Kira Sözleşmesi Noterde Yapılmak Zorunda mı? TBK 12 ve 299 Rehberi 2026

TBK 12 ve 299’a Göre Kira Sözleşmesinde Şekil Şartı Var mı?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.12’nin temel kuralı sözleşme serbestisidir. Kanunda aksi öngörülmedikçe sözleşmenin geçerliliği hiçbir şekle bağlı değildir. Kanunun belirli bir sözleşme için resmi şekil, yazılı şekil veya başka bir geçerlilik biçimi öngördüğü hâllerde o şekle uyulmaması geçersizlik sonucu doğurur. Taşınmaz satışında TBK m.237 ve TMK m.706’nın resmi şekil şartı bunun açık örneğidir. Kira sözleşmesinde ise TBK m.299 ve devamında genel bir noterlik veya resmi şekil şartı getirilmemiştir.

Kira sözleşmesinin konusu bir taşınmaz olsa da bu sonuç değişmez. Kiralama, taşınmaz mülkiyetini devretmez; yalnız kullanma ve yararlanma hakkı sağlar. Bu nedenle “ev taşınmazdır, o hâlde kira sözleşmesi de tapu satışı gibi noterde yapılmalıdır” yaklaşımı hukuken yanlıştır. Satış ve kira farklı sözleşme tipleridir. Satış mülkiyet devrine, kira geçici kullanıma yöneliktir.

Tarafların noterlikte sözleşme düzenlemeyi tercih etmesi mümkündür. Bu tercih, kanunun genel geçerlilik şartı değil tarafların ispat ve belge güvenliği bakımından seçtiği yöntemdir. Noterlikte imza onayı veya düzenleme işlemi yapılması, sözleşmenin kurulma tarihini ve imzaları daha kolay ispat edilebilir hâle getirir; fakat sıradan konut kirasında noter bulunmaması sözleşmeyi geçersiz yapmaz.

Sözlü Kira Sözleşmesi Geçerli midir?

Evet. Kanunda özel bir şekil şartı bulunmayan kira ilişkisi sözlü olarak da kurulabilir. Kiraya veren konutu belirli bedelle kullanıma bırakmış, kiracı teslim almış ve kira bedellerini ödemişse taraflar arasında sözlü kira ilişkisi doğabilir. Ancak sözlü sözleşmenin geçerliliği ile içeriğinin ispatı aynı mesele değildir. Uyuşmazlık çıktığında “aylık kira ne kadardı, başlangıç tarihi neydi, depozito verildi mi, artış koşulu neydi, demirbaşlar nasıldı?” soruları yazılı belge yoksa daha zor ispatlanır.

Bu nedenle özellikle uzun süreli konut ve işyeri kiralarında sözleşmenin yazılı yapılması güçlü biçimde tercih edilmelidir. Yazılı metin, tarafların kimlik ve adreslerini, kiralananın açık adresini, kira başlangıcını, aylık bedeli, ödeme gününü, banka hesabını, depozitoyu, kullanım amacını, teslim edilen demirbaşları ve özel koşulları somutlaştırır. Uyuşmazlıkta mahkeme veya arabulucu tarafların sonradan farklı anlattığı koşullar yerine sözleşme metnini değerlendirebilir.

Sözlü kira ilişkisi nedeniyle kiracının hiçbir hakkı bulunmadığı da söylenemez. Konut ve çatılı işyeri kiralarındaki emredici koruyucu hükümler, ilişkinin fiilen ve hukuken kurulmuş olması hâlinde uygulanır. Kiraya veren, “noter sözleşmen yok, seni istediğim gün çıkarırım” diyemez. Tahliye TBK’da düzenlenen sona erme sebepleri ve usullere göre yürütülür.

Noterde Kira Sözleşmesi Yapmanın Faydası Nedir?

Noterlik işleminin başlıca yararı belge ve imza güvenliğidir. Noter onaylı imza, daha sonra “bu imza bana ait değil” savunmasının ispat sürecini farklılaştırır. Tarihin belirli hâle gelmesi, sözleşme nüshasının kayda bağlanması ve taraf kimliklerinin noter tarafından kontrol edilmesi uyuşmazlığı azaltabilir. Özellikle yüksek bedelli işyeri kiraları, kurumsal kiralamalar, yabancı taraflar veya uzun süreli ilişkilerde noter tercihi pratik değer taşır.

Ancak noterde yapılması sözleşmedeki hukuka aykırı maddeleri geçerli hâle getirmez. Örneğin konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.346 uyarınca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Noter onayı bu emredici yasağı ortadan kaldırmaz.

Aynı şekilde TBK m.342’deki güvence sınırlaması, TBK m.344’teki kira bedeli artış rejimi ve TBK m.347’deki sona erme kuralları noter sözleşmesinde de uygulanır. Noterlik, sözleşmenin içeriğinin tümünü hukuka uygunluk bakımından mahkeme kararı gibi kesinleştirmez.

e-Devlet Kira Sözleşmesi Zorunlu mu?

Hayır. Hazine ve Maliye Bakanlığının e-Devlet Kapısı üzerinde “Kira Sözleşmesi İşlemleri” hizmeti bulunmaktadır. Ayrıca oluşturulan belgeler için “Kira Sözleşmesi Belge Doğrulama” hizmeti de sunulmaktadır. Bu altyapı, tarafların kimlik doğrulamalı dijital ortamda sözleşme işlemi yapmasını kolaylaştırır ve belge doğrulama imkânı verir.

Bu hizmetin varlığı, TBK m.12’deki genel şekil serbestisini ortadan kaldıran yeni bir kanuni hüküm değildir. Konut kirasının geçerli olması için bütün tarafların mutlaka e-Devlet üzerinden işlem yapması gerektiğini söyleyen genel bir TBK kuralı yoktur. Taraflar kendi aralarında yazılı sözleşme yapmaya devam edebilir. e-Devlet sözleşmesi ise kimlik doğrulama, belge saklama ve doğrulanabilirlik yönünden avantaj sağlar.

e-Devlet üzerinden yapılan sözleşmede de içerik dikkatle okunmalıdır. Kiralananın adresi, aylık bedel, ödeme günü, güvence, demirbaşlar ve özel koşullar tarafların gerçek iradesine uygun olmalıdır. Dijital ortamda onaylanmış olması hatalı veya emredici hükme aykırı bir maddeyi otomatik olarak geçerli kılmaz.

Mevcut dijital hizmetin kullanım adımlarını ayrı olarak anlatan e-Devlet kira sözleşmesi rehberi incelenebilir.

Kira Sözleşmesi Yazılı Değilse Nasıl İspat Edilir?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.199, uyuşmazlık konusu vakıaları ispata elverişli yazılı veya basılı metinleri, senetleri, çizimleri, planları, görüntü ve ses kayıtlarını ve elektronik ortamdaki verileri belge kabul eder. Banka havale ve EFT kayıtları, kira açıklamalı ödemeler, mesajlaşmalar, e-posta, teslim tutanakları ve abonelik kayıtları kira ilişkisinin ve bazı sözleşme koşullarının ispatında kullanılabilir.

HMK m.200’deki senetle ispat kuralı parasal sınırın üzerindeki hukuki işlemler bakımından ayrıca önemlidir. Parasal sınır her yıl değişebildiğinden, uyuşmazlık tarihine göre yürürlükteki sınır kontrol edilir. Yazılı kira sözleşmesi bulunması, bedel ve özel şartlar gibi sözleşmesel hususların ispatını ciddi ölçüde kolaylaştırır.

Banka ödemelerinin açıklamasız yapılması ispat gücünü azaltabilir. Kiracının her ay aynı kişiye düzenli ödeme yapması ilişkiyi destekler; fakat ödemenin hangi ayın kirası, aidat, depozito veya başka borç için yapıldığını açıklamak uyuşmazlığı önler. Kiraya verenin IBAN değiştirmesi hâlinde ödeme ve bildirim konusunda IBAN değişikliği rehberi kullanılabilir.

Tahliye Taahhütnamesi Noterde Yapılmak Zorunda mı?

Hayır. Tahliye taahhüdünde aranan temel özel şekil TBK m.352/1’deki yazılılıktır. Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve o tarihte boşaltmamışsa kiraya veren, teslim tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kanun, tahliye taahhüdünün geçerliliği için noter düzenlemesini zorunlu kılmaz.

Noterlik burada özellikle imza ve tarih tartışmasını azaltabilir. Adi yazılı tahliye taahhüdünde kiracı imzayı inkâr ederse icra sürecinin yöntemi değişebilir ve kiraya verenin mahkemeye başvurması gerekebilir. Noterlikte düzenleme veya imza onayı yapılmış belge, bu tür ispat uyuşmazlıklarını azaltır. Ancak noter olmadığı için yazılı tahliye taahhüdünün otomatik geçersiz olduğu söylenemez.

Tahliye taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün ve kiralanan teslim edilmeden önce alınmışsa TBK m.352’deki “teslim edilmesinden sonra” şartı bakımından ayrıca değerlendirilir. Boş tarihli belge, sonradan doldurma iddiası ve irade sakatlığı da somut deliller üzerinden incelenir. Konuyla ilgili tahliye taahhütnamesi rehberine başvurulabilir.

Kira Sözleşmesinde Kefil Varsa Noter Yeterli midir?

Kefalet ayrı ve daha sıkı şekil şartlarına tabidir. TBK m.583 uyarınca kefalet yazılı olmalı; kefilin sorumlu olacağı azami miktar ve kefalet tarihi belirtilmelidir. Gerçek kişi kefil, azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması hâlinde bu sıfatı kendi el yazısıyla yazmalıdır. TBK m.584’teki şartlar varsa eşin yazılı rızası sözleşmeden önce veya en geç kurulması anında alınır.

