Yurt Dışındaki Ev Sahibi Tahliye Taahhüdüyle Kiracıyı Nasıl Tahliye Eder? TBK 352/1 ve İİK 272 | 2026

Kısa ve Net Cevap: Yurt dışında yaşayan ev sahibi, Türkiye’deki konut veya çatılı işyeri kiracısı kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve o tarihte çıkmamışsa Türk Borçlar Kanunu m.352/1 uyarınca tahliye isteyebilir. Kiraya veren, taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde ya İcra ve İflas Kanunu m.272 ve devamındaki ilamsız icra yoluna başvurmalı ya da tahliye davası açmalıdır. İcra yolunda tahliye emri borçluya kiralananı 15 gün içinde teslim etmesini bildirir; kiracı tahliye emrine 7 gün içinde itiraz edebilir. İİK’ye göre ilamsız tahliye yolu 6325 sayılı Kanun m.18/B’de dava şartı arabuluculuğun dışında bırakılmıştır. Buna karşılık doğrudan tahliye davası seçilecekse kira uyuşmazlığına ilişkin dava şartı arabuluculuk tamamlanmalıdır. Ev sahibinin yurt dışında yaşaması bu süreleri uzatmaz; işlem usulüne uygun vekâletnameyle Türkiye’ye gelmeden takip edilebilir.

1. TBK 352/1’in Hukuki Dayanağı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.352/1, kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerinden tahliye taahhüdünü düzenler. Hükme göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bunun için taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurulması veya dava açılması gerekir.

Bu hüküm kiraya verene sınırsız bir tahliye yetkisi vermez. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kanunda açıkça aranan unsurlar birlikte bulunmalıdır: kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması, taahhüdün teslimden sonra verilmesi, taahhüdün yazılı olması ve boşaltma tarihinin belirlenmiş olması. Ayrıca kiraya verenin bir aylık başvuru süresini kaçırmaması gerekir.

Tahliye taahhüdü ihtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar, on yıllık uzama veya kira borcuna dayalı tahliyeli icradan farklıdır. Kiraya veren bu yolda “eve ihtiyacım var” veya “kiracı borçlu” demek zorunda değildir; geçerli taahhüt ve süre şartlarına dayanır. Bu nedenle taahhüdün şekli ve zamanı davanın veya takibin merkezindedir.

2. Tahliye Taahhüdü Neden Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmelidir?

TBK m.352/1’in en önemli koruyucu şartı, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesidir. Kanun koyucu, henüz konuta veya işyerine girmemiş kiracının kira sözleşmesini kurabilmek için baskı altında tahliye taahhüdü vermesini önlemek istemiştir. Bu nedenle kira sözleşmesinin kurulduğu ve kiralananın henüz teslim edilmediği aşamada alınan taahhüt, maddenin aradığı şartı karşılamaz.

Uygulamada kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünün aynı dosyada bulunması tek başına sonucu belirlemez. Esas olan kiralananın fiilen veya hukuken teslim edildiği tarih ile taahhüdün düzenlenme tarihinin karşılaştırılmasıdır. Kiraya veren dosyada teslim tarihini ve taahhüdün bundan sonra verildiğini belgeleyebilmelidir.

Kiracı daha önce taşınmazda oturuyorsa ve yenilenen kira ilişkisi sırasında ayrıca taahhüt veriyorsa, teslimden sonra olma şartı somut sözleşme ilişkisine göre değerlendirilir. Her yeni protokolün “yeni teslim” yaratmadığı unutulmamalıdır. Belge tarihleri, kira başlangıcı, anahtar teslimi ve fiilî kullanım birlikte incelenmelidir.

3. Yazılılık ve Belirli Tahliye Tarihi Şartı

TBK m.352/1, tahliye taahhüdünün yazılı olmasını açıkça arar. Sözlü olarak “yaz sonunda çıkarım”, telefon görüşmesinde verilen söz veya belirsiz mesajlaşma güvenli bir tahliye taahhüdü değildir. Yazılı belgede kiracının taşınmazı hangi tarihte boşaltacağını açıkça belirlemesi gerekir.

Tarih “uygun olduğumda”, “ev bulunca” veya “yurt dışına gidince” gibi belirsiz koşullara bırakılmamalıdır. İcra ve dava takviminin kurulabilmesi için tahliye tarihi gün, ay ve yıl olarak belirlenebilir olmalıdır. Taahhütte kiralananın adresi, kiracı ve kiraya veren tarafları, kira ilişkisi ve tahliye iradesi açık biçimde gösterilmelidir.

Noter düzenlemesi TBK m.352/1 bakımından her durumda geçerlilik şartı değildir; adi yazılı taahhüt de kanuni koşulları taşıyabilir. Ancak noterlikçe düzenlenen veya imzası/tarihi noterlikçe onaylanan belgeler, İİK m.275’teki itirazın kaldırılması sürecinde ispat açısından önemli avantaj sağlar. Belgenin türü takip yolunun hızını doğrudan etkileyebilir.

4. Bir Aylık Başvuru Süresi Nasıl Hesaplanır?

Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya verenin sınırsız bekleme hakkı yoktur. TBK m.352/1, boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurulmasını veya dava açılmasını arar. Bu süre kaçırılırsa aynı taahhüde dayanılarak ilgili dönem için tahliye talebi ciddi hak kaybı riski taşır.

Örneğin kiracı 30 Kasım 2026 tarihinde taşınmazı boşaltmayı taahhüt etmişse, başvuru takvimi 30 Kasım’dan sonraki bir aylık kanuni süre esas alınarak kurulmalıdır. “Yurt dışındaydım”, “Türkiye’ye gelecektim”, “kiracı birkaç hafta daha süre istedi” gibi nedenler kanuni süreyi kendiliğinden uzatmaz.

Kiraya veren taahhüt tarihinden sonra kiracıyla görüşecekse, bir aylık süreyi gözden kaçırmadan hareket etmelidir. Uzlaşma görüşmeleri yürütülürken icra veya dava hakkının süre nedeniyle kaybedilmemesi için dosya takvimi önceden hazırlanmalıdır.

5. İİK 272 ile İlamsız Tahliye Takibi Nasıl İşler?

Kiracı yazılı taahhütte belirttiği tarihte çıkmazsa kiraya veren, TBK m.352/1’deki bir aylık süre içinde İcra ve İflas Kanunu m.272 ve devamı uyarınca tahliye talebiyle icra dairesine başvurabilir. Takipte tahliye taahhüdü ve kiralananın bilgileri gösterilir.

İİK m.272 kapsamındaki tahliye emrinde kiracıya, kiralananı 15 gün içinde tahliye ve teslim etmesi bildirilir. Aynı zamanda kiracının tahliye emrine kanuni itiraz hakkı vardır. Tahliye emri yalnızca “15 gün içinde çık” bildirimi değildir; borçluya itiraz imkânını ve itiraz etmezse zorla tahliyenin gündeme gelebileceğini bildiren özel icra işlemidir.

Bu yol kira borcuna dayalı İİK m.269 takibinden farklıdır. m.269’da 7 günlük itiraz ve konut/çatılı işyerinde 30 günlük ödeme süresi söz konusudur. Tahliye taahhüdüne dayalı m.272 yolunda esas belge belirli tarihte boşaltma taahhüdüdür. kira borcuna dayalı tahliyeli icra rehberi bu iki takibin farkını açıklar.

6. Kiracı 7 Gün İçinde İtiraz Ederse Ne Olur?

İİK m.274 uyarınca kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz, icra takibini durdurur. Kiracı taahhütteki imzaya, tarihe, belgenin teslimden önce alındığına, tahliye tarihinin sonradan doldurulduğuna veya kira ilişkisinin başka bir unsuruna dayanabilir.

Kiracının itirazından sonra kiraya verenin kullanacağı yol belgenin niteliğine göre belirlenir. İİK m.275, kiracının kira sözleşmesindeki veya tahliye taahhüdündeki imzayı inkâr etmesi hâlinde, kiraya verenin elindeki belgenin noterlikçe düzenlenmiş veya tarih ve imzası onaylanmış yahut kiracı tarafından kabul edilmiş nitelikte olup olmamasına göre itirazın kaldırılması imkânını düzenler. Belgenin icra mahkemesinde hızlı incelemeye elverişli olmaması hâlinde genel mahkemede dava yolu gündeme gelebilir.

Bu nedenle tahliye taahhüdü alınırken yalnız “bir kâğıt imzalatmak” değil, ileride olası itirazda belgenin ispat gücünü düşünmek gerekir. Kiracının iradesini ve tarihi açıkça gösteren, tarafları ve taşınmazı belirleyen, sonradan ekleme tartışmasını azaltan belge hazırlanmalıdır.

7. Doğrudan Tahliye Davası Açılırsa Arabuluculuk Gerekir mi?

Kiraya veren TBK m.352/1 uyarınca bir aylık süre içinde icra yolunu seçmek zorunda değildir; tahliye davası da açabilir. Ancak 1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca dava şartı arabuluculuk uygulanır.

Kanun, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeyi arabuluculuk kapsamının dışında tutmuştur. Bu yüzden İİK m.272 takibini başlatmak için önce arabuluculuk zorunlu değildir. Buna karşılık kiraya veren icra yerine klasik tahliye davası açacaksa dava şartı arabuluculuk sürecini tamamlamalıdır.

Arabuluculukta taraflar tahliye tarihini değiştirebilir, anahtar teslimini ve depozito/son kira hesabını düzenleyebilir. Ancak arabuluculuk görüşmelerinin TBK m.352/1’deki bir aylık hak düşürücü nitelikteki başvuru takvimiyle birlikte yönetilmesi gerekir. yurt dışından arabuluculuğa katılım rehberi temsil usulünü açıklar.

8. Kira Sözleşmesinde Birden Fazla Kiracı Varsa Taahhüt Kimden Alınmalıdır?

Kira sözleşmesinde iki veya daha fazla kiracı taraf olarak yer alıyorsa tahliye taahhüdünün yalnız bir kişi tarafından imzalanması uygulamada ciddi uyuşmazlık yaratır. Taahhütle tüm kira ilişkisinin sona erdirilmesi hedefleniyorsa kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıların tamamının iradesinin belgede yer alması en güvenli yöntemdir.

Eşin yalnız konutta oturuyor olması ile kira sözleşmesinde kiracı sıfatıyla taraf olması aynı şey değildir. Öncelikle sözleşmedeki taraflar tespit edilmeli; kimin kiracı olduğu, kimin yalnız aile bireyi olarak kullandığı ayrılmalıdır. Şirket kiracılarda da belgeyi imzalayan kişinin şirketi temsil ve ilzama yetkili olup olmadığı ticaret sicili ve imza yetkileri üzerinden kontrol edilmelidir.

Taahhüt vekil aracılığıyla veriliyorsa vekilin böyle bir taahhütte bulunmaya yetkili olup olmadığı ayrıca incelenmelidir. Taşınmazı boşaltma taahhüdü kira ilişkisinin sona ermesine yönelik önemli bir hukuki işlem olduğundan temsil yetkisi belirsiz bırakılmamalıdır.

9. Boş Tarihli veya Sonradan Doldurulduğu İddia Edilen Taahhütlerde Ne Olur?

Uygulamada kiracıların en sık savunmalarından biri, belgenin kira sözleşmesi imzalanırken boş olarak imzalatıldığı ve tarih kısmının sonradan doldurulduğudur. Kiraya veren ise belgenin teslimden sonra, serbest iradeyle ve belirli tarihle düzenlendiğini ileri sürebilir. Böyle bir uyuşmazlıkta belgenin düzenlenme koşulları, imza, tarih, teslim zamanı ve tarafların yazışmaları önem kazanır.

Kanunun kesin şartı değişmez: geçerli taahhüt kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Tarafların daha sonra belge üzerindeki boş alanların nasıl doldurulduğu konusunda anlaşmazlığa düşmemesi için belge düzenlenirken tüm temel unsurların doldurulmuş olması, düzenleme tarihinin ve tahliye tarihinin ayrı açık yazılması ve kiracıya bir örnek verilmesi ispat güvenliğini artırır.

Noterlik işlemi uyuşmazlığı tamamen imkânsız kılmaz; ancak tarih ve imza tartışmasının ispatını önemli ölçüde güçlendirir. Özellikle yüksek değerli veya uzun süreli kiralarda tahliye taahhüdünün hukuki danışmanlıkla hazırlanması, sonradan yıllar süren ispat tartışmasını önleyebilir.

10. Yurt Dışındaki Ev Sahibi Süreci Türkiye’ye Gelmeden Yürütebilir mi?

Evet. Yurt dışında yaşayan malik, usulüne uygun avukatlık vekâletnamesi ile tahliye taahhüdünün incelenmesini, icra takibini, kiracının itirazına cevap verilmesini, icra mahkemesi sürecini, arabuluculuğu ve tahliye davasını Türkiye’ye gelmeden takip ettirebilir.

Vekâletname Türk konsolosluğunda düzenlenebilir veya yabancı noter belgesi bulunduğu ülkeye göre apostil/tasdik ve Türkçe tercüme işlemleri tamamlanarak kullanılabilir. Vekâletnamede icra takibi, dava, tahsil, teslim alma ve gerekiyorsa HMK m.74 kapsamındaki sulh, feragat ve kabul gibi özel yetkiler planlanmalıdır. yurt dışından avukatlık vekâletnamesi özel yetki rehberi kontrol listesi sağlar.

Malikin yurt dışında bulunması TBK m.352/1’deki bir aylık süreyi, İİK m.274’teki kiracının yedi günlük itiraz süresini veya icra dairesinin tahliye emrindeki 15 günlük teslim süresini değiştirmez. Bu nedenle taahhüt tarihi daha gelmeden belge avukata iletilmeli ve takip takvimi hazırlanmalıdır.

11. Tahliye Taahhüdü Dosyasında Hangi Belgeler Bulunmalıdır?

• Kira sözleşmesinin tamamı,
• Kiralananın teslim tarihini gösteren belge veya kayıtlar,
• Tahliye taahhüdünün aslı veya hukuken geçerli örneği,
• Taahhüdün düzenleme tarihi ve boşaltma tarihi,
• Birden fazla kiracı varsa tüm tarafların imzaları,
• Noterlik düzenleme veya onay bilgileri varsa bunlar,
• Kiracının taşınmazı taahhüt tarihinde boşaltmadığını gösteren kayıtlar,
• Tarafların tahliyeye ilişkin yazışmaları,
• Yurt dışındaki malikin avukatlık vekâletnamesi,
• Dava yolu seçilmişse arabuluculuk son tutanağı.

İcra dosyasında tarihlerin kronolojik çizelgesi hazırlanmalıdır: teslim tarihi, taahhüdün düzenlendiği tarih, taahhüt edilen tahliye tarihi, icra başvuru tarihi, tahliye emrinin tebliğ tarihi ve varsa itiraz tarihi. Bu çizelge, m.352/1 ve İİK sürelerinin kaçırılıp kaçırılmadığını açıkça gösterir.

Kiracı anahtarı teslim ettiğini ileri sürüyorsa fiilî tahliye ile hukuki teslim ayrımı ayrıca incelenir. Anahtarın kime, ne zaman ve hangi tutanakla verildiği; eşyaların tamamen çıkarılıp çıkarılmadığı ve kiralananın tasarrufunun malike geçip geçmediği önemlidir.

12. Tahliye Taahhüdü ile Diğer Tahliye Yollarının Farkı

Tahliye taahhüdü TBK m.352/1’e dayanır. İki haklı ihtar m.352/2; kiracının aynı ilçede uygun konutu m.352/3; yeni malik ihtiyacı m.351; yeniden inşa/esaslı tadilat m.350/2; on yıllık uzama m.347; kira borcuna dayalı tahliyeli icra ise İİK m.269 ve devamında düzenlenir.

Kiraya veren geçersiz veya süresi kaçmış tahliye taahhüdüne dayanmak zorunda değildir. Somut olayda başka tahliye sebebi varsa onun şartları ayrı incelenebilir. Örneğin kiracı kira borcunu da ödemiyorsa İİK 269 tahliyeli icra; iki ayrı ödeme gecikmesi varsa TBK 352/2 iki haklı ihtar ayrıca değerlendirilebilir.

Genel karşılaştırma için yurt dışındaki ev sahibinin kiracı tahliye yolları rehberi kullanılabilir. Her yolun süre ve ispat şartı farklıdır; tek bir ihtar metnini bütün tahliye sebepleri için kullanmak doğru değildir.

Sık Sorulan Sorular

Tahliye taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün alınabilir mi?

TBK m.352/1 taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar. Teslimden önce veya teslim şartı olarak alınan belge bu koşulu karşılamaz.

Tahliye taahhüdü noterlikte yapılmak zorunda mı?

Hayır. Kanun yazılı şekil arar. Ancak noterlikçe düzenleme veya tarih/imza onayı, özellikle icra itirazının kaldırılması bakımından ispat gücünü artırır.

Taahhütte tahliye tarihi bulunmalı mı?

Evet. Kiracı belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş olmalıdır.

Kiracı taahhüt tarihinde çıkmazsa kaç gün içinde işlem yapılmalı?

Kiraya veren taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır.

İİK 272 tahliye emrinde kiracıya kaç gün verilir?

Tahliye emrinde kiracıya kiralananı 15 gün içinde tahliye ve teslim etmesi bildirilir.

Kiracı tahliye emrine kaç gün içinde itiraz eder?

İİK m.274 uyarınca tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir.

İcra yoluna başlamadan önce arabuluculuk zorunlu mu?

Hayır. İİK’ye göre ilamsız tahliye 6325 sayılı Kanun m.18/B’de arabuluculuk istisnasıdır. Ancak doğrudan tahliye davası açılacaksa dava şartı arabuluculuk uygulanır.

Birden fazla kiracı varsa bir kişinin imzası yeterli mi?

Tüm kira ilişkisinin sona erdirilmesi hedefleniyorsa sözleşmenin kiracı taraflarının tamamının açık iradesini taşıyan belge kullanılması en güvenli yoldur; tek imza ciddi itiraz riski yaratır.

Boş tarihli taahhüt geçerli midir?

Geçerlilik ve ispat, belgenin teslimden sonra serbest iradeyle verilip verilmediği ve tarihlerin nasıl doldurulduğu gibi somut olgulara göre değerlendirilir. Belgenin temel unsurlarının imza sırasında açıkça doldurulması uyuşmazlık riskini azaltır.

Ev sahibi yurt dışındaysa bir aylık süre uzar mı?

Hayır. Yurt dışında bulunmak kanuni süreyi uzatmaz; takip vekâletnameyle Türkiye’den yürütülebilir.

İlgili Rehberler

• Yurt Dışındaki Ev Sahibi Tahliye Yolları
• Kira Borcu İçin Tahliyeli İcra – İİK 269
• İki Haklı İhtar – TBK 352/2
• Yurt Dışından Arabuluculuk Toplantısına Katılım
• Yurt Dışından Avukatlık Vekâletnamesi

Resmî Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• Mevzuat Bilgi Sistemi – 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu
• Adalet Bakanlığı İcra İşleri Dairesi Başkanlığı
• Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı
• T.C. Dışişleri Bakanlığı Konsolosluk İşlemleri

Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T Bilgisi

Bu içerik 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.352/1, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.272–275 ve kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğu düzenleyen 6325 sayılı Kanun m.18/B esas alınarak 15 Eylül 2026 tarihinde hazırlanmıştır.

Hazırlayan: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu
Hukuki inceleme: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu

Yurt dışındaki müvekkillerin Türkiye’deki kira, icra ve tahliye dosyaları vekâletnameyle Mersin’den Türkiye genelinde takip edilebilir. İletişim: +90 552 224 43 66.