Avustralya’da Yaşayan Malik Türkiye’de İmar Para Cezası Alırsa: 3194 m.32–42, Tebligat ve İptal Davası

Kısa Özet Tablosu

Yapı tatil tutanağı, mühürleme ve idarî para cezası neden ayrı işlemlerdir?

İmar Kanunu m.32 uyarınca idarenin yapı aykırılığını tespit etmesi ve inşaatı durdurması, m.42 kapsamındaki para cezasının tümüyle aynı idarî işlem olduğu anlamına gelmez. Yapı tatil tutanağı, tespit edilen aykırılığı ve yapının mevcut durumunu belgelemeye yöneliktir; mühürleme ise inşaî faaliyetin durdurulmasına ilişkin uygulamadır. Encümen tarafından verilen para cezası ayrıca gerekçe, sorumlu kişi ve hesap bilgisi içermesi gereken bir idarî yaptırımdır. Bu nedenle dosyada yalnız para cezası kararının fotoğrafı varsa m.32 tutanağının bulunup bulunmadığı ayrıca araştırılır. Avustralya’daki malik, binanın belediye tarafından mühürlendiğini komşudan öğrenmiş olabilir; ancak bilginin telefonla iletilmesi, kararın kanuni tebligat süresini nasıl başlattığı sorusunu tek başına cevaplamaz. Birden çok işlem ve bildirim bulunabilir; her biri ayrı tarihlerle incelenir. Yapının kullanımı, tadilatın durdurulması, aykırılığın giderilmesi ve para cezasının yargısal denetimi farklı sonuçları olan aşamalardır.

3194 m.32 ruhsatsız yapının tespitini nasıl düzenler?

3194 sayılı Kanun m.32’de, ruhsat alınmaksızın yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırılığın idarece tespit edildiği hâller için yapının o andaki durumunun belirlenmesi ve mühürlenerek inşaatın durdurulması öngörülür. Tutanakta hangi binanın, hangi parselin, hangi imalatın ve hangi mevzuat kuralının ihlal edildiğinin anlaşılır şekilde gösterilmesi önemlidir. Yapı sahibine ilişkin tespit ile tapu malikinin kimliği her zaman aynı soruyu cevaplamaz. Özellikle kiracının yaptığı eklenti, paydaşlardan birinin işlemi veya yükleniciye bırakılmış yapı faaliyeti söz konusuysa aykırılığı fiilen kimin gerçekleştirdiği incelenir. Kanun ayrıca aykırılık bilgisinin tapu beyanlar hanesine bildirilmesine ilişkin düzenleme içerir. Bu, taşınmazı satmak ya da ipotek ettirmek isteyen Avustralya’daki malik bakımından tapu kayıtlarının ayrıca kontrolünü gerekli kılar. Yapının ruhsatlı bölümünün bulunması, bütün yeni imalatların otomatik olarak ruhsat kapsamına girdiğini göstermez. Belediye dosyasındaki onaylı proje ile fiili durum karşılaştırılmalıdır.

3194 m.42 hangi kişiler hakkında yaptırım öngörür?

İmar Kanunu m.42, imar mevzuatına aykırılık oluşturan fiiller için ilgili idare encümenince yaptırım uygulanmasını düzenler. Metin, yapı sahibi, yapı müteahhidi ve belirli bildirim yükümlülüklerini yerine getirmeyen fenni mesul bakımından sorumluluk bağlantıları içerir. Bu nedenle bir taşınmazın Avustralya’da yaşayan tapu malikinin adına kayıtlı olması ile kanundaki her sorumluluk unsurunun o kişide gerçekleşmesi aynı değildir. Satın alma tarihi, tadilatı kimin yaptırdığı, kiracının kullanım hakkı, eski yapı ruhsatı, kat maliklerinin ortak alan üzerinde aldığı kararlar ve müteahhit sözleşmesi dosyada aranmalıdır. Bununla birlikte ‘ben Avustralya’daydım, dolayısıyla hiçbir yaptırımdan sorumlu olamam’ şeklinde toptan savunma da kanundaki sorumluluk ölçütlerini incelemeden kurulmamalıdır. Ceza muhatabının hangi sıfatla belirlendiği, encümen kararının gerekçesinden anlaşılmalıdır. İdare, kanunda sayılmayan bir sıfatı sırf kolaylık için ceza muhatabına dönüştüremez; yaptırımın dayanağı açıklanmalıdır.