Bu nedenle kira sözleşmesinin noterde yapılmış olması, kefalet bölümünde eksik el yazısı unsurlarını kendiliğinden tamamlamaz. Kefalet geçerliliği ayrıca incelenir. Ayrıntılı açıklama için kira sözleşmesinde kefalet rehberi kullanılabilir.

Kira Sözleşmesini Tapuya Şerh Etmek İçin Noter Gerekir mi?

TBK m.312, taşınmaz kiralarında sözleşmeyle kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin kararlaştırılabileceğini düzenler. Şerh, kira sözleşmesinin üçüncü kişilere karşı etkisini güçlendiren ayrı bir tapu işlemidir. Kira sözleşmesinin geçerli kurulması ile tapuya şerh edilmesi aynı konu değildir.

Tapu sicilinde şerh için Tapu Sicili Tüzüğü ve TKGM işlem kuralları uyarınca gerekli belge, imza ve yetki koşulları yerine getirilir. Tarafların yalnız kendi aralarındaki kira sözleşmesi şerh talebinin bütün tapu şekil koşullarını otomatik karşılamaz. Şerhin amacı özellikle uzun süreli ticari kiralarda taşınmazın el değiştirmesi hâlinde kiracılık hakkını kuvvetlendirmektir. Ayrıntılı bilgi için kira sözleşmesinin tapuya şerhi rehberi incelenebilir.

Noter Olmaması Kira Geliri Vergisini Ortadan Kaldırır mı?

Hayır. Kira gelirinin vergilendirilmesi sözleşmenin noterde yapılıp yapılmamasına bağlı değildir. Gelir Vergisi Kanunu kapsamında gayrimenkul sermaye iradı doğmuşsa mükellefiyet ve beyan yükümlülüğü ilgili vergi hükümlerine göre değerlendirilir. Sözlü kiralama veya taraflar arasında adi yazılı sözleşme yapılması, elde edilen kira gelirini vergi dışı hâle getirmez.

Gelir İdaresi Başkanlığının e-Devlet’te “Adıma Yapılan Kira Ödemeleri” hizmeti de bulunmaktadır. Banka aracılığıyla yapılan kira ödemeleri ve beyan edilen gelirler vergi incelemesinde kayıt oluşturur. Kira bedelini elden almak veya noter sözleşmesi yapmamak vergi yükümlülüğünden kaçınma yöntemi değildir.

2026 Kira Sözleşmesi Hazırlarken Kontrol Edilecek 12 Nokta

Yazılı kira sözleşmesinde en az şu unsurlar açık olmalıdır: kiraya veren ve kiracının kimliği; tebligat ve iletişim adresleri; kiralananın tam adresi; kira başlangıç tarihi; belirli veya belirsiz süre; aylık kira bedeli; ödeme günü ve banka hesabı; depozito tutarı ve TBK m.342’ye uygun yöntemi; kira artış hükmü; aidat ve yan gider paylaşımı; demirbaş ve teslim durumu; varsa kefaletin TBK m.583-584’e uygunluğu. Bu unsurların açık yazılması noter zorunluluğundan daha temel bir sözleşme güvenliği sağlar.

Sözleşmeye “kiracı hiçbir hak iddia edemez”, “kiraya veren istediği zaman tahliye eder”, “gecikme hâlinde altı aylık kira muaccel olur” gibi TBK’nın emredici korumasına aykırı hükümler eklemek bunları geçerli hâle getirmez. Özel şartlar kanuna uygun olmalı ve standart metinler somut kira ilişkisine göre uyarlanmalıdır.

Resmî kaynaklar: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu · 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu · e-Devlet Kira Sözleşmesi İşlemleri.

Sık Sorulan Sorular

Kira Sözleşmesinin Her Sayfasını İmzalamak Zorunlu mu?

Kanunda olağan kira sözleşmesinin her sayfasının ayrıca imzalanmasını zorunlu kılan genel bir geçerlilik kuralı yoktur. Bununla birlikte çok sayfalı sözleşmede her sayfanın taraflarca paraflanması veya imzalanması, sonradan sayfa değiştirme ve ekleme iddialarını azaltır. Özellikle demirbaş listesi, özel şartlar ve teslim tutanağı ayrı sayfalardaysa bu eklerin sözleşmenin parçası olduğu açıkça yazılmalı ve taraflarca imzalanmalıdır.

Elektronik veya e-Devlet ortamında oluşturulan sözleşmelerde ise belgenin bütünlüğü sistem doğrulamasıyla sağlanır. Kağıt sözleşmede güvenli uygulama, nüshaların aynı içerikte hazırlanması ve her tarafın imzalı bir nüshayı teslim almasıdır.

Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması

TBK’nın kira sözleşmesine ilişkin şekil kuralları Türkiye genelinde aynıdır. Mersin’de yapılan kira sözleşmesi için özel bir noter zorunluluğu bulunmadığı gibi İstanbul, Ankara, İzmir veya başka bir ilde de genel kural değişmez. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır; Türkiye genelindeki kira uyuşmazlıkları görev, yetki ve temsil kuralları çerçevesinde İstanbul ve Mersin ofislerinden koordine edilir. İletişim.