Kiracı Türkiye’deki Evi Airbnb’de İzinsiz Günlük Kiraya Verirse Yurt Dışındaki Ev Sahibi Ne Yapabilir? TBK 322 ve 7464 | 2026

Kısa ve Net Cevap: Yurt dışında yaşayan ev sahibinin Türkiye’deki konutunu kiralayan kişi, malikin yazılı rızası olmadan konutu Airbnb veya benzeri platformlarda üçüncü kişilere kısa süreli kullandırıyorsa iki ayrı hukuk alanı devreye girer. Türk Borçlar Kanunu m.322 uyarınca kiracı, konut ve çatılı işyerinde kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez. Ayrıca 7464 sayılı Kanun ve ilgili Yönetmelik, konutların tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralanmasını izin belgesine bağlar. İzinsiz alt kiralama ve kısa süreli turizm faaliyeti tespit edildiğinde malik; ilanları ve konaklama faaliyetini delillendirip kiracıya hukuka uygun ihtar göndermeli, sözleşmeye aykırılığın niteliğine göre TBK m.316 ve 322 çerçevesinde fesih/tahliye yolunu değerlendirmeli ve 7464 kapsamındaki idari süreç bakımından ilgili İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü nezdindeki durumu ayrıca takip etmelidir. Malik, kiracının izinsiz faaliyetine göz yummamalı; platform ilanlarının ekran görüntüsü, tarih, rezervasyon bilgisi ve apartman kayıtlarını gecikmeden saklamalıdır.

1. TBK 322 Uyarınca Kiracının Yazılı Rıza Olmadan Alt Kiralama Yasağı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.322, kiracının kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya vermesini ve kullanım hakkını başkasına devretmesini düzenler. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça bu işlemleri yapamaz. Bu nedenle normal konut kiracısının malikin haberi olmadan evi gecelik, haftalık veya kısa dönemlerle üçüncü kişilere kullandırması yalnız platform kurallarına ilişkin bir sorun değildir; kira sözleşmesinin kanuni kullanım rejimine doğrudan aykırılık oluşturur.

Kiraya verenin yazılı rızası açık ve belirli olmalıdır. “Evi istediğin gibi kullan” veya “misafir gelebilir” gibi genel ifadeler profesyonel, sürekli ve ücret karşılığı kısa süreli alt kiralama yetkisi olarak kabul edilmemelidir. Normal misafir ağırlama ile taşınmazı gelir elde etmek amacıyla farklı kullanıcılara rezervasyonla devretmek aynı hukuki işlem değildir.

Kiracının yalnız bir odayı kiralaması da otomatik olarak serbest değildir. TBK m.322, kiralananın tamamen veya kısmen başkasına kiralanmasını kapsar. Üstelik 7464 sayılı mevzuat bakımından konutun odalarının ayrı ayrı turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin ayrıca kısıtlamalar vardır. Dolayısıyla “evin tamamını vermedim, sadece oda kiraladım” savunması her iki hukuk alanındaki sorunu ortadan kaldırmaz.

2. 7464 Sayılı Kanun ve 100 Gün veya Daha Kısa Süreli Kiralama

7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile ilgili Yönetmelik, konutların kullanıcılara tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle kiralanmasını “turizm amaçlı kiralama” rejimine bağlar. Yönetmelikte bu süreli kiralamalar için izin belgesi, başvuru, plaket, tanıtım ve kullanıcıya ilişkin yükümlülükler ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

İzin belgesi başvurusu mülkiyet veya mevzuatta belirtilen ayni hak sahibi üzerinden yürütülür; normal kiracıya, malikin yazılı rızasını ve özel izin sistemini by-pass ederek konutu kendi adına turizm amaçlı işletme hakkı tanınmış değildir. Bu nedenle kiracının Airbnb, Booking veya benzeri platformda evin tamamını ya da bölümlerini kısa sürelerle pazarlaması, TBK m.322 yanında 7464 rejimi bakımından da incelenmelidir.

Yönetmeliğin güncel metni başvuruların e-Devlet üzerinden yapılmasını, izin belgesinde konut ve kapasite bilgilerinin bulunmasını, belirli konutlarda kat malikleri kararını ve konut girişinde plaket bulundurulmasını düzenler. 2026 yılında idari para cezalarının tutarı dönemsel güncellemelerden etkilenebileceği için sabit rakam ezberlemek yerine işlem tarihinde Resmî Gazete ve Kültür ve Turizm Bakanlığı duyuruları esas alınmalıdır.

3. Airbnb veya Kısa Süreli Kiralama Nasıl Delillendirilir?

Yurt dışındaki malikin ilk işi kiracıyı telefonla tehdit etmek veya platform ilanını hemen kapattırmaya çalışmak değil, delili güvenli biçimde tespit etmektir. Çünkü ilan kaldırıldığında daha sonra “hiç kiralama yapmadım” savunması gündeme gelebilir. Platform sayfasının tam adresi, ilan başlığı, konut fotoğrafları, fiyat, müsaitlik takvimi, ev sahibi/host adı ve değerlendirmeler tarih görünür şekilde kaydedilmelidir.

Ekran görüntüsü başlangıç delilidir; güçlü ispat için noter tespiti, e-tespit imkânları veya hukuka uygun başka tespit yöntemleri değerlendirilebilir. Apartman giriş-çıkış kamera kayıtları hukuka uygun elde edilmişse, site yönetimi kayıtları, güvenlik defteri, komşu beyanları, teslim edilen anahtar veya şifre değişiklikleri, kullanıcı yorumları ve platform yazışmaları da olguyu destekleyebilir.

Malik kendi adına sahte rezervasyon yaparak kiracıyı tuzağa düşürmeye çalışmamalı; kişisel verilerin ve haberleşme gizliliğinin ihlaline yol açacak yöntemlerden kaçınmalıdır. Delil hukuka uygun elde edilmelidir. Kiracının açık ilanı ve üçüncü kişilere fiilen kullanım sağlandığını gösteren objektif kayıtlar esas alınmalıdır.

4. TBK 316 Kapsamında Kiracıya İhtar Nasıl Planlanır?

TBK m.316 kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara gerekli saygıyı gösterme borcunu düzenler. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu borca aykırılık hâlinde kiraya veren, kural olarak kiracıya aykırılığı gidermesi için en az otuz günlük yazılı süre verip aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Ancak kanunda, bazı ağır hâllerde doğrudan fesih imkânı da ayrıca düzenlenmiştir.

İzinsiz alt kiralamada TBK m.322 ile m.316 birlikte değerlendirilir. İhtar metninde genel “Airbnb yapma” ifadesi yerine tespit edilen ilan, URL, tarih, üçüncü kişilere kullanım devri, sözleşmenin ilgili maddeleri ve TBK m.322 açıkça belirtilmelidir. Faaliyetin durdurulması, ilanların kaldırılması ve taşınmazın yalnız sözleşmedeki kullanım amacına uygun kullanılması istenmelidir.

Her dosyada “30 gün vermeden doğrudan fesih mümkündür” şeklinde otomatik sonuç kurulamaz. Aykırılığın ağırlığı, devamlılığı, kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, komşular açısından çekilmezlik veya süre vermenin yararsız olacağı başka kanuni durumlar somut olayda değerlendirilir. Güvenli yöntem, fesih sebebini TBK m.316 ve 322’nin gerçek şartlarıyla ilişkilendirmektir.

5. Kiracı Faaliyete Devam Ederse Tahliye Nasıl İstenir?

Kiracı yazılı ihtara rağmen izinsiz alt kiralamayı veya kullanım devrini sürdürürse, kiraya veren sözleşmenin ihlali ve ilgili fesih hükümlerine dayanarak tahliye yoluna gidebilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan klasik tahliye davası öncesinde 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava şartı arabuluculuk tamamlanmalıdır.

Arabuluculukta kiracı faaliyeti durdurmayı, ilanları kaldırmayı ve taşınmazı belirli tarihte boşaltmayı kabul edebilir. Anlaşma sağlanmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Dava dilekçesinde yalnız platform ilanı değil; yazılı rıza bulunmadığı, ihtarın içeriği ve tebliği, faaliyetin devamı ve taşınmazın kullanım biçimi somut delillerle gösterilmelidir.

İzinsiz Airbnb faaliyeti ile kira borcu birbirinden farklı sebeplerdir. Kiracı kirayı düzenli ödüyor olsa bile TBK m.322’ye aykırı kullanım sorunu ortadan kalkmaz. Tersine, kira borcu da varsa İİK m.269 kapsamında tahliyeli icra gibi farklı yol ayrıca değerlendirilebilir. Genel tahliye seçenekleri yurt dışındaki ev sahibinin kiracı tahliye rehberinde karşılaştırılmıştır.

6. 7464 Kapsamındaki İdari Süreç Maliki Nasıl Etkiler?

Turizm amaçlı kiralama izin rejimi özel hukuk kira ilişkisinden bağımsız bir idari boyut taşır. İzin belgesiz turizm amaçlı kiralama tespit edildiğinde 7464 sayılı Kanunda idari yaptırımlar öngörülmüştür. Kiracı kendi başına ilan vermiş olsa bile malikin faaliyetten ne zaman haberdar olduğu ve haberdar olduktan sonra hangi işlemleri yaptığı dosyanın yönetimi açısından önemlidir.

Malik, izinsiz faaliyeti öğrenir öğrenmez yazılı biçimde itiraz etmeli, ilanların kaldırılmasını istemeli ve gerekli idari bildirimleri değerlendirmelidir. Kendi adına izin belgesi varmış gibi yanlış bilgi verilmişse veya taşınmaz fotoğrafları yetkisiz kullanılmışsa platforma yapılacak bildirim de belgelendirilmelidir.

Kültür ve Turizm Bakanlığının il müdürlükleri izin ve denetim sisteminde görev alır. Konutun bulunduğu ilin İl Kültür ve Turizm Müdürlüğünden mevzuata uygun işlem yapılması istenebilir. İdari para cezası rakamları yeniden değerleme ve mevzuat değişiklikleri nedeniyle güncellenebildiğinden, işlem günü güncel mevzuat kontrol edilmelidir.

7. Apartman veya Site Şikâyetleri ve Kat Mülkiyeti Boyutu

Kısa süreli sürekli kullanıcı değişimi apartman veya site yaşamını etkileyebilir. Güvenlik kayıtları, ortak alanların yoğun kullanımı, gürültü ve komşu şikâyetleri TBK m.316’daki komşulara gerekli saygıyı gösterme borcu bakımından önem taşıyabilir. Bunun yanında 7464 mevzuatındaki bazı izin türlerinde kat maliklerinin kararları da ayrıca aranır.

Site yönetiminden gelen şikâyetler mutlaka yazılı toplanmalıdır. Yönetim WhatsApp grubundaki dağınık mesajlar yerine tarih, daire, olay ve şikâyet sahibinin açıkça gösterildiği tutanaklar daha sağlıklı delildir. Güvenlik görevlilerinin konaklayan kişilerin kimliğini hukuka aykırı biçimde yayması veya kişisel veri ihlali yapılması ise ayrı sorun yaratır.

Kiracının komşuları rahatsız etmemesi, izinsiz alt kiralamayı meşru hâle getirmez. TBK m.322’de yazılı rıza şartı, gürültü veya şikâyetten bağımsızdır. Komşu şikâyetleri yalnız sözleşmeye aykırılığın sonuçlarını ve TBK m.316 boyutunu güçlendirebilir.

8. Yurt Dışındaki Malik Türkiye’ye Gelmeden Ne Yapabilir?

Malik Türkiye’ye gelmeden, usulüne uygun avukatlık vekâletnamesiyle delil tespiti, noter ihtarı, platforma hukuki bildirim, arabuluculuk, tahliye davası ve zararların tahsili süreçlerini takip ettirebilir. Türk konsolosluğunda düzenlenen vekâletname en pratik yollardan biridir. Yabancı noter belgesinde apostil/tasdik ve Türkçe tercüme şartı ülkeye göre kontrol edilir.

Vekâletnamenin yalnız “dava açmaya” ilişkin genel ifadeler içermesi yerine dosyada gerekebilecek sulh, feragat, kabul ve diğer özel işlemler için HMK m.74 kontrol edilmelidir. yurt dışından avukatlık vekâletnamesi özel yetki rehberi bu amaçla kullanılabilir.

Yurt dışındaki malik, taşınmazın fiilî durumunu yerel bir yönetici veya akraba üzerinden takip ediyorsa yetki sınırını yazılı belirlemelidir. Yetkisiz kişinin kiracıya “Airbnb yapabilirsin” şeklinde izin vermesi, daha sonra rıza tartışmasına dönüşebilir. Malik adına kimlerin kira tahsil etmeye, anahtar teslim almaya veya kullanım izni vermeye yetkili olduğu açık olmalıdır.

9. Eşya Hasarı, Aidat, Temizlik ve Diğer Zararlar Nasıl İstenir?

Sık kullanıcı değişimi sonucunda evde eşya veya tesisat hasarı, eksik demirbaş, temizlik gideri, site cezası veya ortak alan zararı oluşmuşsa bu kalemler tahliye davasından ayrı bir alacak hesabı gerektirebilir. Hasar taşınmaz geri alınmadan önce fotoğraf, video, tutanak, fatura ve gerektiğinde uzman tespitiyle belgelenmelidir.

Depozitonun bütün zararı otomatik karşıladığı varsayılmamalıdır. Gerçek zarar hesaplanır, normal kullanımdan kaynaklanan olağan yıpranma ile kiracının ve üçüncü kişilerin verdiği zarar ayrılır. Kiralananın teslim anındaki durumunu gösteren eski fotoğraflar ve demirbaş listesi karşılaştırma açısından değerlidir.

Bu konuda yurt dışındaki ev sahibinin kiracının eve verdiği zararı tahsil etmesi rehberindeki delil planı kullanılabilir. Kiracının izinsiz konaklamadan elde ettiği gelirlerin talep edilip edilemeyeceği ise somut sözleşme, haksız kullanım ve zarar hesabına göre ayrıca hukuken değerlendirilmelidir.

10. Malik İçin Adım Adım Uygulama Planı

1. Airbnb veya diğer platform ilanının URL, tarih, fotoğraf, fiyat ve müsaitlik bilgilerini kaydedin.
2. İlanın gerçekten sizin taşınmazınıza ait olduğunu adres ve fotoğraflarla doğrulayın.
3. Kira sözleşmesinde alt kiralama/kullanım devri maddesini kontrol edin.
4. Yazılı rıza verilip verilmediğini arşivden kesin olarak belirleyin.
5. TBK m.322 ve gerekiyorsa m.316’ya dayalı yazılı ihtar hazırlayın.
6. 7464 kapsamında izin belgesi bulunup bulunmadığını kontrol edin.
7. Site/apartman tutanaklarını ve komşu şikâyetlerini hukuka uygun biçimde toplayın.
8. Kiracı aykırılığı sürdürürse dava şartı arabuluculuğa başvurun.
9. Anlaşma olmazsa tahliye ve varsa zarar/alacak taleplerini doğru hukuki sebebe bağlayın.
10. Tahliye sonrası taşınmazı teslim tutanağı ve görsellerle geri alın.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı evimi Airbnb’ye koyabilir mi?

Konut ve çatılı işyerinde TBK m.322 uyarınca kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez.

Sözlü izin verdiysem yeterli mi?

TBK m.322 konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızasını arar. Sözlü izin güvenli ve kanunun aradığı şekle uygun değildir.

100 günden kısa kiralama için izin belgesi gerekiyor mu?

7464 sayılı Kanun ve ilgili Yönetmelik, konutların tek seferde 100 gün veya daha kısa süreli turizm amaçlı kiralanmasını izin rejimine bağlar.

Kiracı yalnız bir odayı Airbnb’de kiralarsa serbest mi?

Hayır. TBK m.322 kısmi alt kiralamayı da yazılı rızaya bağlar; 7464 mevzuatında odaların ayrı kiralanmasına ilişkin ayrıca sınırlamalar bulunur.

Airbnb ilanının ekran görüntüsü yeterli mi?

Başlangıç delilidir. URL, tarih ve ilan ayrıntılarıyla kayıt alınmalı; uyuşmazlığın önemine göre noter veya başka hukuka uygun tespit yöntemi değerlendirilmelidir.

Kiracıyı hemen çıkarabilir miyim?

Kendi kendine tahliye yapılamaz. TBK m.316 ve 322 şartları, gerekli ihtar/fesih işlemleri, dava şartı arabuluculuk ve tahliye davası somut olaya göre yürütülür.

Kiracı kirayı düzenli ödüyorsa izinsiz Airbnb sorun olmaz mı?

Olur. Kira borcunun düzenli ödenmesi TBK m.322’deki yazılı rıza şartını ortadan kaldırmaz.

Malik yurt dışındaysa idari işlem yapabilir mi?

Evet. Uygun vekâletnameyle avukat aracılığıyla ihtar, idari başvuru ve dava süreçleri takip edilebilir.

7464 kapsamındaki ceza tutarları sabit mi?

İdari yaptırım tutarları mevzuat ve yeniden değerleme değişikliklerinden etkilenebilir. İşlem tarihinde Resmî Gazete ve Bakanlığın güncel düzenlemeleri kontrol edilmelidir.

Kiracı eve zarar verdiyse ayrıca para isteyebilir miyim?

Evet. Olağan yıpranmayı aşan ve kiracının sorumluluğundaki gerçek zarar belgeyle ispat edilerek ayrıca talep edilebilir.

İlgili Rehberler

• Yurt Dışındaki Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Tahliye Eder?
• Kiracının Eve Verdiği Zararın Tahsili
• Yurt Dışından Arabuluculuğa Katılım
• Yurt Dışından Avukatlık Vekâletnamesi

Resmî Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• Resmî Gazete – 7464 sayılı Kanun ve Yönetmelik
• T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı
• Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı

Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T Bilgisi

Bu içerik 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.316 ve m.322, 7464 sayılı Kanun ve Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmeliğin 15 Eylül 2026 tarihinde erişilen güncel hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır.

Hazırlayan: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu
Hukuki inceleme: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu

Yurt dışındaki müvekkillerin Türkiye’deki kira, gayrimenkul ve tahliye dosyaları vekâletnameyle Mersin’den Türkiye genelinde takip edilebilir. İletişim: +90 552 224 43 66.