Borçlunun Tapuya Tescil Ettirmediği Mülkiyet Hakkının Borçlu Adına Tescili Talep Dilekçesi | İİK 94/2

Borçlu adına tescil talep dilekçesi, borçlunun reddetmediği miras veya başka bir hukuki sebeple kazandığı fakat tapu siciline kaydettirmediği mülkiyet ya da diğer ayni hakkın görünür hâle getirilmesi için mevcut icra dosyasına sunulur. İİK m.94/2 uyarınca alacaklı, tescilin borçlu adına yapılmasını isteyebilir; icra dairesi de alacaklının işlemi takip edebileceğini tapu müdürlüğüne ve gerektiğinde mahkemeye bildirir. Bu yol taşınmazı alacaklıya devretmez, tescil borçlu adına yapılır ve tescilden sonraki haciz işlemi ayrıca yürütülür.

İİK 94/2 hangi hakkı verir?

2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu’nun 94. maddesinin ikinci fıkrası iki belirli durumu kapsar: Borçlu, reddetmediği bir miras veya başka bir sebeple mülkiyet ya da başka bir ayni hak kazanmıştır; buna rağmen bu hak tapu veya gemi siciline borçlu adına tescil edilmemiştir. Böyle bir kayıt dışı kazanım alacaklının cebrî icra işlemlerini fiilen tıkayabilir. Kanun, takip alacaklısına bu hakkın borçlu adına tescilini isteme ve tescil işlemini takip etme olanağı tanır.

İcra dairesinin işlevi, talep üzerine alacaklının işlemi takip edebileceğini sicil dairesine ve gerektiğinde mahkemeye bildirmektir. Bu bildirim, ortada hiç bulunmayan bir mülkiyet hakkı yaratmaz ve tartışmalı edinimi tek başına kesinleştirmez. Alacaklı, borçlunun hakkı hangi belgeyle ve ne zaman kazandığını somutlaştırmalıdır. Sicil müdürlüğü veya mahkeme, işlemin dayanağına ilişkin gerekli belge ve usul şartlarını kendi görev alanında inceler.

Başvurunun dört zorunlu unsuru

• Talep eden, haciz isteme yetkisi bulunan mevcut takip alacaklısı olmalıdır.
• Borçlunun belirli bir mülkiyet veya başka ayni hakkı kazandığı resmî ve denetlenebilir belgeyle gösterilmelidir.
• Hak, başvuru anında borçlu adına tapu veya gemi siciline tescil edilmemiş olmalıdır.
• Miras kaynaklı edinimde borçlunun mirası reddetmediği; diğer edinimlerde ise kazanma sebebinin geçerli olduğu gerçek kayıtlarla ortaya konulmalıdır.

Bu dört unsurdan biri yalnız varsayıma dayanıyorsa başvuru dosyası tamamlanmış sayılmaz. “Borçlunun ailesinden taşınmaz kaldı” veya “satın aldığı biliniyor” gibi genel ifadeler yerine taşınmazın ada-parsel bilgisi, veraset belgesi, ölüm tarihi, ret dosyası araştırması, resmî senet ya da kesinleşme bilgisi bulunan karar gibi somut kayıtlar kullanılır. İcra müdürlüğünden önce belirsiz bir hakkı araştırması değil, belirli ve belgelendirilmiş tescil sürecini takip yetkisini bildirmesi istenir.

Miras yoluyla kazanılan fakat tescil edilmeyen taşınmaz

İİK 94/2’nin açık örneklerinden biri, borçlunun reddetmediği mirastır. Dosyada önce mirasbırakanın ölüm kaydı, mirasçılık belgesi ve taşınmazın muris adına kayıtlı olduğunu gösteren güncel tapu kaydı alınır. Ardından borçlunun mirası reddedip reddetmediği araştırılır. Ret beyanı ve bunun sonuçları göz ardı edilerek yapılan bir tescil talebi, kanundaki “reddetmediği miras” şartını karşılamaz. Mirasın reddi, terekenin resmî tasfiyesi veya mirasçılık sıfatına ilişkin ayrı bir uyuşmazlık varsa bu durum dilekçede saklanmamalıdır.

Borçlunun ölümü sonrası icra takibinin taraf ve süre düzeni, borçlunun kendi miras hakkının tescilinden farklıdır. Bu ayrım için sitedeki borçlu ölürse icra takibi rehberi incelenebilir. İİK 94/2 başvurusunda borçlu hayattadır veya takipteki borçlu sıfatı ayrıca korunmaktadır; talep, borçluya miras kalan belirli ayni hakkın onun adına sicile geçirilmesine yöneliktir. Mirasçılık belgesi tek başına her sicil uyuşmazlığını çözmez; pay, ret ve varsa vasiyet ya da ortaklık kayıtları birlikte değerlendirilir.

Başka bir sebeple kazanılmış ayni hak ne demektir?

Fıkra yalnız mirasla sınırlı değildir. Borçlunun mülkiyet veya başka bir ayni hakkı geçerli bir resmî işlem, mahkeme kararı ya da kanunen sonuç doğuran başka bir edinim sebebiyle kazanmış olması mümkündür. Ancak alacaklının İİK 94/2’ye dayanabilmesi için “kazanılmış fakat sicile geçirilmemiş” bir hak bulunmalıdır. Borçlunun yalnız kişisel alacak hakkına sahip olduğu ve mülkiyetin henüz doğmadığı durumlarda, bu madde kullanılarak mülkiyet kazanılmış gibi davranılamaz.

Örneğin taşınmaz satış vaadine dayalı alıcının satıcıyı tescile zorlama istemi, sözleşmenin resmî şekli ve TMK m.716 koşullarıyla ayrı değerlendirilir. Sitedeki satıcı tapuya gelmezse tescile zorlama rehberi bu kişisel hak ile ayni hak ayrımını açıklar. İİK 94/2 dilekçesi, geçersiz bir taşınmaz satış sözleşmesini iyileştiren veya borçlunun yerine yeni bir tescile zorlama hakkı yaratan araç değildir. Edinim belgesinin niteliği dilekçede doğru adlandırılır.

Tescil neden alacaklı adına değil borçlu adına yapılır?

Kanunun amacı, borçlunun gerçek malvarlığına dahil olan fakat sicilde görünmeyen ayni hakkı icra bakımından erişilebilir hâle getirmektir. Bu nedenle sicil kaydı alacaklı adına değil, hakkı kazanmış olan borçlu adına oluşturulur. Alacaklı, tescil işlemini takip ederken taşınmazın maliki veya ayni hak sahibi olmaz. Tescil gerçekleştikten sonra mevcut takip dosyasından haciz istenir; satış ve sıra işlemleri de kendi kanuni aşamalarında yürütülür.

Bu ayrım, sonuç isteminin doğru kurulması bakımından belirleyicidir. “Taşınmazın alacaklı adına tesciline” şeklindeki istem, İİK 94/2’nin metnine uygun değildir. Doğru istem; borçlu adına tescil işlemini takip yetkisinin ilgili tapu müdürlüğüne ve gerekiyorsa mahkemeye bildirilmesi, sonucunun icra dosyasına gönderilmesi ve tescilden sonra haciz adımının dosyada yürütülmesidir. Tescil ile haciz aynı işlem olmadığı için, yalnız tescilin tamamlanması taşınmazı kendiliğinden bu alacaklı lehine haczedilmiş saymaz.

İİK 94/2 ile 94/3 arasındaki kesin ayrım

İİK 94/3, borçlunun zilyet bulunduğu taşınmaz üzerinde olağanüstü zamanaşımıyla kazanma isteme hakkının haczedilmesini düzenler. Bu durumda icra dairesi zilyetliğin başkasına devrini önleyici tedbir alır ve alacaklıya bir ay içinde borçlu adına tescil davası açma yetkisi verir. Mahkemenin tescil kararıyla taşınmazın o alacaklı lehine haczedilmiş sayılacağı da aynı fıkrada açıkça belirtilmiştir.

İkinci fıkrada ise borçlu hakkı miras veya başka bir sebeple zaten kazanmıştır; sorun, kazanılmış hakkın sicile aktarılmamasıdır. Bu fıkranın metninde üçüncü fıkradaki bir aylık süre veya karar üzerine otomatik haciz sonucu yer almaz. Dolayısıyla dilekçeye sırf daha güçlü görünsün diye bir aylık dava süresi, zilyetliği devretmeme tedbiri veya “tescille kendiliğinden haciz” cümlesi eklenmez. Hangi fıkranın uygulanacağı, edinimin hukuki kaynağına göre baştan belirlenir.

Şirket payı hacziyle aynı başvuru değildir

İİK 94’ün birinci fıkrası; intifa hakkı, taksim edilmemiş miras, şirket payı ve iştirak hâlinde tasarruf edilen mal hisselerinin haczine ilişkin bildirimleri düzenler. Senetsiz anonim şirket payı haczinde şirkete tebliğ, pay defteri ve ticaret sicili aşamaları önemlidir. Bunun ayrıntıları borçlunun şirket payının haczi rehberinde yer alır.

Bu yazının konusu ise ikinci fıkradaki tescilsiz ayni haktır. Şirket payı haczi için hazırlanmış bildirim metni taşınmazın borçlu adına tescili talebine dönüştürülemez. Makam, kayıt sistemi, dayanak belge ve sonuç istemi farklıdır. Aynı kanun maddesi altında bulunmaları, bütün fıkraların şartlarını tek dilekçede birleştirmeyi haklı kılmaz.

Tapu ve takyidat incelemesi nasıl yapılır?

Başvuruya konu taşınmaz il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm bilgileriyle belirlenir. Mevcut malik, pay oranları, ipotek, haciz, tedbir, intifa ve diğer şerhler güncel sicil kaydından görülür. Alacaklının elindeki eski tapu sureti, başvuru tarihindeki malik ve takyidat yapısını kanıtlamaya yetmez. Edinim belgesindeki taşınmaz tanımıyla güncel sicil kaydı karakter ve hisse düzeyinde karşılaştırılır.

Daha önce konulmuş haciz ve ayni haklar tescil talebiyle ortadan kalkmaz. Tescilin tamamlanması alacaklının tahsil ihtimalini otomatik olarak güvence altına almaz; önceki kayıtların sırası ve taşınmazın ekonomik değeri ayrıca incelenir. Borçlunun hacizden önceki tasarrufları konusunda koşulları varsa tasarrufun iptali davası rehberi yararlı olabilir; fakat tasarrufun iptali, İİK 94/2 tescil takibiyle aynı talep değildir.

İcra dairesi tapuya ve mahkemeye ne bildirir?

İcra dairesinden istenen işlem, alacaklının belirli tescil muamelesini takip edebileceğinin ilgili sicil dairesine bildirilmesidir. Bildirimde icra dosyası, alacaklı ve borçlu, taşınmaz, edinim dayanağı ve talebin İİK 94/2 kapsamı açıkça gösterilmelidir. Sicil işlemi yalnız mevcut resmî belgelerle tamamlanabiliyorsa tapu müdürlüğündeki süreç takip edilir. Sicil uyuşmazlığı yargısal karar gerektiriyorsa icra dairesinin kanundaki “icabında mahkemeye” bildirim yetkisi işletilir.

Mahkeme gerektiğinde hangi görev ve yetki kuralının uygulanacağı, edinim sebebine ve uyuşmazlığın taraflarına göre belirlenir. Her İİK 94/2 dosyası için aynı mahkemeyi kesin biçimde yazmak doğru değildir. Dilekçede uyuşmazlık bulunup bulunmadığı, sicilin hangi belgeyi aradığı ve talebin hangi ayni hakka dayandığı açıklanır. Böylece icra dairesinden belirsiz bir “dava açma izni” değil, somut tescil işlemini takip yetkisinin doğru mercie bildirilmesi istenir.

Masraf ve harçlar kime aittir?

İİK 94’ün son fıkrası, alacaklının bu sebeple yapacağı kanuni masrafların ayrıca takip ve hükme gerek olmaksızın icra dairesince borçludan tahsilini düzenler. Bu hüküm, belgesiz veya işle ilgisiz bütün harcamaların otomatik olarak borca eklenmesi anlamına gelmez. Tapu, tebligat, yargılama veya diğer zorunlu giderler gerçek makbuz ve tahsil belgeleriyle dosyaya sunulur; giderin tescil işlemiyle bağlantısı kurulmalıdır.

Alacaklı, süreci başlatırken gerekli gider avanslarını fiilen karşılamak zorunda kalabilir. Dilekçenin ekindeki gider çizelgesinde her ödemenin tarihi, kurumu, makbuz numarası ve tutarı gösterilir. Böylece borçluya yansıtılması istenen kanuni masraflar denetlenebilir kalır. Alacak, faiz, icra gideri ve tescil masrafı aynı kalemmiş gibi toplam bir rakamla sunulmaz.

Tescilden sonra haciz ve satış nasıl ilerler?

Tescil sonucu icra dosyasına geldiğinde taşınmaz veya ayni hak borçlu adına sicilde görünür hâle gelir. Alacaklı bundan sonra dosyanın güncel durumuna göre haciz talebini açıkça sunar ve tapu siciline haciz şerhinin işlenmesini takip eder. Haczin tarihi, daha önceki takyidatlar ve diğer alacaklıların sırası tahsil sonucunu etkiler. İİK 94/2 başvurusu, geçmişe etkili bir haciz tarihi yaratmaz.

Hacizden sonraki paraya çevirme için satış talebi ve giderler ayrıca yerine getirilir. İlgili süre ve usul için İİK 106 satış isteme süresi rehberi incelenebilir. Tescil işleminin uzun sürmesi, haciz ve satış sürelerinin varsayımla hesaplanmasını haklı kılmaz; her aşamanın başlangıç tarihi dosya kaydından alınır.

Başvuru öncesi profesyonel kontrol listesi

• İcra dairesi, esas numarası ve takip alacaklısı sıfatı doğrulandı.
• Dosyanın haciz istemeye elverişli güncel aşaması belirlendi.
• Taşınmaz veya ayni hak tam sicil bilgisiyle tekilleştirildi.
• Edinim sebebi ve tarihli resmî dayanak belge eklendi.
• Miras ediniminde ret kaydı ve mirasçılık payı araştırıldı.
• Güncel malik, hisse ve bütün takyidatlar kayda geçirildi.
• İİK 94/2 ile 94/3 ayrımı edinim sebebine göre yapıldı.
• Tescilin alacaklı değil borçlu adına istendiği açıkça yazıldı.
• Tapu müdürlüğüne ve gerekiyorsa mahkemeye bildirimin kapsamı somutlaştırıldı.
• Tescilden sonra ayrıca haciz ve satış adımı planlandı.
• Kanuni giderler makbuz ve kalem bazında izlendi.
• Başvuru tarihi, site yayın tarihi yerine gerçek gönderim tarihi olarak dolduruldu.

İİK 94/2 borçlu adına tescil talep dilekçesi örneği

Aşağıdaki örnek, yalnız gerçek icra dosyası ve sicil belgeleriyle doldurulmak üzere hazırlanmıştır. Köşeli parantezli alanlar varsayımsal kişi, tarih veya tutar üretmeden somut dosya bilgisiyle tamamlanmalıdır.

Düzenlenebilir Word dilekçesi ve tescil kontrol çizelgesi

İİK 94/2 borçlu adına tescil talep dilekçesini Word olarak indirin. İlk sayfada icra dairesine sunulacak dilekçe, ikinci sayfada taşınmaz, edinim, ret, takyidat, sicil bildirimi, mahkeme bildirimi, masraf ve tescil sonrası haciz alanlarını içeren kontrol çizelgesi bulunur. Belge gerçek dosya kayıtlarıyla doldurulmadan başvuruya hazır değildir.

Sık sorulan sorular

Resmî kaynaklar ve ilgili içerikler

• Adalet Bakanlığı İcra ve İflâs Kanunu resmî bağlantısı
• Mevzuat Bilgi Sistemi 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu
• TBMM 538 sayılı Kanun ve İİK 94 metni
• TBMM 7571 sayılı 2025 değişiklik kanunu
• TBMM 7589 sayılı 2026 değişiklik kanunu
• Üçüncü kişideki alacak için İİK 89 haciz ihbarnamesi rehberi
• Diğer düzenlenebilir örnek dilekçeler

İİK 94/2 ile bağlantılı kanun hükümleri ve 2025–2026 değişiklik kanunları 11 Ekim 2026 tarihinde resmî metinlerden kontrol edilmiştir. Fiziksel ofislerimiz İstanbul ve Mersin’dedir: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, İhsaniye Mahallesi 4903. Sokak Profit İş Merkezi 3/14, Akdeniz/Mersin. Telefon: +90 552 224 43 66. Av. Halil Bakırcı Mersin Barosu 3472; Av. Emirhan Keskin Mersin Barosu 5507.

Bu dilekçe örneği Av. Halil Bakırcı adına yayımlanan bilgilendirme içeriğidir. Örnek metin gerçek dosyanın olayları, delilleri ve güncel mevzuatı değerlendirilerek uyarlanmalıdır.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

Büro avukatı: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →