Avustralya’da Yaşayan Türk Türkiye’de Ev Satarsa ATO CGT Öder mi? GVK 80 ve Vergi Anlaşması m.13

Avustralya’da çalışan Türk vatandaşının Türkiye’de satın aldığı veya miras yoluyla edindiği konutunu satması, iki ülkede aynı anda vergi ve mülkiyet işlemi doğurabilir. Türkiye’de 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.80 ile mükerrer m.81 gayrimenkulün değer artışı kazancını düzenler. Buna karşılık Avustralya’da vergisel mukim sayılan kişinin yabancı ülkede sattığı taşınmaz, koşulları gerçekleştiğinde Australian Taxation Office (ATO) yönünden capital gains tax (CGT) değerlendirmesine girer. Türkiye’de beş yıllık sürenin geçmiş olması, Avustralya hukukunda hiçbir kazanç beyan edilmeyeceğinin garantisi değildir.

Bu yazı, Türkiye’deki evini satacak kişinin tapu ve satış belgeleriyle iki ayrı vergi sisteminin nasıl karşılaştırılacağını açıklar. Arama niyeti, Avustralya’daki kişinin Türkiye’de mülkünü satmasının vergisel sonucudur; Türkiye’deki taşınmazdan kira geliri elde etmek, kiracıyı tahliye etmek veya mirasçılık belgesi almak bu başlığın konusu değildir. Ayrıca Türkiye–Avustralya Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması’nın 13. maddesi taşınmaz satış kazançları, 23. maddesi çifte vergilendirmenin giderilmesi bakımından ayrı ayrı incelenir.

Kısa özet: Türkiye ile Avustralya arasında satış vergisi farkları

Tablodaki fark, iki ülkenin aynı olayı farklı vergi tanımları ve farklı mali yıl sınırlarıyla ele almasından kaynaklanır. Türkiye’de kazancın GVK m.80 dışında kalması ile Avustralya’da kişinin global gelir ve CGT yükümlülüğünden çıkması aynı hukuki sonuç değildir. Özellikle yıllar önce Türkiye’den ev alıp daha sonra Avustralya’ya taşınan kişilerde ATO vergi mukimliği başlangıç tarihi, geçmiş maliyetin bugünkü kazanç hesabına etkisini değiştirebilir. Bu yüzden tek bir “alış bedeli – satış bedeli” işlemi iki ülke için birlikte kullanılamaz.

1. GVK m.80: Türkiye’de beş yıllık süre nasıl hesaplanır?

193 sayılı GVK’nın mükerrer 80. maddesinde (uygulamada GVK m.80 olarak anılır) ivazsız iktisap edilenler hariç, kanunda sayılan taşınmazların iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak düzenlenir. GİB, bir işletmenin aktifine kayıtlı bulunmayan, kişinin bedel karşılığında edindiği konut veya arsanın bu süre içinde satılmasında değer artışını açıkça gelir vergisinin konusuna alır. Süre beş takvim yılına yuvarlanmaz; edinim ve satış tarihleri gün esasına göre karşılaştırılır.

Örneğin edinim tarihi 15 Eylül 2022, satış tarihi 10 Eylül 2026 ise beş yıllık süre henüz dolmamıştır. Satışın edinimden beş yıldan sonra yapılması, kişisel taşınmazın değer artışı kazancı yönünden farklı sonuç doğurur. Ancak GİB’in açıklamalarında birden fazla taşınmazın alım-satımının ticari organizasyon içinde ve süreklilik arz edecek biçimde yapılması hâlinde ticari kazanç incelemesi de önemlidir. Bu nedenle “beş yıl geçti, hangi yoğunlukta ticaret yapılırsa yapılsın hiçbir gelir vergisi çıkamaz” şeklindeki genelleme doğru değildir.

İktisap tarihinin belirlenmesinde yalnız kişinin evde oturmaya başladığı günün yazılması yeterli olmayabilir. GİB, resmi tapu işlemi ve bazı özel konut teslimi durumları bakımından fiilî kullanım belgelerinin önemini açıklar. Özellikle arsa üzerinde inşaat ve kat karşılığı edinim gibi işlemlerde cins değişikliği, tapuya tescil ve edinim niteliği incelenir. Satış dosyasına eski tapu kaydı, alış senedi, resmî satış işlemi ve varsa fiilî teslim belgelerinin eklenmesi bu nedenle önemlidir.

2. Mirasla edinilen Türkiye evi satılırsa GVK değer artışı çıkar mı?

GİB’in resmî rehberinde, miras veya diğer ivazsız yollarla edinilen taşınmazın satışından doğan kazancın, ilgili mal elde edildikten sonra beş yıl dolmamış olsa bile değer artışı kazancı sayılmadığı açıkça belirtilmiştir. Bu istisna, GVK m.80’de ivazsız iktisap edilen malların kapsam dışı tutulmasından doğar. Buna karşılık bir taşınmazın gerçekten miras yoluyla mı, yoksa bedel ödenerek bir başka mirasçıdan hisse satın alınmasıyla mı edinildiği önemlidir. Mirasla gelen pay ile sonradan satın alınan pay aynı edinim niteliğinde olmayabilir.

Türkiye’de mirasla edinilen taşınmazın GVK değer artışı kapsamı dışında bulunması, Avustralya CGT hukukunun mirasçıya aynı sonucu otomatik tanıdığı anlamına gelmez. Avustralya’da vergi mukimi olan kişinin yabancı gayrimenkulünü satması, ATO’nun CGT ve özel olarak miras yoluyla edinilen varlıkların maliyet kuralları üzerinden ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle Türkiye’deki gelir vergisi istisnasına dayanarak Avustralya’da satışın bütünüyle vergiden muaf olduğunu öne sürmek doğru değildir.

Mirasçının Türkiye’de gayrimenkulü satabilmesi için veraset ve tapu intikali dosyasının hazırlanması gerekebilir. Bu, satış kazancının vergi hesabından farklı bir işlemdir. Avustralya’da vefat eden kişinin Türkiye’deki taşınmazının intikali hakkında miras ve tapu intikali rehberi ayrı hukuki ayrıntılar içerir. İntikal işlemi yapılmadan satış yetkisi ve belgeleri açıklaştırılmalıdır.

3. GVK mükerrer 81: Alış bedeli, Yİ-ÜFE ve 2026 istisnası

Türkiye’de beş yıl içinde yapılan vergiye tabi kişisel taşınmaz satışı için değer artışı, yalnız satış bedelinin tamamı değildir. GVK mükerrer m.81, elden çıkarma karşılığında alınan değerlerden maliyet bedelinin, satıcının üzerinde kalan ilgili gider ve vergi/harçların düşülmesine ilişkin hesabı düzenler. GİB’in 2026 yayınlarında 2025 yılı değer artışı kazancı istisnasının 120.000 TL, 2026 yılı istisnasının 150.000 TL olduğu belirtilir. Vergi yılının satış yılına göre seçilmesi gerekir; 2025 yılındaki satışı 2026’da beyan etmek, 2026 istisnasının uygulanması anlamına gelmez.

Yİ-ÜFE endekslemesi hangi hâlde yapılır?

GVK mükerrer m.81 uyarınca maliyet bedelinin Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) kullanılarak artırılması, artışın %10 veya üzerinde olması şartına bağlıdır. GİB’in Sık Sorulan Sorular açıklamasında edinim tarihinden önceki ayın ve satış tarihinden önceki ayın endeksleri karşılaştırılır. Artış %10’un altında kalıyorsa iktisap bedeli bu yöntemle artırılmaz. Bu nedenle edinim ve satış tarihlerinin ay düzeyinde doğru gösterilmesi, satış kazancı hesabının belgesel temelidir.

Giderler bakımından tapu harcı, satış için satıcı üzerinde kalan ve kanunen indirilebilen işlemler ile maliyet bedelinin ilgili unsurları birbirinden ayrılmalıdır. Tapuda gösterilen bedel ile tarafların gerçekte ödediği bedelin farklı olması vergi ve diğer hukukî riskler doğurabilir. Tapu bedelini gerçeğe aykırı düşük göstermenin sonuçları, sırf “vergiyi azaltma yöntemi” olarak önerilemez. Hukuki dosyada alış ve satış bedelleri doğrulanabilir ödeme kayıtlarına ve resmî işlemlere dayanmalıdır.

4. ATO CGT: Avustralya vergisel mukimi Türkiye’deki evi satarsa

ATO, Avustralya vergi mukimi kişinin yabancı ülkelerdeki taşınmazı satması sonucunda sermaye kazancı doğabileceğini açıklar. Burada önemli soru kişinin Türkiye vatandaşlığı değil, satışın gerçekleştiği anda Australian resident for tax purposes statüsünde olup olmadığı ve temporary resident kurallarının uygulanıp uygulanmadığıdır. Avustralya’daki vergi mükellefi için Türkiye’deki konut bir yabancı CGT varlığı olabilir. Türk hukuku beş yıllık sürenin geçmesi nedeniyle gelir vergisi uygulamasa bile ATO farklı elde tutma ve maliyet kurallarıyla kazancı değerlendirebilir.

Australian temporary resident rejimi, yabancı kaynaklı sermaye kazançları yönünden ayrı istisna etkisi doğurabilir. Bu nedenle “Avustralya’da oturma izni olan herkes mutlaka CGT öder” ya da “Türk pasaportu bulunan hiç kimse CGT ödemez” gibi genellemeler hukuki olarak yanlıştır. ATO’nun resmi residency testleri, satıcının vergi dönemi, önceki Avustralya ikamet ve çalışma geçmişi ve varsa geçici mukim koşulları birlikte incelenir.

Türkiye’den ev alındıktan sonra Avustralya vergi mukimi olunmuşsa

ATO’nun yabancı sermaye varlıklarına ilişkin açıklamasında, kişinin Avustralya vergi mukimi hâline gelirken sahip olduğu bazı yabancı CGT varlıklarının maliyet hesabında Avustralya mukimliği başlangıcındaki piyasa değerinin esas alınabildiği belirtilir. Dolayısıyla 2015’te Türkiye’de satın alınmış bir evin 2026’da satılması hâlinde, ATO için her durumda 2015 Türk lirası alış bedelinin doğrudan kullanılması gerektiği söylenemez. Satıcının Avustralya’da vergi mukimi olduğu başlangıç tarihi, taşınmazın o tarihteki değeri ve geçiş hükümleri ayrı incelenir.

Bu değer için tapu kayıtları, emsal satış belgeleri, gerçekçi değerleme raporu ve döviz kuru kayıtları önemlidir. Sonradan hazırlanmış kanıtsız bir “ev zaten çok değerliydi” beyanı, ATO cost base hesabının tek başına delili değildir. Türkiye’de Yİ-ÜFE endekslenmiş maliyet ile Avustralya’da vergi mukimliği başlangıcındaki piyasa değeri, farklı kanunlarda farklı amaçlarla kullanılabilecek yöntemlerdir. Aynı evin iki ülkedeki vergi kazancının birebir aynı olması beklenmemelidir.

5. Türkiye’deki tapu tarihi ile Avustralya CGT event A1 ne zaman doğar?

Avustralya vergi sisteminde CGT event A1 bakımından ATO, mülkiyetin sözleşmeyle devredildiği işlemlerde kural olarak satış sözleşmesinin yapıldığı tarihi, sözleşme yoksa mülkiyetin değiştiği tarihi esas alan açıklamalar sunar. Türkiye’deki taşınmaz satışının hukukî biçimi ise Türk Medenî Kanunu m.706 ve Türk Borçlar Kanunu m.237 kapsamında resmî şekle tabidir. Türk taşınmazında tarafların WhatsApp yazışması veya sıradan emlakçı rezervasyon formu, tapu müdürlüğündeki resmi satışın tüm sonuçlarını kendiliğinden doğurmaz.

Bu nedenle Avustralya açısından CGT olayının tarihi belirlenirken Türkiye’deki hukuken bağlayıcı resmî satış sözleşmesi ve tamamlanan tapu işlemiyle ilgili belgeler birlikte değerlendirilmelidir. Türkiye’de bir satış vaadi sözleşmesi varsa bunun mülkiyeti devreden resmî satıştan farklı hukuki niteliği bulunur. ATO’nun Avustralya hukukuna ilişkin genel contract date versus settlement date açıklaması, Türkiye’deki her ön ödeme belgesini veya taşınmaz satış vaadini doğrudan tapu devri saymaya yetmez.

İki ülke arasında farklı gelir vergisi takvimleri de bulunduğundan, sözleşme ve tapu tarihlerinin hangi Australian income year dönemine düştüğü ayrıca kaydedilir. Avustralya gelir vergisi yılı 1 Temmuz–30 Haziran, Türkiye’deki bireysel gelir vergisi yılı ise takvim yılı esasına dayanır. Kişi evi Haziran sonunda satıp bedelini Temmuzda almışsa, yalnız banka transfer tarihi üzerinden vergi yılı belirlenmemelidir. İlgili ülkenin bağlayıcı kazanç doğumu ve sözleşme kurallarına bakılır.

6. Türkiye–Avustralya Vergi Anlaşması m.13 ve m.23

28 Nisan 2010’da imzalanan ve Avustralya Treasury listesine göre 5 Haziran 2013’te yürürlüğe giren Türkiye–Avustralya Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması’nın 13/1. maddesi, bir akit devlet mukiminin diğer devlette bulunan taşınmazın elden çıkarılmasından doğan kazancının taşınmazın bulunduğu diğer devlette vergilendirilebilmesini öngörür. Türkiye’deki evin satışı için Türkiye’nin gelir vergisi mevzuatındaki yetkisi anlaşmayla ortadan kaldırılmaz. Ancak bu hüküm her satıştan Türkiye’de mutlaka değer artış vergisi alınacağını da söylemez; GVK m.80’deki istisna ve kapsam kuralları geçerlidir.

Anlaşmanın 23/1. maddesi, Avustralya mukimine Türkiye kaynaklı gelirden anlaşmaya uygun ödenen Türk vergisinin Avustralya vergisine karşı mahsubu ilkesini düzenler. Türk hukukunda mirasla edinilen evin satışından GVK değer artışı vergisi doğmuyorsa, ödenmemiş bir Türk gelir vergisinin ATO’da mahsup edileceği varsayılamaz. Türkiye’de vergi ödenmişse de tutarı, verginin niteliği ve ilgili satış kazancına ait olduğu belgelenmelidir. Bir ülkedeki kazanç miktarının hesaplama şekli diğer ülkeye birebir taşınmaz.

Burada m.13 taşınmaz satış kazancının hangi devlette vergilendirilebileceği, m.23 çifte vergilendirmenin nasıl giderileceği hakkındadır. Anlaşmanın m.6 hükmü ise taşınmazın kiraya verilmesinden veya kullanılmasından elde edilen gelirle ilgilidir. Dolayısıyla satış kazancı ve kira gelirinin aynı anlaşma maddesine dayanılarak açıklanması yanlıştır. Resmî metin için Avustralya Parlamentosu anlaşma arşivi ve Treasury yürürlük listesi incelenebilir.

7. Türkiye’deki satış için ATO ve GİB dosyasında hangi evraklar bulunmalı?

Satışın fiyatının tamamı Avustralya hesabına gönderildiğinde bunun “yeni kazanç” olduğu sonucuna varılmamalıdır. Satış bedelinin Türkiye’de alınıp aynı kişinin Avustralya hesabına transfer edilmesi, tek bir ekonomik olayla ilişkili ikinci banka hareketi olabilir. ATO bakımından kazanç, uygun CGT hesaplama kuralları çerçevesinde belirlenir; transferin tek başına iki defa kazanç vergisi doğurması söz konusu olmamalıdır. Fakat farklı tarihte oluşan faiz veya döviz kazançlarının niteliği gerektiğinde ayrıca değerlendirilir.

Avustralya’ya taşınmadan önce Türkiye’de edinilen ev için ATO maliyeti belirlenirken Avustralya mukimliği başlangıcındaki değer gerekiyorsa bağımsız değerleme ve emsal kayıtları saklanmalıdır. Aradan yıllar geçtikten sonra yalnız 2026 satış ilanındaki fiyatın 2018 piyasa değeri sayılması delil yönünden doğru değildir. Değerleme yöntemi, taşınmazın o tarihteki fiziksel durumu, yüzölçümü, konumu ve emsal piyasa verileriyle ilişkilendirilmelidir.

8. İki ülkenin vergisel süreleri ve satış sonrası işlemler

Türkiye’de vergiye tabi değer artışı kazancı doğduğunda GVK’nın beyan ve ödeme düzeni, satışın yapıldığı takvim yılına göre işler. GİB’in 2026 rehberinde 2025’te gerçekleşen değer artışı kazancının 2026 Mart ayında yıllık beyannameyle bildirilmesi, verginin Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitle ödenmesi örneklenmiştir. 2026 satışının beyanı için ilgili sonraki vergi dönemindeki güncel resmî takvim uygulanmalıdır. Bir yıla ait 120.000 TL istisna ile başka yıla ait 150.000 TL istisna birbirine karıştırılmamalıdır.

ATO’daki Australian income year farklı bir tarihte başlar. CGT’ye ilişkin yabancı kazanç hesaplaması, Avustralya için satışın ilgili olduğu gelir yılında ele alınır. Avustralya mukimliği değiştiyse takvim yılının tamamına tek bir statü uygulanmamalıdır. İlgili kişiye ait yurt dışı varlığın satış tarihi ve vergisel statü değişimi özellikle önemlidir. Türkiye’de gerçek kişinin dar mükellef olması ATO’daki tax resident statüsünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

9. Avustralya’daki mülk sahiplerinin yaptığı yedi önemli hata

Birinci hata: Türkiye’de beş yılı geçen ev satışında ATO için de otomatik CGT istisnası doğduğunu varsaymaktır. İkinci hata: GVK m.80’deki miras veya bedelsiz edinim istisnasını Avustralya CGT mevzuatının aynısı sanmaktır. Üçüncü hata: “2026 istisnası 150.000 TL, satış bedeli 150.000 TL’yi aşmazsa vergi yoktur” şeklinde satış bedeli ile değer artışı kazancını birbirine karıştırmaktır. İstisna satışın bütün tutarına değil, kanuna göre hesaplanan kazancın ilgili kısmına ilişkindir.

Dördüncü hata: GVK mükerrer 81 Yİ-ÜFE endekslemesini ATO cost base yerine aynen kopyalamaktır. Beşinci hata: Resmî taşınmaz satışının tarihini yalnız bankaya para girdiği gün kabul etmektir. Altıncı hata: Bir ülkeye vergi ödenmesinin diğer ülkede beyan yükümlülüğünü her durumda sona erdirdiğini düşünmektir. Yedinci hata: Sözleşme m.13 satış ve m.6 kira gelirini tek hüküm gibi yorumlamaktır. Bu hatalar yanlış beyan, eksik ödeme, vergi uyuşmazlığı veya gereksiz iki kez vergi ödemesi risklerini büyütebilir.

10. Avustralya’dan Türkiye’de evi satarken hukuki ve vergisel yol ayrımı

1. Önce tapu kaydı ve malik sıfatı doğrulanır; satış için gerekli resmî temsil belgesi hazırlanır.
2. Edinim türü belirlenir: bedelli satın alma, miras veya bağış; karma edinimde her payın hukuki geçmişi ayrılır.
3. Türkiye’de GVK m.80 beş yıllık süre ve mükerrer 81 maliyet hesabı hazırlanır.
4. 2026 yılı için GİB 150.000 TL değer artışı istisnasının koşulları kontrol edilir.
5. Avustralya vergisel mukimliği ve temporary resident durumu ilgili satış dönemi için tespit edilir.
6. ATO cost base ve gerekliyse Avustralya’ya vergi mukimi olarak girişteki piyasa değeri belgelenir.
7. Vergi anlaşması m.13 ve m.23’ün gelir türüne ve mukimliğe uygulanması açıklanır.
8. Resmî Türk satış belgesi, para transferi, gelir vergisi beyanı ve ödeme dekontu birlikte saklanır.
9. Türkiye’de tapu-satış işlemi ve Avustralya’da CGT beyanı yetkili uzmanlarla kendi hukuklarına göre koordine edilir.

Avustralya’daki kişinin Türkiye’de ev satışını avukat aracılığıyla yürütmesi, uygun vekâletname ve tapu işlemleriyle düzenlenebilir. Bununla birlikte Türkiye’deki taşınmaz mülkiyetinin hangi belgeyle devredileceği ve vergi borcunun kime ait olduğu ayrı konudur. Avukatın müvekkilin sözleşme, icra, miras ve tapu hukukunu takip etmesiyle Avustralya’da kayıtlı vergi temsilcisinin ATO CGT hesabını hazırlaması farklı uzmanlık ve yetki alanlarıdır. Belgelerin hukuka uygun şekilde paylaşılması, çifte veya eksik beyan riskini azaltır.

Taşınmazın satılması üzerine CGT değerlendirmesiyle mülkün kiraya verildiği dönemin gelir beyanı farklı kurallara tabidir. Bunların karşılaştırılması için Centrelink Age Pension ve Türkiye’deki taşınmaz başlıklarına bakılabilir. Buradaki hakların şartları ve süreleri bağımsız değerlendirilir.

12 sık sorulan soru

Resmî hukuk ve vergi kaynakları

• GİB — Diğer kazanç ve iratlar, beş yıllık satış ve 2026 istisnası
• GİB — Değer artışında Yİ-ÜFE ve ivazsız iktisap SSS
• 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu — m.80 ve mükerrer 81
• Türkiye–Avustralya Vergi Anlaşması — m.13 ve m.23, Avustralya Parlamentosu
• Australian Treasury — Türkiye vergi anlaşması yürürlük kaydı
• ATO — Vergisel mukimlik değişiminde CGT
• ATO — CGT and real estate, foreign and temporary resident income

İlgili site içi rehberler: Avustralya’daki kişinin Türkiye kira geliri, Avustralya bağlantılı miras ve tapu intikali, Avustralya’dan taşınmaz vekâletnamesi ve konsolosluk işlemleri, Yurt dışındaki müvekkiller ve Avustralya vasiyetnamesi ve Türk taşınmazı.