Avustralya’daki Gurbetçinin Mersin’deki Evi Kentsel Dönüşüme Girerse: 6306 Sayılı Kanun, 2026 Bildirimleri ve Arsa Payı Satışı

Kısa Özet – İşlem ve Süreler

Riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı neden ayrı kavramlardır?

6306 sayılı Kanun uygulaması, yalnız tek binanın riskli yapı olarak tespitiyle sınırlı değildir. Riskli yapı, üzerindeki teknik inceleme ve yetkili raporla belirlenen binaya ilişkin bir statüdür. Riskli alan ve rezerv yapı alanı ise alan ölçeğindeki idari belirleme ve uygulama rejimlerine bağlıdır. Bu üç başlığın bazı ortak uygulama hükümleri bulunmakla beraber bildirim, karar, satış ve idare işlemleri farklı ayrıntılar taşıyabilir. Avustralya’daki malik kendi dairesinin bulunduğu parsel için hangi statünün tesis edildiğini resmî belgeyle öğrenmelidir. Site WhatsApp grubundaki ‘mahalle kentsel dönüşüme girdi’ paylaşımı, tek başına binanın riskli yapı tespiti yapıldığını kanıtlamaz. Yönetmelikte riskli yapı tespit raporunun hangi usul ve yetkili kuruluşça oluşturulduğu önemlidir. Alan bazında yürütülen planlama işlemlerine ilişkin idari kararlarla tek yapının riskli olduğuna dair teknik raporun itiraz mekanizması aynı dava türü değildir. Öncelikle karar veya raporun numarası, tarihi ve yetkili merci belirlenir. Buna göre hangi başvurunun açık bulunduğu saptanır; farklı yollar tek bir dilekçeye dönüştürülmez.

Riskli yapı raporu kim tarafından oluşturulur?

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğinin yetkilendirme ve teknik inceleme kurallarına göre yapılır. Maliklerden gelen şikâyetin bulunması veya binanın eski olması tek başına usulüne uygun riskli yapı tespiti anlamına gelmez. Raporun lisanslı kurum veya kuruluşça düzenlenmesi, ilgili teknik yöntemlerin kullanılması ve idari değerlendirme sürecinin tamamlanması gerekir. Avustralya’daki malik raporun esasını incelemek için bina adresi, ada-parsel ve yapı bilgisiyle raporun asıl veya resmî erişilebilir nüshasını talep etmelidir. Binanın kolon, kiriş, beton kalitesi, zemin ve taşıyıcı sistem incelemeleri teknik uzmanlık konusudur; bir avukatın hukuki görüşü mühendislik raporu yerine geçmez. Ancak raporun hangi mevzuat prosedürüne göre düzenlendiği, tebliğin doğru yapılıp yapılmadığı ve itiraz için gerekli belgelerin kim tarafından sunulacağı hukuki denetime tabidir. Mersin’deki malik başka ülkede olsa bile teknik dosyayı yetkili vekil ve uzman aracılığıyla temin edebilir. Delil saklama, teknik belgelerdeki bütünlüğü korumak ve itiraz süresini izlemek ilk işlemler arasındadır.

2026 uygulamasında riskli yapı bildirimi ne zaman tebliğ sayılır?

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın riskli yapı tespitine ilişkin resmî açıklamasında, tespit bilgisini içeren tutanağın yapıya asılması, malike e-Devlet üzerinden bildirim yapılması ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmesi açıklanır. İlanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılmasına ilişkin özel düzenleme bulunmaktadır. Dolayısıyla Avustralya’daki malikin yalnızca e-posta hesabını veya Türkiye’deki posta kutusunu kontrol etmesi, tüm duyuru yollarının takip edildiği anlamına gelmez. Yapı kapısına asılan tutanakla muhtarlıktaki ilan ve internet duyuruları ayrı kayıtlar oluşturabilir. Kanunun bu özel tebliğ sisteminde ilan tarihi ve son günü teknik itiraz bakımından önem taşır. ‘Şu mesajı gördüğüm günden itibaren her zaman on beş günüm var’ şeklindeki varsayım doğru değildir. Gerçek ilan tutanağı ve resmî işlem tarihi üzerinden hesap yapılır. Tespitin yapıldığı tarih ile malike hukuken tebliğ edilmiş sayıldığı tarih farklıdır. Yurt dışında yaşamak, özel tebliğ sistemini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Adres ve ilan araştırması gecikmeden yürütülmelidir.

Riskli yapı tespitine teknik itirazın on beş günlük süresi

6306 sayılı Kanun ve uygulama açıklamalarında riskli yapı tespitine itiraz için yapı malikinin veya kanuni temsilcisinin, ilgili muhtarlıktaki ilanın son gününden başlayarak on beş günlük süre içinde yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devredilmiş idareye dilekçe vermesi düzenlenir. Bu itirazın konusu riskli yapı tespitinin teknik ve usuli doğruluğudur. Dolayısıyla müteahhitle yeniden yapım sözleşmesindeki bağımsız bölüm dağılımına itirazla aynı başvuru değildir. Riskli yapı raporuna ilişkin teknik bulguların uzman tarafından değerlendirilmesi gerekir. Avustralya’da bulunan malikin raporu incelemek için avukata veya mühendislik uzmanına başvurması, kanuni on beş günlük sürenin kendiliğinden uzadığı anlamına gelmez. Dilekçenin ilgili merciye ulaşıp usulüne uygun kayda alındığı belgelenmelidir. İtirazın teknik heyet tarafından incelenmesi, diğer uygulama ve satış aşamalarından ayrı bir süreç oluşturur. Malik, rapordaki teknik ölçüm ve hesaplara ilişkin somut itirazlarını belirtmeli; sadece ‘bina sağlamdır’ şeklinde teknik dayanağı olmayan açıklamayla yetinmemelidir. Süre hesabı ilan kayıtları görülerek yapılır.

Teknik heyet ve raporun değerlendirilmesi

Riskli yapı tespitine yöneltilen itirazın değerlendirilmesinde idari teknik heyetin görevi bulunmaktadır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı açıklamalarında, üniversitelerce görevlendirilen üyeler ile Başkanlık bünyesindeki mühendislik uzmanlarından oluşan yedi üyeli heyet yapısı belirtilir. Teknik itirazda raporun mevzuata uygun olarak hazırlanıp hazırlanmadığı, taşıyıcı sistem verilerinin yeterliliği ve teknik hesapların doğruluğu gibi başlıklar önem taşıyabilir. Avustralya’daki malik, binayı şahsen görmemiş olsa da uzman raporu temin ederek somut karşı değerlendirme oluşturabilir. Bununla birlikte teknik heyetin kararı ile maliklerin yeni inşaata ilişkin sözleşme kararı farklı idari ve hukuki belgelerdir. Teknik itiraz sürecinin sonucuna göre hangi idari başvurunun açık olduğu ve yargısal denetim imkânı ayrıca incelenir. Mahkemeye başvuru planlanıyorsa uyuşmazlığın idari işlem mi yoksa müteahhit sözleşmesi mi olduğu belirlenmelidir. Teknik değerlendirmenin objektif dayanakları muhafaza edilmeden yalnız pazarlık sonucuyla riskli yapı tespitinin ortadan kalkacağı varsayılmaz. Avustralya’daki malikin yabancı ülkede bulunması, teknik raporun doğruluğu hakkında özel bir ispat karinesi yaratmaz.

Yıkım kararı ile pay sahiplerinin yeniden yapım kararı

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve yapının tahliye-yıkım süreçleri, yıkım sonrasında yeniden yapılacak binanın hangi müteahhitle ve hangi koşullarla inşa edileceğine ilişkin malik kararıyla aynı değildir. 6306 sayılı Kanun kapsamında uygulamaya ilişkin kararlarda hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğunun iradesi önem taşır. Ancak karar konusu, çağrı usulü, anlaşma şartları ve imzalı belgeler olmadan sadece ‘çoğunluk kabul etti’ sözü hukuki süreç için yeterli değildir. Riskli binanın fizikî olarak yıkılması, mülkiyet payının tümüyle ortadan kalktığını değil, taşınmazın sicilde ve projede farklı aşamalara geçtiğini gösterebilir. Arsa payı satışının söz konusu olması için ayrıca yönetmelikte öngörülen şartlar işletilir. Avustralya’daki malik, dönüşüm sürecinin hangi noktasında olduğunu belirlerken teknik rapor, yıkım ve yeni uygulama kararı dosyalarını ayrı toplamalıdır. Müteahhit sözleşmesinin tamamının görülmesi ve malikin yeni yapılacak bağımsız bölüm karşılığının belirlenmesi, ekonomik ve hukuki menfaatleri korur. İzin, ruhsat ve kayıt süreçlerinin her biri ayrıca denetlenmelidir.

Salt çoğunluk hesabı daire adediyle aynı mıdır?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki belirli yeniden uygulama kararları, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınır. Bu ölçüt, yalnız toplantı odasında bulunan kişilerin yarısından bir fazlasının ‘evet’ demesi şeklinde yorumlanamaz. Tapu sicilindeki arsa payları, paydaşların kimliği ve kararın kapsadığı taşınmaz hesabı önem taşır. Aynı malikin birden fazla bağımsız bölümü bulunması veya bağımsız bölümün birden fazla paydaşı olması hesabı etkileyebilir. Salt çoğunluk sağlandığını gösteren resmi tutanak ve imza belgeleriyle tapu kayıtları karşılaştırılmalıdır. Avustralya’daki malik ‘bina 20 daireli, 11 daire evet dedi’ ifadesini duyduğunda, bu sayıların mevzuattaki hisse oranı ölçütünü gerçekten karşılayıp karşılamadığını incelemelidir. Ayrıca oy kullananların yetkili malik veya temsilci sıfatı doğrulanmalıdır. 2026 yönetmelik değişikliğiyle toplantıya davet belgelerinin satış dosyasına eklenmesinin önemi artmıştır. Karar çoğunluğu yanlış hesaplanmışsa satış sürecinin dayanağı da tartışmalı hale gelebilir. Her aşamada karar tutanağı, vekâletname ve tapu payları birlikte kontrol edilir.

4 Şubat 2026 değişikliğinde toplantıya davet belgeleri

4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişiklikleri, 6306 Uygulama Yönetmeliği m.15 ve m.15/A usullerini etkiler. Güncel m.15/A/1-a’da, anlaşmayan malikin arsa payının satışına ilişkin dosyada maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgeler ve toplantı tutanağı ile çoğunluk kararını gösteren belgeler açıkça sayılmaktadır. Bu ek, salt çoğunluk tutanağının bulunduğu her dosyada toplantıya davetin hiç araştırılmayacağı biçiminde bir yaklaşımın yanlış olduğunu ortaya koyar. Avustralya’daki malik, toplantı günü Türkiye’de olmasa da davet usulünün hangi belgeye dayandığını öğrenebilir. Çağrının ilan, noter veya mevzuatın izin verdiği diğer yol üzerinden yapıldığı iddia ediliyorsa şekil ve tarih koşulları incelenir. Hiç davet edilmediği ileri sürülen dosyada yalnız sözlü beyanla usul noksanlığı ispatlanmış sayılmaz; resmî satış dosyası ve ilan evrakı araştırılır. Davetin düzenlenmesi, kararın geçerliliği ve sonraki satış talebi birbirini tamamlayan işlemlerdir. Avustralya’daki kişinin çağrıyı çok geç öğrenmiş olması tek başına bütün süreci geçersiz kılacağından emin olunamaz; kanuni tebliğ ve ilan kayıtları belirleyicidir.

Anlaşma teklifinde hangi unsurlar bulunmalıdır?

Yeniden yapım için maliklerin salt çoğunluğuyla alınan karara katılmayan kişiye yöneltilen anlaşma teklifi, yalnız ‘bizimle sözleşme yap’ cümlesinden ibaret olmamalıdır. Uygulama Yönetmeliği m.15, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifin veya bu teklifin incelenebileceği yerin usule uygun şekilde bildirilmesini düzenler. Teklifin yeni yapılacak dairelerin dağılımı, müteahhit ve mali koşullar, arsa payı, teslim, teminat ve diğer yükümlülükler bakımından anlaşılabilir olması hukuki inceleme açısından önemlidir. Avustralya’daki malik adına düzenlenen teklifin yalnız bir sayfası gönderilmişse, tam sözleşme ve ekleri istenmelidir. İmzalanacak belge, mevcut taşınmaz üzerindeki hakların ne biçimde kullanılacağını etkileyebilir. ‘Herkes imzaladı, sen de imzalamak zorundasın’ baskısı, kanunun izin verdiği hak ve başvuru yollarını ortadan kaldırmaz. Ancak belirli süre içinde usulüne uygun karar ve teklife katılmama arsa payının satışı sonucunu doğurabilir. Bu nedenle teklifi görmezden gelmek değil, hukuki sonuçlarını ve pay değerini zamanında değerlendirmek gerekir. Pazarlık ve itirazın belgesi saklanmalıdır.

Teklifin bildirimi ve on beş günlük kabul süresi

6306 Uygulama Yönetmeliği m.15, salt çoğunlukla alınan karar ile anlaşma şartlarını içeren teklifin bu karara katılmayan paydaşlara bildirilmesini düzenler. İlgili usul kapsamında elektronik bildirim, noter bildirimi veya muhtarlıkta on beş günlük ilan seçenekleri yer alır. Bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin kabul edilmemesi halinde arsa payının satışı sürecinin işletilebileceği belirtilir. Böylece riskli yapı tespitine itiraz için olan on beş gün ile yeniden uygulama teklifini kabul etme için tanınan on beş gün farklı işlem başlangıçlarına bağlıdır. Avustralya’daki malikin ‘iki ayrı on beş günü tek bir süre’ olarak hesaplaması ciddi hak kaybı yaratabilir. Teklifin tebliğ edilmiş sayıldığı tarih, kullanılan bildirim yöntemi, ilan tutanağı ve elektronik adres kayıtları üzerinden saptanır. Yönetmelik koşullarına uygun muhtarlık ilanı bulunuyorsa malikin ülke dışında olması tebliğ sonucunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Karara katılmak isteyen kişi gereken sözleşme ve belgelerdeki imza şartlarını da yerine getirmelidir. Görüşme veya sözlü rıza, mevzuatın öngördüğü kabul usulünün her zaman yerine geçmez.

Arsa payı satışına başvuru için hangi dosya hazırlanır?

6306 Uygulama Yönetmeliği m.15/A, karara katılmayan paydaşın arsa payının açık artırma yoluyla satışına ilişkin belgeleri düzenler. Güncel metin, toplantıya davet ve toplantı tutanağı, hisseler oranında salt çoğunluğun anlaşmasını gösteren karar veya sözleşme ve vekâletname örnekleri, teklifin karara katılmayanlara bildirildiğinin ve kabul için süre verildiğinin belgeleri ile değerleme evrakını sayar. Avustralya’daki malik, kendi hissesinin satışa çıkarıldığını öğrendiğinde satış talebinin hangi kurum tarafından ve hangi tarihte alındığını saptamalıdır. Yalnız müteahhidin hazırladığı değer tablosu değil, Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşlarının raporu ve idarenin bedel tespit süreci incelenir. İpotek, haciz veya intifa gibi taşınmaz üzerindeki sınırlı hakların varlığı da dosyada yer alabilir. Satışa itiraz veya idari yargı yolunun değerlendirilmesi için dosyanın tam nüshası gereklidir. Her müteahhit talebi kendiliğinden geçerli arsa payı satışı başvurusu oluşturmaz; yönetmelikte sayılan belgelerin düzenli ve hukuken geçerli olması gerekir. Süre takip çizelgesi hazırlanmalıdır.

SPK lisanslı değerleme raporunun önemi

Anlaşmayan malikin payı için öngörülen satışta değerin tespiti kritik bir güvencedir. Yönetmelik, belirli usullerde Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarının değer tespitine ilişkin belgeleri ve Bedel Tespiti Komisyonunun belirlediği rayiç bedeli dikkate alır. Değerleme birimleri, arsa payını ve taşınmazın konumunu, hukuki statüsünü ve projeye etkisini somut verilere göre inceler. Avustralya’daki malik, ‘arsa payını 100.000 liraya satın alacağız’ şeklindeki şahsi bildirimi resmî komisyon değerinin yerine koymamalıdır. Değerleme tarihi, hangi hak ve payın değer biçmeye konu edildiği, kullanılan yöntemin gerekçesi ve tapu bilgileri birlikte değerlendirilir. Riskli yapının dönüşüm sürecinde arsa haline gelmesi ve mevcut yapı değeri gibi unsurların nasıl ele alındığı rapora bakılarak anlaşılabilir. İlgilinin piyasa koşullarına dair resmî veya uzman kaynaklı karşı veriler sunması hukuki incelemeyi güçlendirebilir. Her yüksek veya düşük fiyat tahmini hukuki açıdan yeterli delil değildir. Satış bedelinin hangi sınırlar içinde oluşabileceği yönetmelik hükümlerinden ayrılmadan değerlendirilir.

Açık artırma sonucunda payı kim satın alabilir?

6306 Uygulama Yönetmeliği m.15/A’daki satış sürecinde çoğunluğun kararına katılmayan malikin arsa payı, mevzuatın öngördüğü açık artırma usulüyle satışa konu edilebilir. İlk satışın katılımcıları, karşı çıkılan kararın türü ve riskli yapı veya riskli alan statüsüne göre yönetmelikte ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Riskli yapılarda anlaşma sağlayan paydaşlara satış ve gerekli koşullarda üçüncü kişilerin katılmasına ilişkin ayrımlar bulunmaktadır; riskli alan veya rezerv yapı alanındaki kamu idaresi seçenekleri ayrıca farklılaşır. Dolayısıyla ‘pay her durumda sadece komşuya satılır’ veya ‘her zaman doğrudan müteahhide devredilir’ genellemesi doğru değildir. Avustralya’daki malik, hangi statüdeki taşınmaza ilişkin satış yapıldığını ve ilgili satış ilanında kimlerin katılımına izin verildiğini resmi belgelerle öğrenmelidir. Satış tarihi ve yeri, kendisine yapılan bildirim ve ihaleye ilişkin tutanaklar takip edilir. Satış bedelinin malike ödenmesi ve taşınmazın tescili, satışı sadece aile içi anlaşma olarak görmeyi gerektirmeyen resmî işlemlerdir. Hukuki inceleme satış kararı, değerleme ve bildirim zincirini birlikte ele alır.

2026 düzenlemesinde arsa payı satış ilanı nasıl yapılır?

Yönetmelik m.15/A, satış tarihinin ve yerinin paydaşlara bildirilmesine ilişkin özel usuller içerir. Güncel düzenlemede tapuya elektronik tebligat adresi bildirilmişse buna ilişkin elektronik bildirim; bildirilmemişse e-Devlet üzerinden bilgi verme ve muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan yöntemleri açıklanır. Elektronik bildirimin muhatabın adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda tebliğ edilmiş sayılması ile muhtarlık ilanında son günün tebliğ tarihi olması gibi farklı süre sonuçları vardır. Avustralya’daki malik yalnız normal postayı bekleyerek bu kanuni bildirimleri kaçırmamalıdır. E-Devlet bildiriminden haberdar olmadığı iddiası ile usulün doğru tamamlanıp tamamlanmadığı sorusu ayrıdır. Bildirimin hangi tarihte yapılmış sayıldığı satışa yönelik yasal başvuru yolunu etkileyebilir. Paydaşın satışa izleyici olarak davet edilmesi ve orada fiilen bulunmaması, işlemi kendiliğinden iptal ettirmez. Kanun, usulüne uygun tebliğin hukukî sonucunu fizikî katılımdan ayrı değerlendirmektedir. Satışın başlamasıyla aynı anda dosyadaki tüm usul itirazları kendiliğinden ortadan kalkmasa da her başvurunun süresi ayrıca incelenmelidir.

Üzerinde ipotek veya haciz bulunan pay satılabilir mi?

6306 Uygulama Yönetmeliği m.15/A’da satışa konu taşınmaz payı üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bulunmasının satışa engel teşkil etmediği ve ilgili hakların satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam edebileceği düzenlenir. Bu nedenle Avustralya’daki malikin payında banka ipoteği bulunması, mevzuattaki satış usulünün her durumda duracağı sonucunu doğurmaz. Bununla birlikte ipotek alacaklısının hakkının nasıl korunacağı, bedel üzerine konulacak bloke ve bedelin kime, ne şekilde ödeneceği ayrıca incelenmelidir. Aile içinde ‘ipotek vardı, satış hukuken olanaksız’ veya ‘satış oldu, banka borcu silindi’ şeklindeki açıklamalar kanunun düzenine uygun değildir. Tapu kayıt örneği, borç ve teminat belgeleri, satış kararı ve bedelin yatırıldığı hesap birbirine bağlanır. Taşınmazdaki hakkın satış bedeline intikali, malikin her durumda bedeli hemen ve hiçbir kısıtlama olmadan çekebileceği anlamına gelmez. Banka veya başka sınırlı aynî hak sahibiyle ilgili şartlar hukuki denetime tabidir. Tapu sicilindeki tüm takyidatlar baştan araştırılmalıdır.

Avustralya’dan vekil ile kentsel dönüşüm işlemleri yapılır mı?

Avustralya’da yaşayan malik, Türkiye’deki riskli yapı incelemesini, idari itirazını, satış dosyası incelemesini ve gerektiğinde yargısal başvurularını usulüne uygun vekâletnameyle yürütmeyi değerlendirebilir. Türk dış temsilciliklerinin konsolosluk noterlik hizmetleri uygun vekâletname için başvuru yöntemlerinden biridir. Avustralya noteri önünde düzenlenen belge kullanılıyorsa apostil, tercüme ve Türk makamının kabul edeceği şekil şartları ayrıca incelenmelidir. Ancak teknik rapora itiraz etme, müteahhitle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalama, malik adına satışa rıza verme, bedel tahsil etme ve yargısal sulh yetkisi aynı işlemler değildir. Vekâletnamenin kapsamı, yapılacak işlemlere göre açık biçimde hazırlanmalıdır. Malikin yalnız teknik itiraz için temsilci tayin etmiş olması, tapu payının satışına geniş yetki verdiği sonucunu doğurmaz. Ayrıca mühendislik raporunun uzman tarafından hazırlanması ihtiyacı avukatlık temsilinden ayrı tutulmalıdır. Özellikle sözleşmenin mali hükümlerinin malike tercüme ve açıklamasının yapılması, yabancı ülkedeki kişinin bilinçli karar vermesine hizmet eder. Kanuni süreleri kaçırmamak için gerekli belgeler işlemler başlar başlamaz hazırlanmalıdır.

Riskli yapı itirazı, satış işlemine itiraz ve sözleşme uyuşmazlığı

Kentsel dönüşüm sürecinde ortaya çıkabilecek üç farklı uyuşmazlık vardır. Birincisi, binanın riskli olduğuna ilişkin teknik ve idari tespit hakkındaki başvurudur. İkincisi, maliklerin salt çoğunluk kararına ve anlaşmayan payın satışı için işletilen idari prosedüre ilişkindir. Üçüncüsü, yükleniciyle yapılan arsa payı karşılığı inşaat veya başka özel hukuk sözleşmesinin ifasına yöneliktir. Bunların görevli merci, delil ve süre kuralları aynı olmak zorunda değildir. Örneğin mühendislik raporunun hatalı olduğu savunmasıyla müteahhidin eksik teslim yapması savunması aynı hukuki temele dayanmaz. Avustralya’daki malikin hangi belgeye karşı hangi sonucu istediği açıkça belirlenmelidir. İdari kararların yargısal denetiminde İdari Yargılama Usulü Kanunu; sözleşme taleplerinde uygun hukuk yargılaması hükümleri gündeme gelebilir. Sürenin başlangıcı yalnız bir aile üyesinin haber verdiği tarih olarak kabul edilmemeli, ilgili resmî işlem ve tebliğ tutanağı üzerinden saptanmalıdır. Bir idari işlemin iptali, tüm sözleşme borçlarının kendiliğinden ödendiği anlamına gelmez. Her talebin korunacak hakkı ve hukuki sonucu ayrı tanımlanır.

Yeni yapılacak daire hakkının sözleşmede belirlenmesi

6306 kapsamındaki dönüşüm projesinde malikin elde edeceği yeni bağımsız bölümün özellikleri veya para karşılığı, anlaşma şartlarının merkezindedir. Arsa payı, önceki daire konumu, yeni projedeki bölüm numarası, net ve brüt alan bilgisi, teslim süresi, gecikme halinde uygulanacak sözleşme koşulları ve teminatlar sözleşme ve eklerinden incelenmelidir. Avustralya’daki malik, ‘yeni bina bitince aynı daireyi verecekler’ şeklindeki sözlü anlatımı yeterli kabul etmemelidir. Yeni yapının mimari projesi, yönetim planı, ifraz veya tevhit işlemleri ve ruhsat koşullarıyla sözleşme uyumu kontrol edilir. Müteahhidin vaat ettiği sosyal tesis veya ortak alanın plana işlenip işlenmediği hukuki ve teknik olarak önemlidir. Ayrıca yeniden yapım döneminde kira yardımı, taşınma ve ek ödeme taleplerine ilişkin hak sahipliği şartları resmi destek programları üzerinden belirlenir. Her malikin otomatik olarak belirli miktarda ödeme alacağı iddiası doğrulanmadan kullanılmamalıdır. Avustralya’daki malikin mülkiyet ve ekonomik hakları, tam sözleşme, ekleri ve resmi planlar birlikte okunarak değerlendirilir.

2026 itibarıyla ilan ve başvuru tarihleri için kontrol çizelgesi

Dosyanın başında riskli yapı tespit raporunun tarihi ve sisteme alındığı gün yazılır. Ardından yapıya asma tutanağı, e-Devlet bildirimi, muhtarlık ilanının başladığı ve bittiği gün ayrı kaydedilir. Teknik itiraz düşünülüyorsa muhtarlık ilanının son gününden itibaren işleyen on beş günlük süre ayrıca hesaplanır. Yeniden uygulama için malikler toplantıya çağrıldığında çağrı evrakı, toplantı günü ve imzalı karar tutanağı eklenir. Anlaşmayan malike gönderilen teklifin veya teklifin incelenebileceği yerin bildirim tarihi belirlenir ve o bildirime bağlı on beş günlük kabul süresi ayrı takip edilir. Arsa payı satış talebi yapılmışsa m.15/A dosyasındaki değerleme raporu ve satış ilanı tarihlerinin kendi sonuçları vardır. Satış bedeline haciz veya ipotek yansıyorsa ilgili bloke ve ödeme işlemleri ayrıca eklenir. Bu tarihlerin birbirine karıştırılması hem hak kaybı hem de gereksiz başvuru doğurur. Avustralya ile Türkiye arasındaki saat farkı kanuni ilan günlerini yeniden yazmaz. Resmî tarihleri işlem evrakından alınmış tek bir kronoloji altında toplamak gereklidir.

Mersin’deki yapı için ilk dosyada hangi belgeler gerekir?

Türkiye’deki riskli yapıya ilişkin hukuki inceleme için binanın açık adresi, ada ve parsel bilgileri, tapu kaydı, malik adı ve arsa payı ilk belgelerdir. Riskli yapı tespit raporu, tespitin onay ve ilan belgeleri, teknik heyete başvurulmuşsa itiraz dilekçesi ve kararı ayrıca temin edilir. Yıkım işlemi başlamışsa ilgili idare karar ve tebligatları istenir. Dönüşüm uygulamasında toplantıya davet ve hazır bulunanlar kayıtları, çoğunluk kararı, yüklenici sözleşmesinin tam nüshası, anlaşma teklifinin metni ve tebliğ belgeleri, SPK yetkili değerleme raporu ve satış komisyonu kayıtları kontrol edilir. Avustralya’daki malikin temsil yetkisi, noter veya konsolosluk vekâletnamesiyle belirlenir; müvekkilin vatandaşlık ve adres belgeleri tebligat tartışmasında önem taşıyabilir. Hassas evrak güvenli kanalla paylaşılmalı, yabancı ülkede yaşayan kişinin kimlik ve banka bilgileri herkese açık grup sohbetlerinde dolaştırılmamalıdır. Taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizleri gösteren güncel tapu kaydı, satış bedelindeki hakların değerlendirilmesi için gereklidir. Yazılı belge bulunmadan yalnız komşuların aktardığı bilgilerle sürece ilişkin kesin hukuki görüş verilmemelidir.

İlgili site içi yazılar

• Avustralya’daki malik için 2026 aidat artışı ve KMK 37
• Yurt dışında bulunan malikin taşınmazını haksız kullanımdan koruması
• Avustralya’daki paydaşın ortaklığın giderilmesi davası
• Avustralya noterinden Türkiye tapu vekâletnamesi
• Avustralya konsoloslukları ve vekâletname işlemleri
• Yurt dışındaki müvekkillerin Türkiye işlemleri

Resmî mevzuat ve idare kaynakları

• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı – riskli yapılar ve itiraz işlemleri
• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı – mevzuat ve uygulama açıklamaları
• 6306 uygulama yönetmeliği – Bakanlığın 2024 arşiv metni (2026 değişiklikleri ayrıca kontrol edilmelidir)
• 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete – yönetmelik değişikliği
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• Türkiye Noterler Birliği
• T.C. Dışişleri Bakanlığı Konsolosluk İşlemleri

Sık Sorulan Sorular

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →