Yurt Dışındaki Paydaşlar Ortak Taşınmazın Tamamını Satmak İçin Oybirliği Sağlamak Zorunda mı? TMK 692 | 2026
Yurt dışında yaşayan paydaşların Türkiye’de ortak taşınmazı bulunması hâlinde en kritik ayrımlardan biri “kendi hissemi satmak” ile “taşınmazın tamamını satmak” arasındadır. Paydaş kendi payı üzerinde tasarruf edebilir; ancak bütün taşınmazın devri bütün paydaşların mülkiyetini etkiler. Bu nedenle TMK m.692 olağanüstü yönetim ve tasarruf işlemlerinde daha ağır karar şartı getirir.
Hüküm yalnız satış için geçerli değildir. Ortak malın özgülendiği amacın değiştirilmesi ve olağan koruma/kullanım ölçüsünü aşan yapı işleri de aynı rejime girer. Örneğin konut olarak kullanılan ortak taşınmazın köklü biçimde başka bir amaca tahsis edilmesi veya mevcut yapının olağan korunmasıyla açıklanamayacak büyüklükte yeni yapı işine girişilmesi TMK m.692 bakımından değerlendirilir.
Yurt dışında bulunan paydaşın Türkiye’de olmaması onun onay ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Bütün paydaşların kabulünün gerektiği işlemde yurt dışındaki paydaşın da geçerli iradesi alınmalıdır. Bu irade uygun vekâletnameyle temsilci aracılığıyla açıklanabilir.
- TMK 692 neyi düzenler?
- Taşınmazın tamamının satışı
- Kendi payını satmak farklı mı?
- Özgülenme amacının değiştirilmesi
- Büyük yapı işleri
- Taşınmazın tamamına ipotek kurulması
- Paylar önceden rehinliyse
- Yurt dışından onay ve vekâlet
- Bir paydaş kabul etmezse
- Ortaklığın giderilmesi alternatifi
- İşlem öncesi kontrol
- Resmî kaynaklar
- Sık sorulan sorular
TMK 692: Olağanüstü Yönetim İşleri ve Tasarruflar
TMK m.692/1 üç ana işlem grubunu bütün paydaşların kabulüne bağlar: paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, koruma veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi ve paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemi yapılması.
Bu işlemler ortak mülkiyet ilişkisinin ekonomik ve hukuki yapısını köklü biçimde etkiler. Bu nedenle TMK m.691’deki pay ve paydaş çoğunluğu yeterli değildir. Hükümdeki “oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça” ifadesi de farklı karar düzeninin ancak oybirliğiyle kurulabileceğini gösterir.
İşlemin adı değil etkisi önemlidir. Bir iş “tadilat” olarak adlandırılsa bile aslında ortak malın kullanım amacını değiştiriyor veya olağan kullanım için gerekli ölçüyü aşıyorsa TMK m.692 uygulanabilir.
Ortak Taşınmazın Tamamını Satmak İçin Bütün Paydaşların Kabulü Gerekir
Taşınmazın tamamının üçüncü kişiye satışı paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemidir. Bu nedenle bütün paydaşların kabulü gerekir. Yüzde 80 pay sahibi tek başına taşınmazın tamamını satamaz; yalnız kendi yüzde 80 payını TMK m.688 kapsamında satabilir.
Bütün paydaşlar satışı kabul ediyorsa tapu işleminde tamamının iradesi bulunmalıdır. Paydaşların bir kısmı bizzat, bir kısmı vekil aracılığıyla işlem yapabilir. Vekâletnamenin taşınmaz devrine ilişkin özel yetkiyi içermesi gerekir.
Bir paydaş satışa katılmazsa diğer paydaşlar onun payını kendi iradeleriyle üçüncü kişiye devredemez. Ortaklığın sürmesinin istenmemesi hâlinde TMK m.698-699 kapsamında paylaşma veya ortaklığın giderilmesi yolu ayrıca değerlendirilir.
Kendi Hissesini Satmak İçin Bütün Paydaşların İzni Gerekmez
TMK m.688 uyarınca her paydaş kendi payını devredebilir, rehnedebilir ve alacaklıları payı haczettirebilir. Dolayısıyla TMK m.692’deki oybirliği şartı, tek paydaşın yalnız kendi hissesini satmasıyla karıştırılmamalıdır.
Kendi payının üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların TMK m.732-733 kapsamındaki kanuni önalım hakkı gündeme gelebilir. Bu hak satışa önceden izin verme hakkı değildir; satış sonrasında kanunun öngördüğü şekilde kullanılır.
Ayrıntılı açıklama için TMK 688 Hisse Satışı ve Önalım Hakkı rehberleri incelenebilir.
Paylı Malın Özgülendiği Amacın Değiştirilmesi
TMK m.692, ortak malın özgülendiği amacın değiştirilmesini olağanüstü yönetim işi sayar. Taşınmazın kullanımında köklü bir ekonomik veya fonksiyonel değişiklik yapılacaksa bütün paydaşların kabulü gerekir.
Her kullanım değişikliği aynı değildir. Mevcut işletme usulünün değiştirilmesi TMK m.691 kapsamında önemli yönetim işi olabilirken, ortak malın tahsis edildiği temel amacın değiştirilmesi TMK m.692 düzeyine çıkar. Bu ayrım somut taşınmazın mevcut hukuki ve fiili kullanımına göre yapılır.
Örneğin uzun süredir tarımsal üretime özgülenmiş bir ortak malın tamamen farklı kalıcı kullanıma dönüştürülmesi veya ortak konutun yapısal ve ekonomik olarak başka amaçlı tesise çevrilmesi bu kapsamda incelenebilir. İmar ve ruhsat mevzuatı da ayrıca uygulanır.
Olağan Kullanımın Gerektirdiği Ölçüyü Aşan Yapı İşleri
TMK m.691 gerekli büyük bakım ve onarım işlerini pay ve paydaş çoğunluğuna bağlarken, TMK m.692 koruma veya olağan kullanımın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerini bütün paydaşların kabulüne tabi tutar.
Bu nedenle büyük onarım ile yeni ve olağanüstü yapı işi arasında nitelik farkı vardır. Mevcut çatının değer ve kullanılabilirliği korumak için yenilenmesi TMK m.691 kapsamında değerlendirilebilirken, taşınmaza olağan kullanımı aşan yeni bölüm veya yapı eklenmesi TMK m.692 kapsamına girebilir.
İşleme başlamadan önce proje, ruhsat, maliyet ve teknik raporlar incelenmeli; karar nisabı doğru belirlenmelidir. Yetkisiz biçimde yapılan yapı işi paydaşlar arasında hem özel hukuk hem imar hukuku sorunları doğurabilir.
Taşınmazın Tamamına İpotek Kurulabilir mi?
Paylı malın tamamı üzerinde ipotek veya başka ayni hak kurulması bütün taşınmaz üzerinde tasarruf niteliği taşıdığından TMK m.692 kapsamında bütün paydaşların kabulü gerekir. Tek paydaş kendi payını rehnedebilir; fakat diğerlerinin payını kapsayan ipotek tesis edemez.
Yurt dışındaki paydaşın ipotek işlemine katılacağı durumda vekâletnamede taşınmazı ayni hakla sınırlama yetkisinin açıkça bulunması gerekir. TBK m.504/3, vekilin özel yetki olmadıkça taşınmazı devredemeyeceğini veya bir hakla sınırlayamayacağını düzenler.
Yabancı banka veya şirket lehine ipotek kurulacaksa yabancı para rehni ve tapu uygulaması ayrıca incelenmelidir. Yabancı Banka Lehine İpotek rehberi bu konuya ilişkin ek bilgi sunar.
Paylar Üzerinde Rehin Varsa Bütün Mal Benzer Hakla Yüklenemez
TMK m.692/2 özel bir sınırlama getirir: Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar. Bu kural, pay düzeyinde kurulmuş ayni teminatlarla bütün mal üzerinde sonradan kurulacak benzer yüklerin çatışmasını önler.
Bu nedenle ortak taşınmaza bütün olarak ipotek kurulmadan önce her payın takyidat durumu ayrı ayrı incelenmelidir. Tapu kaydında paya özgü rehin bulunması işlem planını doğrudan etkiler.
Yurt dışındaki paydaşın “benim payımda yük yok” demesi tek başına yeterli değildir; diğer paylardaki ayni yükler de kontrol edilmelidir.
Yurt Dışındaki Paydaş Oybirliğine Nasıl Katılır?
Türkiye’ye gelmeden de satış, ipotek veya başka olağanüstü yönetim işlemine katılmak mümkündür. Bunun için işlem türüne uygun özel yetkili vekâletname düzenlenir. Türk konsolosluğu veya ülkeye göre yabancı noter/apostil-tasdik sistemi kullanılabilir.
Vekâletnamenin içeriği tasarruf işlemine göre hazırlanmalıdır. Satış yetkisi, bedel tahsil yetkisi, ipotek kurma yetkisi veya sözleşme imzalama yetkisi birbirinden ayrılabilir. Belirsiz vekâletname tapu işleminde ret veya gecikme doğurabilir.
Genel bilgi için Yurt Dışında Düzenlenen Vekâletnamenin Türkiye’de Geçerliliği rehberi kullanılabilir.
Bir Paydaş Satışı veya Büyük Yapı İşini Kabul Etmezse
TMK m.692 kapsamındaki işlem için gerekli kabul yoksa diğer paydaşlar tek taraflı biçimde bütün mal üzerinde tasarruf edemez. TMK m.691’deki gibi salt yönetim kilitlenmesini hâkimin hakkaniyet kararıyla aşan özel bir mekanizma TMK m.692’de düzenlenmemiştir.
Ortaklığın devamı taraflar için sürdürülemez hâle gelmişse paylaşma isteme hakkı gündeme gelir. Geçerli bir paylaşmama sözleşmesi veya kanuni devam yükümlülüğü yoksa her paydaş TMK m.698 kapsamında paylaşma isteyebilir.
Paydaşlıktan çıkarma gibi istisnai kurumlar da TMK m.696-697’de ağır şartlara bağlı olarak düzenlenmiştir. Sırf bir paydaşın satışa karşı çıkması onu ortaklıktan çıkarma sebebi oluşturmaz.
Ortaklığın Giderilmesi Satışa Alternatif midir?
Paydaşlar serbest satışta anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi davası ayrı bir hukuki yoldur. TMK m.699’a göre paylaşma aynen bölüşme veya pazarlık/artırmayla satış ve bedelin paylaştırılması biçiminde gerçekleştirilebilir. Taraflar paylaşma biçiminde anlaşamazsa hâkim karar verir.
Aynen bölme mümkün değilse veya bölme önemli değer kaybı yaratacaksa satışa karar verilebilir. Bu satış, paydaşların birlikte üçüncü kişiye yaptığı gönüllü tapu satışından farklı bir yargısal paylaşma mekanizmasıdır.
Paydaşların ortaklığı belirli süre devam ettirmek istemesi hâlinde ise TMK 698 Paylaşmama Sözleşmesi gündeme gelebilir.
İşlem Öncesi Kontrol Listesi
- Güncel tapu kaydındaki bütün paydaşları ve pay oranlarını doğrulayın.
- İşlemin TMK 690, 691 veya 692’den hangisine girdiğini belirleyin.
- Satışta bütün paydaşların iradesini belgeleyin.
- Yurt dışındaki paydaşların vekâletnamesini işlem türüne göre hazırlayın.
- Haciz, ipotek, tedbir ve şerhleri kontrol edin.
- Paylar üzerinde rehin veya taşınmaz yükü bulunup bulunmadığını inceleyin.
- Yapı işinde ruhsat ve imar yönünü ayrıca kontrol edin.
- Satış bedeli ve ödeme planını yazılılaştırın.
- Vergi ve tapu harçlarını güncel mevzuata göre hesaplayın.
- Bir paydaşın katılmaması hâlinde paylaşma alternatifini değerlendirin.
Resmî Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu – TMK m.688, 691, 692, 698-699
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – TBK m.504
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Sık Sorulan Sorular
1. Yüzde 90 hissedar evin tamamını tek başına satabilir mi?
Hayır. TMK m.692 uyarınca paylı malın tamamı üzerinde tasarruf için bütün paydaşların kabulü gerekir.
2. Kendi yüzde 90 payını satabilir mi?
Evet. TMK m.688 uyarınca paydaş kendi payını devredebilir; üçüncü kişiye satışta önalım hakkı ayrıca değerlendirilir.
3. Bütün ortaklar imza atmadan ortak taşınmaza ipotek konabilir mi?
Taşınmazın tamamı üzerinde ipotek kurulması bütün paydaşların kabulünü gerektirir.
4. Paydaş kendi hissesine ipotek koyabilir mi?
Evet. TMK m.688 payın rehnedilebileceğini açıkça düzenler.
5. Konutu ticari tesise dönüştürmek için çoğunluk yeterli mi?
Değişiklik paylı malın özgülendiği amacı değiştiriyorsa TMK m.692 kapsamında bütün paydaşların kabulü gerekir.
6. Büyük tadilat her zaman oybirliği mi ister?
Hayır. Malın değerini veya kullanımını korumak için gerekli ve olağan sınırı aşan iş TMK m.691’de çift çoğunluğa tabi olabilir; olağan kullanımın gerektirdiği ölçüyü aşan yapı işi TMK m.692’ye girer.
7. Yurt dışındaki paydaş vekâletle satışa katılabilir mi?
Evet. Taşınmaz devrine özel yetki içeren geçerli vekâletnameyle vekil aracılığıyla katılabilir.
8. Bir paydaş satışa karşı çıkarsa hâkim onun yerine onay verir mi?
TMK m.692’de, m.691’deki eşitlik hâlinde yönetim kararı mekanizması yoktur. Ortaklığın sona erdirilmesi isteniyorsa paylaşma yolları değerlendirilir.
9. Paylar üzerinde ipotek varken bütün taşınmaza ipotek konabilir mi?
TMK m.692/2, paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa malın tamamının benzer haklarla kayıtlanamayacağını düzenler.
10. Oybirliği şartı ortaklığın giderilmesi davasını engeller mi?
Hayır. Gönüllü bütün mal satışındaki oybirliği ile TMK m.698-699 kapsamındaki yargısal paylaşma mekanizması farklıdır.
Ortak taşınmazın satış, ipotek ve büyük yapı işlemlerinde gerekli oybirliği ile vekâlet kapsamı önceden kontrol edilerek Türkiye’ye gelmeden işlem planlanabilir.
Mersin Barosu, Sicil 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Bu içerik 15.09.2026 tarihinde yürürlükteki 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.688, m.691, m.692, m.698 ve m.699 ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.504 esas alınarak hazırlanmıştır.
(E-İMZALIDIR)
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
