İngiltere TOLATA Section 14 Kararı Türkiye’de Hisseli Evin Satışını Sağlar mı? TMK 698–699
Kısa ve net cevap
İngiltere ve Galler’de TOLATA 1996 Section 14 kapsamında verilen bir karar, Türkiye’deki hisseli taşınmazın satışını veya tapu devrini kendiliğinden gerçekleştirmez. TOLATA Section 14–15 İngiliz trust of land ilişkisini düzenlerken Türkiye’deki taşınmazın aynî hukukunda 5718 sayılı Kanun m.21, TMK m.698–699 ve Türk usul hükümleri uygulanır. Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuk da değerlendirilmelidir.
Bu rehber İngiltere ve Galler hukukuna ilişkindir; İskoçya ve Kuzey İrlanda usulleri aynı varsayılmamalıdır. Mevzuat inceleme tarihi 31 Ekim 2026’dır.
| Konu | Hukuki yaklaşım | Dayanak |
|---|---|---|
| İngiliz başvurusunun konusu | Trust of land yönetimi, yararlanma hakkı, bazı satış kararları | TOLATA s.14 |
| İngiliz değerlendirme ölçütü | Trust amacı, çocuk refahı, teminatlı alacaklılar ve yararlanıcılar | TOLATA s.15 |
| Türkiye’de taşınmazın aynî hukuku | Malın bulunduğu ülke hukuku | MÖHUK m.21 |
| Paylaşmayı isteme | Paydaşın hakkı ve süreli sınırlar | TMK m.698 |
| Paylaşma biçimi | Aynen bölme veya koşullara göre satış | TMK m.699 |
| Görevli Türk mahkemesi | Sulh hukuk mahkemesi | HMK m.4/1-b |
| Dava öncesi başvuru | Arabuluculuk dava şartı | 6325 m.18/B |
TOLATA kararının Türkiye bakımından sorduğu asıl soru
İngiltere veya Galler’de birlikte yaşayan iki kişi, bir ev üzerinde kimin ne kadar hak sahibi olduğu ya da evin satılıp satılmayacağı konusunda uyuşmazlığa düşebilir. İngiltere mahkemesinde Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996, kısaca TOLATA, Section 14 başvurusu gündeme geldiğinde taraflardan biri Türkiye’de de hisseli bir daireye sahip olabilir. Bu durumda iki taşınmazın aynı uyuşmazlık dosyasında anılması, İngiliz kararının Türk tapusunu kendiliğinden değiştirdiğini göstermez. İngiliz hükmün kapsamı ile Türkiye’deki aynî hak rejimi farklı başlıklar altında incelenmelidir.
Bir Türk vatandaşı için doğru ilk adım hangi taşınmazın nerede bulunduğunu, kimin adına kayıtlı olduğunu, tarafların hangi hakka dayandığını ve İngiliz kararının tam hüküm fıkrasını belirlemektir. İngiltere’deki ortak ev üzerinde trust of land ilişkisi bulunması, Mersin’deki bir yazlık üzerinde de aynı trust ilişkisinin varlığını ispatlamaz. Tersine, Türkiye’de tapuda hissedar olarak görünen kişi İngiltere’de hiçbir eşya hukuku hakkı ileri sürmüyor da olabilir. Bu ayrım yapılmadan tek bir İngiliz mahkeme emrinden Türkiye’de satış sonucu çıkarılamaz.
TOLATA 1996 Section 14 ne düzenler?
1996 tarihli Trusts of Land and Appointment of Trustees Act, Section 14(1) uyarınca trust of land kapsamında hak sahibi olan veya trustee sıfatını taşıyan belirli kişiler mahkemeden karar isteyebilir. Section 14(2), mahkemeye trustee görevlerinin kullanılması hakkında emir verme ve trust kapsamındaki hakların niteliği ya da kapsamını açıklayan karar verme yetkisi tanır. Bununla birlikte Section 14(3), trustee atanması veya görevden alınması hakkında bu madde çerçevesinde karar verilemeyeceğini açıkça belirtir. Bu ayrıntı, Section 14 başvurularını her türlü mülkiyet uyuşmazlığını çözebilen sınırsız bir yol gibi anlatmanın neden yanlış olduğunu gösterir.
Başvurunun konusu çoğu zaman İngiltere ve Galler’deki taşınmazın fiilen kullanılmasına, yönetilmesine, satılmasına veya trust paylarının belirlenmesine ilişkindir. Ancak kararın metni ve mahkemenin kullandığı yasal yetki ayrı okunmalıdır. Bir order for sale ile beneficial interest declaration aynı şey değildir. Bunlardan biri satışın nasıl yapılacağını, diğeri kişi lehine hangi yararlanma menfaatinin belirlendiğini konu edinmiş olabilir. Türkiye bakımından ileri sürülecek sonuç, kararın sadece TOLATA başlığı taşımasından çıkarılamaz.
Section 15 hangi menfaatleri dikkate alır?
TOLATA Section 15(1), Section 14 başvurusunda mahkemenin dikkate alacağı başlıca hususları düzenler. Trust’ı oluşturan kişinin niyeti, taşınmazın tutulduğu amaç, taşınmazı konut olarak kullanan veya kullanması makul biçimde beklenen küçüğün refahı ve yararlanıcının teminatlı alacaklısının menfaati açıkça sayılmıştır. Section 15(2) ve (3), başvurunun türüne göre yararlanıcıların durumları ve isteklerinin de değerlendirilmesini öngörür. Bu unsurlar birbirinin yerine geçen basit kontrol kutuları değildir; somut taşınmaz ve talep bakımından işlevleri farklıdır.
Section 15(4) ayrıca Insolvency Act 1986 Section 335A’nın uygulandığı bazı trustee of bankrupt başvurularını kendi kapsamı dışında bırakır. Bu nedenle iflas idaresinin satış talebi ile olağan ortak malik uyuşmazlığını aynı ölçütlerle yorumlamak eksik olur. Mahkemenin çocuğun konut ihtiyacını değerlendirmesi, taşınmaz üzerinde sonsuza kadar satış yasağı bulunduğu anlamına gelmez. Aynı şekilde bankanın mortgage alacağı bulunması, her dosyada başka olguların değersizleştiğini göstermez.
Beneficial interest ve legal title neden ayrıdır?
İngiltere ve Galler taşınmaz hukukunda legal title ile beneficial interest farklı kavramlardır. Legal title, tapu niteliğindeki resmî kayıtlarda görülen yetkilerle; beneficial interest ise trust ilişkisi kapsamında ekonomik yararlanma hakkıyla bağlantılıdır. Kişinin tapuda adının bulunmaması, ilgili İngiliz hukuk koşulları altında hiçbir beneficial interest ileri süremeyeceği anlamına gelmeyebilir. Fakat bunun tersi de doğrudur: İngiltere’de belirli bir beneficial interest bulunduğunun söylenmesi, Türkiye’de aynı oranda tapu payı kazanıldığını tek başına göstermez.
Türk hukukunda paylı mülkiyetin pay oranları ve taşınmazın devri Tapu Sicili ile Türk Medeni Kanunu ilkelerine göre değerlendirilir. Bir taraf İngiltere’de trust lehine mahkeme kararı almışsa Türkiye’de ayrıca tapu kaydı, tescilin dayanağı ve taraflar arasındaki borç ilişkisi incelenmelidir. İngiliz kavramları Türk aynî hak türlerine otomatik tercüme edilmemeli; sözleşmesel alacak veya katkı talebi ile tapu tesciline yönelik hak ayrılmalıdır.
Türkiye’deki taşınmazın hukuku neden MÖHUK m.21’dir?
5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun m.21(1), taşınırlar ve taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkı ile diğer aynî hakları, işlem anında malın bulunduğu ülke hukukuna bağlar. Aynı maddenin dördüncü fıkrası, taşınmaz aynî haklarına ilişkin hukuki işlemlerin şeklinde de malın bulunduğu ülke hukukunu esas alır. Bu nedenle İstanbul’daki bir dairenin aynî hak kazanımı ve paylaşılması bakımından Türk maddi hukuku ve usulüne uygun tescil koşulları belirleyicidir.
Bir İngiliz mahkeme kararı tarafların kişisel yükümlülükleri hakkında önem taşısa da Türk sicilini doğrudan yönetmez. MÖHUK m.21 yalnızca mahkemeyi seçme kuralı olarak da okunmamalıdır; uygulanacak hukuku belirleyen ayrı bir normdur. Uyuşmazlığın niteliğine göre Türk mahkemelerinin milletlerarası ve yer yönünden yetkisi ayrıca incelenir. Taşınmazın bulunduğu yerin kaydı, tarafların vatandaşlığı ve kararın talep edilen etkisi birlikte değerlendirilmelidir.
Türk Medeni Kanunu m.698 paylaşma istemini nasıl düzenler?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.698, paylı mülkiyetin devamı zorunluluğu bulunmadıkça paydaşlardan her birine paylaşmayı isteme imkânı verir. Bununla birlikte hukuki işlemle en çok on yıllığına paylaşmayı isteme hakkı sınırlandırılabilir; taşınmaz bakımından paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşme resmî şekle tabidir ve tapuya şerh verilebilir. Ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamayacağı düzenlenmiştir. Bunlar, paydaşın hakkını kullanmasında her olayda otomatik satış sonucu bulunmadığını gösterir.
Türkiye’deki paydaş İngiltere’de yaşıyor diye m.698’deki hakkı ortadan kalkmaz. Ancak hak sahibi gerçekten tapu paydaşı mı, miras ortaklığında elbirliği malikliği mi var, taşınmaz üzerinde paylaştırmayı etkileyen özel sözleşme veya tahsis bulunuyor mu? Önce bu sorular cevaplanmalıdır. TOLATA Section 14’teki başvuru sıfatı, Türk kanununda aranan paydaş veya ilgili hak sahibi sıfatının doğrudan ikamesi değildir.
TMK m.699 paylaşmanın hangi yöntemlerini öngörür?
TMK m.699, paydaşların anlaşmasıyla aynen bölüşme veya satış yoluyla bedeli bölüşme seçeneklerini düzenler. Uyuşmazlık halinde hâkim, somut taşınmazın koşullarına göre aynen bölünmeyi ve değer farklılıklarının para ile denkleştirilmesini değerlendirebilir. Aynen bölünmenin uygun olmaması ya da taşınmazın değerini önemli ölçüde düşürecek olması halinde açık artırmayla satış gündeme gelir. Satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılabilmesi ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Bu usul, İngiliz order for sale ile aynı prosedür değildir. Türk mahkemesi, satılacak malın güncel tapu durumu ve ekonomik bölünebilirliği hakkında delil toplar. İngiltere’deki bir Section 14 kararında taraflara satış yönünde yükümlülük yüklenmiş olsa bile Türkiye’de satış ve paylaştırmanın nasıl uygulanacağı Türk usul hukukuna göre ele alınır. Taraflar arasında uzlaşma varsa tapu işlemleri ve resmi şekil koşulları ayrıca yerine getirilmelidir.
Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet karıştırılmamalıdır
Türkiye’de bir kişinin ölümü üzerine mirasçıların tereke üzerindeki konumu çoğu zaman Türk Medeni Kanunu m.701 ve devamındaki elbirliği mülkiyeti hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Paylı mülkiyette tapuda belirli pay oranları bulunabilir; elbirliği mülkiyetinde ise ortakların belirli taşınmaz üzerindeki payları farklı bir hukukî yapı içinde ele alınır. Bir mirasçının tapu kayıtlarında adı geçmesi, taşınmazı kendi belirlediği hisse oranıyla tek başına satabileceği sonucunu doğurmaz.
İngiltere’de inheritance, trust ve estate administration kavramlarının yer aldığı dosyada Türkiye’deki taşınmaz da miras kalmış olabilir. Böyle bir durumda MÖHUK m.20’deki mirasa uygulanacak hukuk ile m.21’deki aynî haklar bağlantı kuralları ayrı değerlendirilmelidir. Önce mirasçılık belgesi ve tereke rejimi, sonra paylaşma usulü belirlenir. TOLATA üzerinden bir lehtar oranı belirlenmişse bile Türk miras payları ve taşınmaz aynî hukuku bağımsız incelemeyi gerektirir.
İngiliz Section 14 kararı Türkiye’de tenfiz edilir mi?
Yabancı mahkeme kararlarının Türkiye’deki hukuki etkisi 5718 sayılı Kanun m.50–59 çerçevesinde incelenir. Tenfize elverişlilik bakımından kararın hukuk davasından doğması, ilgili ülkede bağlayıcılık veya kesinleşme durumu, MÖHUK m.54’te öngörülen koşullar ve kararın hangi edimi yerine getirdiği önemlidir. Section 14 kararının başlığını görmek, onun mutlaka Türk taşınmazına ilişkin aynî hakkı tescil ettirebilecek bir yabancı ilam olduğu anlamına gelmez.
Özellikle Türk taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda Türk mahkemelerinin münhasır yetkisi ve kamu düzeni gibi hususlar ayrıca gündeme gelebilir. Bir kişinin belirli para ödemesi veya başka kişisel edim ifa etmesi şeklindeki karar ile Türk tapuda mülkiyet geçişini doğrudan emreden karar birbirinden ayrılmalıdır. Bu nedenlerle İngiltere kararının hüküm fıkrası, kesinleşme belgesi, yargılama ve tebligat kayıtları incelenmeden başvuru yolu hakkında kesin sonuç verilmemelidir.
Türk mahkemesinde görevli mahkeme hangisidir?
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4(1)(b), taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları, değer veya tutara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görev alanında sayar. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda HMK m.12’nin yetki kuralları ayrıca değerlendirilir. Görev ve yetki birbirinin yerine kullanılmamalıdır. Bir İngiltere kararını öne sürmek, Türk ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkemeyi otomatik değiştirmez.
Uygulamada paydaşların kimlikleri, tapudaki taşınmazın il ve ilçesi, mevcut ortaklığın türü ve davada hangi talebin ileri sürüldüğü dilekçede doğru gösterilmelidir. Mirasçılar arasında ayrıca mirasçılık veya terekeye ilişkin çekişme varsa önce bu çekişmenin çözümü gerekebilir. Dosya daha başta yanlış dava türüyle açılırsa yargılama masrafı ve zaman kaybı doğabilir. Bu yüzden İngiliz TOLATA kararının Türk mahkemede hangi amaçla kullanılacağı netleştirilmelidir.
1 Eylül 2023’ten beri arabuluculuk neden önemlidir?
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B(1)(b), taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenlemiştir. Söz konusu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. İngiltere’de TOLATA sürecinden geçmiş olmak, Türkiye’deki bu ayrı dava şartını tek başına yerine getirmez. Türk arabuluculuk başvurusunun tarafları ve uyuşmazlık konusu doğru belirlenmelidir.
Başvuru sonunda taraflar anlaşamazsa son tutanağın usulüne uygun biçimde dosyaya sunulması gerekir. Anlaşma sağlanırsa taşınmaz üzerindeki işlemlerin emredici şekil, sicil ve icra edilebilirlik şerhi koşullarına uygunluğu ayrıca değerlendirilir. Yabancı ülkedeki mediation sonucu düzenlenmiş bir belgeyle Türk hukukundaki dava şartının aynı sonuçları doğurduğu varsayılamaz. Özellikle hissedar sayısının fazla olduğu miras taşınmazlarında temsil ve yetki sorunları önceden kontrol edilmelidir.
Arabuluculuk anlaşması tapuyu doğrudan değiştirir mi?
6325 sayılı Kanun m.18/B(2), arabuluculuk sonucunda taşınmazla ilgili anlaşmanın kanunlardaki sınırlamalar ve usul esasları gözetilerek düzenlenmesini öngörür. Maddenin üçüncü fıkrasında bu kapsamdaki anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunlu tutulmuş ve taşınmazla ilgili anlaşmalar açısından taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi belirtilmiştir. Bu nedenle anlaşma metninde hak devri veya aynen taksim düşünülüyorsa yalnız sözlü mutabakatla yetinilmemelidir.
Türk tapu siciline etki edecek işlemde tarafların kimlikleri, temsili, taşınmaz tanımı, gerekli belgeler ve başvurunun şekli önemlidir. TOLATA kapsamında İngiltere’de imzalanmış settlement belgesi, Türk arabuluculuk anlaşmasıyla aynı belge değildir. İngiliz uzlaşmanın sözleşmesel değeri ayrı bir uyuşmazlıkta tartışılabilir; fakat Türk taşınmaz üzerinde tescil sonucu doğurup doğurmadığı ayrıca incelenmelidir.
Türkiye’de yaşayan paydaşın hakkı nasıl korunur?
İngiltere’de bir paydaş diğerlerinin evde oturmaya devam ettiğini ileri sürerken Türkiye’deki hissedar malı kullanıyor olabilir. TMK m.693 paydaşların eşyanın kullanım ve yararlanma biçimine ilişkin hükümler içerir. Paylı mülkiyette hangi paydaşın taşınmazı kullandığı, daha önceki anlaşmalar, fiili tahsis ve ortak gider ödemeleri gibi olgular incelenebilir. Ancak taşınmazın kullanımının düzenlenmesiyle ortaklığın giderilmesi talebi aynı dava amacı değildir.
Paydaşın kendi payı dışında tüm taşınmazı kullanması bazı olaylarda ecrimisil veya başka alacak taleplerini gündeme getirebilir; her ortak kullanım uyuşmazlığında otomatik ecrimisil sonucu çıkarılamaz. İngiliz mahkemenin occupation veya beneficial interest değerlendirmesi, Türk dosyada olgusal belge olarak düşünülebilse bile tek başına Türk borçlar hukukundaki bütün unsurları ispatlamaz. İlgili kullanım süresi, ihtarlar ve tarafların mutabakatları ayrı kayıt altına alınmalıdır.
İngiltere’de verilen satış emrinin sınırı
Bir order for sale’ın gerçekten hangi malı kapsadığı kararın açıklayıcı bölümü, taşınmaz adresi ve hukuki dayanağı incelenerek saptanır. İngiltere ve Galler’deki konutun satılmasına dair kararın doğrudan Türkiye’deki başka bir konuta teşmil edilmesi mümkünmüş gibi davranılmamalıdır. Aynı kişiler iki ülkede farklı hak ve pay oranlarına sahip olabilir. İngiliz kararının Türk taşınmazı açıkça anması halinde de Türk hukukunda tanıma, tenfiz, aynî hak ve münhasır yetki incelemesi gereklidir.
Taraflar Türkiye’deki evi satmak konusunda ayrıca anlaşmışlarsa bu yeni anlaşmanın hukukî niteliği tartışılmalıdır. Karar, taraflara müzakere veya ödeme yükümlülüğü yükleyebilir; ancak bu, Türkiye’deki tapu satışının ilgili Türk mevzuatına göre yapılması şartını ortadan kaldırmaz. Hüküm fıkrasındaki kişisel edim ile taşınmaz sicilinin doğrudan değiştirilmesi arasındaki fark müvekkile açıkça anlatılmalıdır.
Çocukların konut ihtiyacı kararın etkisini değiştirir mi?
Section 15(1)(c), trust konusu taşınmazı ev olarak kullanan veya kullanması makul biçimde beklenen bir küçüğün refahını, mahkemenin dikkate alacağı unsurlar arasında sayar. Bu hüküm, çocuk bulunan her İngiliz konutunun hiçbir zaman satılamayacağı anlamına gelmez. Çocuğun fiili barınma durumu, trust’ın kurulma amacı, tarafların hakları ve güvence alacaklılarının menfaatleri birlikte değerlendirilir.
Türkiye’deki ortaklığın giderilmesi davasında ise TMK m.698–699 ve ilgili usul hükümleri uygulanır. İngiltere’de çocukların yaşaması nedeniyle verilmiş bir satış ertelemesi, Türk tapudaki ortaklığı aynı süreyle otomatik devam ettiren karar olarak sunulmamalıdır. Taraflar uzlaşma yoluyla barınma gereksinimini gözeten bir çözüm üzerinde anlaşabilir; bunun taşınmaz hukukuna uygunluğu ayrıca kontrol edilir.
Mortgage alacaklısı ile diğer paydaşların ilişkisi
Section 15(1)(d), beneficial owner’ın secured creditor menfaatini değerlendirme unsurları arasında sayar. İngiltere’deki mortgage ile Türkiye’de tapuda tescilli ipotek hukukî açıdan aynı kelimeyle açıklansa da kayıt ve icra koşulları aynı değildir. İngiliz banka teminatının Türk taşınmaz üzerinde geçerli bir ipotek oluşturduğu yalnızca sözleşme kâğıdından çıkarılamaz. Türkiye’de taşınmaza ilişkin takyidat ve tescil kayıtları ayrıca incelenir.
Türk ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın ipotek, haciz, intifa ve diğer takyidatları satış biçimi ve elde edilecek bedelin dağıtımı bakımından önemlidir. Alacaklıya ilişkin kesin hesap yapılmadan paydaşlara ne kadar bedel kalacağı belirlenemez. İki ülkedeki teminat alacaklarının birbiriyle karıştırılmaması gerekir. Öncelikle her teminatın kurulma ve kaydedilme yöntemi, alacaklı sıfatı ve hukuki sonuçları açıklığa kavuşturulmalıdır.
Miras ortaklığı varsa MÖHUK m.20 nasıl uygulanır?
Türkiye’deki taşınmaz miras yoluyla edinilmişse 5718 sayılı Kanun m.20’deki mirasa uygulanacak hukuk kuralı gündeme gelir. Madde, Türkiye’de bulunan taşınmazlar hakkında Türk hukukunun uygulanacağını öngörür. İngiltere’de düzenlenen probate, letters of administration veya TOLATA kararları, Türk taşınmazının mirasçılık ve aynî hak rejimini tek başına değiştirmez. Ölüm, mirasçılık sıfatı, miras payları ve tereke üzerindeki haklar Türk hukukuyla bağlantılı olarak ayrıca araştırılmalıdır.
Ölen kişinin İngiltere’de oturması veya vasiyetinin İngilizce olması tek başına yeterli belirleyici değildir. Vatandaşlık, malın niteliği, vasiyetin şekli, Türkiye’deki taşınmazın tapusu ve yargılama türü değerlendirilir. Mirasçılar arasında paylaşma anlaşması yapıldıysa şekil şartlarına uygunluğu kontrol edilir. İngiliz tarafın beneficial interest iddiası ile Türk mirasçının yasal miras payı hakkında aynı kapsamda karar verilmiş gibi davranılması hukuki hata doğurabilir.
Türk tapu kaydı ve İngiliz mahkeme belgeleri hangi sırayla incelenir?
Dosya incelemesine güncel tapu kaydı ve takyidatla başlamak çoğu zaman en pratik yoldur. Ardından mirasçılık belgesi, İngiliz mahkeme kararının tam certified copy örneği, karar ekleri, trust deed, mortgage belgeleri, tarafların kimlikleri ve aralarındaki önceki anlaşmalar bir dosyada toplanır. İngiliz kararının hangi taşınmazı, hangi kişiler arasındaki hangi hak ilişkisi bakımından düzenlediği belgeler üzerinde işaretlenmelidir. Eksik sayfalar ve kararın ekindeki schedule sonuca etki edebilir.
Türk mahkemesine sunulacak yabancı belgelerde gerektiğinde apostil ve usulüne uygun Türkçe tercüme aranabilir. Ancak apostilin varlığı, belgede yazan her vakıanın maddi anlamda doğru olduğunu veya yabancı kararın Türkiye’de otomatik uygulanacağını göstermez. Sunulacak belgenin hukuki niteliğiyle ispatlanmak istenen vakıa arasında açık ilişki kurulmalıdır. Gereksiz İngilizce dosya yığınları yerine konuyu açıklayan tam ve bağlantılı belgeler hazırlanmalıdır.
TOLATA Section 14 başvurucusunun Türk davada sıfatı
İngiltere’de trust yararlanıcısı olarak Section 14 başvurusu açabilen kişi, Türk tapu sicilinde malik görünmeyebilir. Bu kişinin Türkiye’de ortaklığın giderilmesi davası açıp açamayacağı yalnızca İngiliz başvuru sıfatına göre belirlenemez. Türk hukukunda dava ehliyeti, taraf sıfatı, hak sahipliği ve hukuki yarar ayrı ayrı incelenir. Gerçek hak sahibinin tapu dışı bir alacağı varsa tapu paydaşlığına dayalı dava yerine başka bir hukuki yolun değerlendirilmesi gerekebilir.
Tersine, Türkiye’de açıkça paydaş olan bir Türk vatandaşı İngiltere’de hiç trust yararlanıcısı olmayabilir. Böyle bir kişi TMK m.698 çerçevesindeki hakkını Türk hukukunun koşullarına göre kullanabilir. Dava dilekçesinde yalnızca İngiliz kararının numarasını yazmak, doğru tarafların ve tüm paydaşların gösterilmesi yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Bu sebeple İngiliz belge bir başlangıç bilgisi olabilir; Türk taraf sıfatının yerine geçmez.
Paydaşlardan biri İngiltere’deyse tebligat nasıl yönetilir?
Türkiye’de dava veya arabuluculuk sürecinde taraflardan birinin İngiltere ve Galler’de bulunması, yurt dışı tebligatın doğru planlanmasını gerekli kılar. Tebligat Kanunu ve uygulanabilir uluslararası sözleşme hükümleri çerçevesinde adresin doğrulanması, belgelerin usulüne göre gönderilmesi ve teslim kaydının dosyaya girmesi önemlidir. İngiltere’de fiilen bulunmayan bir adrese gönderilen belge, yalnızca posta gönderi numarası bulunduğu için her olayda geçerli tebligat sayılmaz.
Yurt dışında yaşayan paydaş avukatla temsil ediliyorsa vekâletnamenin kapsamı ve kurumun istediği resmî belgeler incelenmelidir. Dava açmak, sulh olmak, taşınmaz üzerinde işlem yapmak ve feragat gibi konular aynı yetki formülüne indirgenmemelidir. HMK m.74’teki özel yetki gerektiren işlemler ayrıca dikkate alınır. Tebligat ve temsil konusundaki hatalar, haklı olabilecek paylaşma talebinin usulden gecikmesine neden olabilir.
Paylaşma istemini sınırlayan sözleşme Türk hukukunda geçerli midir?
TMK m.698, paylaşmayı isteme hakkının hukuki işlemle en çok on yıllık süre için sınırlandırılabileceğini öngörür. Türkiye’deki taşınmaz bakımından böyle bir anlaşmanın resmi şekil ve varsa tapuya şerh koşulları incelenmelidir. İngiltere’de hazırlanmış co-ownership agreement belgesi, içeriğine bakılmadan Türk tapuda geçerli ve şerh edilebilir paylaşmama sözleşmesi olarak kabul edilmemelidir. Belgenin düzenlendiği ülke ile taşınmazın bulunduğu ülke aynı hukuk bağlantısına sahip olmayabilir.
Paylaşmama sözleşmesi bulunsa bile kapsamı ve süresi denetlenmelidir. Ayrıca paylı malın sürekli bir amaca özgülenmesi veya uygun olmayan zamanda paylaşma istemi gibi m.698’deki diğer unsurlar somut olayda tartışılabilir. İngiliz mahkemenin satış yönünde karar vermesi, Türk taşınmaza özgü bu sınırlamaları otomatik kaldırmaz. Önceki tüm anlaşmaların tarih ve metinleri ile tapu şerhi birlikte değerlendirilmelidir.
İngiltere’deki eşlerin mal rejimi ile TOLATA ayrımı
İngiltere ve Galler’de evlilikten doğan mali uyuşmazlıklar, TOLATA kapsamındaki mülkiyet veya trust uyuşmazlıklarından farklı bir usul rejimiyle karşılaşabilir. TOLATA kararının varlığı, konunun mutlaka boşanma mal rejimi tasfiyesi olduğu anlamına gelmez. Türkiye’deki taşınmaz bakımından da mülkiyet hakkı, eşler arasındaki mal rejimi alacağı ve ortaklığın giderilmesi talepleri kendi şartları içinde ele alınır. Yanlış sınıflandırma görev, yetki ve uygulanacak hukuk tartışmalarını etkileyebilir.
Örneğin ortak iki alıcının İngiltere’de satın aldığı ev hakkında Section 14 başvurusu görülürken tarafların Türkiye’deki taşınmazı yalnız bir eşin adına kayıtlı olabilir. Bu durumda Türkiye’de paylaşma davası açılabileceği sonucuna otomatik gidilemez. Önce Türk tapudaki hak sahipliği ve hukuki ilişkinin niteliği tespit edilir. İngiliz order for sale kararının etkisi varsa bu ancak hüküm fıkrası ve ilgili Türk hukuk yolları çerçevesinde değerlendirilir.
Satış bedelinin paylaşılmasında hangi kayıtlar önemlidir?
TMK m.699 uyarınca Türk hukukunda ortaklığın giderilmesi sonunda satış kararı verilirse satış yöntemine ve bedelin bölüşülmesine ilişkin usul uygulanır. Payların belirlenmesi için tapu kayıtları, mirasçılık belgeleri, takyidatlar ve varsa kesinleşmiş ilgili mahkeme kararları önemlidir. İngiltere’de bir mahkemenin beneficial interest oranlarını hesaplamış olması, Türk taşınmazın satış bedelinin aynı oranda dağıtılacağını tek başına göstermez. Hangi hakka dayanıldığı ayrı açıklanmalıdır.
Yargılama sırasında yapılan zorunlu masraflar, iyileştirmeler ve taşınmazın kullanılması nedeniyle doğduğu ileri sürülen alacaklar, paylaşma talebinden ayrı nitelikte olabilir. Bunların her biri için usule uygun talep ve delil gerekebilir. İngiliz mahkemenin katkı hesabına ilişkin değerlendirmesi Türk mahkemesinde bir olgu olarak tartışılabilir; ancak Türk aynî hak oranları ve alacak hükümleriyle aynı şey değildir.
Arabuluculukta anlaşamayan gurbetçi nasıl ilerlemeli?
İngiltere’de yaşayan Türk paydaş, Türkiye’deki taşınmaz için öncelikle arabuluculuk dava şartının geçerli olduğu somut uyuşmazlık türünü belirlemelidir. 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında anlaşma sağlanamazsa son tutanak ve diğer dava şartları gözetilerek HMK m.4 uyarınca görevli mahkemede ortaklığın giderilmesi başvurusu değerlendirilebilir. TOLATA davasında önceden uzlaşılamamış olması, Türkiye’de arabuluculuk sürecinin yapılmış sayılmasına yeterli değildir.
Paydaşın uzaktan temsil edilmesi mümkün olsa da özel yetki, kimlik doğrulama, vekâletname ve tarafların iletişim bilgileri önemlidir. Taşınmazın gerçek değeri ve aynen bölünme imkânı hakkında ön hazırlık yapılması arabuluculuk görüşmelerinde yarar sağlayabilir. Anlaşma hedefleniyorsa tapu şekil şartları ve icra edilebilirlik şerhi de taslakta dikkate alınmalıdır. Dosyanın kayda alınmasıyla satışın gerçekleşmesi arasında otomatik veya garantili bir süre yoktur.
Örnek dosya: Londra’daki ortak konut ve Mersin’deki hisseli ev
İki Türk vatandaşı Londra’da birlikte aldığı konut üzerinde beneficial interest uyuşmazlığı yaşarken Mersin’deki başka bir evi de tapuda yarı yarıya hisseli olarak tutuyor olsun. İngiliz mahkemede TOLATA Section 14 başvurusu ile Londra’daki evin satışı istenebilir. Mersin evi bakımından ise paydaşların Türk Medeni Kanunu m.698–699 kapsamındaki hakları, taşınmazın tescili ve dava şartı arabuluculuk ayrı değerlendirilir. Londra kararını Mersin tapusuna teslim etmek tek başına satış işlemi başlatmaz.
Bu örnekte taraflar Mersin evini üçüncü bir kişiye satmak üzere anlaşabilirlerse Türk tapu mevzuatına uygun işlem yapmaları gerekir. Anlaşmazlık devam ederse Türk mahkemesinin görev ve yetkisi, paylaşma yöntemi, taşınmazın aynen bölünüp bölünemediği ve kanuni dava şartları incelenir. İngiltere’deki ev ile Türkiye’deki evin ekonomik değeri birbirinden farklı olabilir; iki ülkenin masraf ve vergi koşulları da otomatik eşitlenemez.
Örnek dosya: miras taşınmazı ve İngiliz trust iddiası
İngiltere’de yaşayan üç mirasçıdan biri, aile konutu hakkında İngiliz trust belgelerinde yararlanıcı olarak gösterildiğini ileri sürerek Türkiye’deki Antalya taşınmazında da büyük pay sahibi olduğunu iddia etsin. Bu olayda İngiliz belgenin kapsamı, hangi malvarlığı için düzenlendiği ve ölenin Türkiye’deki taşınmazına ilişkin mirasçılık statüsü ayrıştırılmalıdır. Türkiye’deki miras taşınmazı için MÖHUK m.20, aynî haklar için m.21 ve Türk Medeni Kanunu’nun miras hükümleri önem kazanır.
İddianın kabul veya reddi yalnızca İngiliz trust belgesinin başlığına bakılarak belirlenmez. Mirasçılık belgesi, ölüm kayıtları, vasiyetname ve tapu kayıtları birlikte incelenmelidir. Başka uyuşmazlıklar çözülmeden doğrudan paylaşma davası açılması taraf sıfatı veya hak sahipliği sorunları doğurabilir. Burada amaç bir ülke hukukunu diğerinin yerine geçirmek değil, her talebin hangi hukukî hakka dayandığını belirlemektir.
Türkiye’de usul ve delil planı nasıl hazırlanır?
Dosya açılırken üç ayrı tablo hazırlanması faydalıdır: İngiltere’deki yargılamanın tarihleri ve kararları, Türkiye’deki taşınmazın tapu ve takyidat değişiklikleri, paydaş veya mirasçıların sıfatlarını gösteren belgeler. TOLATA Section 14 kararının hangi taşınmazı düzenlediği belgeye işaretlenmelidir. Ardından Türk hukukunda istenen sonucun tapu tescili mi, ortaklığın giderilmesi mi, kullanımın düzenlenmesi mi, yoksa para alacağı mı olduğu yazılı biçimde ayrıştırılmalıdır.
Avukatlık vekâletnamesi, yabancı belgelerin uygun resmî tasdiki ve çevirisi, adres teyidi ve dava şartı arabuluculuk da aynı kontrol listesine eklenmelidir. İngiliz ve Türk avukatların aynı dosya için farklı amaçları takip etmesi çelişkili başvurulara yol açabilir. Bu nedenle hukuki görüşlerde İngiliz kararının etkisi olduğundan fazla gösterilmemeli, Türk sicilinin emredici kuralları da İngiliz tarafın hukuki taleplerini tamamen değersiz kılan bir gerekçe gibi kullanılmamalıdır.
Hukukî sonucun ve mesleki çalışma planının özeti
Sonuç olarak TOLATA 1996 Section 14–15, İngiltere ve Galler hukukundaki trust of land uyuşmazlıklarına özgü bir mahkeme başvurusu ve değerlendirme çerçevesi sunar. Türkiye’deki hisseli taşınmazın tescili, paylaşılması ve satışı ise MÖHUK m.21, TMK m.698–699, HMK m.4 ve ilgili Türk usul hükümleriyle değerlendirilir. Ortaklığın giderilmesine ilişkin başvurularda 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava şartı arabuluculuk gözden kaçırılmamalıdır.
Başarı veya süre garantisi vermeden, önce taşınmazın tapu durumu ve İngiliz kararının kapsamı saptanmalı; sonra uygun Türk hukuk yolu seçilmelidir. Aynen bölünme ile satış olasılıkları ekonomik verilerle incelenmeli, paydaşların hakları ve üçüncü kişilerin teminatları göz önünde bulundurulmalıdır. Aynı konu hakkında zaten yayımlanmış genel paydaşlık, miras ve trust rehberlerinden ayrı olarak bu makale yalnızca TOLATA Section 14–15 kararının Türkiye’deki hisseli taşınmaza etkisini tartışır.
Konuyla ilgili tamamlayıcı hukuk rehberleri
Bu yazı yalnızca TOLATA Section 14–15 kararının Türk taşınmaza etkisine odaklanır; aşağıdaki bağlantılar farklı maddi ve usul sorunlarını açıklar.
Resmî hukukî kaynaklar
Sık sorulan sorular
1. TOLATA Section 14 kararı Türkiye’de tapuyu otomatik değiştirir mi?
Hayır. Türk taşınmazın aynî hak rejiminde MÖHUK m.21 ve Türk tapu hükümleri ayrıca uygulanır.
2. İngiltere’de TOLATA Section 14 başvurusunu kim yapabilir?
Trustee of land veya trust konusu taşınmazda menfaati bulunan kişi Section 14(1) kapsamında başvurabilir; somut sıfat incelenir.
3. Section 14 ile trustee görevden alınabilir mi?
Hayır. Section 14(3), bu madde kapsamında trustee atama veya görevden alma kararı verilemeyeceğini belirtir.
4. TOLATA Section 15’te çocukların durumu önemli mi?
Evet. Section 15(1)(c) kapsamında konutta oturan veya oturması makul beklenen küçüğün refahı ilgili ölçütlerden biridir.
5. İngiliz order for sale Türkiye’de aynı evi satılabilir kılar mı?
İngiliz kararının içeriği ve Türk hukukundaki görev, yetki, aynî hak ve gerekiyorsa tenfiz koşulları ayrı incelenmelidir.
6. Türkiye’de ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede görülür?
HMK m.4(1)(b) uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevli olup taşınmazın bulunduğu yere ilişkin yetki kuralları ayrıca değerlendirilir.
7. Türkiye’de ortaklığın giderilmesinden önce arabulucu zorunlu mu?
6325 sayılı Kanun m.18/B(1)(b) çerçevesinde, ilgili uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır.
8. Paylı mülkiyette paydaş her zaman satış isteyebilir mi?
TMK m.698 paylaşma istemini tanır; hukuki sınırlamalar ve uygun olmayan zamanda paylaşma yasağı ayrıca incelenir.
9. Türk mahkemesi evi yalnız paydaşlar arasında artırmayla satabilir mi?
TMK m.699 uyarınca paydaşlar arasında artırmayla satış için bütün paydaşların rızası gerekir.
10. Beneficial interest Türk tapusundaki hisse midir?
Aynı kavram değildir. İngiliz trust menfaati ile Türk aynî payı farklı hukukî nitelikler taşır.
11. İngiltere’de yaşayan paydaş Türkiye’ye gelmeden dava yürütebilir mi?
Uygun vekâletname, özel yetki ve usul koşulları sağlandığında birçok işlem Türk avukat aracılığıyla yürütülebilir.
12. Türkiye’de miras evine İngiliz trust kararı uygulanır mı?
Türkiye’deki taşınmaz mirasında MÖHUK m.20 ve aynî haklarda m.21 başta olmak üzere Türk hükümleri ayrıca değerlendirilir.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu — Mersin ofisi
İhsaniye Mahallesi, 4903. Sokak, Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin.
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
