Avustralya’daki Daire Sahibinin Türkiye’de Arsa Payı Yanlışsa Düzeltme Davası: KMK 3/2 ve Bilirkişi

Kısa özet: Arsa payı düzeltme davasının şartları

Arsa payı düzeltme istemi, ortak giderlerin ödenmemesine ilişkin dava, tapuda yanlış isim düzeltilmesi veya kentsel dönüşüm arsa payı satışının iptaliyle aynı hukukî işlem değildir.

Arsa payı ne demektir ve neden önemlidir?

KMK m.2’de arsa payı, arsanın bağımsız bölümlere kanunda öngörülen esaslarla tahsis edilen ortak mülkiyet payı olarak tanımlanır. Kat mülkiyeti bir bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyetin yanı sıra arsa payıyla ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür. Arsa payı yalnız aidat için oluşturulmuş bir hesap oranı değildir; ana taşınmazın ortak mülkiyet yapısıyla ve bazı yönetim kararlarıyla bağlantılıdır. Kentsel dönüşüm, binanın yıkılması, yeniden yapılması veya taşınmazın değerine ilişkin uyuşmazlıklarda arsa paylarının ekonomik etkisi özellikle görünür hâle gelebilir. Avustralya’da bulunan malik, tapu belgesindeki örneğin binde belirli bir oranı komşu daireninkiyle karşılaştırırken her iki bağımsız bölümün kuruluşta hangi değerde olduğunu araştırmalıdır. Daire numaraları veya eşit metrekareler tek başına orantının doğru olup olmadığını belirlemez. Özellikle farklı cepheler, teras, dükkân konumu veya projede farklı kullanım amacına sahip alanlar değer üzerinde etkili olabilir. Hukukî değerlendirme taşınmazın kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünün doğrulanmasıyla başlar.

KMK m.3/2’nin kuruluş tarihine bağladığı esas

Kanun, arsa payının bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle orantılı belirlenmesini ister. Bunun anlamı, arsa paylarının yapı veya kat irtifakının kurulduğu dönemdeki bağımsız bölüm değerleriyle bağlantılı olmasıdır. Daha sonraki yıllarda bir dairenin renovasyonla çok değerli hâle gelmesi veya çevresine metro yapılması, kuruluş tarihinde doğru belirlenmiş bir payı kendiliğinden hatalı yapmaz. KMK m.3/2 ayrıca her bir bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payının, o bölümün değerinde sonradan meydana gelen artma veya azalma nedeniyle değiştirilemeyeceğini açıkça düzenler. Bu nedenle dava açmayı düşünen malik, bugünkü emlak ilanlarıyla yetinemez. Kat irtifakının ilk kurulduğu resmi senet, mimari proje, bağımsız bölümlerin nitelikleri ve kuruluş dönemi koşulları araştırılır. Avustralya’da yaşayan malik, geçmişteki değer verilerini temin etmekte güçlük çekse de resmi tapu ve belediye kayıtlarının önemi bu noktada ortaya çıkar. Hatanın ne zaman ve hangi değerleme üzerinden oluştuğu ortaya konulmadan bugünkü yüksek ev fiyatına dayanmak doğru delil stratejisi değildir.

Yüzölçümü aynı olan iki dairenin arsa payı farklı olabilir mi?

İki bağımsız bölümün metrekare olarak eşit görünmesi, kanun gereğince arsa paylarının mutlaka eşit olması gerektiği anlamına gelmez. KMK m.3/2, değer hesabının konum ve büyüklük temelinde yapılmasını emreder. Bir dairenin caddeye bakması, diğerinin avluya dönük olması; birinin zemin, diğerinin üst katta bulunması; ticari alan veya konut olması gibi unsurlar kuruluş tarihindeki değeri etkileyebilir. Öte yandan aynı nitelikte ve ekonomik değerde olduğu anlaşılan bağımsız bölümlere açıklanamayan ölçüde farklı arsa payları verilmişse orantısızlık iddiası araştırılabilir. Davada karşılaştırma tek bir komşu dairenin oranıyla sınırlı bırakılmamalıdır. Ana taşınmazdaki bütün bağımsız bölümlerin toplam değer ve pay ilişkisi, payların tamamı aynı toplam üzerinden belirlendiği için önemlidir. Avustralya’daki malik, kat planlarını, cephe ve kullanım farklarını, başlangıçtaki proje bilgilerini toplayarak gerekçesini somutlaştırmalıdır. Değerleme uzmanı veya bilirkişi yalnız matematiksel alan oranı kurmamalı; hukuken dikkate alınacak gerçek değer unsurlarını incelemelidir.

Arsa payı düşük olan daire malikinin hangi belgelere ihtiyacı vardır?

İlk belge güncel tapu kaydının bağımsız bölüm ve arsa payını gösteren kısmıdır. İkinci olarak anagayrimenkulün kat mülkiyeti veya kat irtifakı kuruluş tarihi, resmî senedi, onaylı mimari projesi ve ilk pay dağılımı bulunmalıdır. Üçüncü belge grubu diğer bağımsız bölümlerin nitelikleri, katları, cepheleri, kullanım biçimleri ve tapu paylarına ilişkindir. Mahkemenin sağlayacağı tapu ve belediye kayıtları yargılama sırasında ayrıca önem taşır. Avustralya’da bulunan malik, yalnız internetten indirdiği emlak ilanı veya yapı yönetiminin oluşturduğu aidat listesine dayanarak pay düzeltme talep etmemelidir. Tapu ve belediye belgelerinde aynı yapıya ilişkin farklı bağımsız bölüm numaraları veya imar değişiklikleri bulunabilir. Bunların hangi tarihte yapıldığı belirlenmelidir. Mülkiyet bir miras yoluyla edinilmişse mirasçılık ve intikal kayıtları da incelenir. Üçüncü kişilere ait gereksiz kişisel bilgiler dosya dışında paylaşılmamalıdır. Hukuki incelemenin konusu her zaman arsa payı dağıtımıyla ilgili gerçek evraklar olmalıdır.

Kat mülkiyetinin kuruluşundaki değer nasıl incelenir?

Mahkeme arsa paylarının kuruluş tarihinde değere oranlı belirlenip belirlenmediğini araştırırken bilirkişi incelemesinden yararlanabilir. Bağımsız bölümün niteliği, onaylı planlar, kullanım amacı, konumu ve büyüklüğü, ilgili dönemin yapı ve piyasa koşulları önem taşır. Güncel keşif, kuruluş zamanına ait fizikî ve hukukî durumu ortaya koymak için resmî projeler ve önceki kayıtlarla birlikte değerlendirilebilir. Örneğin bugün dükkan olarak kullanılan bir yerin kuruluşta konut olarak kayıtlı olup olmadığı önem kazanabilir. Geçmişte yapılan kaçak veya ruhsata aykırı değişiklikler kuruluş değerini doğrudan gösteren veriler değildir. Arsa payı düzeltmesi, bütün dairelere bugünkü satış fiyatı üzerinden yeni bir pay pazarlığı yapmak değildir. Avustralya’daki malik hangi bağımsız bölümün hangi tarihte hangi özelliklerle kayda geçtiğini önce belgelemelidir. Bilirkişinin değerlendirdiği metrekare ve konum bilgilerinin doğruluğu, ek rapor veya itiraz ihtiyacını belirleyebilir. Kanunun aradığı orantısızlık ancak tarihsel ve objektif değer ilişkisi üzerinden ortaya konulur.

Kat irtifakı kurulurken hata yapılmışsa dava mümkün mü?

KMK m.3/2 açıkça hem kat mülkiyeti hem kat irtifakına ilişkin arsa paylarının yeniden düzenlenmesinden söz eder. Bu nedenle bina henüz tamamlanmadan kat irtifakının kurulduğu dönemde paylar yanlış belirlenmişse yasal yolun değerlendirilmesi mümkündür. Kat irtifakı sahibi sıfatı ve projede tahsis edilen paylar tapu kaydından doğrulanır. Ancak tamamlanmamış bir binanın satış vaadi sözleşmesindeki yüzdelerle resmi kat irtifakı kayıtları aynı şey değildir. Avustralya’da yaşayan kişi inşaat sözleşmesine göre belirli bağımsız bölümü alacağını düşünüyorsa önce gerçekten adına kat irtifakı kurulmuş olup olmadığı incelenmelidir. Eğer yalnız yükleniciden teslim veya tescil isteme hakkı varsa KMK m.3/2 kapsamında dava hakkının doğduğu peşinen varsayılmaz. Maliklik ve kat irtifakı statüsü her durumda ilk kontrol noktasıdır. Proje değişikliği veya ruhsat tadilatı yapılmışsa bunun pay tahsisine etkisi ilgili mevzuatla birlikte ele alınmalıdır. Kat mülkiyeti ile taşınmaz satış vaadi talepleri karıştırılmamalıdır.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş payları otomatik düzeltir mi?

