Mersin’de İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiracı İçin Şartlar

Mersin’de ihtiyaç nedeniyle tahliyenin kanuni dayanağı nedir?

Mevcut kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişinin konut ya da işyeri gereksinimi için açacağı dava TBK m.350/1’e dayanır. Taşınmaz kira ilişkisi devam ederken sonradan el değiştirmişse, yeni malikin gereksinimi bakımından TBK m.351 ayrıca incelenir. Satış veya tapu devri tek başına kiracıyı çıkarmaz; TBK m.310 gereğince yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur.

Kiracı açısından ilk soru “ev sahibi ihtiyaç iddia ediyor mu?” değil, hangi kanuni yola dayanılıyor? sorusudur. Çünkü TBK m.350’de kira döneminin bitişi ve bir aylık dava süresi; TBK m.351/1’de ise edinme tarihi, bir aylık yazılı bildirimin tebliği ve altı aylık bekleme dönemi farklı kurallara tabidir. Ana maddi hukuk açıklaması için İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası – Şartları ve Süreci, yeni malik için TBK 351 Yeni Malik İhtiyaç Tahliyesi rehberi birlikte okunmalıdır.

Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç nasıl incelenir?

İhtiyaç davasının merkezinde taşınmazı kullanma zorunluluğu bulunur. Kiraya verenin yalnız malik olması, kira bedelini düşük bulması veya kiracının uzun süredir taşınmazda oturması ihtiyacın varlığını göstermez. İhtiyaç sahibi gerçekten dava konusu konut veya işyerini kullanacak durumda olmalı; ileri sürülen gereksinim dava açıldığı anda bulunmalı ve yargılama boyunca devam etmelidir.

Konut ihtiyacında ihtiyaç sahibinin hâlen kirada oturması, mevcut evin aile yapısına elverişsizliği, sağlık, ulaşım veya eğitim koşulları, aile nüfusundaki değişiklik gibi olgular dosyada önem taşıyabilir. İşyeri ihtiyacında ise planlanan faaliyet, mevcut işyerinin durumu, işin yapılacağı yerin elverişliliği, ruhsat ve işletme hazırlıkları değerlendirilir. Hiçbir belge tek başına otomatik kabul veya ret sonucu yaratmaz; delillerin birbiriyle ve hayatın olağan akışıyla uyumu önemlidir.

Kiracının, kiraya verenin başka taşınmazı bulunduğunu göstermesi de tek başına davayı bitirmez. Diğer taşınmazın boş olup olmadığı, konumu, fiziksel özellikleri ve ihtiyaç sahibinin somut gereksinimini karşılayıp karşılamadığı incelenir. Buna karşılık tahliye talebinden hemen önce yalnız kira artışı baskısı yapılması, “çıkmazsan bedeli katlarım” şeklindeki yazışmalar veya ihtiyaç iddiasıyla çelişen yeni kiralama ilanları samimiyet değerlendirmesinde dosyanın diğer delilleriyle birlikte önem kazanabilir.

TBK 350 ve TBK 351 süreleri nasıl ayrılır?

Kanunda ay olarak belirlenen süreler her durumda “30 gün” kabul edilmez. Kira başlangıcı, dönem sonu, edinme tarihi, tebliğ tarihi, arabuluculuk başvurusu ve son tutanak tarihi tek çizelgede gösterilmelidir. Arabuluculuk başvurusu daha önce tamamen sona ermiş bir hak düşürücü süreyi yeniden canlandırmaz; ancak 6325 sayılı Kanun m.16/2 uyarınca arabuluculuk sürecinde geçen dönem zamanaşımı ve hak düşürücü süre hesabında dikkate alınmaz.

Yeni malik bakımından 2025 Yargıtay kararlarının önemi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 11 Mart 2025 tarihli E.2025/1060, K.2025/1497 sayılı kararında TBK m.351/1 açısından iki kritik nokta açıklandı. Birincisi, edinmeyi izleyen bir ay içinde bildirimin kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur; yalnız ihtarnamenin hazırlanması veya postaya verilmesi yeterli değildir ve bu eksiklik sonradan tamamlanamaz. İkincisi, dava altı aylık bekleme süresinin bittiği gün hemen açılmak zorunda değildir; şartları oluşmuşsa sözleşme süresinin sonuna kadar açılabilir.

Yine 11 Mart 2025 tarihli E.2024/4100, K.2025/1496 sayılı kararda, yeni malikin TBK m.351/2’deki sözleşme sonu yolunu seçmesi ve sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açması hâlinde m.351/1’deki edinmeden itibaren bir aylık özel bildirimin ayrıca aranmayacağı kabul edilmiştir. Bu nedenle kiracı savunması kurulurken davacının hangi seçimlik yolu kullandığı önce belirlenmelidir.

Edinme tarihi de her dosyada yalnız tapudaki satış günü değildir. Miras, cebri icra veya mahkeme kararı gibi tescilden önce mülkiyet kazanılabilen hâllerde edinmenin özel hukuki sebebi incelenir. Kiracı, ihtarnamedeki tarihle yetinmeden tapu ve dayanak edinme belgesinin dosyaya getirtilmesini isteyebilir.

Kiracı hangi savunmaları ayrı ayrı değerlendirmeli?

“Kirayı düzenli ödüyorum” ihtiyaç davasını tek başına engellemez; çünkü uyuşmazlık kira borcuna değil kullanım gereksinimine dayanır. Savunma, sıfat, süre ve esas olmak üzere ayrı başlıklarda kurulmalıdır. Davacının kiraya veren veya malik sıfatı, ihtiyaç sahibinin kanunda sayılan kişilerden olup olmadığı, dava ve tebliğ süreleri ile ihtiyaç iddiasının gerçekliği birbirinden bağımsız kontrol edilmelidir.

• Kira sözleşmesinin başlangıç ve dönem bitiş tarihi.
• Yeni malik varsa edinme tarihi ve edinme türü.
• TBK 351/1 kullanılıyorsa bildirimin bir ay içinde tebliğ edilip edilmediği.
• Arabuluculuk başvurusu ve son tutanak tarihleri.
• İhtiyaç sahibinin mevcut konut veya işyeri durumu.
• Taraflar arasındaki kira artışı ve tahliye yazışmaları.
• İhtiyaçla çelişen kullanım veya üçüncü kişiye kiralama kayıtları.
• Tanıkların hangi olayı doğrudan bildiği.

Kiracı delil toplarken özel hayatı veya kişisel verileri hukuka aykırı yöntemlerle elde etmemelidir. Açık internet ilanları, kendisine gönderilmiş mesajlar, UYAP’taki dosya belgeleri ve mahkeme aracılığıyla istenebilecek kurum kayıtları, ispat edilmek istenen vakıayla bağlantısı açıklanarak sunulmalıdır.

Arabuluculuk, dava ve fiilî tahliye nasıl ilerler?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasından önce, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız tahliyesine ilişkin kanuni istisna dışında, 6325 sayılı Kanun m.18/B gereğince arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Anlaşma sağlanmazsa son tutanak sonrasında görevli sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Yetki, davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve uygulanabilir usul hükümlerine göre somut dosyada belirlenir; her kira uyuşmazlığında taşınmazın bulunduğu yerin kesin yetkili olduğu söylenemez.

Davanın açılması kiracının aynı gün çıkacağı anlamına gelmez. Tahliye kararı verilmesi ve gerektiğinde kararın icra sürecinde uygulanması gerekir. Kiraya verenin kendi başına kilidi değiştirmesi, eşyayı dışarı çıkarması veya elektrik-su hizmetlerini kesmesi hukuki tahliye usulünün yerine geçmez. Arabuluculuk ayrıntıları için Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk rehberi incelenebilir.

İhtiyaç gerekçesiyle tahliye sağlandıktan sonra TBK m.355 ayrıca önem kazanır. Haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracı dışındaki kişiye yeniden kiralama yasağı vardır. Yargıtay uygulamasında yalnız ihtiyaç ihtarı üzerine gönüllü çıkış ile yargısal veya cebri tahliye sonucunda boşaltma, tazminat bakımından aynı değerlendirilmemektedir. Ayrıntılar TBK 355 Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat rehberinde yer almaktadır.