İmar para cezasının tutarı hangi verilerle hesaplanır?

İmar Kanunu m.42 para cezasının hesabında yapının sınıfı, grubu, aykırılığa konu alan, ihlalin türü, niteliği, çevre ve güvenlik etkisi gibi unsurları farklı bentlerde düzenler. Bu nedenle ceza tutarını tek bir sabit metrekare fiyatıyla açıklamak hukuken hatalıdır. Yapının sınıfı ve grubu, güncel belirlenmiş birim bedeller, aykırılıktan etkilenen alan ve uygulanabilen artırımlar ayrı ayrı gösterilmelidir. M.42’de değişiklik geçirmiş hesap kalemleri bulunduğundan ceza tespitinin hangi tarihte yapıldığı ve o tarihte geçerli kurallar önem taşır. Avustralya’daki malike gönderilen belgede yalnız toplam rakam yazıyorsa idarenin hesap cetveli ve dayanak tutanağı istenmelidir. İhlalin tüm binaya mı yoksa belirli bir eklentiye mi ilişkin olduğu, cezanın hesabında doğrudan etkili olabilir. Arsa veya araziye ilişkin emlak vergisi birim değerlerinin etkili olduğu kalemler ayrıca değerlendirilir. İnceleme doğrulanmamış güncel ceza miktarı vermektense kanuni hesap yöntemine ve somut belgeye dayanmalıdır.

Tapu sahibi ile yapıyı yaptıran kişi farklıysa ne yapılır?

Türkiye’deki bir evin Avustralya’da yaşayan malikinin bilgisi dışında kiracı, akraba veya önceki kullanıcı tarafından tadilat yaptırılmış olabilir. Böyle bir durumda tapu malikinin sorumluluğu yalnızca ‘ben yapmadım’ beyanına göre değil, imalatın tarihi, yapım talimatı, malik-kiracı ilişkisi ve idarenin kimi hangi sıfatla sorumlu tuttuğu üzerinden incelenir. Tadilat faturaları, kira sözleşmesi, taşınmazın teslim tutanağı, belediye başvuruları, yapı ruhsatı ve yazışmalar gerçeğin ortaya konulmasında kullanılabilir. Yapının hangi tarihten beri mevcut olduğu da önemlidir; satın alınmadan önce tamamlanmış imalat ile malikin yönetiminde yapılan sonradan ekleme aynı olgu değildir. İdarenin gerekçesi eksikse yargısal denetimde bu mesele ortaya konulabilir. Ancak malikin uzakta yaşaması, kendi mülkiyetindeki taşınmazla ilgili bildirimleri hiç izlememesi için haklı bir genel gerekçe değildir. Somut delil toplanmalı, hukuken savunulabilir olmayan varsayımlar kullanılmamalıdır.

Belediye encümeni kararı nasıl incelenir?

Ceza işlemine esas encümen kararının tarihi ve sayısı, kararı veren idarenin adı, dayanak kanun maddesi, ceza muhatabı ve yaptırımın gerekçesi ilk olarak kontrol edilir. İmar Kanunu m.42’de ilgili idare encümeninin karar verme usulüne ilişkin düzenleme bulunduğundan, karardaki yetki ve usul soruları ayrıca önem taşır. Kararın ekinde hesap cetveli ve aykırılığı gösteren teknik tutanak bulunup bulunmadığı araştırılır. Aykırılık olarak gösterilen bölümün alanı, yapı sınıfı, fiil tarihi ve taraflar arasındaki sorumluluk ayrımı açıklanmalıdır. Avustralya’da bulunan malik, kararın yalnız ilk sayfasını görmüş olabilir; eksik sayfayla kapsamlı hukuki değerlendirme yapmak risklidir. Evrakın onaylı veya güvenilir elektronik örneği temin edilerek eklere ulaşılır. Bazı dosyalarda yıkım kararı, para cezası ve tapu şerhi birlikte bulunabilir; her işlemin hukuki etkisi ayrıdır. Yargı başvurusunun konusu ve talep edilen yürütmenin durdurulması gibi sonuçlar, hangi işlem hakkında başvuru yapıldığı açıklanmadan belirlenemez.

