Kiracılık Hakkı TARES’te Rehnedilebilir mi? 6750 m.5/1-ğ | 2026

6750 m.5/1-ğ kiracılık hakkı için ne düzenler?

6750 sayılı Kanun, ekonomik değeri olan sözleşmesel hakların finansman teminatı olarak kullanılabilmesini amaçlar. Bu çerçevede m.5/1-ğ, kiracılık hakkını rehin konusu yapılabilecek varlıklar arasında açıkça saymıştır. İşletme, kiraladığı işyeri, tesis, depo, makine veya başka bir varlığı kullanma hakkından ekonomik değer elde ediyorsa bu hak, diğer şartlar sağlandığında TARES’te rehin teminatı olabilir.

Kiracılık hakkının rehninde rehin konusu kiralanan malın kendisi değildir. Kiracı, malik olmadığı varlığı kendi malı gibi rehnedemez. TARES’e kaydedilen değer, kira sözleşmesinden doğan kullanma ve yararlanma hakkının ekonomik niteliğidir.

Bu ayrım özellikle kiralanan taşınmazlarda önemlidir. Taşınmazın mülkiyeti tapu sicilinde malike aittir; taşınmaz üzerinde ipotek ancak malik veya tasarruf yetkisi bulunan kişi tarafından tapu sicilinde kurulabilir. Kiracı ise 6750 kapsamında kendi kiracılık hakkını teminat konusu yapabilir.

Rehin alacaklısı, kiracılık hakkının devredilebilirliği, kalan süresi ve kira sözleşmesinin fesih riskini incelemeden yalnız TARES kaydına güvenmemelidir. Teminatın gerçek değeri temel kira ilişkisinin devamına bağlıdır.

Kiracılık hakkı hangi unsurları içerir?

Kiracılık hakkı, kiracının kira sözleşmesi uyarınca kiralananı kullanma ve ondan yararlanma yetkisidir. Konut ve çatılı işyeri kiraları, ürün kiraları, makine veya ekipman kiraları gibi farklı kira türlerinde hakkın içeriği Türk Borçlar Kanunu ve özel sözleşme hükümlerine göre değişebilir.

Ticari işletme açısından değer, yalnız fiziksel kullanım değildir. Belirli lokasyondaki işyerini kullanma imkânı, üretim tesisine erişim, depo kapasitesi, makine kullanım hakkı veya kiralanan işletme unsurunun ticari faaliyeti sürdürmeye katkısı da ekonomik değer yaratabilir.

Ancak kiracılık hakkı kişisel bir sözleşmesel ilişkiye dayanır. Malik veya kiraya verenle yapılan sözleşmenin sınırları, rehin hakkının ekonomik uygulanabilirliğini belirler. Kiraya verenin açık onayı gereken devir veya alt kira işlemlerinde bu şart göz ardı edilemez.

Rehin kurulması, kiracının kira bedelini ödeme, özenle kullanma, yan giderleri karşılama ve sözleşmedeki diğer yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz. Kiracının temerrüdü nedeniyle kira sözleşmesi sona ererse rehin konusu hakkın değeri de etkilenir.

Kiracılık hakkı rehni ile kira geliri rehni arasındaki fark nedir?

Kira geliri rehni, kiraya verenin kiracıdan talep ettiği kira bedeli akışını teminat konusu yapar. Kiracılık hakkı rehni ise kiracının kiralananı kullanma ve yararlanma hakkına ilişkindir. Tarafların rolleri ve ekonomik değer kaynağı farklıdır.

Örneğin işyeri sahibi aylık kira alacağını bankaya teminat gösteriyorsa m.5/1-g kapsamındaki kira geliri rehni gündeme gelir. Aynı işyerini uzun süreli kiralayan işletme, kira sözleşmesinden doğan kullanım hakkını finansman teminatı olarak gösteriyorsa m.5/1-ğ kapsamındaki kiracılık hakkı söz konusudur.

Bir işlemde iki hak aynı anda bulunabilir fakat aynı kişiye ait olmayabilir. Kiraya veren gelir hakkının, kiracı ise kiracılık hakkının sahibidir. Sicil kaydı bu ayrımı açıkça göstermelidir.

Bu nedenle “kira rehni” gibi genel ifadeden kaçınılmalı; rehin konusu gelir mi yoksa kiracılık hakkı mı olduğu sözleşmenin başında açıkça yazılmalıdır.

Taşınmaz kiracılığı da TARES’te rehnedilebilir mi?

6750 m.5/1-ğ kiracılık hakkını varlığın taşınır veya taşınmaz olmasına göre metinde ayırmaz. Bununla birlikte taşınmazın mülkiyeti 6750 kapsamında değildir. Rehin konusu, taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinden doğan kişisel kullanım hakkıdır.

Taşınmaz kiracılığında kira sözleşmesinin tapuya şerh edilip edilmediği, yeni malike karşı ileri sürülebilirlik ve TBK m.310 gibi hükümler teminatın dayanıklılığını etkileyebilir. Kiracılık hakkının TARES’e rehnedilmesi tapu sicilindeki mülkiyet ve şerh işlemlerinin yerine geçmez.

Taşınır kiracılığında ise makine, araç veya ekipmanın özel sicile tabi olup olmadığı ayrıca incelenmelidir. Kiracılık hakkı TARES’e konu olsa bile kiralananın kendisine ait mülkiyet ve rehin kayıtları ayrı sicilde bulunabilir.

Rehin alacaklısı, temel kira sözleşmesini ve kiralananın hukuki durumunu birlikte inceleyerek hakkın ne kadar süreyle ve hangi şartlarla kullanılabildiğini doğrulamalıdır.

Kira sözleşmesindeki devir veya alt kira yasağı kiracılık hakkı rehnini etkiler mi?

Evet. 6750 m.4/7, rehin verenin rehne konu taşınır üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlayan rehin sözleşmesi kayıtlarını geçersiz saysa da bu hüküm, temel kira sözleşmesindeki veya Türk Borçlar Kanunundaki devir/alt kira sınırlamalarını ortadan kaldırmaz.

Kiracılık hakkının üçüncü kişiye devri veya kullandırılması kiraya verenin yazılı onayına bağlıysa, temerrüt halinde rehinli alacaklının hakkı ekonomik olarak kullanabilmesi bu sınıra bağlı kalabilir. Rehin, tarafların temel kira sözleşmesinde sahip olmadığı daha geniş bir hakkı yaratmaz.

Bu nedenle rehin kurulmadan önce kira sözleşmesindeki devir, alt kira, işletme devri, kullanım amacı ve kiraya veren onayı hükümleri satır satır incelenmelidir. Gerekli ise kiraya verenden rehin ve olası temerrüt işlemlerine ilişkin açık yazılı muvafakat alınmalıdır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında emredici kira hukuku hükümleri ayrıca uygulanır. Ticari amaç, TBK’nın koruyucu ve emredici hükümlerini ortadan kaldırmaz.

Süreli kira sözleşmesinde kiracılık hakkının teminat değeri nasıl belirlenir?

Kiracılık hakkının ekonomik değeri kalan kira süresine sıkı biçimde bağlıdır. Bir yıl sonra sona erecek sözleşme ile on yıllık kullanım hakkı aynı teminat değerini taşımaz. Yenileme opsiyonu, fesih şartları ve kira bedelinin piyasa koşullarına göre avantajlı olup olmadığı da değerlemede önemlidir.

Kiracı piyasanın çok altında bedelle stratejik bir lokasyonu kullanıyorsa kiracılık hakkı ekonomik değer taşıyabilir. Buna karşılık kira bedeli piyasanın üzerinde, faaliyet yeri kolayca değiştirilebilir veya sözleşme kısa süreliyse teminat değeri sınırlı olabilir.

Kira sözleşmesinde kiraya verenin belirli sebeplerle erken fesih hakkı bulunması, kiracının ödeme performansı ve temerrüt geçmişi de değerlendirilmelidir. Teminatın değeri yalnız kira kontratının nominal süresine bakılarak hesaplanmamalıdır.

Taraflar kuruluş öncesinde değer üzerinde anlaşabilir veya 6750 m.13 ve Değer Tespiti Yönetmeliğine göre değerleme talep edebilir. Temerrüt sonrası değerleme özel usule tabidir.

Kiracılık hakkı rehin sözleşmesinde nasıl tanımlanmalıdır?

6750 m.4/6 uyarınca rehin konusu hak ayırt edici özellikleriyle gösterilmelidir. Kiracılık hakkı bakımından kiraya veren ve kiracı, kira sözleşmesinin tarihi, varsa numarası, kiralananın açık tanımı, adresi veya seri numarası, sözleşme süresi, kullanım amacı ve varsa devir/alt kira koşulları yazılmalıdır.

Taşınmaz kiracılığında il, ilçe, mahalle, adres ve mümkünse ada-parsel; makine veya ekipman kiracılığında marka, model ve seri numarası kullanılabilir. Bir işletmenin birden fazla kira sözleşmesi varsa hangi hakkın rehinli olduğu tereddütsüz biçimde ayrılmalıdır.

Temel borcun konusu, miktarı veya azami güvence tutarı ve para birimi de m.4/6’ya uygun yazılmalıdır. Ayrıntılı kontrol için zorunlu sözleşme bilgileri rehberi incelenebilir.

Kiralananın maliki değişirse kiracılık hakkı ve rehin ne olur?

Taşınmaz kiralarında Türk Borçlar Kanunu m.310, kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olmasını düzenler. Bu kural kira ilişkisinin devamlılığı bakımından önemlidir. Ancak kiracılık hakkı üzerindeki TARES rehni ile yeni malikin kira hukuku hak ve yükümlülükleri ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Rehin alacaklısı malik değişikliğini öğrendiğinde yeni malik bilgilerini, kira sözleşmesinin devamını ve varsa tapudaki şerh durumunu kontrol etmelidir. Sicil kaydının dayandığı kira ilişkisi fiilen devam etmiyorsa teminat yeniden değerlendirilmelidir.

Taşınır kiralarında da kiralananın üçüncü kişiye devri ve yeni malikin sözleşmeye etkisi ilgili kira hükümleri ve sözleşmeye göre incelenir. TARES rehninin varlığı, kiralananın mülkiyet devrini kendiliğinden engellemez.

Kira sözleşmesi sona ererse kiracılık hakkı rehni de sona erer mi?

Kiracılık hakkı temel kira sözleşmesine bağlıdır. Sözleşme süresinin dolması, geçerli fesih, tahliye veya başka sona erme sebebiyle kullanım hakkı ortadan kalkarsa rehin konusu hakkın ekonomik ve hukuki temeli de sona erer.

TARES kaydının teknik olarak Sicilde kalması, sona ermiş kira sözleşmesini yeniden canlandırmaz. Rehin veren ve alacaklı, temel hakkın sona erdiği durumda Sicil kaydının güncellenmesi veya terkinini mevzuata uygun biçimde yapmalıdır.

Kira sözleşmesinin yenilenmesi yeni bir dönem veya yeni sözleşme yaratıyorsa eski rehin kapsamının devam edip etmediği rehin sözleşmesindeki tanıma göre belirlenir. Otomatik uzama ile tamamen yeni kira sözleşmesi aynı hukuki durumda olmayabilir.

Tahliye veya kira borcu temerrüdü teminatı nasıl etkiler?

Kiracının kira bedelini ödememesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye riskini doğurabilir. Kiracılık hakkı rehinli alacaklı için değerli olsa bile rehin, kiracının kira borcunu ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz veya kiraya verenin kanuni haklarını engellemez.

Alacaklı kiracılık hakkını teminat kabul ederken kiracının kira ödeme performansını, birikmiş borçları ve mevcut tahliye davalarını incelemelidir. Hakkın kısa sürede sona erme ihtimali varsa Sicildeki nominal rehin kaydı ekonomik güvence sağlamaz.

Kiraya verenle yürüyen arabuluculuk, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya temerrüt süreci gibi bilinen riskler teminat değerlendirmesinde dikkate alınmalıdır. Rehin verenin önemli uyuşmazlıkları alacaklıya bildirmesine ilişkin kanuna uygun yükümlülük sözleşmede düzenlenebilir.

Temerrüt halinde rehinli alacaklı kiracılık hakkını nasıl kullanabilir?

Rehinle güvence altına alınan borç ödenmezse 6750 m.14 ve ilgili Temerrüt Sonrası Haklar Yönetmeliği uygulanır. Kiracılık hakkının devri veya kullandırılması temel kira sözleşmesi ve kanunun izin verdiği ölçüde mümkündür.

Kiraya veren onayı olmadan devredilemeyen bir kiracılık hakkı, temerrüt halinde rehinli alacaklı tarafından serbestçe üçüncü kişiye geçirilemez. 6750’nin temerrüt hükümleri özel kira hukukundaki veya sözleşmedeki geçerli devir şartlarını ortadan kaldırmaz.

Hakkın ekonomik olarak devredilememesi halinde m.14’teki genel takip ve varlığın niteliğine uygun diğer haklar değerlendirilir. Somut dosyada İİK m.45 önce rehne başvurma kuralı da ayrıca uygulanabilir.

Kiracılık hakkı üzerinde birden fazla rehin kurulabilir mi?

Özel kira sözleşmesi veya kanun engel değilse 6750 aynı varlık üzerinde birden fazla rehin kurulmasına imkan verir. Öncelik m.10 ve m.11 uyarınca derece veya rehnin kuruluş zamanına göre belirlenir.

Sonraki alacaklı, hakkın kalan kira süresini ve önceki rehinlerin azami güvence tutarını birlikte değerlendirmelidir. Kalan süre kısa veya önceki rehin hakkın ekonomik değerini tüketiyorsa sonraki rehin hukuken kurulsa bile teminat gücü düşük olabilir.

Rehin verenin sonraki rehin kurmasını mutlak biçimde yasaklayan kayıtların etkisi için 6750 m.4/7 rehberi incelenebilir.

Kiracılık hakkı hangi belgelerle izlenmelidir?

Rehin dosyasında güncel kira sözleşmesi, ek protokoller, kiraya veren onayları, kira ödeme belgeleri, varsa tapu şerhi, sigorta ve kullanım izinleri saklanmalıdır. Sözleşme süresi, bedel ve kullanım amacı değiştiğinde teminatın değeri ve Sicil kaydı yeniden kontrol edilmelidir.

Uzun vadeli finansmanda yalnız kuruluş anındaki sözleşmeye güvenilmemelidir. Kira bedelinin düzenli ödendiği, fesih bildirimi bulunmadığı ve kiracının kullanma hakkının devam ettiği periyodik olarak doğrulanmalıdır.

Kiracılık hakkı işletme devrinde nasıl etkilenir?

Kiracının işletmesini veya ticari faaliyetini üçüncü kişiye devretmesi, kiracılık hakkının da kendiliğinden ve sınırsız biçimde devredildiği anlamına gelmez. Özellikle çatılı işyeri kiralarında kira ilişkisinin devri bakımından Türk Borçlar Kanunundaki özel şartlar ve kiraya verenin onayı gündeme gelebilir. TARES’te kiracılık hakkı üzerinde rehin bulunması, bu özel kira hukuku şartlarını ortadan kaldırmaz.

İşletme devri planlanıyorsa rehinli alacaklı, kira sözleşmesinin yeni işletmeciye geçip geçmediğini, kiraya verenin onayını, devrin TARES kaydına etkisini ve rehin hakkının yeni yapı içinde nasıl korunacağını işlem tamamlanmadan kontrol etmelidir. Aksi halde Sicilde rehinli görünen hak, fiilen eski kiracıya bağlı kalabilir veya sona erebilir.

Kiracılık hakkının sigorta veya tazminat bağlantısı var mı?

Kiralananın hasar görmesi, kamulaştırma, faaliyet kesintisi veya sigorta olayı kira ilişkisinin ekonomik değerini etkileyebilir. Rehin konusu kiracılık hakkının kendisi olmakla birlikte, hasar nedeniyle doğan tazminat veya işletme kesintisi ödemesinin teminata etkisi 6750 m.7, sigorta poliçesi ve temel kira sözleşmesi birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.

Bu nedenle rehin dosyasında yalnız kira sözleşmesi değil, kullanım hakkının devamını etkileyen zorunlu sigorta ve izin belgeleri de izlenmelidir. Teminatın ekonomik değerini ortadan kaldıran olaylar gecikmeden kayıt altına alınmalıdır.

Uygulama kontrol listesi

Birinci adım kiracının m.3 kapsamında TARES rehin sözleşmesine taraf olabilme sıfatını kontrol etmektir. İkinci adım geçerli kira sözleşmesini ve kiracılık hakkının kapsamını belirlemektir. Üçüncü adım devir, alt kira ve kiraya veren onayı hükümlerini incelemektir.

Dördüncü adım kira süresi, ödeme performansı ve mevcut tahliye/fesih risklerini değerlendirmektir. Beşinci adım hakkın ekonomik değerini belirlemektir. Altıncı adım m.4/6’ya uygun rehin sözleşmesi hazırlamak ve m.4/1 uyarınca TARES tescilini tamamlamaktır.

Yedinci adım tescil sonrası Sicil kaydını kira sözleşmesiyle karşılaştırmaktır. Sekizinci adım kira ilişkisini kredi süresince izlemektir. Dokuzuncu adım sözleşme değişikliklerini Sicil açısından değerlendirmektir. Son adım temel borç veya kiracılık hakkı sona erdiğinde gerekli terkin işlemlerini yapmaktır.

Taraf şartları için 6750 m.3 rehberi, rehnin kuruluş anı için TARES tescil rehberi incelenebilir.

Resmî kaynaklar

• T.C. Ticaret Bakanlığı – Taşınır Rehni
• T.C. Ticaret Bakanlığı – Taşınır Rehni Mevzuatı
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu

Sık Sorulan Sorular

Sonuç

Kiracılık hakkı 6750 m.5/1-ğ kapsamında TARES’te rehnedilebilir. Ancak teminatın gücü, kira sözleşmesinin kalan süresine, kiraya veren onayı ve devir hükümlerine, kira ödeme performansına ve fesih/tahliye riskine bağlıdır. TARES kaydı, temel kira sözleşmesinden daha geniş bir hak yaratmaz.