Yurt Dışındaki Kat Maliki Mahkemeden Yönetici Atanmasını Nasıl İster? KMK m.34 | 2026
Kısa ve Net Cevap
Yurt dışındaki kat maliki mahkemeden yönetici atanması talebini Türkiye’ye gelmeden avukatı aracılığıyla yapabilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.34’e göre kat malikleri ana taşınmazın yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazsa kat maliklerinden biri, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Hâkim mümkünse diğer kat maliklerini de dinledikten sonra yönetici atar. Mahkemece atanan yönetici, kurulca seçilmiş yöneticiyle aynı yetkilere ve sorumluluğa sahiptir; kural olarak atanmasından itibaren altı ay geçmeden kurul tarafından değiştirilemez.
1. Mahkemeden Yönetici Atanması Hangi Durumda İstenir?
KMK m.34 yönetici seçimini önce kat malikleri kuruluna bırakır. Yönetici, bütün kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir. Ancak kurul bu çoğunluğu sağlayamaz, maliklerin yönetim konusunda anlaşması mümkün olmaz veya toplantı yapılsa dahi yönetici atanamazsa kanun yönetimsizliğin sürmesine izin vermez. Bu durumda sulh hukuk mahkemesi devreye girer.
Mahkeme yolu, normal yönetici seçiminin alternatifi olarak keyfî biçimde kullanılmaz. Önce yönetici seçiminin kurul mekanizmasıyla sonuçlandırılamadığı gösterilmelidir. Örneğin birkaç kez toplantı yapılmasına rağmen m.34 çoğunluğu oluşmamış, adaylar yeterli oy alamamış veya malikler ciddi biçimde bölünmüş olabilir. Yöneticinin istifa ettiği ve yeni yönetici seçilemediği hâller de yönetim boşluğu yaratabilir.
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm bulunan ana taşınmazlarda yönetici atanması zaten zorunlu olduğundan, kurulun seçememesi hâlinde mahkeme başvurusu özellikle önemlidir. Sekizden az bağımsız bölüm bulunan yapılarda da yönetim ihtiyacı ve uyuşmazlık, somut durum içinde m.34 kapsamında değerlendirilebilir.
2. Mahkemeye Kim Başvurabilir?
KMK m.34, kat maliklerinden birinin müracaatını yeterli kabul eder. Bütün maliklerin birlikte dava açması veya belirli bir imza oranına ulaşılması şart değildir. Tapuda bağımsız bölüm maliki olan tek bir kişi, yönetici atanamaması şartı gerçekleşmişse mahkemeye başvurabilir.
Bu özellik yurt dışında yaşayan malik açısından önemlidir. Malik Türkiye’de bulunmasa da bağımsız bölüm malikliği devam eder ve mahkemeye başvuru hakkı vardır. Usulüne uygun vekâletname ile avukat aracılığıyla dava açılabilir, evrak sunulabilir ve süreç takip edilebilir.
Kiracı, apartman görevlisi veya malik olmayan üçüncü kişi m.34’teki kat maliki sıfatına dayanarak yönetici atanması talebinde bulunamaz. Paylı mülkiyetli bağımsız bölümde başvurucunun tapudaki paydaşlık ve temsil durumu ayrıca belirlenmelidir.
3. Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ek 1. maddesi uyarınca Kanun’un uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir. KMK m.34 de yönetici atamasını gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine bağlar. Dolayısıyla malikin ikamet ettiği Almanya, Hollanda veya başka bir ülke mahkemenin yetkisini değiştirmez.
Taşınmaz Mersin Yenişehir’deyse Mersin’deki görevli sulh hukuk mahkemesi, Tarsus’taysa Tarsus’taki görevli mahkeme esas alınır. Taşınmazın adresi ve tapu bilgileri başvuruda açık gösterilmelidir.
Toplu yapı veya birden çok parsel bulunan sitelerde hangi yönetim organı için yönetici atanmasının istendiği ayrıca netleştirilmelidir. Blok yönetimi ile bütün site yönetimi aynı şey değildir. Yönetim planı ve toplu yapı hükümleri başvurunun kapsamını etkileyebilir.
4. Başvuru İçin Hangi Belgeler Hazırlanmalıdır?
İlk belge güncel tapu kaydıdır. Başvurucunun kat maliki sıfatı ve ana taşınmazın bağımsız bölüm yapısı tapu belgeleriyle gösterilir. Yönetim planı da dosyaya eklenmelidir; çünkü yönetici seçiminin zamanı, kurul yapısı ve yönetim düzenine ilişkin özel hükümler içerebilir.
Yönetici seçilemediğini gösteren toplantı çağrıları, hazirun cetvelleri, toplantı tutanakları ve karar defteri kayıtları önemlidir. Toplantı hiç yapılamadıysa yapılan çağrılar ve yeter sayı oluşmadığını gösteren tutanaklar sunulabilir. Mevcut yönetici istifa etmişse istifa yazısı; görev süresi bitmişse önceki seçim kararı da dosyada bulunmalıdır.
Yurt dışındaki malik açısından e-posta ve yönetim yazışmaları da destekleyici delil olabilir. Örneğin “yönetici adayı çıkmadığı”, “çoğunluk sağlanamadığı” veya ortak işlerin yürütülemediği yönündeki kayıtlar yönetim krizini somutlaştırır. Ancak mahkeme başvurusu yalnız mesaj ekran görüntülerine bırakılmamalı; resmi kurul ve tapu belgeleri esas alınmalıdır.
5. Mahkeme Diğer Kat Maliklerini Dinlemek Zorunda mı?
KMK m.34, hâkimin “mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra” yönetici atamasını öngörür. Bu ifade, mahkemenin diğer maliklerin görüşünü almasına imkân verir. Amaç, yönetim sorununu ve aday konusunda maliklerin durumunu belirlemektir.
Diğer maliklerin yurt dışında olması veya tebligat sürecinin uzaması dosyanın niteliğine göre usul işlemlerini etkileyebilir. Mahkeme, taraf teşkili ve dinleme işlemlerini Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile Tebligat Kanunu hükümlerine göre yürütür. Başvurucu, diğer maliklerin bilinen adreslerini ve yönetim kayıtlarını mümkün olduğunca doğru sunmalıdır.
Mahkemeden yönetici atanması, kurulun yerine sürekli olarak mahkeme yönetimi kurulması anlamına gelmez. Hâkimin amacı yönetimsizliği giderecek yönetici atamak ve Kanun’un öngördüğü yönetim düzeninin yeniden işlemesini sağlamaktır.
6. Mahkemece Atanan Yöneticinin Yetki ve Sorumlulukları Nelerdir?
KMK m.34 açık biçimde mahkemece atanan yöneticinin, kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip olduğunu ve kat maliklerine karşı sorumlu bulunduğunu belirtir. Bu nedenle hâkim tarafından atanan yönetici “geçici gözlemci” değildir; yönetim görevlerini m.35 ve devamı çerçevesinde yürütür.
Yönetici kurul kararlarını uygular, ana taşınmazın korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alır, sigorta işlemlerini yürütür, işletme projesi ve avans sistemiyle ilgili görevleri yerine getirir, yönetimle ilgili ödemeleri kabul eder ve borçları öder. 22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun’la m.35 ve m.37’de işletme projesi ve avans sisteminde değişiklik yapıldığı için atanan yönetici de güncel düzenlemeye uymalıdır.
Yönetici, KMK m.38 gereğince kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Hesap verme, belge saklama ve denetime tabi olma yükümlülükleri mahkemece atanmış yönetici için de geçerlidir.
7. Mahkemece Atanan Yönetici Neden Altı Ay Değiştirilemez?
KMK m.34’e göre sulh hukuk mahkemesince atanan yönetici, atanması üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Bu düzenleme, mahkeme kararını hemen etkisizleştirerek yeniden yönetim boşluğu yaratılmasını önler.
Altı aylık süre mutlak değildir. Haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi atamış olan sulh hukuk mahkemesi değişikliğe izin verebilir. Örneğin yöneticinin görevini ağır biçimde ihmal etmesi, güveni sarsan mali işlemler yapması veya yönetimi fiilen sürdürememesi gibi durumlar somut delille mahkemeye sunulabilir.
Kat malikleri kendi aralarında toplanıp “mahkemenin yöneticisini bugün görevden aldık” şeklinde karar vererek altı aylık kanuni korumayı bertaraf edemez. Haklı sebep varsa doğru yol atama yapan mahkemeye başvurmaktır.
8. Yurt Dışındaki Malik Türkiye’ye Gelmeden Nasıl Başvurur?
Yurt dışındaki malik, Türkiye’de avukata usulüne uygun vekâletname vererek süreci uzaktan yürütebilir. Türk konsolosluğunda düzenlenen Türkçe vekâletname, Türk vatandaşları bakımından yaygın yöntemdir. Yabancı noter önünde belge düzenlenecekse ülkeye göre apostil veya tasdik ile Türkçe tercüme gerekebilir.
Toplantıda oy kullanmak için verilen sınırlı vekâlet ile mahkemede dava takip etmek için avukata verilen vekâlet aynı kapsamda değildir. Mahkeme sürecini takip edecek avukatın usul işlemlerini yapabilmesi için dava vekâletnamesi düzenlenmelidir.
Yurt dışından temsil hakkında uzaktan vekâletli avukatlık rehberi, kurul temsilinde ise kat malikleri kuruluna vekâletle katılım rehberi kullanılabilir.
9. Yönetici Atandıktan Sonra Hangi İşlemler Yapılır?
Atama kararı kesinleştikten ve yönetici göreve başladıktan sonra yönetim kayıtları, banka hesapları, karar ve işletme belgeleri teslim edilmelidir. Önceki yönetici veya yönetim kurulu varsa defter, fatura, sözleşme, banka ve alacak-borç kayıtlarının devir teslimi yapılmalıdır.
Yönetici mevcut işletme projesini ve 2026 değişikliklerini kontrol etmeli, ortak gider ve avans sistemini güncel mevzuata uygun yürütmelidir. Kat maliklerine gerekli bildirimler yapılmalı ve yönetim planındaki görevler yerine getirilmelidir.
Yurt dışındaki malik, atama yapıldıktan sonra yöneticinin hesap ve belgelerini KMK m.39 ve m.41 sisteminde takip edebilir. Belge inceleme konusunda site yönetimi hesap ve belge inceleme rehberi bağlantılıdır.
10. Mahkeme Başvurusundan Önce Kontrol Edilecek Hususlar
Başvuran kişinin tapuda kat maliki olduğu doğrulanır. Ana taşınmazın yöneticiye ihtiyaç duyduğu ve kurulun yönetici seçemediği belgelenir. Yönetim planı alınır. Önceki toplantı çağrıları ve tutanaklar toplanır. Güncel malik listesi hazırlanır. Mevcut yöneticinin görev süresi veya istifası açıklığa kavuşturulur. Başvurunun ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine yöneltileceği belirlenir. Yurt dışında yaşayan malik için vekâletname tamamlanır. Mahkemece yönetici atanması talebi, yönetim krizini somutlaştıran delillerle birlikte sunulur.
Bu yol, kurul çoğunluğu hiç denenmeden yönetimi mahkemeye bırakmak için değil; kurul mekanizmasının fiilen sonuç vermediği durumda Kanun’un öngördüğü çözümü uygulamak için kullanılır.
11. KMK m.34 Başvurusunda “Yönetici Seçilemedi” Olgusu Nasıl Somutlaştırılır?
Mahkemeden yönetici atanması talebinin merkezinde, kat malikleri kurulunun kanuni yöntemle yönetici seçememiş olması bulunur. Bu nedenle başvuru dosyasında yalnız “malikler anlaşamıyor” denilmesi yerine toplantı tarihi, çağrı yöntemi, katılan malik sayısı, temsil edilen arsa payı, adaylar ve yapılan oylama açık biçimde gösterilmelidir. KMK m.34 yönetici seçimini bütün kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuna bağladığı için toplantı tutanağındaki oyların yalnız kişi sayısı yönünden değil arsa payı yönünden de okunması gerekir.
Toplantı yapılamamışsa çağrı belgeleri, tebliğ veya imza kayıtları ve toplantının neden sonuçsuz kaldığını gösteren tutanak dosyaya konulur. Mevcut yöneticinin istifası ya da görev süresinin bitmesi nedeniyle boşluk doğmuşsa önceki seçim kararı ve istifa belgesi de eklenir. Mahkemenin görevi soyut bir apartman içi tartışmayı çözmek değil, kanunun öngördüğü yönetim organının oluşturulamaması nedeniyle ortaya çıkan yönetim boşluğunu gidermektir.
12. Mahkeme Yönetici Olarak Kat Malikini mi, Dışarıdan Birini mi Atar?
KMK m.34, mahkemenin yalnız kat maliklerinden birini yönetici ataması gerektiğini söylemez. Yönetici bir kat maliki olabileceği gibi dışarıdan bir kişi de olabilir. Hâkim, ana taşınmazın büyüklüğü, yönetim ihtiyacı, maliklerin çatışma düzeyi, adayların uygunluğu ve işlerin yürütülebilmesi bakımından dosyadaki şartları değerlendirir. Başvurucu belirli bir aday önerebilir; ancak öneri hâkimi bağlamaz.
Mahkemece atanan kişinin görev alanı, kat malikleri kurulunca seçilen yöneticinin görev alanından daha dar değildir. KMK m.34’te açıkça aynı yetkilere sahip olduğu ve kat maliklerine karşı sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir. Bu nedenle atanan yönetici ortak yerlerin bakımı, sigorta, işletme projesi, ortak giderlerin toplanması, gerekli ödemeler ve kararların uygulanması gibi KMK m.35 kapsamındaki görevleri yürütür.
13. Mahkemece Atanan Yönetici Ortak Gider ve Avansları Nasıl Toplar?
Yönetici atandıktan sonra ortak gider sistemi KMK m.20, m.35 ve m.37 birlikte uygulanarak yürütülür. Her kat malikinin ortak gider ve avans borcu kanundan ve geçerli işletme projesinden doğar. Mahkemece atanan yönetici de kurulca seçilmiş yönetici gibi bu borçların tahsilini takip eder; ödemeyen kat maliki hakkında kanuni takip yollarını kullanabilir.
22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun, KMK m.35 ve m.37’de işletme projesi ve avans sistemini değiştirmiştir. Güncel sistemde işletme projesi onaylanıncaya kadar gerekli avansın toplanması ve yönetici tarafından hazırlanan işletme projesinin kanundaki usulle kat maliklerine bildirilmesi önem taşır. Mahkemece atanan yönetici, göreve başlarken eski bütçeyi otomatik sürdürmek yerine mevcut proje, borçlar ve 2026 değişikliğine uygun yeni dönem yükümlülüklerini kontrol etmelidir.
14. Yönetim Planı Mahkemenin Atama Kararını Etkiler mi?
Yönetim planı, KMK sisteminde bütün kat maliklerini bağlayan temel yönetim belgesidir. Yönetici seçiminin zamanı, görev süresi, denetim, ücret ve toplantı düzeni hakkında kanuna aykırı olmayan özel hükümler içerebilir. Bu nedenle mahkeme başvurusunda yönetim planı mutlaka incelenir. Ancak yönetim planı KMK m.34’ün emredici çözümünü ortadan kaldıracak biçimde “yönetici seçilemezse bina yönetimsiz kalır” sonucu yaratamaz.
Toplu yapılarda blok yöneticisi, temsilciler kurulu veya toplu yapı yöneticisi gibi farklı organlar bulunabilir. Mahkemeden hangi organ için atama istendiği açıkça yazılmalıdır. Tek bloktaki yönetici boşluğu ile bütün toplu yapının yönetim organının oluşturulamaması aynı talep değildir.
15. Atanan Yönetici Görevini Yapmazsa Hangi Yol İzlenir?
Mahkemece atanmış olmak yöneticiyi denetim ve sorumluluk dışında bırakmaz. KMK m.38 uyarınca yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Hesap ve belgeleri tutmaması, ortak parayı amacı dışında kullanması, zorunlu işleri yürütmemesi veya yönetimi fiilen terk etmesi hâlinde kat malikleri kanundaki denetim ve sorumluluk yollarını kullanabilir.
Atamadan itibaren ilk altı ay içinde kurulun yöneticiyi doğrudan değiştirmesi kural olarak mümkün değildir; fakat KMK m.34 haklı sebep varsa atamayı yapan sulh hukuk mahkemesinin değişikliğe izin vermesini mümkün kılar. Bu nedenle ciddi görev ihlalinde yeni bir kurul kararıyla fiilî değişiklik yapmak yerine, ihlali gösteren banka kaydı, ihtar, hesap belgesi, fotoğraf, yazışma veya karar defteri kaydıyla mahkemeye başvurulmalıdır.
Resmî ve İlgili Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
- 22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun – Resmî Gazete
- KMK m.34 yönetici zorunluluğu
- KMK m.30 yeter sayı
Sık Sorulan Sorular
Tek bir kat maliki mahkemeden yönetici atanmasını isteyebilir mi?
Evet. KMK m.34 yönetici seçilememesi hâlinde kat maliklerinden birinin başvurusunu yeterli kabul eder.
Hangi mahkeme görevlidir?
Ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Mahkeme diğer kat maliklerini dinler mi?
KMK m.34, mümkünse diğer kat maliklerinin de dinlenmesini öngörür.
Mahkemenin atadığı yönetici kurulca seçilen yöneticiden daha az yetkili midir?
Hayır. Kanun, mahkemece atanan yöneticinin aynı yetkilere sahip olduğunu ve kat maliklerine karşı sorumlu bulunduğunu düzenler.
Atanan yönetici altı aydan önce değiştirilebilir mi?
Kurul tarafından kural olarak değiştirilemez. Haklı sebep varsa atamayı yapan mahkemeden izin istenir.
Yurt dışındaki malik duruşmaya gelmek zorunda mı?
Usulüne uygun vekâletname ile avukat süreci takip edebilir; mahkemenin somut dosyada kişisel dinleme yönünde ayrıca karar vermesi mümkündür.
Yönetici seçilemediğini nasıl ispatlarım?
Toplantı çağrıları, hazirun, tutanak, karar defteri, istifa veya görev süresi belgeleri temel delillerdir.
Mahkemece atanan yönetici hesap vermek zorunda mı?
Evet. KMK m.38-41 kapsamındaki sorumluluk, hesap ve denetim rejimi mahkemece atanan yönetici için de geçerlidir.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Hazırlayan: Av. Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukukî inceleme: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu.
Bu içerik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.34, m.35, m.38 ve Ek m.1 ile 22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun dikkate alınarak hazırlanmıştır.
Yurt Dışından Yönetim Dosyası İncelemesi
Son mevzuat kontrolü: 12 Eylül 2026.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