KMK m.3, yapı kullanma izin belgesi alınmasıyla kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş mekanizmasını da düzenler. Ancak bu geçişin gerçekleşmesi, kuruluşta yanlış belirlenmiş arsa payının kanuni oranlara göre kendiliğinden düzeltildiği anlamına gelmez. Kat irtifakı kurulurken bir bağımsız bölüme eksik pay verilmişse, daha sonra kat mülkiyeti tescili yapılmış olsa bile tarihsel tahsis hatasının bulunup bulunmadığı ayrıca araştırılır. Avustralya’daki malik, tapunun ilk tescilinde görülen oranı ve sonradan meydana gelen değişiklikleri karşılaştırmalıdır. Eğer kat mülkiyetinin kuruluşundan sonra yeni bağımsız bölüm eklenmişse veya yapının statüsü başka hukukî işlemle değişmişse KMK m.44 gibi özel hükümler gündeme gelebilir. Bu tür değişiklikler sadece bağımsız bölümlerin değerindeki sonradan artış veya azalış değildir. Dava konusu doğru belirlenmeden bütün değişiklikleri tek bir düzeltme hesabına katmak usul bakımından yanlış olabilir. Resmî işlem tarihleri ve kararlar dosyaya ayrı ayrı konulmalıdır.

Diğer kat malikleri neden davada taraf olmalıdır?

Arsa paylarının yeniden düzenlenmesi sadece davacı dairenin oranını etkilemez; arsa paylarının toplamı sabit olduğu için başka bağımsız bölümlerin payları bakımından da sonuç doğurabilir. Bu nedenle hakları etkilenecek diğer bağımsız bölüm maliklerinin davadaki konumu önem taşır. Türkiye Adalet Akademisi Dergisi’nde yayımlanan incelemede de arsa payı düzeltme istemlerinde davacı haricindeki bütün kat maliklerinin taraf gösterilmesi gerekliliği açıklanır. Avustralya’da bulunan malik, yalnız site yöneticisini veya düşük pay verdiğini düşündüğü eski müteahhidi davalı göstererek zorunlu taraf teşkilini tamamladığını varsaymamalıdır. Güncel malik listesi, satış veya miras nedeniyle değişmiş kişileri de içermelidir. Dava sürerken bağımsız bölüm devredilirse yeni malikin konumunun nasıl ele alınacağı yargılamada değerlendirilir. Kat maliki olmayan bir kiracının veya yönetici şirketinin tek başına bütün diğer maliklerin yerini tutacağı söylenemez. Başvuru öncesi tapu kayıtlarının güncel hâlini almak, yurtdışı tebligat nedeniyle gereksiz gecikmeleri önlemek için özellikle önemlidir.

Mahkemenin görev ve yetkisi nerede belirlenir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıkların görevli mahkemesi bakımından KMK ek m.1 ve ilgili usul hükümleri dikkate alınır. Arsa payının yeniden düzenlenmesi davasında taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi esas inceleme noktasıdır. Taşınmazın aynına ilişkin taleplerin yetkisinde HMK m.12’nin kesin yetki hükümleri ayrıca önemlidir. Örneğin Mersin’deki apartmandaki dairenin maliki Sydney’de oturuyor olsa bile yalnız davacının ikamet ettiği yabancı ülke mahkeme yerini belirlemez. Ancak her dava türüne ‘sulh hukuk’ sonucunun otomatik uygulanacağı düşünülmemelidir. İlgili talep kat mülkiyetindeki arsa payının düzeltilmesi mi, tapu kayıtlarında isim hatasının giderilmesi mi, yoksa bir inşaat sözleşmesine dayalı tescil mi; bu ayrım önemlidir. Davadan önce tapu cinsi, proje, bağımsız bölüm ve talep sonucu birlikte incelenmelidir. Yanlış görev veya yetki nedeniyle başvurunun gecikmesi, arsa payı uyuşmazlığına gereksiz masraf ekleyebilir.

Arabuluculuk dava şartı hangi nedenle kontrol edilir?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından dava açmadan önce arabulucuya başvurulmasını genel olarak dava şartı sayar. Arsa paylarının yeniden düzenlenmesi KMK m.3/2’ye dayandığından, başvuru öncesinde uygulanabilir dava şartı ve istisnalar değerlendirilmelidir. Arabuluculuğa başvurulmuş olması, diğer maliklerin arsa paylarının anlaşma olmadan kendiliğinden değişmesi sonucunu doğurmaz. Taşınmaz mülkiyeti üzerinde etkisi olan anlaşmalar bakımından ayrıca 6325 sayılı Kanun m.18/B’deki icra edilebilirlik ve tescil koşulları incelenir. Avustralya’da bulunan malik uzaktan temsil edilmeyi düşünüyorsa arabuluculukta sulh ve anlaşma yetkisi açık ve usulüne uygun olmalıdır. HMK m.74 ile ilgili özel yetki hükümleri gerektiğinde gözetilir. Son tutanak, arabuluculukta hangi uyuşmazlığın görüşüldüğünü göstermelidir. Yalnız ‘siteyle anlaşamadık’ şeklindeki belirsiz başvurunun bütün bağımsız bölüm maliklerini ve doğru talebi içerdiği peşinen kabul edilmez. Mahkeme veya tapu işleminin yerine geçecek sonuçlar özel usul şartları olmadan doğmaz.

Arsa payı düzeltme davası için zamanaşımı var mıdır?

KMK m.3/2, arsa payının yeniden düzenlenmesi istemi için ayrıca belirlenmiş bir beş veya on yıllık hak düşürücü süre koymaz. Türkiye Adalet Akademisi’ndeki hukukî inceleme de bu davada kanuni bir süre sınırı bulunmadığını, ancak dürüstlük kuralının önemini vurgular. Buna göre sırf kuruluşun yıllar önce gerçekleşmiş olması başvuruyu otomatik yasaklayan tek başına bir kural değildir. Bununla birlikte TMK m.2 çerçevesindeki dürüstlük kuralı, davanın hangi amaç ve şartlarda kullanıldığına ilişkin değerlendirmede önem taşıyabilir. Özellikle kentsel dönüşüm veya başka bir tasarrufun son aşamasında ortaya çıkan talebin gerçek kuruluş hatasını düzeltmeye mi yoksa başka bir yasal süreci kötüye kullanmaya mı yöneldiği incelenir. Avustralya’daki malik için en güvenilir yaklaşım, haklılık iddiasını eski pay kayıtları ve kuruluş tarihi değerleriyle belgelemektir. Yargılama şartları ve dürüstlük ilkesi gözetilmeden her zaman sınırsız, riskten bağımsız sonuç alınacağı söylenemez. Süreye ilişkin başka bir talep veya başvuru varsa onun özel kanuni süreleri ayrıca takip edilmelidir.

Komşu dairede büyük tadilat yapıldıysa arsa payı yeniden hesaplanır mı?

KMK m.3/2, bağımsız bölümün değerinde sonradan meydana gelen artış veya azalış sebebiyle arsa payının değiştirilemeyeceğini düzenler. Örneğin bir paydaş evini çok pahalı malzemelerle yenilemiş veya sonradan daha avantajlı bir cephe oluşmuş olabilir. Böyle bir durum, ilk kuruluşta orantılı tahsis edilmiş arsa payını otomatik değiştirmez. Buna karşılık kuruluş sırasında aynı dönemin değerleriyle açık orantısızlık bulunduğu gösterilebiliyorsa düzeltme isteminin nedeni farklıdır. Bu ayrım davada bilirkişi raporunun içeriğini belirler. Raporda bugünkü piyasa rayiçleri kullanılarak kuruluştaki bütün payların yeniden pazarlık edildiği yaklaşım kanunun açık sınırlamasıyla bağdaşmayabilir. Avustralya’daki malik, haklı gördüğü talebin kuruluş hatasına mı yoksa daha sonraki ekonomik gelişmelere mi dayandığını ayırmalıdır. Ayrıca projede resmî şekilde yeni bağımsız bölüm yaratılması veya başka esaslı yapı değişikliği varsa bu olay KMK m.44 ve ilgili düzenlemeler yönünden ayrıca incelenir. Her değer farkı bir tapu düzeltme gerekçesi değildir.

Kentsel dönüşüm arsa payı uyuşmazlığına neden önem kazandırır?

Kentsel dönüşüm sürecinde binanın yıkılması, yeni proje, paydaşların kararları ve arsa paylarının ekonomik karşılığı ayrı sorunlar yaratabilir. Yıkım sonrasında mülkiyet haklarının arsa üzerinde nasıl devam edeceği, kat mülkiyeti ile arsa payı ilişkisinden etkilenebilir. Bu nedenle eski yapıda arsa paylarının kanuna aykırı belirlenmiş olması, yeni yapı veya tasfiye aşamasında önem taşıyan bir uyuşmazlık olarak ortaya çıkabilir. Ancak arsa payını düzeltme davası, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki her toplantı, riskli yapı bildirimi veya pay satışını kendiliğinden durduran genel bir tedbir değildir. Somut yargılama ve tedbir koşulları ayrıca değerlendirilir. Avustralya’daki malik, dönüşüm sürecinde hangi idari ve özel hukuk işlemlerinin yürüdüğünü ayırmalı; yalnız arsa payı davası açarak diğer bütün süreleri korunmuş saymamalıdır. Mevcut bina hâlâ ayakta mı, kat mülkiyeti terkin edildi mi, yeni projede haklar nasıl belirleniyor; bu sorular belgeler üzerinden cevaplanmalıdır. Dönüşüm ve arsa payı düzeltmesi hukuki amaçları farklı iki mekanizmadır.

Aidat artışına itiraz ile arsa payı düzeltme neden farklıdır?

Site yönetiminin aidatı yükseltmesi, KMK m.20, m.37 ve ilgili kurul kararları çerçevesinde değerlendirilen gider ve bütçe uyuşmazlığıdır. Arsa payının yanlış tahsisi ise KMK m.3/2’deki mülkiyet payı düzeniyle ilgilidir. Aidat kalemlerinin bir kısmı arsa payına, bir kısmı eşit veya farklı ölçütlere bağlı olabilir; bu nedenle aidatın yüksek olması her durumda arsa payının yanlış olduğu sonucunu doğurmaz. Avustralya’da yaşayan malik, yönetimin bütçe kararını iptal ettirmek istiyorsa onun süre ve dava şartlarını, mülkiyet payını değiştirmek istiyorsa kuruluş değerine dayalı şartları ayrı ele almalıdır. İki uyuşmazlıkta deliller de farklıdır: işletme projesi ve hesap defteri bir tarafta, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kuruluş projesi diğer taraftadır. Daha önce aidat ödenmiş olması, arsa payı tahsisinin kanuna uygunluğunun kesin bir mahkeme kararıyla belirlendiği anlamına gelmez. Yanlış talep türünü seçmek müvekkilin aradığı gerçek mülkiyet korumasını sağlayamayabilir.

Arsa payı düzeltilirse diğer maliklerin hakları nasıl etkilenir?

Arsa payları bağımsız bölümler için belirlenmiş toplamın parçaları olduğundan, belirli dairenin payının artırılması diğer paylarda değişiklik doğurabilir. Bu nedenle dava yalnız davacı ve yönetim arasındaki şahsi alacak meselesi değildir; tapu üzerinde diğer kat maliklerinin hakları da etkilenir. Mahkemenin incelemesi bütün bağımsız bölümlerin kuruluş değerleriyle pay ilişkisini ele almalıdır. Avustralya’daki malik, kendi dairesinin gerçek değerini göstermeye çalışırken diğer bağımsız bölümlerin benzer veya farklı özelliklerini de dikkate almalıdır. Bir kat malikinin payı yükseltilirken diğer maliklerin paylarının hangi matematiksel ve hukuki esasla değişeceği, uzman raporuyla açıklanmalıdır. Ancak karar olmadan bir malikin kendi hazırladığı tabloya göre diğer tapu paylarını tek taraflı düşürme yetkisi yoktur. Tapu idaresi de mahkeme kararı veya uygun yasal işlem olmadan bütün mülkiyet oranlarını sırf özel değerleme raporuna dayanarak değiştirilebileceği varsayımıyla hareket etmez. Yargısal incelemenin sonucu bütün ilgili hak sahiplerine etkisi bakımından önemlidir.

Avustralya’dan vekâletnameyle dava yürütülebilir mi?

Kat maliki veya kat irtifakı sahibi Avustralya’da yaşarken Türkiye’deki avukata uygun vekâletname düzenleyerek dava ve işlem takip edebilir. Türk dış temsilciliklerinin konsolosluk noterliği hizmetleri bu amaçla kullanılabilecek yollardan biridir. Avustralya noterlik belgesinin Türkiye’de kabulünde apostil, tercüme ve şekil koşulları ilgili makam ve işlem türüne göre değerlendirilir. Arsa payını düzeltme davası için verilecek vekâletname ile taşınmazın satışını, bağışını veya bedel tahsilini kapsayan vekâlet aynı içerikte olmak zorunda değildir. HMK m.74 özel yetki gerektiren işlemlere ilişkin ayrıca kurallar içerir. Başvuranın kimliği, taşınmazın Mersin’deki ada-parsel ve bağımsız bölüm bilgileri, dava konusu istem ve ilgili mahkemeye yapılacak başvuru açıkça belirtilmelidir. Avustralya’da ikamet, kanundaki dava şartlarını veya tebligat yükümlülüklerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Vekâletnamenin hazırlanıyor olması mahkemenin verdiği süreleri askıya almaz; belge planı ve dava takibi birlikte yürütülmelidir.

Dava açılmadan önce hangi teknik kontrol yapılmalıdır?

İlk olarak tapuda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş mu, bu statünün kuruluş tarihi nedir ve davacının malik sıfatı devam ediyor mu saptanır. İkinci aşamada kuruluş resmî senedi, onaylı mimari proje ve bağımsız bölüm listesi çıkarılır. Üçüncü aşamada bütün bağımsız bölümlerin değerini etkileyen kuruluş dönemi özellikleri aynı yöntemle karşılaştırılır. Dördüncü aşamada tapudaki pay toplamı ve her bağımsız bölüme tahsis edilen oran tabloya alınır. Beşinci aşamada bu oranların değere göre orantısızlık oluşturup oluşturmadığı için teknik değerleme yapılır. Altıncı olarak hakları etkilenecek güncel diğer kat malikleri belirlenir. Yedinci aşamada arabuluculuk dava şartı ve mahkeme görevi incelenir. Sekizinci aşamada gerekiyorsa dava açılır, keşif ve bilirkişi raporu incelenir, karar sonrası tapu sicilinin nasıl güncelleneceği değerlendirilir. Avustralya’daki malik bütün işlemleri vekil aracılığıyla izleyebilir. Ancak mahkeme önünde doğrudan kullanılacak belge ve değerleme sonuçlarının doğru hazırlanması, uzaklığın yarattığı iletişim sorunlarından daha belirleyicidir.

Arsa payı düzeltme davasında en sık yapılan hatalar

İlk hata, dairenin bugünkü piyasa fiyatını kuruluş tarihindeki tek değer saymaktır. İkinci hata, her bağımsız bölümün sadece metrekare oranında pay alması gerektiğini düşünmektir. Üçüncü hata, dava açma hakkı bulunmayan kiracıyı malik sıfatıyla göstermektir. Dördüncü hata, yalnız yöneticiye karşı dava açarak diğer kat maliklerinin haklarını göz ardı etmektir. Beşinci hata, kat irtifakı henüz kurulmamış satış vaadi ilişkisini doğrudan KMK m.3/2 kapsamına sokmaktır. Altıncı hata, daha sonraki tadilat veya manzara değişikliğini tek düzeltme sebebi yapmaktır. Yedinci hata, arabuluculuk dava şartı ve mahkeme görevini incelememektir. Sekizinci hata, kentsel dönüşümdeki bütün sürelerin bu dava nedeniyle otomatik duracağını varsaymaktır. Dokuzuncu hata, taşınmazın güncel tapu malikleri yerine eski malik listesini kullanmaktır. Onuncu hata, bilirkişiye hukuki sonuç dayatmak yerine gerekli kuruluş tarihi verilerini sunmayı ihmal etmektir. Bu yanlışların önlenmesi, TMK ve KMK kurallarının somut tapu dosyasına uygulanmasıyla mümkündür.

Site içi ilgili hukuk rehberleri

• Avustralya’da yaşayan daire malikinin aidat artışına itirazı
• Avustralya’daki kat malikinin site yönetiminden hesap istemesi
• Avustralya’daki gurbetçinin kentsel dönüşüm işlemleri
• Avustralya’daki paydaşın ortaklığın giderilmesi davası
• Avustralya’daki malikin imar para cezası ve iptal davası
• Yurt dışından Türkiye’de taşınmaz bağışı ve resmî şekil
• Yurt dışındaki müvekkiller için Türkiye’de hukuk işlemleri

Resmî kanun ve akademik kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.2–3 ve ek m.1 – Adalet Bakanlığı
• Arsa Payının Düzeltilmesi Davası ve Özellik Arz Eden Bazı Hususlar – Türkiye Adalet Akademisi
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu – Adalet Bakanlığı
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• T.C. Dışişleri Bakanlığı Konsolosluk İşlemleri

Sık Sorulan Sorular

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →