir araya getirilmelidir. Belgeler olmadan soyut bir “müteahhit geciktirdi” beyanından hangi hakkın kullanıldığını kesin olarak seçmek mümkün değildir. Bu, hukuki belirsizlik üretmek için değil, TBK m.473 ve m.125’teki alternatiflerin neden farklı sonuçlara bağlandığını göstermek içindir.

İkinci belge grubu ihtarnameler ve tebliğ şerhleri, yüklenici cevapları, kira sözleşmeleri, emsal kira delilleri, ödeme dekontları ve Almanya’daki malikin temsil belgesidir. Bir delilin tarihini sonradan değiştirerek sunmak yerine her belgenin üretim ve ulaşma zamanı korunur. Tapuya devir yapılmışsa yalnız sözleşme değil, kime hangi tarihte tescil gerçekleştiğini gösteren taşınmaz sicil geçmişi de incelenir.

Dosya planında ilk olarak olgular ve tarihler, ikinci olarak m.473’teki erken dönme veya m.117, 123–125’teki temerrüt çözümü, üçüncü olarak tapu ve zarar talepleri belirlenir. Sonuç aşamasında yalnız hukuken savunulabilen talepler dilekçeye geçirilir. Büro İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerinden çalışır; Türkiye genelindeki dosyalar buradan yönetilip koordine edilir. Görüşme için sözleşme, ruhsat, tapu ve temsil evrakının birlikte gönderilmesi değerlendirmeyi kolaylaştırır.

İlgili rehberler ve site içi bağlantılar

Almanya’dan avukata vekâletname düzenlenmesi; Yurt dışından tapu satış vekâletini sınırlandırma; Eser sözleşmesinde işe geç başlamanın TBK 473 sonuçları; Eser sözleşmesi ve yüklenicinin temel borçları; Almanya’dan maketten konut alanın ayrı tüketici hukuku; Yurt dışındaki malikin Türkiye’de haksız elatmaya başvurusu. Bağlantılar, aynı uyuşmazlığın tekrarı değil, işlem dosyasının farklı hukuki parçaları için seçilmiştir.

Sık sorulan sorular

Resmî mevzuat ve kurum kaynakları

Türk Borçlar Kanunu 6098, TBK 117, 123–125, 470, 473 ve 179; Türk Medeni Kanunu 4721, TMK 706; Hukuk Muhakemeleri Kanunu 6100, HMK 389 ve 400–405; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü resmî portalı. Kaynak gösterimi yalnız hukuki dayanağı belirtir; mevzuatın kapsamı ve somut olayın belgeleri ayrıca incelenir.