Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Kiracı Tahliye Edilir mi? 2026

Güncel 2026 • Kira ve Tahliye Hukuku

Sözlü Kira Sözleşmesi Geçerli midir?

Evet. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.12, kanunda aksi öngörülmedikçe sözleşmelerin geçerliliğinin hiçbir şekle bağlı olmadığını düzenler. Kira sözleşmesini tanımlayan TBK m.299 ve devamında da sıradan konut veya çatılı işyeri kirasının mutlaka yazılı yapılacağına ilişkin genel bir geçerlilik şartı yoktur.

Bu nedenle taraflar sözlü olarak belirli bir konutun belirli bedelle kiralanmasında anlaşmış, kiracı taşınmazı teslim almış ve düzenli kira ödemişse hukuken kira ilişkisi kurulmuş olabilir. Kağıt üzerinde “kira kontratı” bulunmaması kiracıyı işgalci hâline getirmez.

Yazılı sözleşme ile sözlü sözleşmenin temel farkı çoğu zaman geçerlilik değil, ispat kolaylığıdır. Yazılı metin kira başlangıcını, aylık bedeli, ödeme gününü, depozitoyu, demirbaşları ve özel şartları açık biçimde gösterir. Sözlü ilişkide ise bu unsurlar başka deliller üzerinden ispatlanır.

Kira sözleşmesinde noter şartı bulunmadığına ilişkin ayrıntılar için Kira Sözleşmesi Noter Zorunlu mu? rehberi incelenebilir.

Yazılı Kira Kontratı Yoksa Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Yalnızca yazılı kontrat olmadığı gerekçesiyle çıkaramaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen sebeplere dayanmalıdır. Kiracının kira bedelini ödememesi, kiraya verenin gerçek ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, yeni malikin ihtiyacı, iki haklı ihtar veya geçerli tahliye taahhüdü gibi sebepler kanundaki koşullarla tahliye imkânı doğurabilir.

Kiraya veren “elimizde kontrat yok, istediğim zaman çıkarırım” şeklinde tek taraflı bir hakka sahip değildir. Kiracının da “yazılı kontrat yok, kira ödeme borcum yok” demesi mümkün değildir. Kira ilişkisi sözlü kurulmuşsa tarafların kanuni borç ve hakları devam eder.

Kiraya verenin fiilen kilidi değiştirmesi, kiracının eşyalarını çıkarması veya elektrik-su abonelikleri üzerinden baskı uygulaması hukuka uygun tahliye yöntemi değildir. Tahliye gerekiyorsa kanuni süreç izlenmelidir.

Yazılı Sözleşme Yoksa Kira İlişkisi Nasıl İspatlanır?

Kira ilişkisinin varlığı ve şartları uyuşmazlık hâlinde delillerle ortaya konulur. Düzenli banka dekontları, ödeme açıklamaları, kiraya veren ile kiracı arasındaki mesajlar, e-postalar, anahtar teslimi, abonelik kayıtları, depozito dekontu, emlak danışmanı yazışmaları ve taraf beyanları somut olayın özelliklerine göre önem taşıyabilir.

Özellikle banka dekontlarında her ay “kira bedeli” açıklamasının bulunması, taraflar arasındaki kira ilişkisinin ispatında güçlü bir veri oluşturur. Kiraya verenin bu ödemeleri uzun süre itirazsız kabul etmesi de ilişkinin değerlendirilmesinde dikkate alınır.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun senetle ispat ve delil başlangıcı kuralları, uyuşmazlığın parasal niteliğine ve iddia edilen sözleşme şartına göre ayrıca uygulanır. Bu nedenle “her şey tanıkla ispatlanır” veya “yazılı sözleşme yoksa hiçbir şey ispatlanamaz” şeklindeki iki uç yaklaşım da doğru değildir.

Kira ödemelerinin banka/PTT üzerinden yapılması artık vergi mevzuatı bakımından da zorunludur. Ayrıntılar için Kira Bedeli Elden Ödenirse Ne Olur? rehberi incelenebilir.

Yazılı Kontrat Yoksa Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Taraflar aylık kira bedelinde anlaşmışsa bu bedel sözlü sözleşmenin bir unsurudur. Uyuşmazlık çıkarsa banka dekontları ve düzenli ödeme tutarları en önemli delillerden biridir. Örneğin kiracı her ay aynı tarihlerde aynı kişiye “kira” açıklamasıyla 25.000 TL gönderiyorsa bu kayıt kira bedelinin belirlenmesinde güçlü bir belge olabilir.

Kiraya veren daha yüksek bir bedel kararlaştırıldığını, kiracı ise daha düşük bedel olduğunu iddia ediyorsa ispat yükü ve kullanılabilecek deliller somut iddiaya göre değerlendirilir. Yazılı sözleşmenin bulunmaması bu tartışmayı büyütebilir.

Kira artışı konusunda da TBK m.344 uygulanır. Yazılı artış şartının bulunup bulunmaması, kanunun emredici üst sınırlarını değiştirmez. Beş yıllık dönem ve kira tespit davasına ilişkin özel hükümler de sözlü kira ilişkilerinde uygulanabilir.

Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Kira Süresi Nasıl Belirlenir?

Sözleşmenin belirli süreli mi belirsiz süreli mi olduğu, tarafların iradesi ve ispatlanabilen anlaşma koşullarına göre belirlenir. Kağıt sözleşme yoksa başlangıç tarihi, teslim tarihi, ilk kira ödemesi, mesajlar ve diğer kayıtlar önem kazanır.

Belirli süre ispatlanamıyorsa kira ilişkisinin belirsiz süreli niteliği gündeme gelebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.347, belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerin sona ermesi bakımından farklı sistemler kurar.

Belirli süreli kira ilişkisinde süre sonunda otomatik uzama rejimi hakkında Kira Sözleşmesi Süresi Bitince Otomatik Uzar mı? rehberi ayrıntılı bilgi içerir.

Sözlü Kira İlişkisinde Kira Ödenmezse Tahliye Mümkün mü?

Evet. Yazılı kontratın bulunmaması, kiracının kira ödeme borcunu ortadan kaldırmaz. TBK m.315 uyarınca kiracı muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verebilir ve bu sürede ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu ödeme süresi en az otuz gündür. Kiraya verenin hangi tutarı istediğini, hangi dönem borcuna dayandığını ve ödeme için verilen sürenin kanuna uygun olduğunu açıkça göstermesi gerekir.

İcra yoluyla tahliye takibi de kira alacağı ve tahliye bakımından gündeme gelebilir. Ancak kiracı kira ilişkisine, kira bedeline veya borca itiraz ederse uyuşmazlığın kapsamına göre görevli merci ve ispat problemi ayrıca değerlendirilir.

Yazılı sözleşme yokken özellikle kira bedeli konusunda tartışma varsa kiraya verenin alacak miktarını belgeleyebilmesi önemlidir. Banka ödeme geçmişi ve taraf yazışmaları bu noktada kritik hâle gelir.

Yazılı Sözleşme Olmadan İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir mi?

Evet. TBK m.350’deki ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı yazılı kira sözleşmesinin varlığına bağlı değildir. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişi için gerçek ve zorunlu konut ya da işyeri ihtiyacı varsa kanuni süre içinde dava açabilir.

Ancak sözleşmenin başlangıç ve dönem tarihleri, davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenmesi için önemlidir. Yazılı kontrat yoksa bu tarihlerin ispatı ayrıca gündeme gelir. Yanlış başlangıç tarihi kabulü davanın süre yönünden risk taşımasına yol açabilir.

Taşınmaz sonradan satılmışsa yeni malik TBK m.351’deki özel sürelerden yararlanabilir. Yeni malikin tahliye yolu için Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Çıkar mı? rehberi incelenebilir.

Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Tahliye Taahhüdü Olabilir mi?

Evet. Kira sözleşmesinin sözlü kurulmuş olması, daha sonra geçerli bir tahliye taahhüdü verilmesini engellemez. Ancak TBK m.352/1, tahliye taahhüdünün yazılı olmasını ve kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesini arar.

Bu nedenle sözlü kira ilişkisi içinde kiracı teslimden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, diğer şartların da oluşması hâlinde kiraya veren taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra veya dava yoluna başvurabilir.

Sözlü tahliye sözü yeterli değildir. “Kiracı bana telefonla çıkacağını söyledi” iddiası TBK m.352/1’in yazılı taahhüt şartını karşılamaz.

Yazılı Kontrat Yoksa İki Haklı İhtarla Tahliye Olur mu?

TBK m.352/2, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki haklı ihtar yapılmışsa, kiraya verene belirli süre içinde tahliye davası açma hakkı tanır.

Yazılı kira sözleşmesinin bulunmaması bu tahliye sebebini ortadan kaldırmaz; ancak kira yılının başlangıcı ve kira bedelinin hangi tarihte muaccel olduğu gibi hususların ispatını zorlaştırabilir.

İhtarların haklı olması gerekir. Kiracı ihtardan önce borcu ödemişse veya ihtarda talep edilen borç gerçekte yoksa “haklı ihtar” koşulu oluşmayabilir. Bu nedenle ödeme dekontları ve ihtar tarihleri birlikte incelenmelidir.

Kiracı Yazılı Kontrat Yok Diye Depozitoyu Kaybeder mi?

Hayır. Depozito ödendiği ispatlanabiliyorsa yazılı kira sözleşmesinin bulunmaması güvence alacağını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Banka dekontu, makbuz, mesaj veya kiraya verenin kabulü önemlidir.

Depozitonun son kira bedeline otomatik sayılmadığı ve TBK m.342’de güvence sisteminin düzenlendiği unutulmamalıdır. Ayrıntılar için Depozito Son Kiraya Sayılır mı? rehberi okunabilir.

Kira Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Bu nedenle tahliye veya kira alacağı davası açılmadan önce uyuşmazlığın arabuluculuk kapsamı kontrol edilmelidir.

Yazılı kira sözleşmesinin bulunmaması arabuluculuk yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Arabuluculuk başvurusunda kira ilişkisini gösteren banka kayıtları, yazışmalar ve diğer belgelerin hazırlanması görüşmeyi somutlaştırır.

Arabuluculuk anlaşması sağlanmazsa son tutanakla dava yoluna geçilir. Dava süresine bağlı tahliye sebeplerinde arabuluculuk başvurusunun süre üzerindeki etkisi ve özel düzenlemeler ayrıca dikkate alınmalıdır.

Yazılı Sözleşmesi Olmayan Kiracı Ne Yapmalı?

Öncelikle bütün kira ödemelerini banka veya PTT üzerinden yapmalı ve açıklamaya kira ayını yazmalıdır. Elden ödeme yapmamalıdır. Kiraya verenle yapılan önemli yazışmaları saklamalıdır.

Kira başlangıç tarihini, depozito miktarını, aidat düzenini ve varsa demirbaşları gösteren mevcut belgeleri bir araya getirmelidir. Mümkünse taraflar daha sonra mevcut kira ilişkisini kayıt altına alan yazılı bir sözleşme veya durum tespit protokolü düzenleyebilir.

Kiraya veren sonradan farklı kira bedeli veya farklı başlangıç tarihi ileri sürüyorsa kiracı yeni belge imzalamadan önce hukuki sonucu değerlendirmelidir. Özellikle tahliye taahhüdü niteliği taşıyan belgeler gelişigüzel imzalanmamalıdır.

Yazılı Sözleşmesi Olmayan Kiraya Veren Ne Yapmalı?

Kiraya veren mevcut sözlü kira ilişkisini yok saymamalıdır. Kira bedelini banka üzerinden tahsil etmeli, ödeme hesabını yazılı bildirmeli ve tarafların üzerinde anlaştığı temel şartları mümkünse yazılı sözleşmeyle kayıt altına almalıdır.

Tahliye ihtiyacı varsa “kontrat yok” gerekçesi yerine kanundaki gerçek tahliye sebebi belirlenmelidir. Temerrüt, ihtiyaç, iki haklı ihtar veya başka bir sebep varsa o sebebin süre ve usulü doğru işletilmelidir.

Kiracının fiilî kullanımını zorla engellemek, anahtarı değiştirmek veya eşyaları çıkarmak yerine yasal tahliye yolu kullanılmalıdır. Özellikle tarih ve kira bedeli tartışmalıysa dava öncesinde delil dosyası hazırlanmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kontrat olmadan kiracı olunabilir mi?

Evet. Kira sözleşmesi genel olarak şekle bağlı değildir; sözlü kira ilişkisi kurulabilir.

2. Ev sahibi “kontrat yok, çık” diyebilir mi?

Hayır. Tahliye için TBK’da düzenlenen bir tahliye sebebi ve kanuni süreç gerekir.

3. Yazılı sözleşme yoksa kira bedeli nasıl ispatlanır?

Banka dekontları, ödeme açıklamaları, mesajlar ve diğer hukuka uygun deliller önem taşır.

4. Sözlü kira sözleşmesinde kira artışı yapılabilir mi?

Evet; ancak artış TBK m.344’ün emredici sınırlarına tabidir.

5. Kira ödenmezse kontrat olmadan tahliye davası açılır mı?

Evet. TBK m.315 ve ilgili icra/tahliye hükümleri uygulanabilir; kira ilişkisi ve borç miktarı ispatlanmalıdır.

6. İhtiyaç nedeniyle tahliye için yazılı kontrat şart mı?

Hayır. Ancak kira dönemleri ve sürelerin ispatı gerekir.

7. Tahliye taahhüdü sözlü olabilir mi?

Hayır. TBK m.352/1 yazılı tahliye taahhüdü arar.

8. İki haklı ihtar kontratsız kiracıya uygulanabilir mi?

Evet; fakat kira yılı ve ödeme tarihleri ispatlanmalıdır.

9. Yazılı kontrat yoksa depozito geri alınabilir mi?

Depozito ödendiği ispatlanabiliyorsa iade hakkı ortadan kalkmaz.

10. Kiracı elektrik-su aboneliğini kendi adına yaptıysa bu kira ilişkisini ispatlar mı?

Abonelik kayıtları tek başına her şartı ispatlamaz; diğer delillerle birlikte kira kullanımına ilişkin veri olabilir.

11. Kira davalarında arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bölümü 1 Eylül 2023’ten beri dava şartı arabuluculuk kapsamındadır; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel istisna ayrıca dikkate alınır.

12. Sonradan yazılı sözleşme yapılabilir mi?

Evet. Taraflar mevcut kira ilişkisinin şartlarını yazılı hâle getirebilir; başlangıç tarihi ve önceki hakların yanlış değiştirilmemesine dikkat edilmelidir.

Resmî Kaynaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – m.12, m.299, m.315, m.347, m.350-352
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu – ispat hükümleri
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu – m.18/B
Gelir İdaresi Başkanlığı – kira ödemelerinde tevsik