Hollanda Box 3 İçin Türkiye’deki Evin Değeri: WOZ, Tarih ve Belge Dosyası

Kısa ve net cevap

Hollanda Box 3 beyanında Türkiye’deki konutun emlak vergisi değeri otomatik olarak Hollanda WOZ değeri yerine kullanılamaz. Wet inkomstenbelasting 2001 m.5.20 ve Belastingdienst açıklamaları esas alınarak taşınmazın niteliği, değer türü ve doğru referans tarihi belirlenmelidir. Yurt dışındaki ikinci konut için beyan yılından önceki yılın 1 Ocak ekonomik değeri açıklanır; konut dışı taşınmaz ve gerçek getiri hesabı ayrıca incelenir.

Türkiye’deki ev için Hollanda’da hangi dosya hazırlanır?

Hollanda’da yaşayan Türk vatandaşının Türkiye’deki evi için topladığı belgeler farklı kurumlarda farklı amaçlarla kullanılır. Tapu müdürlüğü mülkiyet ve işlem yetkisini, Türk vergi idaresi kendi vergisinin matrahını, Hollanda Belastingdienst ise ilgili Hollanda vergisinin şartlarını inceler. Bir kurumun istediği değer belgesi diğer kurumun değerleme ölçüsünü kendiliğinden karşılamaz.

Bu rehber, Hollanda’da iç mükellefiyet kapsamında Box 3 beyanı bakımından Türkiye’deki konutuna ilişkin belge hazırlayan kişilere yöneliktir. Türkiye’deki her taşınmaz için aynı vergi kategorisi kullanılmaz. Ana konut, ikinci konut, kiralanmış konut, arsa ve ticari nitelikteki taşınmazın önce doğru sınıflandırılması gerekir. Hollanda’da ikamet etmek de somut dosyadaki tüm mukimlik sorunlarını tek başına çözmez.

Çalışmanın ilk çıktısı vergi tutarı değil, doğru tanımlanmış taşınmaz ve tarih listesidir. Hangi konut, hangi mülkiyet payı, hangi beyan yılı ve hangi değerleme yöntemi için belge istendiği yazılı hâle getirilir. Sonra Türkiye’deki kayıtlar bu listeye göre toplanır. Böylece mevcut bir belediye yazısına bakılarak yanlış yılın tutarının beyannamede kullanılması önlenir.

Anlaşmanın genel dağılımı için Hollanda–Türkiye çifte vergilendirme anlaşması rehberimiz ayrı okunmalıdır. Bu yazı, genel anlaşma anlatımını tekrarlamak yerine Türkiye’deki konutun değer dosyasını ve tarih kontrolünü ele alır.

Wet inkomstenbelasting 2001 m.5.20 neden önemlidir?

Wet inkomstenbelasting 2001 m.5.20, ana konut dışındaki konutların değerlemesinin temel hükümlerindendir. Hollanda’da WOZ değeri belirlenmiş konutlara ilişkin sistem ile böyle bir değeri bulunmayan konutların değerlemesi birlikte düzenlenir. Türkiye’deki bir ev için “Hollanda belediyesinden WOZ kararı yok, o hâlde değer bildirilmeyecek” sonucu çıkarılamaz.

Belastingdienst’in yurt dışındaki ikinci konut açıklaması, boş olarak teslim edilebilir durumdaki ekonomik değerin esas alınmasını ve beyan yılından önceki yılın 1 Ocak tarihine bakılmasını belirtir. Dolayısıyla Türk belediyesinden alınmış vergi değeri belgesinin adını WOZ olarak çevirmek doğru yöntem değildir. Belgenin neyi ölçtüğü ve hangi tarihe ait olduğu korunmalıdır.

Resmî Staatsblad 2025, 444’te yayımlanan Belastingplan 2026, m.5.20’de kiralanan konutlarla ilgili değişiklikler de içerir. Bu nedenle eski bir internet yazısından alınan kiralık konut yüzdesi veya istisna açıklaması güncel dosyaya kontrolsüz aktarılmamalıdır. Kanun, ilgili yılın kurum açıklaması ve somut kullanım biçimi birlikte okunur.

Türkiye’de hazırlanacak rapor, Hollanda kanunundaki tüm vergi sonucunu belirleyen bir belge değildir. Raporun görevi istenen tarihteki taşınmazı, değer varsayımlarını ve dayanakları açıkça göstermektir. Hollanda beyannamesinde hangi kurala uygulanacağı, dosyanın vergi sorumlusu tarafından ayrıca değerlendirilir.

2026 beyanı için mülkiyet tarihi ile değerleme tarihi ayrılır

Box 3 dosyasında “1 Ocak” ifadesini tek başına kullanmak yeterli değildir. Bir tarih taşınmazın hangi gün kişinin malvarlığında bulunduğuyla, diğer tarih konuta uygulanacak değerin referansıyla ilgilidir. İki tarih aynı olmak zorunda değildir. Formdaki alanın başlığı okunmadan yalnız takvim yılına bakılarak belge seçilmemelidir.

Belastingdienst’in ikinci konut açıklamasına göre 2026 beyan yılı için konut değerinin referans tarihi 1 Ocak 2025’tir. Bu cümle, bütün taşınmaz türlerinin ve bütün gerçek getiri hesaplarının yalnız bu tarihle çözüleceği anlamına gelmez. Konut dışı taşınmazlar ve yıl içindeki alım-satımlar için ayrıca kontrol gerekir.

Dosya kapağında beyan yılı, mülkiyetin incelendiği gün, değerlemenin referans günü ve raporun düzenlenme günü ayrı yazılmalıdır. Bugün düzenlenen bir rapor geçmiş tarihteki değeri konu edinebilir; fakat bunun raporda açıkça belirtilmesi gerekir. Rapor tarihi ile değer tarihi aynı kelimeyle gösterilmemelidir.

Belgeler teslim edilirken her rakamın yanında tarih bulunması basit fakat etkili bir kontroldür. “Evin değeri” başlıklı tarihsiz bir not yerine değer türü, para birimi, referans tarihi ve belge numarası yazılır. Hollanda’daki hazırlayan kişi böylece hangi rakamın formdaki hangi alana karşılık geldiğini görebilir.

Konut ile arsa için aynı değerleme tarihi kullanılmaz

Belastingdienst’in “overige onroerende zaken” açıklaması, konut niteliğindeki taşınmazlarla diğer taşınmazları ayrı ele alır. Konut dışındaki diğer taşınmazlar için beyan yılının 1 Ocak tarihindeki ekonomik değer açıklanır. Türkiye’deki arsa, tarla veya ayrı garaj dosyası bu yüzden konut şablonuna kontrolsüz yerleştirilemez.

Tapuda görünen nitelik ile taşınmazın fiilî durumu da dosyada açıklanmalıdır. Sicilde arsa yazan parsel üzerinde yapı bulunduğunda ya da bağımsız bölüm niteliğiyle kullanım arasında fark olduğunda bu farklılık gizlenmez. Tapu kaydı, yapı ve kullanım belgeleri birlikte sunulur; Hollanda sınıflandırması yalnız tercümenin tek kelimesine bırakılmaz.

Birden fazla malı bulunan kişi her taşınmaz için ayrı satır açmalıdır. Mersin’deki konut ile başka ildeki tarla aynı toplamın altında tarih ve nitelik ayrımı olmadan gösterilmemelidir. Ada, parsel, bağımsız bölüm ve pay bilgileri satırın başında bulunmalıdır. Aynı taşınmazın iki farklı belgede iki kez listeye alınması da bu yöntemle fark edilir.

Türkiye’de emlak vergisi değeri ile piyasa değeri neden ayrılır?

Türk belediyesinden alınan emlak vergisi değeri resmî bir bilgidir; ancak belgenin resmî olması onu her vergi sistemi bakımından piyasa değeri yapmaz. Hollanda dosyasında belgenin Türkçe adı, açıklaması ve kullanım amacı doğru çevrilmelidir. Özellikle “rayiç” kelimesinin günlük dilde farklı anlamlarda kullanılması karışıklık yaratabilir.

Değerleme dosyası hazırlanırken taşınmazın yüzölçümü, konumu, bina ve bağımsız bölüm özellikleri, hukuki kayıtları ve referans tarihindeki durumu belirlenir. Değeri etkileyen özel özellikler belgeye bağlanır. Sadece yüksek veya düşük bir ilan seçilerek sonuç yazılması yerine kullanılan verinin neden ilgili olduğu gösterilmelidir.

Bir raporun değerini belirleyen şey uzunluğu değildir. Hangi taşınmazın incelendiği, hangi tarihe dönüldüğü, kullanılan karşılaştırmaların niteliği ve ulaşılan sonucun açıklanabilir olması önemlidir. İncelenen yerin kimliği belirsizse ayrıntılı hesap tablosu bile yanlış taşınmaza ilişkin olabilir.

Türk vergi dosyasındaki belge listesi bakımından Gelir İdaresinin veraset ve intikal vergisi açıklaması, emlak vergisi değeri belgesini ayrıca sayar. Bu, Türkiye’deki bir beyanın belge ihtiyacıdır; Hollanda ekonomik değer ölçüsüne kendiliğinden eşitlenmez.

Gerçek getiri hesabında 2026 kurum açıklaması ne söylüyor?

Belastingdienst’in 30 Mart 2026 tarihli teknik notu, Hollanda dışındaki konutların gerçek getiri hesabında başlangıç ve bitiş değerlerini ayrıca açıklar. Standart durumda başlangıç için vergi yılından önceki yılın 1 Ocak tarihi, bitiş için vergi yılının 1 Ocak tarihi kullanılır. Yıl içindeki alım veya satışta dönemsel uygulama ayrıca değerlendirilir.

Bu not, yatırımlar bakımından da ayrı değerlendirme içerir. Bu nedenle tadilat, genişletme veya iyileştirme yapılmış konutta yalnız iki çıplak rakamın farkını almak yeterli görülmemelidir. İşin niteliği, tarihleri, faturalar ve raporun hangi fiziksel durumu esas aldığı açıklanmalıdır. Raporu isteyen kişiye yatırım bulunduğu baştan söylenmelidir.

Gerçek getiri hesabı ile standart Box 3 hesabı aynı çalışma kâğıdı üzerinde birbirine karıştırılmamalıdır. Belastingdienst, 2026 geçici tarhiyatını gerçek getiriye göre hesaplayamadığını; gerçek getirinin yıl tamamlandıktan sonra bilineceğini açıklar. Geçici tarhiyattaki yöntem ile yıl sonu kontrolü ayrı aşamalardır.

Bu rehber herhangi bir kişiye daha düşük vergi çıkacağını taahhüt etmez. Belgeler hem standart inceleme hem de uygun dosyada gerçek getiri karşılaştırması için düzenlenir. Hangi yöntemin uygulanacağı ve sonuç hesabı, Hollanda’daki ilgili yıl kurallarıyla belirlenir.

Kiralanan konutta hangi bilgiler ayrıca gerekir?

Konut kiradaysa kira sözleşmesi, başlangıç ve bitiş tarihleri, kiracının kullanım hakkı ve kira tutarı dosyaya eklenmelidir. Belastingdienst yurt dışındaki konutlarda kira korumasına benzer düzenleme bulunmasını belirli değerleme uygulamaları bakımından ayrıca ele alır. “Türkiye’de kiracı var” cümlesi tek başına bütün koşulların sağlandığını göstermez.

Kira korumasının niteliği, sözleşmenin süresi, tarafların ilişkisi ve bedelin koşulları açıklanmalıdır. Akrabaya kiralama, geçici kullanım ve bağımsız üçüncü kişiye olağan kira aynı belge paketine sahip değildir. Türk hukukuna ilişkin açıklamada da konut ve çatılı işyeri ayrımı korunmalıdır; farklı sözleşmeler tek başlık altında toplanmamalıdır.

Gerçek getiri bakımından banka tahsilatları ve kira dönemleri ayrıca önem kazanır. Sözleşmede yazılı bedel ile fiilen alınan tutarın karıştırılmaması gerekir. Tahsil edilemeyen ay, peşin ödeme, depozito ve aidat gibi kalemler kendi adlarıyla ayrılmalıdır. Belgeyi hazırlayan kişi hangi tutarın neyi temsil ettiğini açıkça görebilmelidir.

Türkiye’de kira gelirinin vergilendirilmesi ise kendi beyan kurallarına tabidir. Bu konu için yurt dışında yaşayanların Türkiye’de kira geliri vergisi rehberimize bakılabilir. Türkiye’deki gelir vergisi hesabı, Hollanda’daki değer formunun doldurulmasıyla tamamlanmış sayılmaz.

Miras payı, ipotek ve ortak malvarlığı nasıl gösterilir?

Hisseli konutta taşınmazın tamamı için belirlenen değer ile kişinin hakkı ayrı gösterilmelidir. Tapu kaydındaki pay, mirasçılık belgesi ve varsa paylaşma belgesi birlikte okunur. Bir bütün için hazırlanmış değerleme raporunun tamamını tek mirasçıya aitmiş gibi aktarmak yanlış ekonomik görünüm doğurur.

Mirasla edinimde ölüm tarihi, intikal tarihi ve varsa paylaştırma tarihi birbirinden ayrılır. Mirasın kendiliğinden kazanılmasıyla sicil işleminin farklı olması hakkında Türkiye’de miras işlemleri rehberimiz kullanılabilir. Beyan yılına hangi hakkın gireceği saptanmadan sadece en yeni tapu çıktısıyla karar verilmez.

İpotek kaydı ve kredi borcu da ayrı belgelerdir. Tapudaki güvence tutarı o tarihte bankaya ödenmesi gereken bakiye ile aynı olmayabilir. Borçlu kişinin kimliği, kredi türü, bakiye tarihi ve konutla bağlantısı banka yazısıyla açıklanmalıdır. Borcun Hollanda hesabındaki yeri ise ilgili Box 3 kurallarına göre belirlenir.

Vergi ortaklığı ve eşler arasındaki paylaştırma konusunda da Türkiye tapusundaki mülkiyet ile Hollanda vergi ortaklığı aynı kavram değildir. İki ülke belgesindeki terimler korunmalı, açıklama gerekiyorsa ayrı not hazırlanmalıdır. Bir kaydın diğerini değiştirdiği izlenimi verilmemelidir.

Türkiye’den Hollanda’ya gönderilecek dosyanın hazırlanması

Dosyanın başında Hollanda’daki beyanı hazırlayan kişinin yazılı belge talebi bulunmalıdır. Ardından taşınmaz listesi, mülkiyet belgeleri, tarihli değer belgeleri ve ekonomik kayıtlar sıralanır. Her taşınmaz için ek numaraları aynı düzenle tutulmalıdır. Bir konuta ait kira belgesinin başka konutun değer raporuyla eşleşmesi önlenmelidir.

Tapu bilgileri için e-Devlet Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetinden yararlanılabilir. Resmî sicil örneği veya ek kayıt gerekiyorsa ilgili işlem ayrıca yapılır. Tercüme, tasdik ve kabul şartı ise belgeyi isteyen makamın ihtiyacına göre belirlenir. Her çıktıya kendiliğinden apostil yapılması zorunlu olduğu söylenemez.

Değerler Türk lirasıyla hazırlanmışsa kullanılan para birimi ve dönüştürme işlemi görünür bırakılmalıdır. Türk lirası değeri belgeden silinip yalnız avro sonucu yazılmamalıdır. Uygulanacak kur tarihi ve kaynak Hollanda’daki hesabı hazırlayan kişiyle netleştirilir; farklı tarihlerden alınmış kurlar karıştırılmaz.

Gönderimden önce son kontrol yapılır: mülk sahibinin adı doğru mu, ada ve parsel tutarlı mı, beyan yılı yazılı mı, konut ile arsa ayrılmış mı, değer tarihi açık mı, pay ile toplam değer ayrılmış mı? Bu soruların her biri somut belge üzerinde cevaplanmalıdır. Eksik kalan alan boş bırakılmak yerine eksikliğin ne olduğu belirtilerek aktarılır.

Çifte vergilendirme anlaşması belge vermeyi kaldırır mı?

Türkiye–Hollanda Anlaşması’nın m.6 hükmü gayrimenkul gelirlerini, m.23 hükmü çifte vergilendirmenin önlenmesini ele alır. Anlaşmadaki vergileme yetkisi ile Hollanda beyannamesinde bilgi verme ve doğru değer kullanma konusu aynı soru değildir. “Taşınmaz Türkiye’de, Hollanda formuna yazılmaz” şeklinde genel bir sonuç kurulamaz.

Belastingdienst’in Hollanda’da yaşayan ve yurt dışı geliri bulunan kişilere ilişkin açıklaması, dünya gelirinin bildirilmesi ile çifte vergiyi önleyici indirimin ayrı değerlendirilmesini açıklar. Bu nedenle dosya önce doğru ve eksiksiz hazırlanmalı, anlaşmaya göre giderim hesabı bundan sonra yapılmalıdır.

Bu yazıda ele alınan değer dosyası sosyal yardım bildiriminin de yerine geçmez. Bijstand bakımından ayrı yükümlülükler için Hollanda’da bijstand alırken Türkiye’de miras ve ev bildirimi rehberimiz bulunmaktadır. Aynı taşınmaz hakkında farklı kurumlara sunulan belgelerin birbiriyle tutarlı olması gerekir; fakat başvuru kanalları ve hukuki ölçüler birbirinden ayrıdır.

Değer raporu istenmeden önce verilecek yazılı talimat

Değerleme talebinin yalnız “Hollanda için rapor” olarak yazılması yeterli değildir. Raporu hazırlayacak kişiye beyan yılı, taşınmazın tam kimliği, istenen değer tarihi ve değerlendirmenin amacı bildirilmelidir. İstenen tarihteki fiziksel durum ile bugünkü durum arasında fark bulunuyorsa bu fark baştan açıklanır. Böylece raporun tamamlanmasından sonra yanlış tarihin kullanıldığı anlaşılmasının önüne geçilir. Talimatın bir örneği dosyada saklanmalıdır.

İlk ek taşınmaz kimlik sayfası olmalıdır. Burada tapudaki nitelik, bağımsız bölüm numarası, yüzölçümü ve bilinen fiilî kullanım birlikte gösterilir. Yapı üzerinde sonradan değişiklik yapılmışsa değişikliğin tarihi ve dayanak belgesi eklenir. Raporun yalnız bugünkü fotoğraflara dayanması ile geçmiş durumun belgelerden araştırılması aynı çalışma değildir. Hangi bilginin yerinde görüldüğü, hangisinin dosyadan alındığı ve hangisinin henüz doğrulanamadığı raporda anlaşılabilmelidir.

İkinci ek tarih çizelgesidir. Edinim, mirasın açılması, kira başlangıcı, önemli tadilat, satış ve varsa kullanım değişikliği ayrı satırlara yazılır. Her olayın karşısında bir belge bulunmalıdır. Geriye dönük değerleme istenen tarihten sonra yapılan iyileştirmenin önceki değere karıştırılmaması için çizelge önem taşır. İlgili tarihte hangi bağımsız bölümün veya hangi yapı bölümünün mevcut olduğu da bu şekilde kontrol edilebilir.

Üçüncü ek değerlemede kullanılabilecek dayanakların listesidir. Belediyeden alınan bilgi, mevcut eski rapor, satın alma belgesi ve uygun karşılaştırma verileri kendi adlarıyla sıralanır. Elde yalnız bir emlak ilanı varsa bu durum açıklanır; ilan kendiliğinden gerçekleşmiş satış bedeli sayılmaz. Hazırlanacak raporun yöntemini yetkin uzman belirler. Belge dosyasını toplayan kişinin görevi, kullanıldığı söylenen verinin gerçekten dosyada bulunmasını ve doğru taşınmaza bağlanmasını sağlamaktır.

Rapor geldiğinde kontrol teknik sonuca müdahale etmek için değil, kimlik ve kapsam hatalarını bulmak için yapılır. Rapordaki adres, tapu numarası, değer tarihi, para birimi ve pay bilgisi talimatla karşılaştırılır. Raporda başka bir tarih belirtilmişse açıklama istenir. Bir düzeltme yapılırsa eski ve yeni sürüm arasındaki fark kaydedilir; Hollanda’daki hazırlayana hangi sürümün geçerli olduğu açıkça bildirilir. İki raporun farklı tutarlarının gerekçesiz şekilde yan yana bırakılması değerlendirmeyi güçleştirir.

Tercümede de aynı disiplin korunur. Değerleme tarihi rapor tarihi gibi, emlak vergisi değeri ekonomik değer gibi çevrilmemelidir. Değerin tamamı ile mülkiyet payı birbirinden ayrılır. Tablo başlıklarının atlanması, rakamlar doğru kalsa bile belgenin anlamını değiştirebilir. Son teslimde Türkçe belge ve tercüme aynı ek numarasıyla eşleştirilir. Böylece Hollanda’daki hukukçu veya vergi danışmanı gerektiğinde orijinal satıra kolayca dönebilir ve hangi bilgiye dayanıldığını izleyebilir.

Sık sorulan sorular

Resmî kaynaklar ve dayanaklar

• Wet inkomstenbelasting 2001 – m.5.20 ve ilgili Box 3 hükümleri
• Belastingdienst: ikinci konut ve yurt dışı konut değeri
• Belastingdienst: konutlar ve diğer taşınmazlar
• 30 Mart 2026: yurt dışı konutta gerçek getiri ve değerleme teknik notu
• Staatsblad 2025, 444 – Belastingplan 2026
• Belastingdienst: 2026 geçici Box 3 hesabı
• Belastingdienst: Hollanda’da yaşarken yurt dışı gelir ve vergi giderimi
• GİB: Türkiye–Hollanda Anlaşması resmî Türkçe metni

Türkiye geneli dosya takibi

Hollanda’da yaşayan müvekkillerin Türkiye’deki miras, tapu ve belge işlemleri görev, yetki ve usul kurallarına göre Türkiye genelinde takip edilebilir. Bu yazı kapsamındaki Türkiye belge hazırlığında Hollanda beyanının yılı, istenen değer tarihleri ve her taşınmazın kayıt bilgileri esas alınır.

Mersin ve İstanbul ofislerimizle iletişim

Mersin’de bulunan taşınmaz, miras veya belge dosyaları için Hollanda’daki belge talebi, mevcut tapu kaydı ve istenen değer tarihi bilgisiyle büromuzla iletişime geçebilirsiniz. Türkiye’deki kayıt ve mülkiyet açıklamaları, gerektiğinde yetkili değerleme uzmanının çalışmasıyla birlikte hazırlanır.

İhsaniye Mah., 4903. Sk., Profit İş Merkezi No:23, Kat:3, Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin, Türkiye.

Mersin ofisine yol tarifi

İstanbul ofisi – Polaris Plaza

Maslak Ahi Evran Caddesi Polaris Plaza No: 21 Kat: 9, 34475 Sarıyer/İstanbul.

İstanbul ofisine yol tarifi