Yurt Dışındaki Paydaş Ortak Taşınmazın Vergi ve Masraflarını Fazla Öderse Geri İsteyebilir mi? TMK 694 | 2026

Türkiye’de bir taşınmazda pay sahibi olup yurt dışında yaşayan kişiler, çoğu zaman emlak vergisi, sigorta, aidat, bakım, onarım veya başka ortak giderleri tek başına öder. Diğer paydaş Türkiye’de bulunduğu için ödemeleri yapabilir; bazen tam tersine yurt dışındaki paydaş bütün masrafı banka yoluyla gönderir. Sonradan “bu gideri herkes payı oranında ödemeliydi, fazla ödediğim kısmı geri alabilir miyim?” sorusu ortaya çıkar.

TMK m.694 bu soruya doğrudan cevap verir. Ortak mala ilişkin yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler aksine düzenleme yoksa pay oranında karşılanır. Payına düşenden fazlasını ödeyen paydaş, diğer paydaşlardan fazla ödediği kısmı onların pay oranlarına göre talep edebilir.

Ancak her harcama otomatik olarak TMK m.694 ortak gideri değildir. Bir paydaşın yalnız kendi kişisel tercihine hizmet eden lüks harcaması, yetkisiz ve gereksiz yapı işi veya ortak mal ile ilgisiz ödeme bu hükme dayanılarak diğerlerinden istenemez. Önce giderin ortak mala ilişkin olduğu, sonra miktarın makul ve belgelendirilebilir olduğu ortaya konulmalıdır.

• TMK 694’ün temel kuralı
• Hangi giderler kapsamdadır?
• Vergiler nasıl paylaşılır?
• Bakım ve onarım masrafları
• Fazla ödeme hesabı
• Paydaşlar farklı paylaşım yapabilir mi?
• Hangi belgeler gerekir?
• Ödeme talebi nasıl yapılır?
• Kira geliri ile gider mahsup edilebilir mi?
• Yurt dışından ödeme ve ispat
• Sık hatalar
• Resmî kaynaklar
• Sık sorulan sorular

TMK 694: Ortak Giderler Pay Oranında Karşılanır

TMK m.694/1 paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülüklerin aksine bir hüküm bulunmadıkça paydaşlar tarafından payları oranında karşılanacağını düzenler. Böylece paylı mülkiyette ortak ekonomik yükün temel paylaşım ölçüsü tapudaki pay oranıdır.

Örneğin üç paydaşın pay oranları yüzde 50, yüzde 30 ve yüzde 20 ise 100.000 TL ortak giderin kural olarak 50.000, 30.000 ve 20.000 TL olarak paylaşılması gerekir. Paydaşların eşit kişi sayısında olması giderin eşit bölüneceği anlamına gelmez; tapu payı esas alınır.

Hüküm “aksine bir hüküm bulunmadıkça” der. Paydaşlar geçerli bir anlaşmayla belirli giderleri farklı biçimde paylaşmış olabilir. Ayrıca özel kanunda veya taşınmazın hukuki rejiminde özel gider kuralı varsa o düzenleme ayrıca uygulanır.

TMK 694 Kapsamındaki Gider ve Yükümlülükler

Kanun üç ana grubu sayar: yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler. Yönetim giderleri ortak malın olağan yönetimi, korunması ve işletilmesiyle bağlantılı olabilir. Vergiler taşınmaz nedeniyle doğan mali yükleri kapsar. Diğer yükümlülükler ise ortak malın hukuki veya fiili varlığıyla bağlantılı zorunlu ekonomik yükleri içerebilir.

Giderin ortak malı ilgilendirmesi şarttır. Paydaşın kişisel seyahat gideri, kendi özel kullanımına ilişkin dekorasyon tercihi veya ortak malla ilgisiz avukatlık/işlem gideri TMK m.694 kapsamında ortak yük olarak gösterilemez.

Ayrıca yönetim işinin yetkili biçimde yapılması önemlidir. Olağan yönetim işi TMK m.690 kapsamında tek paydaş tarafından yapılabilirken önemli veya olağanüstü işlerde gerekli çoğunluklar sağlanmadan yapılan harcamanın diğer paydaşlardan istenmesi ayrıca hukuki değerlendirme gerektirir.

Emlak Vergisi ve Benzeri Vergiler Nasıl Paylaşılır?

TMK m.694 vergileri açıkça sayar. Paylı taşınmaz nedeniyle doğan vergi yükü iç ilişkide kural olarak pay oranında karşılanır. Vergi idaresi bakımından yükümlülüğün kime ve ne şekilde yöneltileceği ilgili vergi mevzuatına göre belirlenir; paydaşların kendi aralarındaki nihai paylaşım ise TMK m.694 bakımından ayrıca önem taşır.

Bir paydaş vergiyi tamamen ödemişse ve bu ödeme ortak mala ilişkinse, kendi payına düşen kısım dışındaki ödeme için diğer paydaşlara rücu hakkı doğabilir. Ödeme makbuzu, tahakkuk belgesi ve banka dekontu saklanmalıdır.

Yurt dışından ödeme yapılmışsa banka transferinde açıklama bölümüne taşınmaz bilgisi ve verginin dönemi yazılmalıdır. Bu, sonradan hangi borç için ödeme yapıldığını ispatlamayı kolaylaştırır.

Bakım ve Onarım Masrafları Kimden İstenebilir?

Ortak malın korunmasına ilişkin olağan veya gerekli bakım giderleri TMK m.694 kapsamında ortak yük olabilir. Ancak onarımın türü, karar yetkisi ve gerekliliği kontrol edilmelidir. Küçük ve olağan onarım TMK m.690; önemli bakım ve yapı işi TMK m.691; olağan kullanımı aşan yapı işi ise TMK m.692 kapsamına girebilir.

Bir paydaş kanunen yetkili olduğu küçük onarımı yaptırıp bedeli ödemişse payı aşan ortak kısmı diğer paydaşlardan isteyebilir. Büyük işte gerekli karar çoğunluğu sağlanmamışsa giderin diğerlerine yansıtılması otomatik değildir.

Acil zarar tehlikesini önlemek için derhâl yapılması gereken müdahalelerde TMK m.689’daki koruma hakkı ayrıca devreye girer. Acil işin fotoğraf, servis raporu ve fatura ile belgelenmesi gerekir.

Fazla Ödeme Nasıl Hesaplanır?

Önce toplam ortak gider belirlenir. Sonra her paydaşın tapudaki payına göre sorumlu olduğu tutar hesaplanır. Ödemeyi yapan paydaşın kendi payına düşen kısım toplam ödemeden çıkarılır. Kalan kısım diğer paydaşların pay oranlarına göre rücu edilecek tutarı oluşturur.

Örneğin yüzde 50 ve yüzde 50 iki paydaşın ortak taşınmazında 40.000 TL ortak vergi ve zorunlu gideri bir paydaş tek başına ödemişse kendi payı 20.000 TL’dir; diğer paydaşın 20.000 TL’lik kısmı için rücu hakkı gündeme gelir.

Pay oranları eşit değilse hesap buna göre yapılır. Masrafın bir kısmı ortak mala, bir kısmı yalnız belirli paydaşın kişisel kullanımına ilişkinse ayrıştırma yapılmalıdır.

Paydaşlar Giderleri Farklı Oranda Paylaşabilir mi?

TMK m.694 “aksine bir hüküm bulunmadıkça” ifadesini kullanır. Bu nedenle paydaşlar geçerli bir anlaşmayla belirli giderlerin farklı biçimde karşılanmasını düzenleyebilir. Örneğin taşınmazı münhasır kullanan paydaşın günlük tüketim ve kullanım giderlerini üstlenmesi, yapısal giderlerin ise pay oranında bölünmesi kararlaştırılabilir.

Bu tür anlaşma TMK m.689’daki kullanım-yönetim anlaşmasının parçası olabilir. Taşınmazla ilgili ve sonraki paydaşları da bağlaması istenen düzenlemelerde noter onayı ve tapu şerhi seçenekleri ayrıca değerlendirilir.

Detay için TMK 689 Kullanım ve Yönetim Anlaşması rehberi incelenebilir.

Rücu Talebi İçin Hangi Belgeler Gerekir?

• Güncel tapu kaydı ve pay oranları,
• Vergi tahakkuk veya borç belgesi,
• Fatura, makbuz ve servis belgeleri,
• Banka dekontları,
• Onarım öncesi ve sonrası fotoğraflar,
• Varsa paydaş kararı veya yönetim anlaşması,
• Masraf hakkında diğer paydaşlara yapılan bildirimler,
• Acil işlerde uzman veya servis raporu.

Belgenin yalnız ödeme yaptığını göstermesi yeterli değildir; ödemenin ortak mala ilişkin olduğunu da göstermesi gerekir. Faturada taşınmaz adresi veya yapılan işin açık tanımı bulunması ispatı güçlendirir.

Diğer Paydaştan Ödeme Nasıl Talep Edilir?

Önce pay oranına göre hesaplanan tutar ve dayanak belgeler yazılı biçimde diğer paydaşa iletilir. Talepte gider kalemleri, ödeme tarihleri, toplam tutar, talep edilen pay ve ödeme hesabı açıkça gösterilmelidir.

Ödeme yapılmazsa uyuşmazlığın niteliğine göre arabuluculuk dava şartı olup olmadığı ve alacak davası veya icra takibi seçenekleri değerlendirilir. Taşınmazın ortaklığıyla bağlantılı uyuşmazlığın hukuki niteliği doğru belirlenmeden doğrudan takip başlatılmamalıdır.

Yurt dışındaki alacaklı paydaş, uygun vekâletnameyle Türkiye’de ihtar, arabuluculuk, takip ve dava işlemlerini avukat aracılığıyla yürütebilir.

Kira Geliri ile Ortak Giderler Mahsup Edilebilir mi?

Ortak taşınmaz kiraya verilmiş ve bir paydaş bütün kira gelirini tahsil ediyorsa kira gelirinin paylara göre dağıtımı ile ortak giderlerin paylaşımı birlikte hesap konusu olabilir. Mahsup için alacakların karşılıklı, muaccel ve hukuken takasa elverişli olup olmadığı ayrıca incelenir.

Kira geliri tahsili yapan paydaşın giderleri düşüp kalan bakiyeyi dağıtması taraflarca önceden kararlaştırılabilir. Böyle bir yönetim sistemi varsa hesap dökümü, faturalar ve banka hareketleri düzenli paylaşılmalıdır.

Ortak taşınmazın kiraya verilmesi TMK m.691’e göre önemli yönetim işidir. Gerekli pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir. Bu konuda TMK 691 Ortak Taşınmazın Kiraya Verilmesi rehberi kullanılabilir.

Yurt Dışından Yapılan Ödemelerde İspat

Yurt dışındaki paydaş uluslararası banka transferiyle ödeme yapıyorsa dekontta alıcı, tutar, tarih ve açıklama açık olmalıdır. Nakit ödeme mümkün olduğunca kullanılmamalı; kullanılacaksa imzalı makbuz alınmalıdır.

Dövizle yapılan ödemenin Türk lirası karşılığı uyuşmazlık konusu olabilecekse ödeme günü kuru ve borcun hangi para biriminde doğduğu belgelenmelidir. Vergi veya resmî harç ödemesinde kurum makbuzu esas belge olarak saklanmalıdır.

Belgelerin dijital kopyaları yurt dışındaki paydaşın dosyasında düzenli tutulmalı, gerektiğinde asılları veya doğrulanabilir nüshaları temin edilmelidir.

Sık Yapılan Hatalar

1. Her harcamayı ortak gider saymak.
2. Pay oranı yerine kişi sayısına göre eşit bölmek.
3. Yetkisiz büyük tadilatın bedelini otomatik talep etmek.
4. Faturasız ve açıklamasız nakit ödeme yapmak.
5. Acil müdahalenin neden acil olduğunu belgelememek.
6. Vergi dönemi ve taşınmaz bilgisi olmadan dekont saklamak.
7. Paydaşlar arasındaki özel gider paylaşım anlaşmasını dikkate almamak.
8. Kira geliri ve gider hesabını ayrı ayrı göstermemek.

Resmî Kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu – TMK m.689-694
• Gelir İdaresi Başkanlığı
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü

Sık Sorulan Sorular

1. Emlak vergisini tek başıma ödedim, diğer paydaştan isteyebilir miyim?

Ortak taşınmaza ilişkin vergi ise TMK m.694 gereği pay oranını aşan ödeme için diğer paydaşa rücu edilebilir.

2. Giderler eşit mi bölünür?

Kural olarak hayır. Aksine hüküm yoksa tapudaki pay oranına göre bölünür.

3. Yüzde 25 payım varsa giderin yüzde 25’inden mi sorumluyum?

Kural olarak evet; özel anlaşma veya özel kanun hükmü yoksa TMK m.694 pay oranını esas alır.

4. Lüks tadilat masrafını diğerlerinden isteyebilir miyim?

Otomatik olarak hayır. İşin ortak mal için gerekli olup olmadığı ve karar yetkisinin bulunup bulunmadığı incelenir.

5. Acil su baskını masrafı ortak gider midir?

Ortak malı zarardan korumak için zorunlu ve makul giderse ortak yük olarak değerlendirilmesi mümkündür; belge saklanmalıdır.

6. Fazla ödeme yapan paydaş ne kadar ister?

Kendi payına düşen kısım dışındaki tutarı diğer paydaşların pay oranına göre talep eder.

7. Paydaşlar masrafı farklı oranda bölüşebilir mi?

Evet. TMK m.694 aksine düzenlemeye imkân tanır; geçerli anlaşmanın kapsamı dikkate alınır.

8. Yurt dışından yapılan havale delil olur mu?

Alıcı, tarih, tutar ve açıklama belli ise ödeme ispatında güçlü belgedir. Ödemenin ortak mala ilişkin olduğu da gösterilmelidir.

9. Kira gelirinden gider düşülebilir mi?

Hesap ve mahsup şartları ile taraflar arasındaki yönetim düzeni incelenir; tek taraflı belirsiz kesinti yerine belgeli hesap yapılmalıdır.

10. Türkiye’ye gelmeden rücu davası açabilir miyim?

Evet. Uygun vekâletnameyle ihtar, arabuluculuk gereken işlemler, takip ve dava avukat aracılığıyla yürütülebilir.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →