Yurt Dışındaki Ev Sahibi Kira Tespit Davasını Nasıl Açar? TBK 344-345 | 2026

Kısa ve Net Cevap: Yurt dışında yaşayan ev sahibi, Türkiye’deki konut veya çatılı işyerinin kira bedelinin güncel piyasa koşullarının gerisinde kalması hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerine göre kira bedelinin tespitini isteyebilir. İlk beş yıl içinde mahkemenin belirleyeceği artış, sözleşme ve uyuşmazlığın niteliğine göre bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı sınırı içinde değerlendirilir. Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde hâkim; TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirler. TBK m.345 uyarınca kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak belirlenen bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması isteniyorsa otuz günlük bildirim/dava kuralı mutlaka doğru uygulanmalıdır. Yurt dışında yaşamak bu hakları veya süreleri değiştirmez.

1. TBK 344 ve 345’in Hukuki Dayanağı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin hangi sınırlar ve ölçütlerle belirlenebileceğini düzenler. Kural, tarafların sözleşme serbestisini tamamen ortadan kaldırmaz; fakat kiracıyı sınırsız artıştan korur ve uzun süren kira ilişkilerinde piyasa değerinden aşırı kopuşu gidermek için hâkime tespit yetkisi verir. Bu nedenle kira tespit davası “kiraya veren istediği rakamı mahkemeye yazdırır” anlamına gelmez. Mahkeme kanunda açıkça sayılan ölçütleri kullanır.

TBK m.345 ise kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın ne zaman açılabileceğini ve mahkemenin belirlediği yeni bedelin hangi tarihten itibaren kiracıyı bağlayacağını düzenler. Dava her zaman açılabilir; ancak yeni bedelin talep edilen kira döneminin ilk gününden itibaren uygulanması bakımından dava tarihi veya kiracıya gönderilen yazılı bildirimin tarihi önemlidir. Bu ayrım, özellikle yurt dışında yaşayan maliklerin “dava açmak için Türkiye’ye geleceğim zamanı bekleyeyim” düşüncesiyle süre kaybetmemesi açısından kritiktir.

Kira tespit davası ile tahliye davası farklıdır. Kira tespit davasının amacı kiracıyı çıkarmak değil, kira ilişkisinin devam ettiği dönemde ödenecek kira bedelini hukuken belirlemektir. Kiracının tahliyesi isteniyorsa ihtiyaç, yeni malik ihtiyacı, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, on yıllık uzama veya İcra ve İflas Kanunu’ndaki tahliyeli takip gibi ayrı sebepler değerlendirilir. Yurt dışındaki malikler için genel tahliye seçenekleri yurt dışındaki ev sahibinin kiracı tahliye rehberinde ayrıca açıklanmıştır.

2. Beş Yıl Dolmadan ve Dolduktan Sonra Neden Farklı Kurallar Uygulanır?

TBK m.344’te beş yıllık eşik temel ayrımdır. Kira ilişkisinin ilk beş yılı içindeki yenilemelerde kira artışının sınırı, kanunun öngördüğü TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı çerçevesindedir. Taraflar sözleşmeye daha yüksek bir artış oranı yazmış olsa bile, emredici üst sınırı aşan kısmın uygulanması mümkün değildir. Sözleşmede hiç artış hükmü yoksa da hâkim, kiralananın durumunu gözeterek ve kanuni üst sınırı aşmayacak şekilde hakkaniyete göre kira bedelini belirler.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise yalnızca endeks oranına bakılması yeterli değildir. Kanun bu aşamada hâkime daha geniş değerlendirme alanı tanır. Hâkim; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın fiziksel ve hukuki durumunu, emsal kira bedellerini ve somut olayın hakkaniyetini birlikte değerlendirir. Amaç, yıllarca aynı kiracı tarafından kullanılan bir taşınmazın kira bedelinin gerçek piyasa düzeyinden tamamen kopmasını önlemek, bunu yaparken kiracının eski kiracı olmasından doğan fiilî durumunu da hakkaniyet içinde gözetmektir.

Beş yıllık süre hesabı yapılırken yalnız takvim yılı sayılmaz. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve her kira döneminin başlangıç-bitiş tarihleri esas alınmalıdır. Örneğin sözleşme 1 Kasım 2021’de başlamışsa “2026 yılına geldik, beş yıl oldu” şeklinde yuvarlak hesap yapılamaz; talep edilen yeni kira döneminin hangi tarihte başladığı kesin biçimde belirlenmelidir. Dava açılmadan önce kira sözleşmesi, yenileme dönemleri ve varsa sonradan yapılan ek protokoller incelenmelidir.

3. TÜFE On İki Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı Nasıl Uygulanır?

TBK m.344, yenilenen kira dönemlerindeki artış için tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını temel alır. Burada aylık TÜFE, yıllık TÜFE veya tarafların internetten bulduğu başka bir enflasyon göstergesi kullanılmaz. Kira artış dönemine ilişkin olarak Türkiye İstatistik Kurumunca açıklanan ilgili on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınır. Sözleşmede “TÜFE oranında artış” denilmiş olsa bile, doğru istatistik serisinin kullanılması gerekir.

İlk beş yılda tarafların geçerli artış anlaşması varsa, kararlaştırılan oran kanuni sınırı aşmadığı ölçüde uygulanır. Örneğin sözleşmede yüzde 15 artış kararlaştırılmış ve ilgili dönemdeki kanuni üst sınır bundan yüksekse sözleşmedeki yüzde 15 esas alınır; kanuni sınır sözleşmedeki orandan düşükse emredici sınırın üzerinde artış yapılamaz. Bu nedenle “TÜFE yüksek çıktı, otomatik olarak üst sınır kadar artış yapabilirim” sonucu her sözleşmede doğru değildir.

Beş yıldan sonraki tespit davasında ise TÜFE ölçütlerden yalnız biridir. Hâkim emsal kiraları ve taşınmazın özelliklerini de değerlendirir. Bu nedenle uzun süreli kiralarda yalnız matematiksel endeks hesabıyla dava değerini belirlemek isabetli olmaz. Taşınmazın konumu, büyüklüğü, yaşı, katı, cephesi, kullanım şekli, tadilat durumu, ticari işyerinde müşteri potansiyeli ve benzeri objektif nitelikler emsal karşılaştırmasında önem kazanır.

4. Emsal Kira Bedelleri Nasıl Belirlenir?

Emsal, yalnız aynı mahallede internette yayımlanan yüksek ilan bedeli değildir. Kira tespit yargılamasında mahkeme, uyuşmazlığa konu taşınmazla karşılaştırılabilir nitelikteki gerçek kira ilişkilerini ve taşınmaz özelliklerini inceleyebilir. Aynı bina veya sitedeki benzer bağımsız bölümler, yakın çevredeki aynı kullanım niteliğindeki taşınmazlar, sözleşme tarihleri, yüzölçümü, bina yaşı, kat, cephe, otopark, asansör, manzara, kullanım amacı ve diğer somut özellikler değerlendirilir.

Yurt dışındaki ev sahibinin yalnız emlak ilanı ekran görüntülerine dayanması yeterli bir dosya oluşturmaz. İlanlar piyasa eğilimini gösterebilir; fakat ilandaki talep bedeli ile gerçekten kurulmuş kira sözleşmesindeki bedel aynı şey değildir. Mümkünse yakın emsal kira sözleşmeleri, yönetim veya site kayıtları, taşınmazın güncel fotoğrafları, tapu ve belediye bilgileri, varsa ekspertiz raporları hazırlanmalıdır. Mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesi yaptığında emsallerin neden karşılaştırılabilir veya karşılaştırılamaz olduğunu somut biçimde tartışmalıdır.

Emsal seçiminin taraflı yapılması davayı zayıflatır. Sadece en yüksek bedelli lüks daireleri seçmek veya kiralanan işyerinden farklı cadde/iş kolu özelliklerine sahip taşınmazları emsal göstermek sağlıklı değildir. Aynı şekilde kiracının çok düşük ve eski sözleşmeleri emsal sunması da tek başına belirleyici olmaz. Değerlendirme mümkün olduğunca benzer fiziksel ve hukuki özelliklere sahip taşınmazlar üzerinden yapılmalıdır.

5. TBK 345’teki Otuz Günlük Bildirim ve Dava Kuralı

TBK m.345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirlediği yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması isteniyorsa zamanlama doğru kurulmalıdır. Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa, belirlenen bedel yeni kira döneminin başından itibaren uygulanabilir.

İkinci seçenek, kiraya verenin yeni dönem başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim göndermesidir. Bu bildirim süresinde yapılmışsa, dava izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığında mahkemenin belirleyeceği bedel o yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayabilir. Bu nedenle yurt dışında yaşayan malik için noter veya ispatlanabilir başka yazılı bildirim kanıtı ve tebliğ tarihi önemlidir.

Örneğin kira dönemi her yıl 1 Ocak’ta başlıyorsa, yeni dönem bedelinin 1 Ocak’tan itibaren uygulanması hedeflendiğinde otuz günlük süre Aralık ayı içine bırakılmamalı; dosya takvimi daha önce kurulmalıdır. Arabuluculuk sürecinin de dava öncesinde tamamlanması gerektiği için işlem planı son haftaya sıkıştırılmamalıdır. Kanuni sürenin hesabında “yurt dışındaydım”, “konsolosluk randevusu bulamadım” veya “Türkiye’ye tatilde gelecektim” gerekçeleri otomatik uzatma sağlamaz.

6. Sözleşmede Kira Artış Maddesi Varsa Ne Değişir?

TBK m.345’in son fıkrası, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunması hâlinde önemli bir kolaylık sağlar. Böyle bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada mahkemece belirlenen kira bedeli, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilir. Yine de sözleşmedeki maddenin içeriği ve geçerliliği incelenmelidir; her genel ifade otomatik olarak aynı sonucu doğurmaz.

Sözleşmedeki artış şartı TBK m.344’ün emredici sınırlarını aşamaz. Özellikle ilk beş yılda sözleşmede çok yüksek sabit oran, “piyasa rayici kadar”, döviz kuru kadar veya başka değişken formüller yazılmış olması kanuni korumayı bertaraf etmez. Beş yıldan sonra ise emsal ve hakkaniyet değerlendirmesi gündeme geldiği için sözleşmede artış hükmü bulunması mahkemenin m.344/3 kapsamındaki değerlendirmesini ortadan kaldırmaz.

Kira sözleşmesi yabancı dilde düzenlenmiş, yurt dışında imzalanmış veya taraflardan biri yabancı ise de Türkiye’deki konut ve çatılı işyeri bakımından Türk hukukunun emredici kira hükümleri ayrıca değerlendirilir. Yabancı resmî belgelerin mahkemeye sunulması gerekiyorsa yabancı resmî belgelerin Türkiye’de kullanılması rehberindeki apostil ve tercüme kuralları kontrol edilmelidir.

7. Kira Tespit Davasından Önce Zorunlu Arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisnalar dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Kira tespit davası da kira ilişkisinden kaynaklandığı için arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan mahkemeye gidilmemelidir.

Arabuluculuk başvurusu kira dönemine ilişkin TBK m.345 takvimi ile birlikte planlanmalıdır. Amaç sadece dava şartını biçimsel olarak tamamlamak değildir. Taraflar arabuluculukta yeni kira bedeli, artış tarihi, geçmiş dönem farklarının ödeme biçimi ve sonraki dönem artış esasları üzerinde anlaşabilir. Anlaşma sağlanırsa gereksiz yargılama gideri ve bilirkişi süreci önlenebilir.

Yurt dışındaki malik, arabuluculuk toplantısı için Türkiye’ye gelmek zorunda değildir. Usulüne uygun vekâletnameyle avukatı aracılığıyla temsil edilebilir ve teknik imkânlar çerçevesinde uzaktan görüşme yapılabilir. Ayrıntılı süreç yurt dışından arabuluculuk toplantısına katılım rehberinde açıklanmıştır.

8. Yurt Dışından Kira Tespit Davası Nasıl Takip Edilir?

Yurt dışında yaşayan malikin kira tespit davası için Türkiye’ye gelmesi şart değildir. Türk konsolosluğunda düzenlenen veya bulunduğu ülkenin yetkili makamında hazırlanıp Türkiye’de kullanılabilir hâle getirilen avukatlık vekâletnamesi ile ihtar, arabuluculuk, dava, keşif, bilirkişi raporuna itiraz ve karar sonrası işlemler takip edilebilir.

Vekâletname hazırlanırken dava takibi yanında sulh, feragat, kabul ve benzeri özel yetki gerektiren işlemler bakımından HMK m.74 kontrol edilmelidir. yurt dışından avukatlık vekâletnamesinde özel yetkiler rehberi bu konuda kullanılabilir. Belgenin yabancı noter önünde düzenlenmesi hâlinde apostil veya diplomatik tasdik ve Türkçe tercüme gerekip gerekmediği ülkeye göre belirlenir.

Malikin bulunduğu ülke kira bedelinin tespitinde esas alınmaz. Türkiye’deki taşınmazın bulunduğu yer, kira sözleşmesi ve Türk hukukunun kira hükümleri belirleyicidir. Yurt dışından dosya takibi yapılırken banka dekontları, önceki artış yazışmaları, sözleşme ekleri, taşınmazın güncel görüntüleri ve emsal bilgileri dijital olarak avukata ulaştırılabilir. Türkiye’de dava açmanın genel usulü için yurt dışından Türkiye’de dava açma rehberi incelenebilir.

9. Kira Tespit Davasında Hangi Deliller Önemlidir?

Dosyanın temel belgesi kira sözleşmesidir. Başlangıç tarihi, kira bedeli, ödeme günü, artış maddesi ve kiralananın kullanım amacı sözleşmeden belirlenir. Yazılı sözleşme yoksa kira ilişkisinin başlangıç ve koşulları banka hareketleri, yazışmalar, teslim belgeleri ve tarafların kabul ettiği diğer delillerle ortaya konmalıdır.

• Tapu kaydı ve bağımsız bölüm bilgileri,
• Kira sözleşmesi ve ek protokoller,
• Önceki yıllara ait kira ödeme dekontları,
• Kiracıya gönderilen otuz günlük bildirim ve tebliğ belgesi,
• Arabuluculuk son tutanağı,
• Aynı bina, site veya bölgede karşılaştırılabilir kira sözleşmeleri,
• Taşınmazın güncel fiziksel özelliklerini gösteren belgeler ve fotoğraflar,
• Varsa tadilat, değer artırıcı yatırım ve kullanım durumuna ilişkin belgeler.

Mahkeme çoğu dosyada taşınmaz üzerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi raporu mahkemenin yerine geçmez; raporun dayandığı emsaller, metrekareler, karşılaştırma yöntemi ve hesap gerekçesi taraflarca incelenebilir. Emsaller uyuşmazlık konusu taşınmazla karşılaştırılamayacak nitelikteyse veya raporda matematiksel/hukuki hata varsa süresinde somut itiraz yapılmalıdır.

Yurt dışındaki malik bakımından bir başka hata, yalnız “Türkiye’de kiralar çok arttı” şeklinde genel ekonomik olguya dayanılmasıdır. Dava belirli bir taşınmaz için açılır. Bu nedenle o taşınmazın somut özellikleri ve gerçek emsalleri dosyaya taşınmalıdır.

10. Kira Bedeli Artınca Vergi Boyutu Unutulmamalıdır

Kira tespit kararı yalnız özel hukuk ilişkisini etkileyen bir rakam değildir. Yeni kira bedeli fiilen tahsil edildiğinde, malikin Türkiye’deki kira gelirinin vergi beyanı bakımından da sonuç doğurabilir. Yurt dışında yaşayan kişiler açısından Türkiye’de tam veya dar mükellefiyet statüsü, taşınmazın niteliği, istisna ve beyan sınırları ilgili yılın vergi mevzuatına göre ayrıca incelenmelidir.

Yurt dışında yaşayan malikin Türkiye’deki konut kira gelirine ilişkin genel çerçeve yurt dışında yaşayan dar mükellefin Türkiye’de konut kira geliri rehberinde açıklanmıştır. Kira tespit davasındaki taleple vergi beyanındaki rakamların ve banka tahsilatlarının birbiriyle uyumlu olması belge düzeni bakımından önemlidir.

Vergi konusunda güncel istisna ve hadler her yıl değişebildiğinden, dava yazısına sabit bir gelecek dönem rakamı taşımak yerine Gelir İdaresi Başkanlığının ilgili yıl rehberi kontrol edilmelidir. Hukuki kira tespiti ile vergi matrahının hesaplanması farklı normlara dayanır.

11. Yurt Dışındaki Ev Sahibi İçin Uygulama Kontrol Listesi

1. Kira sözleşmesinin tam başlangıç tarihini ve yeni dönem başlangıcını belirleyin.
2. Beş yıllık sürenin dolup dolmadığını kira dönemlerine göre hesaplayın.
3. Sözleşmedeki artış hükmünü TBK m.344 sınırları bakımından inceleyin.
4. Yeni bedelin dönem başından geçerli olması isteniyorsa TBK m.345’teki otuz günlük takvimi çıkarın.
5. Karşılaştırılabilir gerçek emsalleri toplayın.
6. Kira ödemelerinin banka kayıtlarını ve geçmiş artışları sıralayın.
7. Yurt dışı vekâletnamesini dava ve arabuluculuk yetkileri bakımından hazırlayın.
8. Dava şartı arabuluculuğa başvurun.
9. Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde tespit davasını açın.
10. Keşif ve bilirkişi raporundaki emsalleri ayrıntılı kontrol edin.

Sık Sorulan Sorular

Kira tespit davası için beş yılın dolması şart mı?

Hayır. Kira bedelinin belirlenmesi ilk beş yılda da uyuşmazlık konusu olabilir. Ancak TBK m.344/3 kapsamında emsal kira ve hakkaniyetin geniş biçimde dikkate alındığı piyasa uyarlaması bakımından beş yıllık eşik önemlidir.

Beş yıl dolunca kira otomatik olarak piyasa bedeline çıkar mı?

Hayır. Taraflar anlaşmazsa yeni bedeli hâkim TBK m.344’teki TÜFE, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ölçütleriyle belirler.

İnternet ilanları tek başına emsal sayılır mı?

İlanlar yardımcı veri olabilir; fakat talep edilen ilan bedeli gerçek kira sözleşmesiyle aynı değildir. Karşılaştırılabilir somut kira ilişkileri ve taşınmaz özellikleri daha güçlü delildir.

Dava her zaman açılabilir mi?

Evet. TBK m.345 açıkça davanın her zaman açılabileceğini düzenler. Ancak belirlenen bedelin hangi kira döneminin başından itibaren geçerli olacağı için otuz günlük bildirim ve dava zamanlaması önemlidir.

Yeni kira döneminden 30 gün önce ihtar gönderirsem ne olur?

Kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim bu sürede yapılmışsa ve dava izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılırsa, mahkemenin belirlediği bedel şartları varsa yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede her yıl artış maddesi varsa yine ihtar gerekli mi?

TBK m.345’in sözleşmede artış hükmü bulunan hâllere ilişkin özel düzenlemesi uygulanır. Maddenin içeriği ve geçerliliği dosya özelinde kontrol edilmelidir.

Ev sahibi yurt dışındaysa Türkiye’ye gelmek zorunda mı?

Hayır. Usulüne uygun avukatlık vekâletnamesiyle arabuluculuk ve dava işlemleri Türkiye’ye gelmeden yürütülebilir.

Kira tespit davası kiracıyı tahliye eder mi?

Hayır. Bu dava kira bedelini belirler. Tahliye için kanunda düzenlenen ayrı tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir.

Arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Kira tespit uyuşmazlığı 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki kira uyuşmazlıklarından olduğu için dava öncesinde arabuluculuk dava şartıdır.

Mahkeme yalnız TÜFE oranını mı uygular?

İlk beş yıl ile beş yıl sonrasının kuralları farklıdır. Beş yıl sonrası tespitte TÜFE yanında kiralananın durumu, emsal kiralar ve hakkaniyet de değerlendirilir.

İlgili Rehberler

• Yurt Dışındaki Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Tahliye Eder?
• Yurt Dışından Arabuluculuk Toplantısına Katılım
• Yurt Dışından Avukatlık Vekâletnamesinde Özel Yetkiler
• Yurt Dışından Türkiye’de Dava Açmak
• Yurt Dışındaki Malik İçin Türkiye Kira Geliri Vergisi

Resmî Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• Türkiye İstatistik Kurumu – TÜFE
• Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı
• Gelir İdaresi Başkanlığı
• T.C. Dışişleri Bakanlığı Konsolosluk İşlemleri

Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T Bilgisi

Bu içerik 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri ile 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi esas alınarak 15 Eylül 2026 tarihinde hazırlanmıştır. Dönemsel TÜFE verileri ve vergi hadleri için ilgili resmî kurumların güncel yayımları ayrıca kontrol edilmelidir.

Hazırlayan: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu
Hukuki inceleme: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu

Yurt dışında bulunan müvekkillerin Türkiye’deki kira, gayrimenkul ve dava dosyaları usulüne uygun vekâletname ile Mersin’den Türkiye genelinde takip edilebilir. İletişim: +90 552 224 43 66.