Yurt Dışındaki Ev Sahibi Yeniden İnşa veya Esaslı Tadilat İçin Kiracıyı Tahliye Edebilir mi? TBK 350/2 | 2026

Kısa ve Net Cevap: Evet. Yurt dışında yaşayan ev sahibi, Türkiye’deki kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise Türk Borçlar Kanunu m.350/2’ye dayanarak tahliye isteyebilir. Basit boya, mutfak yenileme veya kiracı içerideyken yapılabilecek olağan tadilat bu madde kapsamında tahliye için yeterli değildir. Belirli süreli kira sözleşmesinde süre sonunda; belirsiz süreli sözleşmede kanuni fesih dönem ve bildirim sürelerine göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır. Dava öncesinde 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca zorunlu arabuluculuk tamamlanır. Tahliyeden sonra TBK m.355’teki eski kiracının öncelik hakkı ve yeniden kiralama yasağı ayrıca gözetilir.

1. TBK 350/2’nin Hukuki Dayanağı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350, kiraya verenin gereksinim ve yeniden inşa/imar nedenleriyle dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilmesini düzenler. Maddenin ikinci bendinde, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla yapılacak esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme sırasında kiralananın kullanılmasının imkânsız olması hâli açıkça tahliye sebebi sayılmıştır.

Bu hüküm kiraya verene “tadilat yapacağım” demekle tahliye hakkı vermez. Kanun üç unsuru birlikte arar: İşlemin yeniden inşa veya imar amacı taşıması; yapılacak onarım, genişletme veya değiştirmenin esaslı olması; çalışma süresince kiralananın kullanımının imkânsız hâle gelmesi. Bu unsurlar proje ve teknik delillerle gösterilmelidir.

Yurt dışında yaşayan malikin Türkiye’ye dönme veya taşınmazı bizzat kullanma ihtiyacı bulunması şart değildir. TBK m.350/2 ihtiyaç tahliyesinden ayrı bir tahliye sebebidir. Malik taşınmazı güçlendirmek, yeniden yapmak, kat/alan düzenini esaslı değiştirmek veya imar projesini uygulamak amacıyla koşullar gerçekleştiğinde bu yola başvurabilir.

2. Hangi Tadilat “Esaslı Onarım, Genişletme veya Değiştirme” Sayılır?

Esaslılık, işin taşınmazın yapısına ve kullanımına etkisine göre belirlenir. Taşıyıcı sistemin kapsamlı güçlendirilmesi, binanın yıkılıp yeniden yapılması, bağımsız bölüm planının ciddi biçimde değiştirilmesi, yapı hacmini etkileyen genişletme veya imar projesinin uygulanması gibi işler m.350/2 kapsamında değerlendirilebilir.

Buna karşılık boya-badana, parke değişimi, mutfak dolabı yenilemesi, küçük tesisat onarımı veya kiracı içerideyken makul biçimde yürütülebilecek dekorasyon işleri tahliye için yeterli değildir. Kanunun amacı sıradan bakım faaliyetlerini kiracının sözleşme korumasını aşmak için kullanmak değildir.

İşin “esaslı” olduğu yalnız maliyetin yüksek olmasıyla belirlenmez. Çok pahalı bir dekorasyon işlemi kiralananın boşaltılmasını teknik olarak gerektirmeyebilir. Tersine yapısal güvenliği etkileyen zorunlu bir güçlendirme, kullanımın tamamen durmasını gerektirebilir. Mahkeme teknik inceleme ve bilirkişi görüşüyle somut işi değerlendirir.

3. Tadilat Sırasında Kiralananın Kullanılması Neden İmkânsız Olmalı?

TBK m.350/2’nin ayırt edici şartı, esaslı çalışma yapılırken kiralananın kullanımının imkânsız olmasıdır. Kiracı taşınmazın bir bölümünü kullanmaya devam ederek çalışma güvenli biçimde tamamlanabiliyorsa bu özel tahliye sebebinin şartı oluşmayabilir. Kullanımın gerçekten neden mümkün olmadığı teknik olarak ortaya konmalıdır.

Örneğin taşıyıcı kolonların güçlendirilmesi, elektrik-su sisteminin uzun süre tamamen kapatılması, bağımsız bölümün iç duvar ve tesisatının bütünüyle sökülmesi veya ruhsatlı projenin bütün mekânı şantiyeye çevirmesi kullanım imkânsızlığını gösterebilir. Buna karşılık yalnız birkaç günlük bölgesel bakımın tahliye sebebi gibi sunulması doğru değildir.

İş sağlığı ve güvenliği, belediye ruhsat şartları ve yapı tekniği bakımından kiracının içeride bulunmasının mümkün olup olmadığı proje üzerinden değerlendirilmelidir. Malik tahliye davasından önce mimar/mühendis projesini ve iş programını hazırlatırsa iddianın somutluğu güçlenir.

4. Proje, Ruhsat ve Belediye Belgeleri Neden Önemlidir?

Mahkeme yalnız malikin geleceğe yönelik soyut niyetini değil, uygulanabilir yeniden inşa veya imar projesini görmek ister. İşin niteliğine göre belediye onaylı mimari proje, yapı ruhsatı, güçlendirme projesi, teknik rapor, imar durumu, mimar/mühendis sözleşmeleri ve keşif belgeleri dosyada önem kazanır.

Her tadilat için aynı ruhsat türü aranmaz; işlem türü belediye ve imar mevzuatına göre belirlenir. Bu nedenle “ruhsatım yok ama sonra alırım” şeklinde belirsiz planla tahliye davası açılması risklidir. Projenin hukuken ve teknik olarak gerçekleştirilebilir olduğu gösterilmelidir.

Kentsel dönüşüm veya riskli yapı süreçleri ayrıca özel mevzuata tabi olabilir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yıkım/tahliye idari işlemleri ile TBK m.350/2’ye dayalı kira sözleşmesinin sona erdirilmesi aynı hukuki mekanizma değildir. Dosyanın hangi hukuki nedene dayandığı açık tutulmalıdır.

5. TBK 350/2 Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, sözleşme süresinin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise kira hukukunun genel fesih dönem ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Bu takvim, sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihine göre somut biçimde hesaplanmalıdır.

TBK m.353, kiraya verenin en geç dava açma süresi içinde kiracıya yazılı bildirim yapması hâlinde dava açma süresinin bir kira yılı uzamasına imkân verir. Bu hükmün uygulanması için bildirimin zamanı ve içeriği dosyaya uygun kurulmalıdır. Bildirim, plansız biçimde “evi yenileyeceğim” demekle değil, sona erdirme iradesini ve hukuki sebebi açıkça göstermelidir.

Yurt dışında yaşayan malikin konsolosluk randevusu, seyahat planı veya Türkiye’ye geliş tarihi kanuni süreleri uzatmaz. Proje ve sözleşme tarihleri önceden incelenerek vekâletname ve ihtar işlemleri süresinde tamamlanmalıdır.

6. Dava Öncesinde Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Evet. TBK m.350/2’ye dayalı tahliye, kira ilişkisinden kaynaklanan bir dava olduğundan 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuk uygulanır. Arabuluculuk tamamlanmadan doğrudan tahliye davası açılması usul bakımından dava şartı sorunu doğurur.

Arabuluculuk görüşmesinde kiracı taşınmazı proje başlangıcından önce belirli tarihte teslim etmeyi kabul edebilir; depozito, son kira, anahtar teslimi ve eşyaların alınması gibi konular birlikte düzenlenebilir. Anlaşma olmazsa son tutanakla sulh hukuk mahkemesine başvurulur.

Yurt dışındaki malik Türkiye’ye gelmeden avukatıyla temsil edilebilir ve uygun koşullarda uzaktan toplantıya katılabilir. yurt dışından arabuluculuk toplantısına katılım rehberi bu süreci açıklar.

7. Tahliyeden Sonra Eski Kiracının TBK 355 Kapsamındaki Hakları

Yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye gerçekleştiğinde malik taşınmazı istediği gibi hemen başka bir kiracıya veremez. TBK m.355, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazların eski hâliyle haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamayacağını düzenler.

Yeniden inşa ve imar tamamlandığında eski kiracının, taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Kiraya verenin yazılı bildiriminden sonra eski kiracı bu hakkını bir ay içinde kullanmalıdır. Bu öncelik hakkı sona ermeden taşınmazın üç yıl dolmadan başkasına kiralanması hukuki sorumluluk doğurabilir.

Kiraya veren TBK m.355’e aykırı davranırsa eski kiracı tazminat talep edebilir; kanun tazminatın son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olamayacağını düzenler. Bu nedenle gerçek bir yeniden inşa/imar planı olmadan tahliye yolunun kullanılması ciddi risk taşır.

8. Yurt Dışındaki Malik Süreci Türkiye’ye Gelmeden Yürütebilir mi?

Evet. Uygun avukatlık vekâletnamesi ile belediye ve proje belgelerinin temini, ihtar, arabuluculuk, tahliye davası, keşif/bilirkişi ve kararın icrası takip edilebilir. Teknik proje için Türkiye’deki mimar veya mühendislerle ayrı sözleşmeler yapılabilir.

Vekâletname Türk konsolosluğunda düzenlenebilir veya yabancı noter belgesi apostil/tasdik ve Türkçe tercüme şartları tamamlanarak kullanılabilir. Sulh, feragat ve kabul gibi HMK m.74’te özel yetki gerektiren işlemler dosyada gündeme gelecekse vekâletname buna göre hazırlanmalıdır. yurt dışından özel yetkili vekâletname rehberi kullanılabilir.

Malik projeyi uzaktan yürütürken belediye ve teknik süreçleri kiracı tahliye sürecinden ayrı takip etmelidir. Tahliye kararı alınması, imar ruhsatının otomatik verileceği anlamına gelmez; imar hukuku şartları ayrıca sağlanmalıdır.

9. Dosyada Hangi Deliller Bulunmalıdır?

• Kira sözleşmesi ve yenileme dönemleri,
• Tapu kaydı ve malik bilgileri,
• Onaylı veya başvuruya konu mimari/teknik proje,
• Gerekli ise yapı ruhsatı, güçlendirme veya belediye belgeleri,
• Mimar/mühendis teknik raporları,
• İşin esaslı olduğunu ve kullanımın imkânsızlığını gösteren açıklamalar,
• Kiracıya yapılan yazılı bildirim ve tebliğ belgeleri,
• Arabuluculuk son tutanağı,
• Varsa keşif, fotoğraf ve mevcut yapı durumuna ilişkin belgeler.

Mahkeme gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişinin görevi yalnız “tadilat var” demek değil; projenin kapsamını, esaslılık düzeyini ve kiracının içeride kalmasının teknik olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmektir.

Malik projesini dava başladıktan sonra sürekli değiştirirse ihtiyacın ve planın samimiyeti tartışılabilir. Dava açılmadan önce uygulanabilir proje ve iş takvimi hazırlanması önemlidir.

10. Diğer Tahliye Yollarından Farkı

Yeniden inşa/esaslı tadilat tahliyesi, ihtiyaç tahliyesi değildir. Malik kendisi oturmayacak olsa da m.350/2 şartları varsa tahliye isteyebilir. Yeni malik ihtiyacı TBK m.351’de; iki haklı ihtar TBK m.352/2’de; on yıllık uzama TBK m.347’de; kira borcuna dayalı tahliyeli icra İİK m.269 ve devamında düzenlenir.

Dosyada birden fazla sebep bulunabilir; ancak her sebebin süre ve delilleri ayrı kurulmalıdır. Örneğin bina gerçekten yeniden yapılacak ve kiracı ayrıca kira ödemiyorsa, tadilat davası ile kira borcuna dayalı icra aynı şey değildir. yurt dışındaki ev sahibinin tahliye yolları genel karşılaştırmayı içerir.

Taşınmaz yeni satın alınmışsa ve malikin kendisi/ailesi için kullanım ihtiyacı varsa TBK 351 yeni malik rehberi ayrıca incelenmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Evde tadilat yapacağım demek tahliye için yeterli mi?

Hayır. Tadilatın yeniden inşa/imar amacıyla esaslı olması ve çalışma sırasında kiralananın kullanımını imkânsız kılması gerekir.

Boya ve mutfak dolabı değişimi için tahliye istenebilir mi?

Kiracı içerideyken yapılabilecek olağan bakım ve dekorasyon işleri kural olarak TBK m.350/2 kapsamındaki esaslı tahliye sebebini oluşturmaz.

Güçlendirme projesi tahliye sebebi olabilir mi?

Güçlendirme esaslı nitelikteyse ve uygulama sırasında kiralananın kullanımı teknik olarak imkânsızsa m.350/2 şartları oluşabilir.

Dava ne zaman açılır?

Belirli süreli sözleşmede süre sonundan, belirsiz süreli sözleşmede kanuni fesih tarihinden başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekir.

Arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Bu tahliye davası 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabidir.

Eski kiracıyı tahliyeden sonra hemen başkasına kiralayabilir miyim?

TBK m.355 yeniden inşa ve imar tahliyelerinde üç yıllık yeniden kiralama sınırlaması ve eski kiracının öncelik hakkını düzenler.

Eski kiracı yeni projedeki taşınmazı tekrar kiralayabilir mi?

Evet. TBK m.355’e göre yeni durum ve yeni kira bedeliyle öncelik hakkı vardır; kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır.

Yurt dışındaysam projeyi ve davayı uzaktan takip edebilir miyim?

Evet. Vekâletnameyle hukuk süreci; mimar/mühendis yetkilendirmesiyle teknik süreç uzaktan yönetilebilir.

Ruhsat olmadan dava açılabilir mi?

Her işin ruhsat gereksinimi farklıdır; ancak projenin gerçek, uygulanabilir ve hukuken mümkün olduğunu gösteren somut teknik/idari belgeler sunulmalıdır.

Tahliye sonrası proje yapılmazsa ne olur?

Gerçek amaca aykırı davranış ve TBK m.355’e aykırı yeniden kiralama eski kiracının tazminat talebine yol açabilir.

İlgili Rehberler

• Yurt Dışındaki Ev Sahibi Tahliye Yolları
• Yeni Malik İhtiyacı – TBK 351
• 10 Yıllık Uzama – TBK 347
• Yurt Dışından Arabuluculuk
• Yurt Dışından Vekâletname

Resmî Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• e-Devlet

Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T Bilgisi

Bu içerik 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350/2, m.353 ve m.355 ile 6325 sayılı Kanun m.18/B esas alınarak 15 Eylül 2026 tarihinde hazırlanmıştır. İmar ve ruhsat şartları projenin niteliğine ve belediye mevzuatına göre ayrıca kontrol edilmelidir.

Hazırlayan: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu
Hukuki inceleme: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu

Yurt dışındaki müvekkillerin Türkiye’deki kira, gayrimenkul ve tahliye dosyaları vekâletname ile Mersin’den Türkiye genelinde takip edilebilir. İletişim: +90 552 224 43 66.