Avustralya adresi, Türkiye adresi ve kararın tebliği

Yurt dışında yaşayan malik bakımından belediye kararının hangi adrese ve hangi usulle gönderildiği, dava süresinin hesabında temel unsurdur. 7201 sayılı Tebligat Kanunu ve uygulanabilir uluslararası tebligat hükümleri, muhatabın vatandaşlığı, bilinen adresi ve bildirimin türüne göre incelenir. Tebligat Kanunu m.25/a, yabancı ülkede bulunan Türk vatandaşlarına Türk dış temsilciliği aracılığıyla tebliğ yapılabilmesi için özel bir yöntem öngörür. Ancak her yurt dışı dosyasında yalnız bu yöntemin geçerli olduğu sonucuna varılmaz. Türkiye’de eski nüfus adresine gönderilen bir evrakın geçerli tebliğ oluşturup oluşturmadığı, tebliğ mazbatası ve ilgili mevzuatla belirlenir. Avustralya’daki malikin belediye yazısını akrabasından e-posta ile öğrenmesiyle resmî tebligat tarihi aynı olmayabilir. Davanın süresinde açılması için gerçek tebliğ yolu, kanuni tebliğ tarihi ve varsa öğrenme iddiası ayrı gösterilir. Bu nedenle işlemden önce tebligat evrakının tam örneği görülmelidir.

İYUK m.7 uyarınca dava açma süresi ne kadardır?

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7, özel kanunlarda ayrı bir süre öngörülmeyen idare mahkemesi davaları bakımından altmış günlük genel süreyi düzenler. İdarî uyuşmazlıklarda süre kural olarak yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar. Ancak hangi işlem hakkında ve hangi özel düzenleme çerçevesinde dava açılacağı öncelikle belirlenmelidir; her olaya istisnasız ‘altmış gün’ demek doğru olmaz. Avustralya’daki malik, idarenin işlem tarihi ile tebliğ tarihini karıştırmamalıdır. Tebligat usulsüz ise bunun hukuki sonuçları ve izlenecek yol ayrıca incelenir. Yargısal başvuru süresi hesaplanırken resmî tebligat mazbatasının içeriği, kanuni tatiller, işlemin niteliği ve varsa özel süre koşulları birlikte değerlendirilir. Belediyeyi telefonla aramak veya internet üzerinden evrak görüntülemek dava süresini kendiliğinden uzatmaz. Kararın görülmesinden sonra idari davanın hazırlanması için gerekli belgelerin derhal toplanması önem taşır.

İYUK m.11 başvurusu dava süresini nasıl etkiler?

İYUK m.11, ilgilinin idarî dava açmadan önce işlem kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılması talebiyle üst makama, üst makam yoksa işlemi yapan makama başvurmasını düzenler. Bu başvuru, kanuni şartlarda işlemeye başlamış dava süresini durdurabilir. Kanun, otuz gün içinde cevap verilmezse isteğin reddedilmiş sayılacağını ve daha sonra kalan sürenin nasıl hesaplanacağını da gösterir. Başvurunun yargısal dava yerine geçmediği ve her idarî işlem bakımından aynı başvuru yolunun uygun olmadığı unutulmamalıdır. Avustralya’daki malik, yalnız belediyeye dilekçe gönderdim diye mahkeme süresinin süresiz durduğunu varsaymamalıdır. Başvuru tarihi, idare kayıt numarası, tebliğ tarihi ve cevap tarihi dosyada belgelenmelidir. Bir idari para cezasına karşı m.11 yolu kullanılıp kullanılmayacağı, özel kanun hükümleri ve strateji yönünden değerlendirilir. Süre hesabı yazılı kronolojiye dayanmalıdır.

Ceza kararının iptali ile yapının mevzuata uygun hale getirilmesi

İmar para cezası işlemine karşı dava açılması, imara aykırı yapının hukuken kendiliğinden ruhsatlı hâle geldiği anlamına gelmez. İmar Kanunu m.32 kapsamındaki durdurma, aykırılığın giderilmesi ve devam eden idarî süreçler para cezasından farklı sonuçlar doğurur. Aynı şekilde malikin imalatı ortadan kaldırması da daha önce verilmiş cezanın bütün hukuki koşullardan bağımsız şekilde kendiliğinden geçersiz olduğu anlamına gelmeyebilir. M.42’nin belirli yaptırım kalemleri bakımından mevzuata uygun hale getirmeye ilişkin özel sonuçları bulunduğundan, hangi bentten ceza verildiği ayrıca incelenmelidir. Avustralya’daki malik, binanın durumu hakkında belediye teknik servisiyle ve yetkili mimar ya da mühendislerle usulüne uygun bilgi alışverişi yapabilir. Ancak yapıdaki fizikî bir müdahalenin belediyenin mühürleme veya durdurma kararını ihlal etmemesine dikkat edilmelidir. İdarî davanın konusu, teknik uyum işlemi ve malikin özel hukuk hakları birbirine karıştırılmamalıdır.

Yıkım kararı ile para cezası aynı mı?

3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında aykırılığı giderilmeyen veya mevzuata uygun hale getirilmeyen yapılar bakımından, kanuni koşullarla yıkım veya farklı idarî işlem gündeme gelebilir. Para cezası, bir fiile bağlanan mali yaptırımı; yıkım kararı ise yapı üzerindeki fiilî ve hukuki durumu değiştiren işlemi ifade eder. Avustralya’da yaşayan malik, kendisine yalnız para cezası bildirildiğini düşünürken dosyada ayrıca yapı tatil tutanağı veya yıkım kararı da bulunabilir. Bu nedenle encümen ve müdürlük dosyasındaki tüm kararlar birlikte istenir. Her işlem için gerekçe, muhatap, yetki, tebliğ tarihi ve başvuru yolu ayrı belirlenir. Para cezasının iptal edilmesiyle yıkım kararının kendiliğinden tümüyle ortadan kalkacağı veya yıkımın durdurulmasının para cezasını iptal edeceği yönünde otomatik sonuç kurulamaz. Savunma planı, hangi işlemlerin yürürlükte olduğunun tespitine dayanmalıdır. Aksi halde önemli bir karar fark edilmeden kesinleşme tartışması doğabilir.

Tapu sicilindeki imar aykırılığı kaydı ne anlama gelir?

İmar Kanunu m.32’de, tespit edilen imar aykırılığına ilişkin bilginin tapu kayıtlarına bildirilmesi konusunda düzenleme yer alır. Tapunun beyanlar hanesindeki kayıtlar, Avustralya’da yaşayan malikin taşınmazı satma, bağışlama veya teminat gösterme planı bakımından önem taşıyabilir. Bununla birlikte tapudaki her beyan veya şerhin hukuki etkisi ve kaldırılma usulü aynı değildir. İmar aykırılığının giderildiği iddiasında belediyenin teknik kayıtları ile tapu sicilindeki mevcut beyan birbirine karşılaştırılır. Taşınmazı internet ilanından inceleyen bir alıcının gördüğü bilgiler resmî sicil araştırmasının yerine geçmez. İmar cezasına ilişkin idarî işlem, tapu kaydının aynen tescil konusu ve yapı ruhsatı ayrı belgelerle incelenir. Yeni devir düşünülüyorsa fiilen yapılan inşaatın ruhsat eki projeye uygunluğu ve iskan durumunun incelenmesi önemlidir. Kayıtların güncel tutulması malikin mülkiyet hakkına bağlı işlemleri etkiler, fakat salt tapu kaydı değişikliği aykırı imalatı hukuken düzeltmez.

İmar cezası hesabında hangi deliller önem taşır?

Belediyece hazırlanan yapı tatil tutanağı, fotoğraflar, ölçüm krokisi, ruhsat ve eki projeler, yapı sınıf ve grubuna ilişkin belirleme, ceza hesap çizelgesi, encümen kararı ve tebligat evrakı başlıca belgelerdir. Malikin savunmasını destekleyen eski fotoğraflar, satın alma tarihi, kira veya müteahhit sözleşmesi ve tadilatın başlama tarihini gösteren faturalar ayrıca önem taşıyabilir. Dijital fotoğrafların oluşturulma tarihi veya kaynağı konusunda tartışma varsa güvenilirliği ayrıca değerlendirilir. Avustralya’da ikamet edildiğini gösteren belge, fizikî faaliyetle bağlantının araştırılmasında yardımcı olabilir; fakat tek başına bütün sorumluluk unsurlarını ortadan kaldıran bir kanun hükmü değildir. Cezanın metrekaresi ve artırımları konusunda teknik inceleme gerekebilir. Savunma, ‘belediye çok para yazmış’ biçiminde genel bir itiraz yerine hesapta kullanılan her kalemi ve neden yanlış olduğu iddiasını somutlaştırmalıdır. Doğrulanmamış Yargıtay veya Danıştay karar numaralarıyla argüman kurulmaz.

Avustralya’dan avukat aracılığıyla idarî dava nasıl takip edilir?

Avustralya’da yaşayan Türk vatandaşı, Türkiye’deki idarî işlemler hakkında uygun kapsamda vekâletname vererek avukatla temsil edilebilir. Türk konsolosluklarının noterlik hizmetleri veya Türk makamlarının kabul edeceği şekilde düzenlenen yabancı noterlik belgesi kullanılabilecek yollardır. Vekâletnamenin içerdiği yetki, hukuki başvuru ve varsa özel işlemler açısından incelenmelidir. HMK ve Avukatlık Kanunu kapsamındaki temsil kuralları, idarî yargı usulünün ilgili hükümleriyle birlikte değerlendirilir. Ancak vekâletnamenin hazırlanıyor veya posta yoluyla gönderiliyor olması tek başına idarî dava açma süresini durdurmaz. İmar para cezası ve yıkım kararları kısa süreli hak kaybı riski yarattığından, dosya numarası ve karar örneklerinin mümkün olan en erken anda güvenli biçimde paylaşılması gerekir. Avukatın resmî başvuruyu yaptığını gösteren kayıtlar ve süre takip çizelgesi müvekkile bildirilmelidir. Avustralya adresiyle Türkiye’deki tebligat adresi arasında tutarlılık sağlamak, yeni bildirimlerin kaçırılmamasına yardım eder.

Konut kirada ise kiracıya rücu ve özel hukuk ilişkisi nasıl incelenir?

İmar aykırılığı kiracının bilgisi veya faaliyetiyle ortaya çıkmışsa, idarî yaptırımın muhatabı olma sorunu ile malik-kiracı arasındaki tazminat veya sözleşme sorumluluğu birbirinden ayrılmalıdır. İdare, kanun uyarınca belirlediği kişiye yaptırım uygularken kiraya veren ile kiracı kendi sözleşmelerindeki yükümlülükler bakımından ayrıca uyuşmazlığa düşebilir. Kiracının ruhsatsız tadilat yaptığı iddiasında sözleşmedeki kullanım hükümleri, yazılı izin durumu, tadilatın niteliği, yapılan işin kimin yararına olduğu ve ödeme belgeleri önem taşır. Avustralya’daki malik için geçmiş kira ve depozito kayıtları da elde tutulmalıdır. İdareye karşı cezanın iptali davası ile kiracıdan tazminat veya rücu istemi aynı dava türü olmayabilir; görev, yetki ve delil kuralları farklıdır. Kiracının yapılmış her imalattan sorumlu olduğu veya malikin hiçbir şekilde sorumlu olmadığı biçimindeki sonuçlar somut olay incelemesini dışlar. Önce yaptırımın kanunî adresatı ve olayın gerçek faili belirlenmelidir.

Belediye işlemi hakkında bilgi ve dosya örneği nasıl temin edilir?

Avustralya’da ikamet eden kişi, taşınmazın bulunduğu belediyenin imar müdürlüğü ve encümen dosyasındaki işlemleri doğrudan veya yetkili vekil aracılığıyla takip edebilir. Başvuru sırasında taşınmazın ada, parsel, adres ve varsa ruhsat numarası tam olarak gösterilmelidir. Sadece genel bir telefon bilgisi ile dosyanın hukuki durumunu belirlemek güvenilir değildir. Yapı tatil tutanağı, encümen kararları, ilgili teknik raporlar, hesap cetveli, kararların tebliğine ilişkin evrak ve tapuya bildirilmiş işlemler birlikte istenmelidir. Kişisel verilere ve üçüncü kişi bilgilerine erişimde mevzuat sınırları gözetilir. Belediye kayıtlarıyla tapu sicili arasında farklı bilgi bulunuyorsa hangi işlemin hangi tarihte yapıldığı araştırılır. Belgeler, kararın muhatabı ve tespit edilen aykırılığın ne olduğunu açık şekilde göstermelidir. Tam dosya alınmadan yalnız tek sayfalık ceza tebligatına dayanarak bütün teknik savunmayı kurmak eksik kalabilir. Talep ve kayıt tarihleri, yargı süresi hesabında ayrıca takip edilir.

Avustralya’daki malik için sekiz aşamalı işlem planı

Önce belediye ve tapu bilgileriyle taşınmazın gerçek kaydı doğrulanır. İkinci adımda yapı tatil tutanağı ile m.42 ceza kararı temin edilir. Üçüncü olarak ruhsat eki proje, yapı sınıfı, aykırılık alanı ve ceza hesabı teknik belgelerle karşılaştırılır. Dördüncü adım, ceza muhatabının hangi kanuni sıfatla sorumlu tutulduğunu ve fiili faaliyeti kimin yaptığını araştırmaktır. Beşinci adım, tebligatın yöntemini ve İYUK m.7 uyarınca uygulanacak süreyi belirlemektir. Altıncı adımda İYUK m.11 başvurusu veya iptal davasının uygunluğu, varsa yürütmenin durdurulması talebiyle birlikte değerlendirilir. Yedinci adım, aykırılığın teknik ve idarî yoldan giderilip giderilemeyeceğini ve m.32 kapsamındaki devam eden işlemleri incelemektir. Sekizinci adım, mahkeme veya belediye kararına göre tapu kayıtları, ceza ve diğer hakların durumunu güncellemektir. Avustralya’da bulunmak bu adımların birini otomatik olarak ortadan kaldırmaz; usulüne uygun temsil ve belge yönetimi önemlidir.

İlgili site içi yazılar

• Yurt dışındaki müvekkiller için Türkiye’de hukuki işlemler
• Avustralya Türk konsoloslukları ve vekâletname işlemleri
• Avustralya’daki malikin izinsiz günlük kiralama sorunu
• Yurt dışındaki kişinin geçici tescil şerhiyle taşınmaz hakkını koruması
• Yurt dışındaki malikin elatmanın önlenmesi talebi
• Avustralya’daki paydaşın ortaklığın giderilmesi davası

Resmî mevzuat ve kurumlar

• İmar Kanunu 3194 – Mevzuat Bilgi Sistemi
• İdari Yargılama Usulü Kanunu 2577 – Mevzuat Bilgi Sistemi
• Tebligat Kanunu 7201 – Mevzuat Bilgi Sistemi
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• T.C. Adalet Bakanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi
• Türkiye Barolar Birliği

Sık Sorulan Sorular

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →