Kıyıda Özel Mülkiyet Olur mu? Kıyı Kenar Çizgisi İçindeki Tapunun Hukuki Durumu | 2026

Denize sıfır veya denize çok yakın taşınmazlarda en kritik hata, “tapu varsa mülkiyet kesin ve sınırsızdır” varsayımıdır. Tapu sicili güçlü bir mülkiyet belgesidir; fakat Anayasa’nın kıyılara verdiği özel statü nedeniyle kıyı alanında özel mülkiyet oluşturulamaz. Kıyı kenar çizgisi sonradan tespit edilmiş olsa bile parselin doğal olarak kıyıda kalan kısmı kamu hukukundaki özel rejime tabidir.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

Burada iki ayrı alan birbirinden ayrılmalıdır. Kıyı, kıyı çizgisi ile kıyı kenar çizgisi arasındaki alandır ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Sahil şeridi ise kıyı kenar çizgisinin kara tarafında başlayan en az 100 metrelik alandır; burada özel mülkiyet bulunabilir fakat yapılaşma ciddi biçimde sınırlandırılmıştır. Bu ayrım, tapu iptali ile yalnız imar kısıtlamasının birbirine karıştırılmaması için önemlidir.

1. Anayasa m.43 ne diyor?
2. Kıyı Kanunu m.5’in sonucu
3. Tapu varsa ne olur?
4. Tapu iptal davasını kim açar?
5. Kıyı kenar çizgisinin önemi
6. Sahil şeridinde özel mülkiyet
7. Tapu iptal edilirse tazminat
8. TMK m.1007 yolu
9. Satın alma öncesi kontrol
10. Sık sorulan sorular

Anayasa m.43 Kıyılar İçin Ne Düzenliyor?

Türkiye Cumhuriyeti Anayasası m.43’e göre kıyılar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Deniz, göl ve akarsu kıyıları ile deniz ve göllerin kıyılarını çevreleyen sahil şeritlerinden yararlanmada öncelikle kamu yararı gözetilir. Kıyıların ve sahil şeritlerinin kullanım amaçlarına göre derinliği ve kişilerin bu yerlerden yararlanma imkân ve şartları kanunla düzenlenir.

Bu hüküm, kıyıyı sıradan özel mülkiyet konusu arazi gibi değerlendirmeyi engeller. Kıyıların doğal niteliği, herkesin ortak kullanımına ve kamu yararına bağlanmıştır. Kıyı üzerinde özel mülkiyet oluşturulması Anayasa’daki bu statüyle bağdaşmaz.

Anayasa m.43’ün uygulaması 3621 sayılı Kıyı Kanunu ile somutlaştırılır. Bu nedenle tapu, kadastro, imar ve yapı işlemlerinde Anayasa ile Kıyı Kanunu birlikte değerlendirilir.

3621 Sayılı Kıyı Kanunu m.5’in Mülkiyet Bakımından Sonucu Nedir?

Kıyı Kanunu m.5, “Kıyılar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır” hükmünü tekrar eder ve kıyıların herkesin eşit ve serbest yararlanmasına açık olduğunu düzenler. Bu alanlarda özel bir kişinin tapulu malik olması, kıyının hukuki niteliğini dönüştürmez.

Kanunun m.4’ündeki tanıma göre kıyı, kıyı çizgisi ile kıyı kenar çizgisi arasındaki alandır. Bu nedenle mülkiyet tartışmasında temel teknik soru “denizden kaç metre uzakta?” değil, onaylı ve hukuka uygun kıyı kenar çizgisinin nereden geçtiğidir.

Bir parselin yalnız bir kısmı kıyıda kalabilir. Bu durumda kıyıda kalan bölüm ile kara tarafındaki bölüm teknik olarak ayrılır. Tapu iptali, ifraz ve kalan bölümün hukuki durumu dosyanın kadastro ve pafta verileriyle belirlenir.

Tapuda Kişi Adına Kayıtlı Kıyı Taşınmazı Geçerli mi?

Tapu sicilinde kişi adına kayıt bulunması mülkiyet iddiasını gösterir; ancak taşınmaz doğal ve hukuki olarak kıyı kapsamındaysa bu kayıt kamu malı niteliğini ortadan kaldırmaz. Anayasa Mahkemesinin kıyı uyuşmazlıklarına ilişkin karar özetlerinde de, kıyı kenar çizgisi içinde kalan taşınmazların Devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğu ve özel kişiler adına tescilinin mümkün bulunmadığı belirtilmektedir.

Bu nedenle “tapuyu devlet verdi, artık iptal edilemez” şeklinde kesin bir koruma yoktur. Hazine, kıyı niteliğinin tespit edilmesi üzerine adli yargıda tapu iptali ve taşınmazın tescil harici bırakılması amacıyla dava açabilir.

Bununla birlikte tapunun iptali ile malikin ekonomik kaybının tazmin edilmesi ayrı hukuki konulardır. Devletin oluşturduğu ve uzun süre geçerli görünen tapu kaydına güvenen malikin mülkiyet hakkı bakımından tazminat mekanizması önem taşır.

Kıyı Nedeniyle Tapu İptal Davasını Kim Açar ve Hangi Mahkeme Görevlidir?

Kıyıların Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması nedeniyle Hazine, kıyıda kaldığını ileri sürdüğü özel tapulu bölümün iptali için dava açabilir. Tapu iptali ve tescil niteliğindeki mülkiyet uyuşmazlığı adli yargıda görülür.

Dava dosyasında onaylı kıyı kenar çizgisi, kadastro paftası, tapu kayıtlarının oluşum nedeni ve teknik bilirkişi incelemesi önem taşır. Mahkeme, yalnız idarenin kroki sunmasına dayanarak değil, uyuşmazlık konusu bölümün gerçekten kıyı niteliğinde olup olmadığını yargısal denetim içinde değerlendirir.

Kıyı kenar çizgisinin idari işlem olarak hukuka aykırı olduğu iddia ediliyorsa ayrıca idari yargı boyutu doğabilir. Bu nedenle bir dosyada adli yargıdaki tapu davası ile idari yargıdaki kıyı kenar çizgisi uyuşmazlığının birbirine etkisi ayrıca yönetilmelidir.

Kıyı Kenar Çizgisi Tapu Davasında Neden Belirleyicidir?

Kıyı kenar çizgisi kıyının kara yönündeki doğal sınırını belirler. 3621 m.9’a göre valilikçe oluşturulan uzman komisyon tarafından tespit edilir ve Bakanlıkça onaylanır. Tapulu parselin bu çizginin deniz tarafında kalması, kıyı niteliği bakımından temel teknik veridir.

Ancak çizginin varlığı tartışmasız kabul edilecek bir kadastro sınırı değildir. Tespit ve onay işleminin bilimsel verilere, usule ve yetkiye uygun olması gerekir. Çizginin suya düşmesi, mükerrer çizgi bulunması, paftaların kenarlaşmaması veya yargı kararı gibi Yönetmelikte sayılan hâllerde değişiklik mümkündür.

İlk tespit süreci için kıyı kenar çizgisi tespit rehberi; onaylı çizgiye başvuru için kıyı kenar çizgisine itiraz rehberi incelenebilir.

Sahil Şeridinde Özel Mülkiyet Olabilir mi?

Evet. Kıyı ile sahil şeridi aynı değildir. Sahil şeridi kıyı kenar çizgisinin kara tarafında başlayan en az 100 metrelik alandır. Bu bölümde özel mülkiyetli parseller bulunabilir; fakat yapılaşma ve kullanım Kıyı Kanunu m.5 ve ilgili Yönetmelikle sınırlandırılır.

İlk 50 metre açık ve yeşil alan, gezinti, dinlenme, rekreatif kullanım ve yaya yolu niteliğindedir. Devamındaki en az 50 metrelik ikinci bölümde toplumun yararlanmasına açık günübirlik turizm tesisleri ve belirli altyapı kullanımları planlanabilir. Bu nedenle sahil şeridindeki geçerli tapu, otomatik ve sınırsız yapı hakkı vermez.

Ayrıntılı mesafe ve kullanım rejimi için sahil şeridi 100 metre rehberi kullanılabilir.

Kıyıda Kaldığı İçin Tapu İptal Edilirse Malik Tazminat İsteyebilir mi?

Tapunun kıyı niteliği nedeniyle iptal edilmesi, kıyının kamu malı statüsünü değiştirmez; ancak malikin tazminat hakkını ortadan kaldırmaz. Anayasa Mahkemesi kararlarında tapulu taşınmazın kıyı nedeniyle tazminatsız biçimde elden çıkmasının mülkiyet hakkı üzerinde ağır ve katlanılamaz külfet doğurabileceği değerlendirilmiştir.

Anayasa Mahkemesinin “Halil Kadri Buldanlıoğlu ve Necip Buldanlıoğlu” karar özetinde, kıyı kenar çizgisi içinde kalan taşınmazın tapudan terkin edilmesi hâlinde öncelikle Türk Medeni Kanunu m.1007’deki tazminat yolunun tüketilmesi gerektiği açıkça belirtilmiştir.

Tazminat hesabında taşınmazın özellikleri, tapunun iptal edilen alanı, değer tarihi ve somut dava koşulları önemlidir. Tapu iptal davası ile tazminat davasının süre ve usul rejimleri birbirinden ayrıdır.

Türk Medeni Kanunu m.1007 Kıyı Tapusu İçin Ne Sağlar?

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1007, tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devletin sorumlu olduğunu düzenler. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Kıyı niteliği nedeniyle devletin oluşturduğu tapu kaydına güvenen kişinin kaydı sonradan iptal edildiğinde bu hüküm tazminat talebinin temel dayanaklarından biridir.

TMK m.1007 davasında tapunun gerçekten devletin sicil tutma faaliyeti nedeniyle zarar doğurup doğurmadığı, zarar ile sicil arasında illiyet bağı ve tazminat miktarı incelenir. Tapu iptal kararının kesinleşmesi ve zararın somutlaşması zaman bakımından önem taşır.

Bu yol kıyının tekrar özel kişi adına tescil edilmesini sağlamaz. Amaç kamu malı niteliğini ortadan kaldırmak değil, güvenilen tapu kaydının iptaliyle oluşan ekonomik zararın giderilmesidir.

Denize Yakın Tapulu Taşınmaz Satın Almadan Önce Ne Kontrol Edilmeli?

1. Güncel tapu kaydı ve tüm takyidatları alın.
2. Onaylı kıyı kenar çizgisi paftasını temin edin.
3. Kadastro parselini KKÇ paftasıyla koordinatlı çakıştırın.
4. Parselin kıyıda kalan kısmı olup olmadığını ölçün.
5. Sahil şeridinin birinci ve ikinci bölüm sınırlarını gösterin.
6. Uygulama imar planı ve plan notlarını inceleyin.
7. Hazine tarafından açılmış veya derdest tapu davası bulunup bulunmadığını araştırın.
8. Önceki kıyı kenar çizgisi itirazı veya iptal kararı olup olmadığını kontrol edin.
9. Mevcut yapı varsa ruhsat ve yapı kullanma izin belgesini inceleyin.
10. Satıcının “denize sıfır tapu” beyanına güvenerek kapora ödemeyin; teknik paftayı görün.
11. Tapunun geçmiş tedavüllerini ve oluşum sebebini inceleyin.
12. Riskli bölüm varsa satış bedelini ve sözleşme hükümlerini bu hukuki riske göre düzenleyin.

Resmî Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – Anayasa m.43, 3621 sayılı Kanun ve TMK m.1007
• Anayasa Mahkemesi
• Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü – kıyı kenar çizgisi işlemleri
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü

Kıyıda Özel Mülkiyet ve Tapu Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kıyıda özel mülkiyet olabilir mi?

Kıyı alanında özel mülkiyet oluşturulamaz. Anayasa m.43 ve 3621 m.5 kıyıların Devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğunu düzenler.

Tapum varsa Hazine yine dava açabilir mi?

Evet. Taşınmazın kıyıda kaldığı ileri sürülüyorsa tapu kaydı tek başına kıyı niteliğini ortadan kaldırmaz; Hazine tapu iptal davası açabilir.

Tapu iptal edilirse taşınmaz Hazine adına mı tescil edilir?

Kıyılar özel mülkiyete konu olmadığı için uyuşmazlığın niteliğine göre kayıt iptal edilerek kıyı alanı tescil harici bırakılabilir; somut hüküm teknik ve hukuki duruma göre kurulur.

Kıyı kenar çizgisi hatalıysa tapu davasında ne yapılır?

Çizginin idari işlem olarak hukuka aykırılığı ayrıca idari yargıda ileri sürülebilir. Teknik çizgi itirazı ve tapu davası birbirinden ayrı fakat bağlantılı süreçlerdir.

Sahil şeridindeki tapu da iptal edilir mi?

Sahil şeridi kıyı değildir. Özel mülkiyet bulunabilir; esas sorun yapılaşma ve kullanım sınırlamalarıdır.

Tapu iptalinde tazminat hakkı var mı?

Devletin oluşturduğu tapu kaydının kıyı nedeniyle iptal edilmesi hâlinde TMK m.1007 kapsamında tazminat hakkı gündeme gelir. Anayasa Mahkemesi bu başvuru yolunun tüketilmesini aramaktadır.

TMK m.1007 davası tapuyu geri getirir mi?

Hayır. Bu yol tapu sicilinin tutulmasından doğan zararın tazminine yöneliktir; kıyıyı özel mülkiyete dönüştürmez.

Denize yakın tapulu arsa güvenli yatırım mıdır?

Yalnız tapuya bakılarak bu sonuç verilemez. Onaylı kıyı kenar çizgisi, sahil şeridi, imar planı ve derdest dava kayıtları birlikte incelenmelidir.

Kıyı çizgisi ile kıyı kenar çizgisi aynı mı?

Hayır. Kıyı çizgisi suyun kara ile doğal temas hattıdır; kıyı kenar çizgisi kıyı hareketlerinin oluşturduğu alanın kara yönündeki doğal sınırıdır.

Kıyıda eski tapu olması hak kazandırır mı?

Tapunun eski tarihli olması kıyının Anayasal statüsünü değiştirmez. Bununla birlikte tapu kaydına güven nedeniyle doğan ekonomik zarar tazminat hukukunda ayrıca değerlendirilir.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →