Yurt Dışındaki Paydaşın Yaptığı Kullanım Anlaşması Hisseyi Sonradan Alan Kişiyi Bağlar mı? TMK 695 | 2026
Türkiye’de ortak taşınmazı bulunan yurt dışındaki kişiler, paydaşlarla kullanım ve yönetim anlaşması yapabilir. Örneğin bir yazlığın hangi aylarda kim tarafından kullanılacağı, bir tarlayı kimin işleteceği, kira gelirini kimin tahsil edeceği veya belirli yönetim kararlarının nasıl alınacağı belirlenebilir. Fakat paylardan biri daha sonra satılırsa veya miras yoluyla yeni kişiye geçerse “eski anlaşma yeni paydaşı bağlar mı?” sorusu ortaya çıkar.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
TMK m.695 bu sorunun temel cevabını verir. Yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin düzenlemeler ve kararlar kural olarak sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak kazanan kişileri de bağlayabilir. Taşınmazlar bakımından bunun için tapu kütüğüne şerh şartı özel olarak düzenlenmiştir.
Bu nedenle uzun süreli ve ekonomik değeri yüksek ortaklıklarda yalnız tarafların çekmecesinde kalan sözleşme ile tapuda şerhli düzenleme aynı hukuki güvenceyi sağlamaz. Pay satışı, miras, intifa veya başka ayni hak kurulması ihtimali varsa sözleşme hazırlanırken TMK m.695 sonucu birlikte planlanmalıdır.
TMK 695 Sonradan Paydaş Olan Kişileri Düzenler
TMK m.695/1, yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve aldıkları kararlar ile mahkemece verilen kararların sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak kazanan kişileri de bağlayacağını düzenler.
Bu hüküm paylı mülkiyetin sürekliliğini korur. Her pay değişikliğinde ortak malın kullanım ve yönetim sisteminin sıfırdan kurulması gerekmez. Ancak taşınmazlar için kanun ikinci fıkrada özel aleniyet şartı getirir: Bu düzenleme ve kararların sonraki paydaş veya ayni hak sahibini bağlaması için tapu kütüğüne şerh gerekir.
Dolayısıyla taşınmazdaki kullanım anlaşmasının yalnız eski taraflar arasında geçerli olması ile yeni paydaşa karşı ileri sürülebilmesi birbirinden ayrılmalıdır.
Hangi Düzenleme ve Kararlar TMK 695 Kapsamındadır?
Kanun yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konuları kapsar. TMK m.689 uyarınca paydaşların oybirliğiyle yaptığı kullanım-yönetim anlaşması, TMK m.690-692 çerçevesinde alınan yönetim kararları ve TMK m.693/2 uyarınca hâkimin belirlediği kullanım şekli bu sistem içinde değerlendirilebilir.
Örneğin ortak yazlığın kullanım takvimi, ortak tarlanın yönetim düzeni, kira gelirinin tahsil sistemi, masraf onay yöntemi veya mahkemenin kullanımın zaman/yer bakımından dağıtımına ilişkin kararı sonraki paydaş açısından önem taşır.
Buna karşılık mülkiyet payının devri, satış bedeli veya payın kendisi üzerindeki kişisel borç gibi konular TMK m.695’teki “kullanım-yönetim düzeni” ile aynı değildir. Her hukuki ilişki kendi dayanağına göre değerlendirilir.
Taşınmazlarda Tapu Şerhi Neden Gerekir?
TMK m.695/2, taşınmazlarda yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kararların sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak kazananları bağlaması için bunların tapu kütüğüne şerh edilmesi gerektiğini açıkça düzenler.
Tapu sicili taşınmaz üzerindeki hukuki durumun üçüncü kişilerce görülebilmesini sağlar. Yeni pay alan kişi işlem öncesinde tapu kaydını incelediğinde şerhli kullanım-yönetim düzenini görür ve payı bu hukuki durum içinde edinir.
Şerh yapılmamışsa eski paydaşlar arasındaki sözleşmenin kendi tarafları bakımından sonuçları devam edebilir; fakat payı devralan üçüncü kişiye karşı TMK m.695’teki şerhe bağlı etki doğmaz. Mirasçının külli halefiyeti ise aşağıda açıklanan ayrı değerlendirmeyi gerektirir. Bu nedenle özellikle uzun süreli düzenlemelerde şerh ihmal edilmemelidir.
TMK 689 ile TMK 695 Birlikte Nasıl Uygulanır?
TMK m.689, paydaşların oybirliğiyle yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kanundan farklı düzenleme yapmasına izin verir. Aynı maddenin son fıkrası, taşınmazlarla ilgili anlaşmaların imzaları noterlikçe onaylanırsa paydaşlardan birinin başvurusuyla tapu kütüğüne şerh verilebileceğini söyler.
TMK m.695 ise bu şerhin sonraki paydaş ve ayni hak sahibi açısından hukuki önemini belirler. Bu iki madde birlikte okunduğunda uygulama planı açıktır: Önce geçerli kullanım-yönetim anlaşması kurulur, taşınmazda imzalar noterlikçe onaylanır ve gerekiyorsa tapu şerhi yapılır.
Ayrıntılı sözleşme içeriği için TMK 689 Kullanım ve Yönetim Anlaşması rehberi incelenebilir.
Pay Satılırsa Şerhli Kullanım Düzeni Devam Eder mi?
Pay üçüncü kişiye satıldığında alıcı yeni paydaş olur. Taşınmazdaki kullanım-yönetim düzeni tapuya şerh edilmişse TMK m.695 uyarınca alıcı da bu düzenle bağlı olur. Bu nedenle pay satışında alıcının tapu takyidatlarını incelemesi gerekir.
Örneğin eski paydaşın yazlığı her yıl belirli iki ay kullanma hakkına göre kurulmuş şerhli bir düzen varsa, payı satın alan kişi “ben bütün yaz kullanacağım” diyerek şerhi yok sayamaz. Şerhin kapsamı ve süresi neyse bağlayıcılık o çerçevede değerlendirilir.
Pay satışı yetkisi ve önalım hakkı ayrı konulardır. Yurt dışındaki paydaşın kendi hissesini satması hakkında TMK 688 Hisse Satışı rehberi kullanılabilir.
Pay Miras Yoluyla Geçerse Ne Olur?
Miras yoluyla geçiş, payın üçüncü kişiye satılmasından ayrılmalıdır. TMK m.599 uyarınca mirasçılar, kanundaki istisnalar saklı kalmak üzere, mirasbırakanın malvarlığı hak ve borçlarını ölümle birlikte bir bütün olarak kazanır. Bu nedenle mirasbırakanın taraf olduğu kullanım-yönetim anlaşmasının mirasçılara etkisi yalnız tapu şerhine göre belirlenemez; külli halefiyet, anlaşmanın niteliği ve ölümle sona erip ermediği de incelenir.
Mirasçıların sayısının artması kullanım düzenini pratik olarak daha karmaşık hâle getirebilir. Bu nedenle aile taşınmazlarında şerhli ve açık kullanım sistemi, miras sonrasında çıkabilecek “kim ne zaman kullanacak?” uyuşmazlıklarını azaltabilir.
Ancak şerh, mülkiyet paylarının miras hukukuna göre geçişini değiştirmez. Sadece taşınmazın kullanım ve yönetim rejiminin sonraki paydaşa etkisini düzenler.
Pay Üzerinde İntifa veya Başka Ayni Hak Kurulursa
TMK m.695 yalnız yeni paydaşı değil, pay üzerinde ayni hak kazanan kişileri de kapsar. Örneğin pay üzerinde intifa gibi ayni hak kurulmuşsa taşınmazın kullanım-yönetim düzeni bu kişi açısından da önem taşır.
Taşınmazdaki karar ve düzenleme tapuya şerh edilmişse ayni hak kazanan kişi bu hukuki durumla karşılaşır. Şerhin kapsamı ile ayni hakkın içeriği birlikte incelenmelidir.
Bu nedenle pay üzerinde rehin, intifa veya başka ayni hak kurulmadan önce yalnız payın kendisi değil, tapu sicilindeki kullanım ve yönetim şerhleri de değerlendirilmelidir.
Mahkemece Verilen Kullanım Kararı da Sonraki Paydaşı Bağlayabilir
TMK m.695, yalnız paydaşların sözleşmesini değil mahkemece verilen yararlanma, kullanma ve yönetim kararlarını da kapsar. TMK m.693/2 uyarınca hâkim, uyuşmazlık hâlinde paylı malın kullanım şeklini zaman veya yer bakımından bölerek belirleyebilir.
Taşınmazdaki böyle bir kararın sonradan paydaş olan veya ayni hak kazanan kişiye karşı etkisi bakımından tapu şerhi şartı dikkate alınmalıdır. Kararın tapu siciline yansıtılması, sonraki işlemlerde hukuki görünürlüğü sağlar.
TMK 693 kullanım düzeni hakkında Ortak Taşınmaz Kullanımı rehberi ayrıntılı açıklama içerir.
Şerh Başvurusunda Neler Kontrol Edilmeli?
- Güncel tapu kaydı ve bütün paydaşlar,
- Anlaşmanın tarafları ve pay oranları,
- Yararlanma-kullanma-yönetim hükümlerinin açık içeriği,
- TMK m.689 uyarınca bütün paydaşların oybirliği,
- İmzaların noterlikçe onayı,
- Şerhin süresi veya sona erme şartı,
- Taşınmazın ada/parsel/bağımsız bölüm bilgilerinin doğruluğu,
- Yurt dışındaki paydaş varsa vekâletnamenin yeterliliği,
- Mevcut haciz, rehin ve diğer şerhler,
- Şerhin tapu sicilinde doğru işlendiğinin işlem sonrası kontrolü.
Şerh metninin belirsiz olması sonradan kapsam tartışması yaratabilir. Kullanım takvimi, yönetim yetkisi ve süre mümkün olduğunca açık yazılmalıdır.
Şerh incelemesi için üç ayrı belgeyi karşılaştırın
Yeni paydaşın hangi kullanım düzeniyle karşılaşacağını anlamak için yalnız sözleşmenin son sayfasına bakmak yeterli değildir. İnceleme dosyasında güncel tapu kaydı, kullanım ve yönetim anlaşmasının bütün sayfaları ile şerh işlemine ilişkin kayıt birlikte bulunmalıdır. Anlaşmada ek kullanım krokisi veya takvim varsa bu ekler de aynı dosyada yer almalıdır. Ana metinde bir eke gönderme yapılıp ekin sunulmaması, hangi alanın veya dönemin kime ayrıldığının anlaşılmasını engeller. Bu nedenle ilk kontrol, belgelerin birbirini tamamlayıp tamamlamadığıdır.
Tapu kaydındaki il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm bilgileri sözleşmedeki bilgilerle karşılaştırılmalıdır. Aynı aileye ait birden fazla taşınmaz bulunması, tek sözleşmenin kendiliğinden bütün taşınmazları kapsadığı anlamına gelmez. Dosyada her taşınmaz için ayrı bir eşleştirme satırı hazırlanması yararlıdır. Bu satırda ilgili sözleşme maddesi, ek kroki, şerh kaydı ve kullanım takvimi gösterilir. Böylece başka parsele ait bir düzenlemenin yanlışlıkla incelenen taşınmaza uygulanması önlenir. Bu karşılaştırma tapu işleminin yerine geçmez; incelemede kullanılacak belgeleri düzenler.
Anlaşmanın değişikliklerini ve eklerini tek dosyada toplayın
İlk anlaşma imzalandıktan sonra kullanım dönemleri, anahtar teslim yöntemi veya gelir tahsil düzeni değiştirilmiş olabilir. Dosya hazırlanırken yalnız son tarihli e-posta değil, ilk anlaşma ve onu değiştiren belgeler tarih sırasıyla birlikte değerlendirilmelidir. Her ek metnin hangi hükmü değiştirdiği, kimler tarafından imzalandığı ve ilgili tapu kaydına yansıyıp yansımadığı ayrı ayrı gösterilmelidir. “Son anlaşmamız budur” açıklaması, önceki belgelerin dosyadan çıkarılması için yeterli bir inceleme yöntemi değildir.
Belge çizelgesinde imza tarihi, imzalayan kişiler, temsilci varsa temsil edilen paydaş, değiştirilen madde ve ek sayısı için ayrı alanlar açılabilir. Sözleşmenin bir nüshasında bulunan el yazısı notun diğer nüshada bulunmaması özellikle kaydedilmelidir. Aynı şekilde tarih içermeyen bir kullanım takvimi, hangi döneme ait olduğu açıklanmadan güncel takvim olarak sunulmamalıdır. Bu kayıt düzeni, tarafların gerçekte ne üzerinde anlaştığının belirlenmesini kolaylaştırır; eksik imzayı veya geçersiz bir işlemi tamamlamaz. Belgenin hukuki sonucu ayrıca incelenir.
Yeni alıcıya devredilecek uygulama dosyası
Payı satın alan kişinin incelemesi için hazırlanacak uygulama dosyasında sadece hukuk metni değil, bu metnin uygulanmasını sağlayan kayıtlar da bulunmalıdır. Kullanım takvimi, alanların gösterildiği plan, anahtar ve ortak tesis erişim bilgileri, yönetim için belirlenen iletişim yöntemi ve mevcut masraf kayıtları ayrı başlıklarla düzenlenebilir. Pay oranı ile fiilen kullanılacak bölüm birbirine karıştırılmamalıdır. Kullanım alanını gösteren krokiyi mülkiyet sınırı veya bağımsız tapu belgesi gibi sunmak doğru değildir.
Devir öncesi ve sonrası dönemler için gelir, gider ve teslim bilgileri ayrı tutulmalıdır. Bir hesabın eski paydaşa ait olması ile yeni paydaşın ileriye yönelik kullanım düzenine bağlılığı aynı inceleme başlığı değildir. Borcun kime ait olduğu, hangi dönemde doğduğu ve hangi belgeye dayandığı gösterilmeden bütün tutarlar tek kalemde yeni alıcıya aktarılmamalıdır. Dosyada tartışmalı tutarlar “ödendi” veya “kabul edildi” olarak işaretlenmemeli; ödeme belgesi, hesap dökümü ve taraf açıklamaları ayrı ayrı korunmalıdır.
Yurt dışından yürütülen işlemde son kontrol
Yurt dışında yaşayan paydaş, işlem hazırlığı sırasında kullanılan taslak ile imzalanan son metni ayrı dosyalar hâlinde saklamalıdır. Taslak üzerindeki bir hükmün son metinden çıkarılması veya eklenmesi, özellikle kullanım ayları ve yönetim yetkisi bakımından gözden kaçmamalıdır. Türkçe metinle birlikte açıklama amaçlı başka dilde bir metin kullanılmışsa iki metindeki tarih, pay oranı ve taşınmaz bilgileri karşılaştırılmalıdır. Çeviri üzerindeki bir açıklama, imzalanmış asıl belgede bulunmayan bir yetkinin varlığına dayanak yapılmamalıdır.
İşlem tamamlandıktan sonra güncel tapu kaydı alınarak şerhin hangi taşınmazla ve hangi belgeyle ilişkilendirildiği kontrol edilmelidir. Başvuru numarası, işlem tarihi ve alınan kayıt aynı inceleme dosyasında tutulmalıdır. Noterde imzanın onaylanmış olması ile tapuda şerhin işlenmiş olması farklı aşamalardır. TMK 689 anlaşmanın şerh yolunu, TMK 695 ise taşınmazda sonraki hak sahiplerine etkisini düzenler. Bu ayrım nedeniyle yalnız noter belgesini görerek tapu aşamasının da tamamlandığı sonucu çıkarılmaz. Kontrolün kanuni dayanağı Türk Medenî Kanunu’nun 689 ve 695. maddeleridir.
Son kontrol listesinde eksik belge, açıklığa kavuşturulacak kayıt ve tamamlanan işlem birbirinden ayrılmalıdır. Bir eksikliğin saptanması, belgeyi incelemeden yeni bir sözleşme hazırlanmasını gerektiren otomatik bir sonuç değildir. Önce mevcut belgenin ve sicil kaydının neyi içerdiği tespit edilir; ardından yapılacak işlem belirlenir. Böylece yurt dışındaki paydaş, aynı belgeyi tekrar tekrar göndermek yerine hangi evrakın neden gerektiğini görür ve işlem sonucunu somut kayıt üzerinden takip eder.
Yurt Dışındaki Paydaş Türkiye’ye Gelmeden Şerh İşlemi Yapabilir mi?
Evet. İşlem türüne uygun vekâletnameyle noter ve tapu işlemleri vekil aracılığıyla yürütülebilir. Vekâletnamenin kullanım-yönetim sözleşmesini imzalama ve tapuya şerh verme yetkilerini açıkça kapsaması önemlidir.
Belge Türk konsolosluğunda düzenlenebilir. Yabancı noter belgesinde ülkeye göre apostil veya tasdik ve Türkçe tercüme gerekebilir. Tapu müdürlüğünün belge şekli ve kimlik/fotoğraf şartları önceden kontrol edilmelidir.
Genel süreç için Yurt Dışından Tapu Randevusu ve Yurt Dışında Düzenlenen Vekâletname rehberleri incelenebilir.
En Sık Yapılan Hatalar
- Kullanım anlaşmasını yalnız e-posta/mesaj düzeyinde bırakmak.
- Taşınmaz sözleşmesinde noter imza onayını planlamamak.
- Yeni paydaşı bağlamak istenirken tapu şerhini yaptırmamak.
- Şerhte kullanım alanı veya süreyi belirsiz yazmak.
- Pay satışı öncesi takyidat kontrolü yapmamak.
- Miras yoluyla pay geçişini kullanım düzeninden ayrı değerlendirmemek.
- Mahkeme kararının tapu siciline etkisini kontrol etmemek.
- Yurt dışı vekâletnamesini yalnız genel ifadelerle düzenlemek.
Resmî Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu – TMK m.689, 693 ve 695
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- T.C. Dışişleri Bakanlığı Konsolosluk İşlemleri
Sık Sorulan Sorular
1. Eski paydaşların kullanım anlaşması yeni alıcıyı bağlar mı?
Taşınmazlarda TMK m.695 uyarınca yeni paydaşı bağlaması için kullanım-yönetim düzeninin tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.
2. Noterde imza onayı tek başına yeterli mi?
TMK m.689 noter onaylı imzayla şerh olanağı verir; yeni paydaşa karşı bağlayıcılık için TMK m.695 gereği tapu şerhi gerekir.
3. Şerhsiz anlaşma eski taraflar arasında geçerli olabilir mi?
Şerhsizlik, anlaşmanın taraflar arasındaki geçerliliğini tek başına ortadan kaldırmaz. Payı devralan üçüncü kişiye karşı TMK m.695’teki etki için şerh gerekir; mirasçının durumunda TMK m.599’daki külli halefiyet ayrıca değerlendirilir.
4. Hisse satılırsa alıcı kullanım takvimine uymak zorunda mı?
Takvim tapuya şerhli geçerli kullanım düzeninin parçasıysa yeni paydaş bu düzenle bağlı olur.
5. Pay miras kalırsa şerh devam eder mi?
Miras hâlinde şerhin ve kullanım-yönetim anlaşmasının etkisi, anlaşmanın süresi ve sona erme hükümleriyle birlikte değerlendirilir. Mirasçının anlaşmadan doğan hak ve borçlarla bağlılığı bakımından TMK m.599’daki külli halefiyet ve anlaşmanın niteliği de incelenir; şerh bulunmaması, mirasçının anlaşmadan doğan bütün yükümlülüklerden kurtulduğu anlamına gelmez.
6. İntifa hakkı sahibi şerhle bağlı olur mu?
TMK m.695 pay üzerinde ayni hak kazananları da kapsar. Taşınmazda bağlayıcılık için şerh önemlidir.
7. Mahkemenin kullanım kararı yeni paydaşı bağlar mı?
TMK m.695 mahkeme kararlarını da kapsar; taşınmazda sonraki paydaş bakımından tapu şerhi şartı dikkate alınır.
8. Yurt dışındaki paydaş şerh başvurusunu vekille yapabilir mi?
Evet. Uygun yetkili vekâletnameyle sözleşme, noter ve tapu işlemleri yürütülebilir.
9. Kullanım şerhi pay satışını yasaklar mı?
Kural olarak kullanım-yönetim şerhi payı satma yetkisini ortadan kaldırmaz; alıcı payı mevcut kullanım düzeniyle birlikte edinir. Şerhin özel içeriği ayrıca incelenir.
10. Paylaşmama sözleşmesi de aynı şerh mi?
Hayır. TMK m.698’de paylaşmayı isteme hakkının en çok on yıl sınırlandırılması ayrı bir kurumdur; kullanım-yönetim düzeni TMK m.689 ve 695 çerçevesindedir.
Kullanım-yönetim anlaşmasının noter onayı, tapuya şerhi ve vekâlet işlemleri Türkiye’ye gelmeden yürütülebilir; işlem sonrası tapu kaydı yeniden kontrol edilebilir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
